Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что входит в коммунальные услуги при аренде квартиры — правовые нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как брать с квартирантов оплату за воду и другие услуги? Ежемесячно арендатор должен производить оплату за снимаемое помещение и квартплату. Можно включить фиксированную плату за коммунальные расходы в стоимость аренды, либо сумма будет изменяться ежемесячно согласно начислениям.
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
Можно ли включить коммуналку в арендную плату?
При желании, коммунальные платежи также можно внеси в договор аренды, прописав сумму коммуналки фиксированной цифрой. Закон этого делать не обязывает, но участник сделки по обоюдному согласию могут поступить таким образом.
После установления фиксированной суммы за коммунальные платежи, собственник квартиры не будет иметь право требовать сумму большую, чем указано в договоре. Даже если по акту плата за коммунальные услуги выросла.
Большим плюсом данного метода является то, что обе стороны получают возможность вести постоянный контроль за своевременностью оплаты ресурсоснабжающим организациям.
При этом не обязательно продумывать дополнительные методы контроля оплаты за коммуналку. Арендатор ежемесячно до указанной в договоре даты будет передавать или перечислять всю требуемую сумму на счет собственника квартиры.
В договоре найма владелец недвижимости может попросить квартиросъемщика сразу внести страховую сумму. Если квартиранты повредят имущество, деньги на возмещение ущерба пойдут из депозита. На рынке найма практически все квартиры сдаются с опцией депозита. Наличие и сумма депозита отражается в договоре.
Квартиросъемщику при съеме жилья нужно приготовиться к тому, что сразу придется отдать деньги за два месяца. Иногда владелец жилья требует сумму депозита в размере двухмесячных оплат за квартиру. Первая часть идет на оплату проживания за месяц, а вторая на депозит владельца. Снять деньги с депозита владелец сможет только в случае порчи имущества. Если найдете другую квартиру, и у собственника не будет претензий, заберете деньги с депозита.
Как правильно составить договор
Итак, если собственник планирует сдавать квартиру в аренду, то он может составить несколько разновидностей договоров с арендатором. В первом случае оплата коммунальных платежей не будет входить в арендную плату, а станет отдельным платежом лично хозяину квартиры.
В таком случае договор аренды должен включать пункт о том, что арендодатель выступает в качестве посредника. Иными словами, он будет получать деньги от арендатора и самостоятельно оплачивать все квитанции. В тексте соглашения также должен прописываться срок, в течение которого оплата должна быть перечислена.
При договоре такого типа сумма коммунальных платежей не является доходом собственника объекта недвижимости. Эти средства являются хозяйственными операциями и исключаются при исчислении налоговой базы.
В другом варианте предусматривается разделение общей суммы аренды на основную и дополнительную, которая требуется для регулярного внесения платежей за коммунальные услуги. В этом случае есть риск, что сделку признают ничтожной.
Если сдача недвижимости в аренду является одним из видов деятельности гражданина, то вся сумма платежа будет отражаться как доход собственника квартиры. Он будет оплачивать коммунальные услуги и прописывать их в качестве внереализационных расходов.
Должны ли квартиросъемщики платить коммунальные услуги полностью?
- Другие объекты, назначение которых поддерживать стабильное функционирование многоквартирного дома, включая трансформаторы электрического тока, пункты распределения тепловой энергии, стоянки автомобилей, строения гаражей, детских площадок и тому подобное.
- Внутренние системы водоснабжения, газоснабжения и электроснабжения и отопления, которые включают все технические и санитарно-гигиенические элементы способствующие подаче ресурсов в квартиры и обеспечивающие пользование помещениями, указанными в пункте 1 и другие инженерные конструкции расположенные внутри многоквартирного дома до точек подключения к индивидуальным приборам учета.
- Закон не освобождает нанимателя от оплаты, а претензии на управляющие организации по нецелевому использованию средств, предъявляются в виде иска в соответствующий судебный орган.
Как правильно составить договор
Итак, если собственник планирует сдавать квартиру в аренду, то он может составить несколько разновидностей договоров с арендатором. В первом случае оплата коммунальных платежей не будет входить в арендную плату, а станет отдельным платежом лично хозяину квартиры.
В таком случае договор аренды должен включать пункт о том, что арендодатель выступает в качестве посредника. Иными словами, он будет получать деньги от арендатора и самостоятельно оплачивать все квитанции. В тексте соглашения также должен прописываться срок, в течение которого оплата должна быть перечислена.
