Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверяй, но проверяй: как безопасно купить квартиру в гражданском браке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.
Суть понятия «гражданский брак»
Проведенный несколько лет назад опрос молодых людей в возрасте до 25 лет показал, что около 50% опрашиваемых не стремятся вступать в официальный брак. Учитывая подобную тенденцию, должны были быть внесены поправки в семейный кодекс, чтобы защитить права граждан, находящихся в таких отношениях. Например, как раздеть бывшего супруга, разделив квартиру, что была куплена в гражданском браке. Также была поднята тема детей, алиментов и другие важные вопросы.
Внесенные депутатами поправки имели одну цель – приравнять гражданский брак к официальным отношениям. Согласно закону, гражданским браком называют брак, который зарегистрирован в госорганах. Но рассматриваемое понятие пришло к нам с давних времен, немного видоизменилось. Сегодня так называют сожительство. Это фактический брак, но официально не зарегистрированный. В нем к понятию «супруг» и «супруга» добавляется определение «гражданский».
Принцип раздела нажитого в фактическом браке
Когда пара, которая официально не находится в браке, но по факту состоит в отношениях, совершает покупку, приобретенное имущество не будет считаться совместным. Не важно, что именно покупается квартира, машина, мебель, бытовые принадлежности, украшения и т.п.
Общенажитое имущество имеет индивидуального собственника, который может раздеть своего бывшего возлюбленного до исподнего, если сумеет доказать, что вещи гражданского супруга куплены на его деньги. Важно, чтобы собственность была записана на имя одного из членов пары.
Если покупка была приобретена совместно, и кто-то один не может претендовать на единоличное владение, раздел произойдет в соответствии к вложенному вкладу, выполненному каждым из супругов. Но чтобы претендовать на свою часть, нужно доказать правый вклад. Таким доказательством может быть факт совместного проживания и свидетельство о вносимых в покупку средствах.
Доля каждого из сожителей пропорциональна его взносу в покупку. В качестве доказательства такого взноса могут быть представлены выставленные счета, чеки, расписки, соглашения. Также доля может рассчитываться зависимо от взаимного соглашения между гражданскими супругами. Но важно чтобы соглашение было официально задокументировано. Если это так, раздел будет выполнен согласно правилам Гражданского кодекса. Причем не имеет значения, когда выполнять раздел – после разрыва или пока отношения продолжаются.
У каждого человека есть желание буквально раздеть бывшего возлюбленного, отобрав у него всё. Но согласно закону, этого сделать нельзя. Особенно, если отношения не были официально зарегистрированы. Огромная проблема возникает, если при сожительстве покупка (например, квартира) не была оформлена, как общая собственность. Тогда пара может договориться между собой, как будет делить квартиру или любую другую крупную покупку.
Потому если официальное вступление в брак вам не интересно, потребуется озаботиться документальным свидетельствованием того, что каждый гражданский супруг является полноправным собственником квартиры или другого ценного имущества. В некоторых случаях будет даже рационально разделить все так, что правый тюбик зубной пасты по праву супруга, а левый – супруги. Также следует осторожно обходиться с такими документами как чеки, квитанции и выписки.
Как лучше оформить ипотеку в гражданском браке
Дочь уже год живет с молодым человеком. У них достаточно хорошие отношения. Настолько хорошие, что они решили приобрести квартиру, находясь в гражданском браке. Мои уговоры, вступить в брак, не принесли результатов.
Пришлось смириться и внимательно изучить данный вопрос, чтобы понять, как свести к минимум все риски. В статье я опишу главные особенности ипотеки, оформляемой гражданами, не состоящими в браке.
Прочитав заметку, вы узнаете:
- Можно ли взять жилищный кредит, будучи в гражданском браке?
- Основы законодательства;
- Недостатки и преимущества;
- Порядок оформления;
- Как защититься от неприятностей?
Ипотека для не состоящих в браке: плюсы и минусы
Бывает так, что у партнеров запутанная семейная история, есть дети от предыдущих браков, проблемы с кредитной историей и подтверждением белой зарплаты. В таком случае оформление ипотеки в гражданском браке может нести определенную выгоду. Можно договориться с супругом/супругой, кто формально будет собственником, а кто реально оплачивает расходы по обслуживанию кредита.
Но в случае ссоры или расставания устный договор не будет являться доказательством в суде. Жилье отойдет тому, кто значится его владельцем.
В целом минусы незарегистрированных отношений при заключении ипотечного договора сводятся к следующему:
- сложный раздел имущества через суд в случае расставания;
- необходимость фиксировать свои расходы на оплату кредита документально;
- ущемление прав детей (если женщина не является супругой и не имеет формальных прав на квартиру, то детей могут даже не прописать по данному адресу);
- невозможность воспользоваться льготными программами (например, для многодетных или молодых семей).
