Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И ДЕВЕЛОПМЕНТА». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Установить соответствие вида разрешенного использования участка несложно, если знаете, в какие органы обращаться и какие документы для этого предоставлять. Избежать трудностей помогут эксперты нашей компании. Мы проведем процедуру в два раза быстрее, гарантировав результат.
Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?
В законе (статья 1 ГрК) дано определение.
Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.
Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.
Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.
Как можно исправить сложившуюся ситуацию?
- Для начала надо собрать пакет документации, включающий правоустанавливающие бумаги на территорию, согласие собственника (требуется не всегда), результаты согласований и прочие бумаги.
- Затем готовится заявление установленного образца, которое, вместе с документами, указанными выше, подается в уполномоченные органы. В ходатайстве необходимо попросить привести в соответствие с классификатором допустимое использование надела, зафиксированное в свидетельстве.
- В уполномоченных органах будут рассматривать заявку в течение месяца с момента ее поступления. По результатам рассмотрения принимается решение.
- Останется только воплотить данное решение путем внесения корректировок в государственный кадастр, подав новое прошение (если уполномоченные органы не направили соответствующее постановление в ГКН).
Как установить вспомогательный вид разрешенного использования?
Вспомогательные виды устанавливаются в дополнение к основному или условно-разрешенному. То есть, чтобы определить вспомогательный вид необходимо изначально знать основной или условно-разрешенный.
В ГПЗУ должны быть отражены вспомогательные виды использования.
В свою очередь вспомогательные виды определяются с учетом правил землепользования и застройки.
При этом необходимо учитывать, что вспомогательный вид изменяется по желанию собственника, с учетом установленных ограничений, без каких-либо дополнительных разрешений со стороны органов местного самоуправления. Установление вспомогательного вида не должно подменять основной вид.
Адвокат по изменению использования земли в Екатеринбурге
Любой земельный участок имеет свою категорию и целевое назначение. Эти нормы прописываются официально в свидетельстве на право собственности и в кадастре. Сегодня существует несколько категорий участков – с/г назначения, жилые зоны, населенные пункты и прочие. Все они могут классифицироваться на виды допустимого применения.
Чтобы построить коттедж, промышленный объект или многоквартирный дом на территории, которая не предназначена для строительства, необходимо изменение вида разрешенного использования земли, предусматривающее проведение особой процедуры.
Наш адвокат по земельным спорам Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» поможет провести процедуру: профессионально, на выгодных условиях и в срок.
При выделении пользователям земельных участков вводятся некоторые ограничения по их применению. Они определяются в зависимости от месторасположения наделов, характеристик почвы, специфики близлежащих объектов и других факторов. В процессе определения видов землепользования учитываются такие моменты:
- Собственники или арендаторы земли не имеют права на изменение ВРИ, поскольку это прерогатива соответствующих муниципальных ведомств.
- Виды распоряжения земельной собственностью, условия их смены указаны в правилах землепользования, застройки. Последние утверждаются госорганами в обязательном порядке.
- Если на конкретный земельный надел распространяются предписания ПЗЗ, то смена ВРИ разрешается без публичных слушаний, дополнительных разрешений.
Существуют такие разновидности пользования участками: основная, вспомогательная, условно-разрешенная. Две первых допускается изменить без какого-либо одобрения уполномоченных органов. Третья предоставляет возможность строить либо заниматься какой-то деятельностью лишь при соблюдении определенных условий. Поскольку вместе с изменением ВРИ земельного участка корректируются требования к землепользователю, то такая процедура включает в себя согласование, слушание, исправление ПЗЗ.
Причины изменений назначения земли
Смена назначения земельного надела может стать необходимостью по ряду причин, однако наиболее распространенными являются следующие:
1. Строительство жилого строения. Учитывая сложности с жильем, именно данная причина является самой востребованной, поскольку после постройки дома человек получает возможность проживать в нем вместе со своей семьей.
