Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру, которая уже в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.
Что делать с неочевидными обременениями
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Сроки регистрации права собственности на квартиру
Срок обращения за регистрацией не регламентируется. Но ограничения накладываются ипотекой и условиями получения материнского капитала.
-
При ипотечном кредитовании после получения первичных документов от застройщика в течение трех месяцев необходимо завершить процедуру оформления прав собственности и предоставить в банк соответствующие документы. Срок можно продлить, если заранее известить банк о невозможности уложиться в отведенное время по независящим от владельца недвижимости причинам. Максимальный срок – 3 года.
-
При привлечении для покупки квартиры сертификата на материнский капитал обязательным условием является оформление квартиры в общую долевую собственность с определением размера долей по соглашению.
Когда во время ипотечного кредитования наступает право владения
Получение ипотеки зачастую вызывает у людей вопросы, когда же именно квартира становится их владением и как именно производится определение права собственности на данную недвижимость. Профессиональные юристы, занимающиеся вопросами недвижимости, отвечают здесь однозначно — сразу после оформления всех необходимых документов жилплощадь становится полной собственностью покупателя. Все требуемые бумаги, отвечающие за данный момент, оформляются в процессе заключения этой сделки и прохождения регистрационной процедуры.
Однако данная проблема имеет ряд подводных камней: в частности, не следует заключать соглашения с организациями, выдающими ипотечные кредиты, ограничивающими права человека, решившего воспользоваться подобной программой. Следует опасаться компаний, которые не позволяют вступить покупателю квартиры в полное право собственности сразу после приобретения жилплощади, а прекращение данного периода стремятся перенести на неопределенное время.
Однако из данного правила имеются определенные исключения: в частности, даже крупные банки ограничивают такое право потенциального владельца в случае, если недвижимость приобретается в строящемся доме. В таком случае новый хозяин становится собственником жилья сразу после того, как строение сдается в эксплуатацию. При этом квартира не будет находиться в залоге, хотя кредитор и обязуется внести первоначальный взнос и начинает погашать заем в порядке ежемесячных платежей.
Зачем гасить ипотеку досрочно
Некоторые до сих пор уверены, что ипотеку нельзя погасить досрочно небольшими частями. И что для этого нужно внести крупную сумму денег и полностью закрыть долг единым платежом. Но это не так. Даже если удастся сократить срок ипотеки с 20 до 17 лет — это будет считаться досрочным погашением. Самый главный плюс досрочного погашения — экономия на переплате.
Например, вы взяли ипотеку на 4 000 000 рублей под 9% годовых, сроком на 20 лет. Размер ежемесячных платежей — 35 989 рублей. У вас есть возможность раз в полгода вносить 50 000 рублей на досрочное погашение кредита в течение всего периода кредитования. Таким образом, полностью ипотеку вы выплатите за 12 лет и 8 месяцев вместо заявленных 20 лет. А переплата по процентам составит 2 742 270 рублей вместо 4 633 059 рублей, если бы вы вносили платежи строго по графику.
Закон об ипотечных каникулах
Закон об ипотечных каникулах позволяет людям в трудной жизненной ситуации уменьшить размер взносов или взять перерыв на срок до полугода по ипотеке. При этом все платежи переносятся на конец кредитного периода. Оформить ипотечные каникулы могут заёмщики:
- получившие инвалидность I или II группы;
- потерявшие трудоспособность более, чем на 2 месяца из-за травмы или болезни;
- у которых появились несовершеннолетние на иждивении или кто-то в семье получил инвалидность I или II группы, при этом заработок заёмщика за предыдущие 2 месяца сократился на 20%, а платежи по ипотеке съедают более 40% от дохода;
- чей заработок сократился за предыдущие 2 месяца на 30% и более и при этом размер ипотечных платежей съедает более 50% от дохода;
- потерявшие работу и зарегистрированные в статусе безработного в центре занятости.
Когда банк может отобрать квартиру
Если заемщик не исполняет своих обязанностей по ипотечному договору, банк может расторгнуть его в одностороннем порядке. На практике жилье, купленное в кредит, забирают за регулярные просрочки и долги. Банк может выставить на торги имущество заемщика, не спрашивая его согласия. Но, погасив задолженность, можно договориться с банком и продолжить выплачивать кредит.