При договоре такого типа сумма коммунальных платежей не является доходом собственника объекта недвижимости. Эти средства являются хозяйственными операциями и исключаются при исчислении налоговой базы.
В другом варианте предусматривается разделение общей суммы аренды на основную и дополнительную, которая требуется для регулярного внесения платежей за коммунальные услуги. В этом случае есть риск, что сделку признают ничтожной.
Если сдача недвижимости в аренду является одним из видов деятельности гражданина, то вся сумма платежа будет отражаться как доход собственника квартиры. Он будет оплачивать коммунальные услуги и прописывать их в качестве внереализационных расходов.
Какие коммунальные услуги должен оплачивать квартиросъемщик?
Квартиросъемщик должен оплачивать коммунальные услуги, которые ему предоставляю соответствующие компании.
Перечень коммунальных услуг зависит от инженерной оснащённости жилья коммуникациями.
Разберем основной список коммунальных услуг:
| Оплата за водоснабжение | Если в квартире не установлен счетчик, тогда сумма оплаты зависит от количества прописанных человек и от нормы предоставляемой воды на 1-го человека в день. |
| Оплата за отопление | Сумма оплаты завить от площади квартиры |
| Вывоз мусора | Так же зависит от количества прописанных человек в квартире и норме на 1-го человека. |
| Оплата газоснабжения | Если дом газифицирован и не установлены счетчики, тогда сумма квитанции начисляется по количеству прописанных человек и по норме приходящей на 1-го человека в месяц |
| Оплата электроснабжения | В квартире обязательно должен быть установлен счетчик, его показания необходимо предоставлять в компанию оказывающую услугу ежемесячно. Сумма зависит от количества использованного ресурса. |
Доверяем квартиросъёмщику оплачивать счета
Нередко владелец квартиры решает снять с себя заботы о квитанциях. Арендатор может самостоятельно оплачивать все услуги ЖКХ — в том объёме, в котором потребил. У коммунальных служб нет никаких возражений на этот счёт — оплату спокойно принимают от третьих лиц по адресу квартиры или номеру абонента.
Плюсы:
- — Рантье не тратит время и силы на оплату счетов.
- — Доход рантье всегда будет фиксированным.
- — Квартиросъёмщик может экономить на квартплате — тратить меньше электроэнергии и воды.
- — Квартиросъёмщик может быть уверен — он не переплатил за квартиру ни копейки.
- — В объявлении о сдаче квартиры в аренду можно указать более низкую стоимость + услуги ЖКХ. Такая психологическая уловка действует на многих жильцов.
Минусы:
- — Рантье вынужден ежемесячно контролировать оплату счетов и лично забирать квитанции.
- — Есть риск, что жилец оставит долги по квартплате — под благовидным предлогом просрочит несколько платежей и сбежит.
- — При сезонном повышении услуг ЖКХ квартиросъёмщику придётся платить существенно больше.
Компенсируем коммунальные платежи отдельно
Наконец, есть компромиссный вариант, который предполагает, что квартиросъёмщик компенсирует хозяину недвижимости коммунальные расходы отдельным платежом. Такая схема достаточно часто применяется на практике, так как снимает многие вопросы. В этом случае аренда в договоре складывается из двух частей: фиксированная сумма и переменный платеж — коммунальные услуги за прошедший период. Плавающую часть квартплаты можно оформить отдельным соглашением, например — договором о возмещении расходов на оплату ЖКХ.
Плюсы:
- — Между квартиросъемщиком и рантье абсолютно прозрачные отношения: каждый уверен, что не потратит лишних денег.
- — Рантье может быть уверен в своевременной оплате счетов.
- — Доход владельца квартиры всегда фиксирован — он ничего не теряет при изменении коммунальных тарифов.
- — Расходы жильца можно сократить, экономя воду и свет.
Минусы:
- — Наймодатель вынужден тратить дополнительное время и силы: ему приходится лично приезжать за деньгами и самостоятельно оплачивать квитанции.
- — Так как в договоре будет прямо указано, что переменная сумма квартплаты предназначается для компенсации расходов на ЖКХ, она войдёт в налоговую базу рантье — ему придётся платить больше.
Как собственник может проконтролировать операции
Разумеется, владельцу квартиры важно, чтобы квартирант не допускал задолженности по коммунальным платежам. Именно он больше всех в этом заинтересован.
Как можно проверить, что долгов за оплату услуг ЖКХ нет? Самый простой способ – обращение в специальные банковские сервисы. Потребуется ввести в системе код плательщика и период оплаты, после чего высветится итоговая сумма.