2. Желание перепродать земельный надел по более высокой стоимости. Не секрет, что изменение категории земли может привести к увеличению ее рыночной стоимости, что позволит в будущем реализовать ее по выгодной цене. ВАЖНО. Смена категории земельного надела с «Сельхозназначения» на «Постройку многоэтажного дома» приведет к увеличению стоимости земли примерно в 3-5 раз.3. Возведение предприятия для производства или же точки для коммерческой торговой. С точки зрения бизнеса это является наиболее прибыльным, поэтому изменение вида участка себя всецело оправдывает.
В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:
- Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
- Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
- Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
- Проводятся публичные слушания;
- По итогам слушаний комиссия принимает решение;
- При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
- На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.
Образец текста заявления можно скачать по этой ссылке. В заявлении должны быть отображены следующие сведения:
- ФИО и контактные данные землепользователя;
- Категория земли и адресные ориентиры участка;
- Текущий и запрашиваемый ВРИ;
- Причина смены вида землепользования;
- Перечень прилагаемых документов.
Максимальный срок между рассылкой уведомлений о слушаниях посредством СМИ или почтовых отправлений и принятием комиссией решения устанавливается местным законодательством, но не может превышать 30 дней (п. 7 ст. 39 Градостроительного кодекса).
В ходе публичных слушаний выступает заявитель, аргументируя необходимость смены ВРИ, а заинтересованные лица выражают своё мнение о последствиях изменения землепользования землёй членам комиссии.
Особые мнения и возражения должны быть переданы членам комиссии в письменном виде.
Комиссия при принятии решения руководствуется следующими факторами:
- Целесообразность изменения ВРИ;
- Последствия изменения ВРИ для окружающей среды;
- Правовые и экономические последствия для соседних землепользователей.
Например, если владелец участка для огородничества хочет сменить ВРИ для строительства дома, комиссия может отклонить заявление из-за угрозы затенения соседнего возделываемого участка.
Если комиссия постановляет сменить вид землепользования участка, копия решения направляется всем участникам слушаний. Через 10 дней после вынесения решения составляется акт об изменении ВРИ, копия которого выдаётся заявителю. Заявитель должен обратиться в Росреестр для регистрации изменений в кадастровом реестре, приложив к копии акта следующие бумаги:
- Копию паспорта;
- Квитанцию об уплате госпошлины;
- Заявление на внесение изменений;
- Кадастровый паспорт на участок.
Новый вид разрешенного землепользования отобразится на кадастровой карте местности в течение 7-10 дней с момента обращения в Росреестр.
При несогласии заявителя с решением комиссии, он может оспорить данное решение в судебном порядке (п. 12 ст. 39 ГрК РФ).
Использование земельного участка не по виду разрешенного использования
Российской Федерации прав на указанный земельный участок, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
- Участки должны находиться в одном кадастровом квартале, иметь одинаковую категорию земли и ВРИ.
- Необходимо согласие собственников на объединение земель.
Потребуются следующие бумаги:
- заявление о проведении объединения земель;
- кадастровая документация на участки;
- выписка о праве собственности;
- письменное согласие собственников на проведение процедуры.
Процедура:
- сбор необходимой документации;
- подача бумаг кадастровому инженеру;
- получение плана на объединение земель;
- подача документов в Росреестр или МФЦ;
- получение выписки о праве собственности и кадастровой документации.
Разрешенное использование земельных участков – это конкретизирующее понятие, позволяющее более детально раскрыть целевое назначение земельного участка.
Несмотря на то что вид разрешённого использования земельного участка представляет собой едва ли не самую главную характеристику надела, его можно изменить. Сделать это можно, как корректируя целевое назначение участка, так и оставив его прежним.
Изменение целевого назначения земельных участков осуществляется путём перевода земель и земельных участков из одной категории в другую, что регламентируется Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В таком случае земельному участку может быть присвоен любой вид разрешённого использования, исходя из его целевого назначения.
Если же вносить изменения в категорию участка не планируется, вид разрешённого использования земельного участка может быть выбран только из перечисленных в законодательстве вариантов для конкретной категории земель.
Для того чтобы изменить вид разрешённого пользования, в органы местной власти по месту нахождения земельного участка необходимо представить заявление (ходатайство), в котором должны быть указаны кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; права на земельный участок.
Вместе с ходатайством представляют выписку из государственного кадастра объектов недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок.