Могут возникнуть сложности при оформлении ипотеки в гражданском браке с материнским капиталом. Часто кредитный договор оформляют на мужа. Ведь жена находится в декретном отпуске – ее доходы совсем малы. В то же время маткапитал направляется на погашение долга только в том случае, если заемщиком выступает законный супруг.
Подведем итоги: дают ли ипотеку в гражданском браке и на каких условиях
Взять ипотеку, находясь в незарегистрированных отношениях, сегодня реально. Но оба лица должны позаботиться о защите своих интересов. Самым безопасным вариантом сделки считается ипотека в гражданском браке на 2–х созаемщиков с выделением доли для каждого из них. Если же такой вариант не подходит, придется собирать письменные доказательства своего реального участия в выплате займа. И готовиться к судебным тяжбам в случае невозможности полюбовно договориться.
Возьмите на заметку! По сути, брак между двумя людьми и регистрируется для того, чтобы цивилизованно решать имущественные споры. Поэтому если молодые люди собираются узаконивать свои отношения, лучше сделать это до похода в кредитное учреждение.
Комментарий от Сбербанка
В Сбербанке в качестве созаёмщиков по ипотечному кредиту могут выступать и пары, живущие в гражданском браке. Изменение состава должников по жилищному кредиту применяется исключительно по жилищным кредитам для созаёмщиков-супругов, заёмщика и его/её супруги/а в случае расторжения брака.
Банк может принять решение об изменении состава должников (вывод одного из созаёмщиков в случае расторжения брака между ними), о переводе долга (замена заёмщика-супруга или одного из созаёмщиков-супругов на другое физическое лицо, отвечающее требованиям регламента) по действующим кредитным договорам после подтверждения платёжеспособности нового должника и наличия соответствующего обеспечения по кредитному договору.
Данный вопрос решается в индивидуальном порядке с кредитным инспектором.
Алгоритм действий при разводе
Согласно российскому законодательству, факт сожительства не может породить юридическое основание для раздела имущества. Но ведение общего хозяйства и расходы практически равны отношениям, складывающимся в семье. Если вы желаете настоять на том, что имеете право на часть имущества, то все траты должны быть подтверждены документально.
СК РФ установил четкое правило: совместная недвижимость двух людей – это понятие, которое возникает только после официальной регистрации отношений. В случае с сожительством (гражданский брак), Семейный кодекс вряд ли поможет, так как норму о разделе имущества, взятого в ипотеку, невозможно применять к людям, которые просто живут вместе.
Если после того, как гражданские отношения закончились, стороны не смогли прийти к мирному решению разногласий касаемо имущества, то им следует обратиться в суд.
Гражданский брак: подводные камни
1. Вероятные судебные разбирательства.
Нередко бывают ситуации, когда ипотеку оформили на одного человека, однако погашение происходит совместными усилиями из общего семейного бюджета. При разводе по закону право собственности и обязательства выплачивать кредит переходят к человеку, на которого оформили сделку. Второй супруг вправе подать в суд, чтобы доказать свое право на недвижимость, но сделать это будет непросто. Как показывает практика, суд обычно принимает сторону того, на которого оформили ипотечный кредит.
2. Невозможность быть участником госпрограмм.
У граждан, состоящих в гражданском браке, нет возможности стать участниками госпрограмм. Например, «Молодая семья».
3. Трудности при использовании маткапитала.
Могут быть трудности с использованием маткапитала при внесении первоначального взноса или погашении основной суммы долга по ипотечному кредиту, к примеру, если кредит оформили на отца, а сертификат на маткапитал выдали матери. Для решения проблемы следует переоформить кредитный договор с банком.
Кому достанется ипотечная квартира при разводе
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:
- Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
- Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
- При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе.
- Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
- Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
- Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.
Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.
Минимизация рисков ипотеки при незарегистрированном браке
При оформлении ипотечного кредитования участникам следует подумать, как себя обезопасить при различных вариантах заключения сделки и последующего оформления брачного союза или церемонии завершения отношений.
По мнению юристов, вариант долевого участия – наиболее безопасный при незарегистрированном браке. Минимизирует риски:
- составление договора между сожителями, регулирующего сумму внесения ежемесячных платежей в приобретение недвижимости каждым;
- указание персональных данных каждым гражданским супругом при проведении расчётов;
- сохранение чеков, подтверждающих факт погашения обязательств.
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
Ипотека в гражданском браке имеет «две стороны», так как для неофициальных супругов существует множество подводных камней, но и положительные стороны тоже можно выделить.
Итак, какие плюсы можно выявить в приобретении квартиры в гражданском браке:
- одинаковые условия кредитовая для расписанных в загсе и не расписанных супругов;
- оформление ипотеки доступно в любом из банков России;
- главным критерием для банка является не штамп в паспорте, платежеспособность;
- возможность долевой собственности.