Кроме того, задолженность отражается на портале Госуслуги. Необходимо зайти на портал и пройти несложную процедуру регистрации. В соответствующем разделе вы без труда сможете проверить наличие задолженности.
Помимо этого, существует специализированный портал, где отражаются все долги граждан за услуги ЖКХ. Услуга предоставляется в личном кабинете ГКУ «Центр координации ГУ ИС». Необходимо иметь доступ в личный кабинет и после заполнения небольшой формы вся информация может быть отправлена на вашу личную почту.
При необходимости уточнить сумму платежа за электроэнергию можно на официальном сайте Энергосбыта. Там также потребуется пройти специальную процедуру регистрации с созданием личного кабинета.
Кроме того, собственник может уточнить необходимую информацию в управляющей компанией, которая занимается обслуживанием многоквартирного дома. Туда нужно явиться лично или позвонить по телефону.
Топ 3 мифов и реальных фактов о сдаче жилья в аренду
Конечно, не зря есть выражение: «Заплати налоги и спи спокойно!». Но если до сегодняшнего дня такого желания платить со своих кровных в казну государства не был, а после полезших слухов внезапно появилось, то не стоит прям сразу бежать с поличным.
Миф №1 При получении налоговой данных, о том что вы скрывали свои доходы десятилетиями, вас заставят вернуть все сполна. Это откровенный миф. У всего существует срок давности, и у полученного дохода тоже. Следовательно, если квартира сдавалась в аренду на протяжении 10 лет, то срок исковой давности по-прежнему составляет 3 года. Следовательно, вас могут оштрафовать и потребовать возмещение упущенной прибыли государству, то только за этот период.
Реальность. Если же вы решились честно платить налоги, то начните делать это просто с нового периода. То есть, начните отчет с выбранного месяца, в 2022 году подайте за нужный период декларацию и до июля внесите полагающийся государству налог. Это будет по совести, да и в случае чего у вас будет официальное подтверждение, что вы законопослушный гражданин.
Миф №2 Налоговая вправе самостоятельно сделать запрос в банке о получаемых на ваши счета доходах сверить их с вашей официальной занятостью или уплачиваемой вами с этих доходов прибыли. Теоретически да, но практически это миф. Запрос можно сделать только официально, если конкретное лицо попало под проверку в следствие каких-то неправомерных действия. В остальных же случаях проверить каждого это нереальная задача для налоговой, у них и другой работы предостаточно.
Реальность. А вот если гражданин сам отправил запрос на получение налогового вычета за покупку квартиры, а фактического дохода у него нет, вот это повод, чтобы вами заинтересовались налоговики. А также правда то, что налоговая планирует получить права на запрос у банка данных по каждому физ лиц для проведения плановых проверок для борьбы с незарегистрированными предпринимателями. Однако это только планы, а для их реализации нужно как минимум внести изменения в Налоговый кодекс, а это не так уж и просто.
Миф №3 По жалобе соседа или «доброжелателя» к вам пришлют инспектора и все сразу откроется. Да пожалуйста, пусть жалуются. Конечно, особо настойчивые граждане могут добиться чего хотят. Но кто мешает вам сказать что в вашей жилплощади живут близкие родственники или дети ваших друзей, с которых вы не берете денег. Да и проверить все доносы не хватит имеющихся служащих. А вот получить уведомление от налоговой о «необходимости внести уплату по налогам в случае сдачи жилья в аренду» можно. Но это только уведомление, а не предписание к действию.
Реальность. Хуже будет, если на вас пожалуется арендатор, к примеру, за неправомерные действия (посещение съемного жилья без их ведома, отказ от ремонта техники поломанной не по вине квартиросъемщиков). Вот он то может вполне реально уведомить что вы получаете оплату за аренду, а службы уже проверят: платите ли вы с него налоги.
Как брать с квартирантов оплату за воду и другие услуги? Ежемесячно арендатор должен производить оплату за снимаемое помещение и квартплату. Можно включить фиксированную плату за коммунальные расходы в стоимость аренды, либо сумма будет изменяться ежемесячно согласно начислениям.
При этом стоит учитывать, что указание фиксированных сумм платежа по коммунальным услугам способно привести к тому, что наниматель станет относиться к расходу ресурсов неэкономно, что будет невыгодно арендодателю.
Съемщику же жилья может начать казаться, что квартира обходиться ему дороже, чем должна.
Если же размер платы устанавливается на основании ежемесячных квитанций, то чаще всего такой вариант оказывается выгоден обеим сторонам – наниматель может снизить размер оплаты при экономном использовании ресурсов, а владелец будет получать одинаковую сумму независимо от величины платежа.