Когда нельзя менять категорию
Существует несколько случаев, в которых перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается.
Это происходит, если:
- законом установлены ограничения перевода участков из одной категории в другую либо запрет на такой перевод;
- существует отрицательное заключение государственной экологической экспертизы в случае, если её проведение предусмотрено федеральными законами;
- установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утверждённым документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Предоставление разрешения на использование земельного участка
- Выдача разрешения производится при наличии удостоверения личности и профессионально составленной заявки.
- Необходимо подготовить схему границ территории, которую хотите использовать. Либо надо разработать схему части такого надела на кадастровом плане. В документе указывают координаты характерных позиций границ участка.
- Запросите выписку из Единого реестра недвижимости. В ней должны быть указаны основные характеристики земельного надела и зарегистрированные на него права.
- Когда речь идет об изучении недр, придется предоставить копию лицензии, подтверждающей право проведения подобных геологических мероприятий.
- Если имеются другие документы, подкрепляющие основания, по которым Вам надо предоставить желаемую землю в пользование, их тоже стоит прикрепить к пакету.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
При изменении вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки для конкретного муниципального образования.
Основной и вспомогательный виды использования участка можно изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Чтобы это сделать необходимо обратиться в Управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования.
Чтобы изменить условно разрешенный вид использования, необходимо получить разрешение органа местного самоуправления. Глава местной администрации принимает решение с учетом результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.
Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.
Виды разрешенного использования делятсяна основные, условно разрешенные, вспомогательные. От принадлежности к одной из этих категорий зависит порядок изменения вида использования.
Порядок изменения вида разрешенного использованияземельного участка зависит от того, утверждены ли для данного муниципального образования правила землепользования и застройки.
Обычно такие правила утверждены. Они устанавливают границы территориальной зоны, содержат градостроительный регламент. Кроме того, из них можно узнать порядок изменения вида разрешенного использования. При изменении вида использования нужно соблюдать технические регламенты.
Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в данном муниципальном образовании, необходимо уточнить, есть ли правила землепользования и застройки. Процедура изменения вида использования (в частности, порядок, сроки, перечень документов) может быть определена в региональном административном регламенте.
Если правил нет, уточните порядок изменения вида разрешенного использования участка в местной администрации.
Если для земель градостроительный регламент не устанавливается, изменение вида разрешенного использования участка осуществляется иначе. Может потребоваться, например, перевести земли из одной категорию в другую.
Перечень видов разрешенного использованиядля данной территориальной зоны можно узнать из градостроительного регламента. Они устанавливаются согласно классификатору, который утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014г. №540.
Указанный регламент может устанавливать вид разрешенного использования с учетом особенностей территориальной зоны и предусматривать сочетание разных видов использования участка.
Если необходимо изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, придется обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в Правила землепользования и застройки.
Все основные правила использования земли установлены в таком нормативном акте, как Градостроительный кодекс, а именно в статье 37.
В подробностях этот вопрос раскрыт в приказе Министерства экономического развития №540, который был принят в 2014 году. В нем утверждается классификатор ВРИ участков земли
.
Данный классификатор можно найти в приложении к этому документу
. Здесь описаны все типы использования земли, которые возможны исходя из действующего законодательства.Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
Это следующие направления:
- использование в сельскохозяйственном назначении (существует 18 направлений, в том числе животноводство, садоводство и пр.);
- возведение жилых домов (7 направлений, среди которых: индивидуальнее строительство, застройка жилыми комплексами, обслуживание застроек и пр.);
- возведение объектов капстроительства для общественного пользования (больницы, школы, коммунальные предприятия);
- для ведения предпринимательской деятельности;
- для отдыха;
- выделение участков для добычи полезных ископаемых и промышленной деятельности;
- возведение транспортных путей;
- для обеспечения обороны и пр.
В Классификаторе для каждого названия присвоен специальный числовой код, который является равнозначным с текстовым наименованием.
Можно ли объединить несколько участков?
Объединение участков осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Участки должны иметь общую границу, то есть быть смежными. Каждая территория должна иметь план с уточнением границ и быть зарегистрированной в кадастре.