Минусы:
- невозможность оформление ипотечного кредита на льготной основе или по программе «Молодая семья»;
- пара не получит субсидий;
- риски потери имущества при расторжении отношений, связанные с их неформальной основой.
Ипотека при разводе супругов с детьми
Наличие в семье несовершеннолетних детей серьезно влияет на процедуру разделения ипотеки и недвижимости при разводе мужа и жены. Бо́льшую часть получает родитель, с которым остается маленький ребенок. При этом вне зависимости от количества детей в семье, при делении ипотечного жилья по закону должны быть соблюдены права всех несовершеннолетних, то есть дети должны получить доли и быть прописаны на жилплощади. Недвижимость можно разделить между супругами, только если она имеет несколько комнат. Маленькая однокомнатная квартира остается жене с ребенком, так как жилплощадь не может быть поделена на доли. Мужу возмещается компенсация в виде части стоимости объекта.
Какие еще могут быть варианты раздела имущества по ипотеке при разводе супругов с детьми:
-
При отказе бывшего супруга от доли в квартире в пользу ребенка банки соглашаются переоформить невыплаченную задолженность на жену только при условии, что ее платежеспособность позволяет вносить ежемесячные платежи. При отсутствии финансовых возможностей муж остается в числе созаемщиков.
-
При нахождении женщины в декрете, наличии инвалидности или временной нетрудоспособности банковская организация может позволить снизить размер ежемесячных платежей.
-
После развода и раздела ипотеки мама вправе направить материнский капитал на частичное погашение займа. Однако распоряжаться своей долей она не может до полного закрытия бывшим супругом оставшейся части кредита.
-
После появления ребенка семья может направить полученные средства на первоначальный взнос или частичное погашение долга. При этом по закону родители обязаны сделать несовершеннолетнего одним из собственников ипотечной квартиры. При разводе доля отца или матери, оставшейся ребенком, будет увеличена за счет детской. Долг перед банком, как показывает практика, делится между родителями поровну.
Спорные моменты в оформлении ипотеки
Возникает вопрос: в чем же тогда сложность такой ипотеки?
А в том, что очень часто один из гражданских супругов оформляет заем на себя, платят вместе, а при расставании и полностью погашенном кредите недвижимость остается исключительно собственностью заемщика.
И законодательно – это правильно, ведь именно заемщик имеет доказательство того, что он платил по счетам, погашал долг и т.д. У второй половинки, если она не оказалась предусмотрительной, таких доказательств нет.
Именно поэтому, если дело дойдет до суда, то придётся доказывать, что совместно приобретенная недвижимость была куплена за совместные средства, и кредит погашался общими усилиями.
В таком случае суд может принять во внимание следующие доказательства:
- Квитанции на оплату ипотечного долга. Можно разделить ежемесячный платеж на две равные части и каждый из гражданских супругов будет вносить свою часть;
- Квитанции или выписки на перечисление средств в счет оплаты первоначального взноса по кредиту. В большинстве случаев первоначальный взнос оплачивается из совместно накопленных ресурсов, поэтому этот факт необходимо учесть;
- Другие документы.
Но даже при наличии таких документальных подтверждений отстоять свою часть квартиры в случае, если она не оформлена в собственность, трудно и почти невозможно.
Риски и обязательства созаемщика
Если квартира приобретена в кредит до свадьбы, то созаемщик может нести и определенные риски. При согласии стать созаемщиком не будет автоматически оформлено совладение недвижимостью, только в законном браке.
Вопрос о совместной собственности ложится на плечи партнеров. Если они договорились зарегистрировать в Росреестре права на квартиру в размере ½, то тогда оба станут собственниками.
Если просто подается заявление и партнер соглашается быть созаемщиком, то он лишь подписывает соглашение о взаимных обязательствах перед банком. Не исключено, что в какой-то момент платить по обязательству придется второму партнеру. Если между супругами произойдет конфликт, и первый перестанет платить, то второму придется отвечать за долги.
Как себя обезопасить при ипотеке в гражданском браке:
- Заранее обсудить все детали договора, обязательства перед банком.
- Заключить письменное соглашение о взаимных обязательствах.
- Изучить ипотечный договор, разобраться в нюансах и условиях.
- Оформить страховку на себя лично.
Помочь оформить сделку грамотно и защитить юридически может ипотечный брокер компании ДомБудет.ру. Брокер знает нюансы оформления в банках, требования к заемщикам, как не остаться без жилья сожителю. Получить юридическую поддержку можно на любом этапе сделки либо заказать полное сопровождение с подготовкой документов и анкеты заемщика.