В договоре прописано при каких условиях покупатель может лишиться квартиры. Обычно это несколько пропущенных платежей. Любое несоблюдение пунктов договора может стать поводом для его расторжения в одностороннем порядке и досрочного погашения. Юристы советуют при возникновении любых затруднений обращаться в банк за консультацией.
Важно! На квартиру, взятую ипотеку, может быть наложено взыскание, даже она — единственное жилье. Но сделать это может банк, выдавший ипотеку.
Владелец квартиры по договору лизинга: кто он?
Ипотеку (кредит) нужно отличать от института, который тщательно маскируется под неё. Лизинг – это договор финансовой аренды с правом последующего выкупа. При пользовании кредитом сумма основного долга постепенно снижается. И если, к примеру, из 10 миллионов выплачено 8 млн., ипотечник уже не останется ни с чем. При лизинге уплаченная сумма засчитывается в арендные платежи.
В зависимости от условий договора, просрочки 2-3 ежемесячных взносов достаточно, чтобы предмет соглашения перешёл банку (финансовой организации). Это происходит в безусловном порядке, кредитору не нужно обращаться в суд, доказывать свои притязания на объект.
Собственником лизинговой квартиры является банк (финансовая организация). Соответственно, такой объект нельзя свободно сдавать (нужно согласие кредитора), регистрировать там родственников, завещать или подарить. Право собственности переходит к новому владельцу после уплаты последнего платежа.
Как оформить документы
Со строящимся объектом придется собирать более полный пакет бумаг, куда войдут кадастровый паспорт дома вместе с планом, акт приема-передачи помещения между покупателем и застройщиком, договор о покупке, заявление на госрегистрацию, чек об оплате пошлины, добро от супруги (когда зарегистрированы официальные отношения).
У регистратора будут находиться сразу 2 представителя: один от будущего собственника, другой – от девелопера.
Без последнего лица зарегистрировать операцию будет невозможно. При наличии ипотечного соглашения с банкирами, необходим и представитель банка. Процедура продлится от недели до пару месяцев в зависимости от правильного оформления документов со стороны застройщика.
Выгодные предложения по ипотеке от Сбербанка России ⇒
Возможно, эти статьи также будут вам интересны:
Когда процесс перехода ипотечного имущества затягивается, а строительная организация все не спешит доносить документы, можно подать иск о неправомерном затягивании сроков. Правда будет на стороне плательщика, так как тому экономически невыгодно платить более высокую ставку и страховку за недострой.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Может, но первоначально нужно будет согласовывать данный вопрос с банком. В случае, если от банка согласования данного отчуждения объекта недвижимости Вы не получите, переоформить объект недвижимости на родственника будет невозможно.
Пример: при купле-продаже сделка будет выглядеть следующим образом: у собственника кредит и права на объект, но после заключения договора купли-продажи покупатель (родственник) переводит деньги. Однако, учитывая, что у банка есть обременение на данный объект недвижимости, он поставит в условие: денежные средства необходимо перевести на расчетный счет (в котором открыта ипотека). Деньги будут идти в счет погашения ипотеки, а остаток останется на расчетном счету. Также можно произвести замену залога. Если у человека в собственности две квартиры, одна из которых в залоге, соответственно, залог по кредиту переводится на другой объект недвижимости.
Рефинансирование ипотеки
Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?
Понятие частной собственности на жилье
Жить в своей квартире или своем доме, желать этого и стремиться достичь — все это для нас норма, естественный порядок вещей. Редко кто вспоминает, что еще совсем недавно мы все были только нанимателями. И хотя квартира воспринималась своей и в советское время, на самом деле это было не так.
Понятие частной собственности на жилье вернулось в жизнь граждан России только в 1990 году — с момента принятия законов о собственности в СССР и РСФСР. А с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде стала быстро расти благодаря началу приватизации. До этого все жилое имущество находилось в собственности государства. Появление частной собственности на жилье потребовало изменений в законодательстве и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.
Частная собственность – одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.
Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.
Частная собственность может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей. Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более человек. Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья.
Совместная собственность
Совместная собственность – это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) – при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.
При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.
Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие — по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников — их право на преимущественную покупку (об этом далее).
Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).