- Земля должна соответствовать нормативам по максимально допустимой площади.
- Участки должны находиться в одном кадастровом квартале, иметь одинаковую категорию земли и ВРИ.
- Необходимо согласие собственников на объединение земель.
Потребуются следующие бумаги:
- заявление о проведении объединения земель;
- кадастровая документация на участки;
- выписка о праве собственности;
- письменное согласие собственников на проведение процедуры.
Процедура:
- сбор необходимой документации;
- подача бумаг кадастровому инженеру;
- получение плана на объединение земель;
- подача документов в Росреестр или МФЦ;
- получение выписки о праве собственности и кадастровой документации.
Разрешенное использование земельных участков – это конкретизирующее понятие, позволяющее более детально раскрыть целевое назначение земельного участка. Использование участков не по назначению наказывается штрафом, лишением права на землю, увеличение налоговой ставки.
Когда возникает необходимость по решению вопроса об эксплуатации надела против его целевого назначения либо не использования требуется определить срок, в течение которого надел не используется, что влечет его признание бесхозным или эксплуатируемым в недостаточной мере. Данное положение не только на земли, имеющие с/х назначение, но и предназначенным для строительства индивидуального характера.
Арендные соглашения относительно территориальных зон, расположенных в пределах города, предназначающихся под стройку, проводится по аналогичным правилам. В ситуации, когда на протяжении трехгодичного срока со дня, когда был заключен договор, арендатор не применял надел – признается основанием для прекращения действия соглашения одной стороной.
Данное правило распространяется и на лиц, арендующих наделы, имеющие с/х назначение. Это ИП, а также граждане не проводящие обработку земли на протяжении указанного срока. Спустя три года после оформления договора – он подлежит аннулированию.
Если дело касается надела, находящегося в собственности – когда земля осталась без хозяина, в случае гибели собственника и отсутствия правопреемников – субъект, осуществляющий хозяйственную деятельность, имеет правомочия на обращение в судебную инстанцию с иском об изъятии земельного надела. Такое обращение может осуществляться по прошествии десятилетнего периода с момента начала простоя земли.
Если владельцы установлены – им направляется предупреждение с указанием сроков, когда необходимо исправить допущенные нарушения. В противном случае происходит изъятие.
Также установить сроки необходимо для заключения арендных правоотношений. В КоАП устанавливает наказание в виде штрафных санкций за пропуск времени, отведенного для составления соглашения.
Объединение участков с разным разрешенным пользованием
Земельное законодательство предусматривает, что объединению подлежат участки, на которые распространяется бессрочное или срочно пользование на безвозмездной основе. Также сюда относят наделы, в отношении которых действую права пожизненного владения, передаваемого по наследству. При этом главным требованием для объединения выступает, обладает указанными правами одним лицом.
Устанавливаются требования:
- участки должны быть смежными;
- границы установлены согласно законодательству;
- определены предельно точно;
- участки относятся к одной категории земель;
- наделы расположены в пределах одного муниципалитета;
- правами на участки обладает одно и то же лицо;
- сохраняются права на пользование объектов недвижимости, которые находятся на территориях.
Условно-разрешенные виды использования земли в 2021 году
Основное отличие условного типа пользования – для его присвоения объекту требуется дополнительное согласование с государственным органом власти. Основной ВРИ назначается для надела сразу, без дополнительных заявлений и слушаний комиссии.
К примеру, у торгового объекта и площадью в двести квадратных метров могут быть такие условные типы назначения:
- Административное учреждение.
- Офисное помещение.
- Торговый павильон.
- Подсобное помещение.
- Склад.
В помещениях такого типа также можно обустроить больницы, спортзалы или бассейны.
Для надела в сельской местности помимо основного (ЛПХ) условными типами эксплуатации могут быть:
- Разведение крупного и мелкого скота.
- Птицеводство.
- Возделывание сада и огорода.
- Цветоводство.
При этом участки делятся на приусадебные и полевые. В первом случае разрешено возводить коттеджи, дачные домики, гаражи. В поле запрещены любые постройки с фундаментом.