Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как можно продать дом и земельный участок с долей несовершеннолетнего ребенка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Да, такая сделка возможна, но только с письменного согласия ООП. Законодательство РФ защищает интересы несовершеннолетних детей, в том числе и имущественные. Это означает, что родители не имеют права продать дом, нарушив права ребенка. Поэтому, прежде чем заключить сделку, семье, имеющей детей, которым принадлежит доля в имуществе, следует подать заявление в органы опеки.
Можно ли продать дом с несовершеннолетними детьми?
К сожалению, наличие доли ребенка в доме или квартире значительно усложняет процесс продажи, также существенно сужается круг потенциальных покупателей. Поэтому часто, чтобы реализовать недвижимость люди снижают цену, чтобы она была конкурентоспособной на рынке. Обратитесь в компанию «Правосфера», и мы поможем вам продать дом по среднерыночной цене, так как доскональное знание законов РФ помогает нашим специалистам оперативно улаживать вопросы в опекунском совете.
Сделки, которые могут совершать законные представители несовершеннолетних и сами несовершеннолетние
За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), совершать сделки от их имени могут только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ).
Исключение составляют сделки, которые несовершеннолетние могут совершать самостоятельно.
К таким сделкам относятся, в частности (п. 2 ст. 26, п. 2 ст. 28, ст. 1226, п. 1 ст. 1229, п. 1 ст. 1233 ГК РФ):
1) для малолетних в возрасте от 6 до 14 лет:
• мелкие бытовые сделки (например, дарение недорогой игрушки);
• сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения;
2) для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет:
• распоряжение своим заработком, стипендией и иными доходами;
• осуществление прав автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности (например, заключение договора отчуждения исключительного права на результат своей интеллектуальной деятельности);
• внесение вкладов в кредитные организации и распоряжение ими;
• совершение мелких бытовых сделок и сделок, которые могут совершать малолетние.
Оформление документов при продаже земли с долей несовершеннолетнего
Для продажи недвижимости, включая земельные участки, с долей несовершеннолетнего, необходимо соблюдать определенные правила оформления документов. Каждый случай имеет свои особенности, поэтому нужно тщательно изучить законодательство, чтобы избежать ошибок и отказов при продаже имущества.
В случае, если ребенок до 14 лет не имеет родителей, его доля в недвижимости может быть выделена в новую недвижимость. В этом случае назначается опекун, который будет отвечать за права и интересы ребенка. Если ребенок уже достиг возраста 14 лет, он может иметь право на самостоятельное владение имуществом и находиться на законном отказе от попечительства.
Опекун должен заботиться о правах и интересах несовершеннолетнего, убедиться в законности продажи имущества. В документах должны быть указаны все данные о продавце, покупателе, объектах и условиях сделки.
Если у ребенка есть братья или сестры, то их доля в имуществе также должна быть указана в документах. Документы должны быть подписаны опекуном и оформлены в соответствии с требованиями закона.
При оформлении документов на продажу недвижимости необходимо учесть возраст ребенка: если ему нет 14 лет, необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, он может оформить сделку самостоятельно, с согласия опекуна.
Вопрос оформления документов при продаже земли с долей несовершеннолетнего требует тщательного изучения законодательства. Необходимо убедиться в законности сделки и соблюсти все формальности для успешного отчуждения имущества.
Возможно ли оформить земельный участок на ребенка: финансовые аспекты и юридические вопросы
Многие родители задаются вопросом, возможно ли оформить земельный участок на своего несовершеннолетнего ребенка. Действительно, это возможно. Для этого необходимо следовать определенному порядку и решить некоторые финансовые и юридические вопросы.
Первым шагом является переоформление земельных долей на ребенка. Какие документы нужны для оформления земли? Сначала необходимо купить или выделить земельный участок. Кто занимается оформлением земли на ребенка? Вопросами оформления земельного участка можно обратиться к МФЦ или к администрации вашего населенного пункта.
Один из способов переоформления земли и долей на несовершеннолетнего ребенка — через дарственную или пожертвовательную договор, заверенные нотариально. Но это не единственный вариант. Для детей до 14 лет иностранные граждане советуют использовать процедуру выделения доли в уставном капитале общества. Этот вопрос отличается в зависимости от вида собственности на недвижимое имущество. Эти вопросы также можно уточнить в местных администрациях.
Оформление земельного участка на ребенка возможно лишь при соблюдении определенных условий. Так, ребенку должно быть не менее 14 лет, и он должен иметь полное право на наследство. Нужны ли документы на переоформление земли на ребенка? Для переоформления земельного участка на ребенка необходимы документы, подтверждающие его личность и гражданство.
Когда можно оформить землю на ребенка? Такая процедура может быть проведена после достижения ребенком совершеннолетия, то есть после 18 лет. Также необходимы согласия других собственников земельных долей.
Еще одна важная цель оформления земельного участка на ребенка — это создание надежного источника финансирования в будущем. Решение, которое принимается сейчас, обеспечит ребенка возможность самостоятельно управлять своим имуществом, а также позволит использовать его в реализации своих финансовых целей.