Купил жилье – стал собственником
С момента заключения сделки купли-продажи объекта жилой недвижимости (квартиры, дома, доли в жилом объекте) покупатель (он же заемщик) становится полноправным собственником жилья даже при ипотеке. Но в свою очередь жилая недвижимость становится залоговой, что накладывает на права владельца определенные ограничения. Именно эти ограничения часто принимаются не сведущим в правовых аспектах владельцем жилого помещения за факт владения жильем банком.
В соответствии с п. 2, ст.74 102-ФЗ жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, не может быть приобретено с помощью ипотечных средств, а значит не может стать собственностью покупателя – заемщика.
Стоит отметить, что процент невыплат заемщиками средств по кредитным обязательствам стабильно высокий, в связи с чем, для банков не представляется возможным выдавать займы без залога. Залог – возможность максимального снижения рисков займодателя.
Вид собственности при покупке в ипотеку
Подписывать таковые желательно в присутствии регистратора;
- квитанция об уплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности;
- договор купли-продажи;
- правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект недвижимости, представленные продавцом;
- договор залога, заключенный с банком, по которому регистрируется обременение на недвижимость;
- кадастровый паспорт на квартиру;
- выписка из домовой книги;
- справка об отсутствии задолженности по коммуслугам в отношении регистрируемой квартиры;
- письменное согласие органов опеки, если в число собственников отчуждаемой квартиры входит несовершеннолетний ребенок;
- нотариальное согласие второго супруга, если квартира является совместной собственностью.
Приведенный перечень исчерпывающим не является.
Максимальный размер налога к возврату Получая вычет, Вы возвращаете налогов на 13% от суммы вычета. Максимальный размер вычета по приобретению жилья составляет 2 млн рублей на человека. Дополнительно, сверх этого лимита, можно получить вычет по процентам по ипотеке.
По ипотечным процентам с 2014 года вычет ограничен 3 млн рублей, ранее сумма вычета по процентам не лимитировалась. Как распределяется вычет между супругами? Если расходы на жилье, приобретенное в общую совместную собственность, были более 4 млн рублей (или ровно 4 млн рублей), вычет распределять не нужно. Каждый из супругов может получить вычет в размере 2 млн рублей.
Вид собственности при покупке в ипотеку
При получении всех документов от строительной компании очень важно проверить правильность заполнения и наличие опечаток в тексте. В случае выявления в дальнейшем ошибки или опечатки регистратор имеет право отказать в регистрации прав. Тогда заключаем предварительный договор. В нем описываем объект покупки, условия, сроки, суммы, ответственность. После чего отдаем задаток.
Важно: банк может отказать в выдаче кредита и заключении договора, лишь в случае если из представленных документов видно, что потенциальный заемщик не в состоянии вернуть займ и проценты, исходя из его финансовых возможностей. Остальные мотивы отказа незаконны и их можно обжаловать в суд.
Первый и самый важный критерий выбора – кредитная ставка. Важно, чтобы это была подъемная сумма, которую можно позволить себе платить каждый месяц. При этом не нужно соблазняться выгодными предложениями, предлагающими подозрительно низкие проценты.
Что такое налоговый вычет
- Законодательство РФ предлагает льготные условия на приобретение
недвижимости – квартиры, дома, комнаты, земельного участка, а также
долей от этого имущества. - Суть льготы состоит в том, что после покупки и оформления сделки
вы имеете право на частичный возврат потраченных денег. - Для того чтообы вернуть Налог за ипотеку, необходимо обратиться
в налоговые органы и заявить свое право на получение налогового
вычета: оформить декларацию 3-НДФЛ и приложить сопутствующие
документы. - Из чего складывается
имущественный налоговый вычет?
Ежемесячно ваш работодатель отчисляет в бюджет 13% от вашей
заработной платы – Подоходный налог.
Если перейти на язык
налогового законодательства, ваша зарплата – это налогооблагаемая
база, которая может быть снижена на размер налогового вычета. За
счет этого уменьшается и сумма ежемесячных отчислений в бюджет.
После применения вычета у вас, как у налогоплательщика,
образуется излишек по выплаченному в течение года НДФЛ. Вы можете
выбрать одну из форм возмещения – получить излишек на счет или же
воспользоваться правом не платить налог с зарплаты до тех пор, пока
не будет исчерпана вся сумма возврата.