При таком варианте собственнику жилья стоит заранее озаботиться установкой счетчиков.
На что тратится квартирант?
Нередко случается, что потенциальный наниматель находит квартиру, которая отвечает всем его критериям поиска и уже готов выйти на сделку с собственником, но, когда узнает стоимость коммунальных услуг в месяц, – передумывает. А все потому, что в некоторых домах квартплата в месяц достигает едва ли не фактической стоимости аренды. В особенности это относится к домам с централизованным отоплением и жадной управляющей компанией.
Как правило, на аренду квартиры с высокой коммуналкой выставляются по сниженной цене, чтобы привлечь к себе внимание людей, находящихся в поиске жилья. А потому уже при звонке по понравившемуся объявлению всегда следует уточнять у собственника размер коммунальный платежей и порядок расчетов по ним.
На сегодняшний день многие арендодатели перекладывают оплату всех квитанций на квартиросъемщика, руководствуясь принципом – кто живет, тот и платит. В особенности это касается регионов.
Внимание! При подписании договора найма квартиры обратите внимание на пункт, где указано что именно будет оплачивать наниматель, а что наймодатель. В ГК и ЖК РФ нет правил, регламентирующих данный вопрос на рынке аренды недвижимости. .
Какие коммунальные услуги должен оплачивать квартиросъемщик?
Квартиросъемщик должен оплачивать коммунальные услуги, которые ему предоставляю соответствующие компании.
Перечень коммунальных услуг зависит от инженерной оснащённости жилья коммуникациями.
Разберем основной список коммунальных услуг:
| Оплата за водоснабжение | Если в квартире не установлен счетчик, тогда сумма оплаты зависит от количества прописанных человек и от нормы предоставляемой воды на 1-го человека в день. |
| Оплата за отопление | Сумма оплаты завить от площади квартиры |
| Вывоз мусора | Так же зависит от количества прописанных человек в квартире и норме на 1-го человека. |
| Оплата газоснабжения | Если дом газифицирован и не установлены счетчики, тогда сумма квитанции начисляется по количеству прописанных человек и по норме приходящей на 1-го человека в месяц |
| Оплата электроснабжения | В квартире обязательно должен быть установлен счетчик, его показания необходимо предоставлять в компанию оказывающую услугу ежемесячно. Сумма зависит от количества использованного ресурса. |
Все коммунальные услуги должны оплачивать вовремя. Сроки оплаты указываются на квитанциях по уплате коммунальных услуг.
Преимущества и недостатки каждого из видов оплаты коммунальных услуг
| Вид оплаты | Плюсы | Минусы |
| Коммунальные платежи включаются в стоимость аренды | Квартиросъемщик точно знает, какую сумму он потратит за квартиру; | Квартиросъемщик не экономить ресурсы; |
| Владелец самостоятельно ведет контроль по оплате коммунальных платежей; | Владелец тратить личное время на оплату коммунальных платежей за сдаваемое жилье; | |
| Обе стороны могут не встречаться каждый месяц, а перечислять арендную оплату на счет арендодателя; | Квартиросъемщик может считать, что ему завышают оплату, так как он не контролирует оплату счетов; | |
| При повышении тарифов на ЖКХ, владелец квартиры может повысить арендную плату, но не более чем 1 раз в год. | В зимний период обычно повышаются тарифы на ЖКХ, это обязательно нужно учитывать. | |
| Квартиросъёмщик самостоятельно оплачивает счета | Владелец жилья не тратит личное время на оплату счетов;
Доход владельца жилья будет стабильным; Квартиросъемщик сможет сам контролировать используемых ресурсов. |
Владельцу жилья нужно постоянно контролировать оплату коммунальных услуг , и каждый месяц встречать с квартиросъемщиком, что бы забрать платежи;
Есть риск, что квартиросъемщик не будет оплачивать коммунальные услуги; В зимний период значительно увеличатся расходы по квартире. |
| Компенсация коммунальных платежей отдельно | Прозрачность отношений: каждая сторона знает, что не потратить больше денег, чем положено;
Владелец жилья уверен в оплате коммунальных платежей; Доход собственника фиксирован; Квартиросъемщики могут экономить деньги, за счет экономии ресурсов. |
Владельцу жилья, придется приезжать за деньгами для того что бы оплатить коммунальные счета;
В договоре аренды будет указано, что сумма меняется – это не выгодно при уплате налогов. |
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Расторжение договора аренды
Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.
«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.