Примеры практики переоформления земли на ребенка можно найти в администрации вашего города или сельской местности. Там есть возможность получить консультацию по финансовым и юридическим вопросам оформления земельного участка на ребенка.
Таким образом, оформление земельного участка на ребенка является возможным, но требует решения финансовых и юридических вопросов. Нужны определенные документы и согласия других собственников. При этом оформление земли на ребенка может послужить им как финансовым источником в будущем и позволить самостоятельно управлять своим имуществом.
Кто занимается оформлением земельных участков? Роли и обязанности сторон
Оформление земельных участков связано с выполнением ряда юридических процедур. Возникновение необходимости такого оформления может быть вызвано различными причинами, включая желание выделить землю для детей или приобрести землю для инвестиций. В данной ситуации возникает вопрос о праве несовершеннолетнего ребенка на земельный участок. Как правило, оформление таких сделок требует соответствующего порядка и предоставления определенных документов.
Для переоформления земельного участка на несовершеннолетнего ребенка могут понадобиться следующие документы:
- Свидетельство о рождении ребенка;
- Документ, подтверждающий родственные отношения между ребенком и собственником земельного участка;
- Дарственная или иная сделка, подтверждающая передачу прав на участок;
- Решение суда или иной орган, вынесенное в деле об установлении опеки или попечительства;
- Документы, подтверждающие полномочия представителя ребенка (если переоформление производится через представителя).
Когда ребенок достигнет определенного возраста (например, 18 лет), он сможет самостоятельно оформить земельный участок. Однако до этого возраста, в соответствии с законодательством, оформление земельных участков для несовершеннолетних возможно только через их представителей.
В зависимости от региона и правил местного самоуправления могут устанавливаться определенные критерии и порядок оформления сделок с землей для несовершеннолетних. Например, в некоторых случаях требуется согласие администрации или выделение земельного участка долями для каждого ребенка.
Кто занимается оформлением земельных участков для детей? Возможны различные варианты, включая МФЦ (многофункциональные центры), государственные органы и администрации муниципальных образований.
Для продажи или покупки земельного участка, выделения долей или переоформления прав участка на несовершеннолетних детей рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся в области земельного права. Он поможет определить необходимые документы и проконсультирует о процедуре оформления.
Примеры сделок с земельными участками для детей:
- Купля-продажа земельного участка, оформленная через дарственную сделку.
- Переоформление земельного участка на несовершеннолетнего ребенка после получения разрешения от администрации муниципального образования.
- Выделение доли земельного участка для каждого ребенка, чтобы в дальнейшем осуществить переоформление.
Итак, оформление земельных участков для детей возможно, но требует соблюдения определенного порядка с учетом возрастных критериев и предоставления необходимых документов. Для успешного оформления сделки с землей для ребенка рекомендуется обращаться к профессионалам в области земельного права.
В каких случаях требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства?
Получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки нужно в случаях, когда она может привести к ухудшению имущественного положения несовершеннолетнего или подопечного. К таким случаям могут относиться:
- Купля-продажа, дарение или обмен недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний;
- Сделки по передаче недвижимости в аренду, безвозмездное пользование или в залог;
- Раздел имущества или выделение из него долей;
- Снятие денежных средств со счета подопечного.
В какой орган обращаться для получения разрешения?
Вопросами опеки и попечительства в каждом регионе заведуют региональные органы социальной защиты населения . Например, в Ярославской области это Департамент по социальной поддержке населения и охране труда мэрии и территориальные отделы департамента, а в Москве районные отделы социальной защиты населения.
Государственная услуга по выдаче разрешения оказывается органами по месту жительства несовершеннолетнего или недееспособного собственника.
Как продать участок с долями несовершеннолетних?
участок получили как многодетные. В нем 6 долей. 4 из них доли детей. старшему ребенку 17,5 лет.
Где его отец неизвестно., но он записан в свидетельстве о рождении.
24 сентября 2018, 06:59 , Наталья, г. Москва
Ответы юристов
Ольга Прохорова
Адвокат, г. Курган
Общаться в чате
Вам нужно обращаться в органы опеки и попечительства с целью получения разрешения на продажу данных долей. При этом опека вам поставит условие о способе распоряжения деньгами детей.
Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
24 сентября 2018, 07:15
Клиент, г. Москва
Опека не дает разрешения без согласия отца старшего ребенка. А где этот отец мы не знаем.
24 сентября 2018, 07:19
Ольга Прохорова
Адвокат, г. Курган
Общаться в чате
В этом случае либо получаете отказ опеки и обжалуете в суде, либо обращаетесь в суд и лишаете отца родительских прав.
24 сентября 2018, 07:28
Павел Орват
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (п.1 ст. 21 ГК РФ). В силу возраста, они еще не имеют полной дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.
Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов
Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?
За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют их родители или представители (т.е. расписываются вместо них).
Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей.
А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства.
Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.
Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.
В таком разрешении должны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.
Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)
В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.
Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».
Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).
Продажа старой квартиры И покупка новой
В случае если продаётся старая квартира, где один из собственников несовершеннолетний, а затем приобретается новая, то размер доли ребёнка не должен быть меньше, чем в проданной квартире. Причём речь не только о фактических квадратных метрах, но и об их стоимости.
Например, если ребёнок имел ½ доли в квартире 80 кв.м, то в новой квартире 100 кв.м органы опеки могут вполне себе потребовать выделение ребёнку 50 кв.м жилой площади. Если квартира стоит примерно столько же, но, например, находится в менее престижном районе города.
Возможна и другая ситуация: семья продаёт старую квартиру в 80 кв.метров за 6 млн.рублей и 50% доля ребёнка (40 кв.метров) оценивается в 3 млн.рублей. При покупке новой квартиры в 100 кв.м за 10 млн.рублей (например в новом районе) доля ребёнка может быть уже и 30%, т.е. 30 кв.м. Т.к. 30 кв.м стоят 3 млн.рублей, вырученных ребёнком от продажи старой квартиры.
ОБЩЕЕ ПРАВИЛО: стоимость имущества несовершеннолетнего не должна уменьшиться, но последнее слово остаётся за органами опеки и попечительства.
Дальнейшие действия после получения разрешения
Орган опеки рассматривает родительское заявление на протяжении 2 недель, после чего выдает разрешение на куплю-продажу. Документ действует неограниченное количество времени, но только относительно той недвижимости, которая указана в заявлении. Если семейство найдет новый вариант, то процедуру придется проходить заново.
Пошаговый алгоритм действий родителей:
- Заключение у нотариуса договоров купли-продажи жилья. Одновременно проводят две сделки: покупку новой квартиры и продажу старой.
- Оформление права собственности участников сделки.
- Регистрация семейства по новому адресу.
Обязательным условием является уведомление опекунского совета о благополучном исходе сделки. Родители предоставляют инспектору копии договора о покупке квартиры, справку о регистрации, уведомление о выделении доли ребенку.
Как подготовить документы к продаже?
С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.
Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу. Если же это невозможно из-за:
- отсутствия второго родителя по причине развода;
- его несогласия с продажей;
- безвестного отсутствия отца или матери,
тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:
- нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
- решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
- решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
- свидетельство о смерти, если второй родитель умер.
Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:
- Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
- Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
- Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
- Заявление;
- Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
- Техпаспорт старой квартиры;
- Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
- Нотариальная лицензия на продажу;
- Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
- Выписки из домовой книги старой и новой квартир;
- Квитанция об оплате госпошлины.
Требования к продаже недвижимости
Как говорили ранее, одной из задач органов опеки и попечительства является защита прав несовершеннолетних, в том числе, имущественных.
Их участие в сделке связано с контролем за тем, чтобы:
- ребенку выделили дoлю, copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя coбcтвeнникoм квapтиpы;
- ребенка cвoeвpeмeнно заpeгиcтpировали в нoвoй квapтиpe;
- перевели дeньги нa pacчeтный cчeт ребенка, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.
Как оспорить решение органов опеки
Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.
Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.
Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.
Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.
Какие документы предоставить?
Количество документов при получении разрешения иногда отличается и зависит от конкретных случаев. Например, квартира куплена на деньги материнского капитала. Тогда потребуется копия сертификата. Стандартный пакет документов выглядит так:
-
заявление о намерениях продать квартиру и купить новую;
-
паспорта обоих родителей
-
с 14 лет у ребенка есть паспорт и он вправе ставить подпись в документах;
-
для детей до 14 лет свидетельство о рождении;
-
если заявление подает опекун, свидетельство опекуна;
-
когда родители состоят в браке, потребуется свидетельство о браке.
Отдельно потребуются документы на квартиру.
-
Документ купли-продажи на продаваемый объект.
-
Техпаспорт недвижимости с указанием характеристик.
-
Выписка из ЕГРН.
-
Выписка об отсутствии долгов по коммуналке.
Органы опеки и разрешение на продажу
Распоряжаться своим имуществом дети до 18 лет не могут: до 14 лет они вовсе не принимают участие в контрактах, с 14 до 18 — с согласия родителей или опекунов. Договоренность в обоих случаях может быть совершена только после разрешения органов опеки. Право распоряжаться имуществом появится у владельца с 16 лет, если опекунский совет признает его дееспособным (трудоустроился, женился).
Квартира (дом), оформленная на не достигшего 18 лет, исключительно его имущество. У родителей нет на него прав. По собственной инициативе они не смогут сдать в аренду, продать недвижимость несовершеннолетнего ребенка — требуется разрешение органов опеки.
Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетним собственником одобрят, если для ребенка появится выгода: его должны обеспечить другим жильем — таким же по площади или больше. Главное, чтобы условия проживания не ухудшились. Разрешение на продажу недвижимости несовершеннолетних детей удастся получить, если семья меняет место жительства или средства требуются на лечение подростка.