Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Как оспорить продажу доли в квартире
Рассмотрим, как можно оспорить сделку. Основной причиной для оспаривания является нарушения условий преимущественного выкупа.
| № п/п | Причины |
|---|---|
| 1 | Продавец не направил уведомление |
| 2 | Документ был получен другим лицом |
| 3 | Сделка с третьим лицом заключена на других условиях |
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Какие могут возникнуть сложности при проведении сделки?
Продажа доли в приватизированной квартире требует предварительной консультации юриста, который составит схему дальнейших действий, начиная с уведомления других собственников.
У продавца могут возникнуть сложности с согласием иных владельцев на выделение доли в натуре. В таком случае хозяева, если не могут выкупить часть самостоятельно, часто начинают препятствовать продаже ее третьему лицу. Юрист в спорной ситуации составит исковое заявление, где изложит обоснованные требования. И в случае необходимости будет представлять интересы продавца в суде.
Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретенную недвижимость. Юрист подскажет, каким образом осуществить процедуру, чтобы не попасть на уловки аферистов. Хотя в такой ситуации покупатель рискует больше, но и продавцу необходимо заручиться поддержкой профессионала.
✅ Можно ли продать комнату, часть, долю в приватизированной квартире?
Владельцы квартиры считаются участниками долевой собственности. Понятие «доля» не имеет конкретного обозначения – это не комната, ванная или кухня. Так называют часть в праве общей собственности. Жильцы могут установить правила пользования квартирой по своему усмотрению.
Продать комнату или часть в приватизированной недвижимости можно только после уведомления остальных собственников. Причем согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ, остальным жильцам принадлежит преимущественное право покупки доли. Если такого предложения не последует, и часть квартиры отойдет третьему лицу – сделку можно оспорить.
Ограничения при продаже доли в квартире:
- распоряжение жильем возможно только с согласия всех собственников;
- совладельцы имеют право отказаться от покупки;
- препятствование продаже вынуждает продавца обращаться в суд.
Итак, при продаже части в приватизированной квартире продавец извещает об этом остальных жильцов. Если они согласны на выкуп, то часть жилья можно продать им. При отказе продавец имеет право продать свою долю третьим лицам.
Схема №2. Продажа через залог
Этим способом пользуются, когда банк соглашается принять данную долю в залог для выдачи ссуды. Сделка такого рода носит название ипотеки. Если вы взяли деньги, но вернуть в заранее оговоренный срок с процентами эту сумму не смогли – доля перейдет в собственность залогодержателя (банка).
Часто юристов спрашивают: относится ли данное правило к жилью, являющемуся единственным для собственника доли и его семьи? Ответ: да – относится, что прямо указано в: ст. 446 ГПК РФ, ст. 337, 348 ГК РФ. Можно не опасаться изъятия недвижимости банком за долги, только в случаях, указанных в ст. 54.1 Закона «Об ипотеке»:
- Сумма долга меньше 5% от ценности залога.
- Просрочка долга меньше 3 месяцев.
Продажа доли в квартире, если совладелец — несовершеннолетний
Трудности могут возникнуть и в том случае, если среди сособственников есть ребенок младше 18 лет. В этом случае любые сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетнего, требуют дополнительного согласования с местным органом опеки. Без этого продажа доли легко может быть признана незаконной.
Это правило не касается лишь тех случаев, когда в результате планируемой сделки доля, приходящаяся на ребенка, увеличивается. Однако в том случае, если родители или лица, их замещающие, планируют продажу доли ребенка в квартире, согласие уполномоченного органа обязательно. Оно же может быть получено лишь в том случае, если будут гарантии того, что:
- ребенок приобретет большую или равную долю в новой квартире;
- либо причитающиеся ребенку за долю средства будут положены на депозит, распорядиться которым сможет только он сам после достижения совершеннолетия.
Как возникает долевая собственность
Закон допускает, чтобы у одной вещи, в том числе и недвижимой, было несколько владельцев. Такая собственность называется общей. Гражданский кодекс выделяет две ее формы: совместную и долевую. В первом случае речь идет об особом режиме. Точнее, об имуществе, которым совместно владеют супруги. Долевая же собственность устанавливается в большинстве случаев.
Одним из способов возникновения общей собственности является приватизация. Все, кто имел право проживать в квартире, получают равные доли теперь уже частной недвижимости. И каждый может, как полноправный собственник, ей распоряжаться. Но только в определенных пределах В частности, ответ на вопрос, может ли один из собственников квартиры продать свою долю, будет положительным. С соблюдением необходимого порядка.
На доли будет разделена квартира и при наследовании ее сразу несколькими родственниками бывшего владельца. Им она может достаться как поровну, так и в ином соотношении. Еще до оформления всех документов, один наследник может предложить другим выкуп доли в приватизированной квартире и стать ее единоличным владельцем. Возможно и изначальная покупка жилья с оформлением такой вида собственности.
- При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
- Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
- При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
- При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
- Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.
Когда в мирном порядке согласовать сделку не удается, продать долю в приватизированной квартире без согласия можно через рассмотрение дела в суде. Столкнувшись со сложностями при продаже доли, следует придерживаться следующего алгоритма:
- Сформулировать предложение для выкупа доли, исходя из текущей рыночной ситуации.
- Письменно уведомить сособственников о предстоящей сделке с предложением использования преимущественного права на выкуп (направляется по почте, с уведомлением).
- По истечении 1 месяца, при отсутствии согласия совладельцев, готовят исковое заявление в суд.
- После вынесения вердикта ожидают вступления судебного решения в силу и оформляют исполнительный лист.
- Завершают выдел доли на основании полученного исполнительного документа и определяют стоимость.
- Находят стороннего покупателя и заключают договор, исходя из условий, предложенных ранее сособственникам.
- Составление приемопередаточного акта.
- Пакет бумаг передается в Росреестр для завершения регистрации перехода права с предварительной уплатой пошлины.
Особенности продажи долей при участии в сделке недееспособных или ограниченно дееспособных граждан
Сделки за граждан, признанных по суду недееспособными из-за психического расстройства личности, совершают их опекуны (ч. 2 ст. 29 ГК) – с учетом мнения недееспособного гражданина, а если учет мнения невозможен – то с учетом его предпочтений или информации, полученной от других лиц.
Поэтому продавать долю имеет право опекун, при условии предварительного истребования согласия от органов опеки (ч. 2 ст. 37 ГК).
Сами недееспособные сделки с недвижимостью совершать не вправе. Если это все-таки произойдет, договор будет признан ничтожным (ст. 171 ГК), а сторон по суду вернут в изначальное положение (покупателю обратно деньги, продавцу обратно недвижимость).
Ограниченно дееспособные граждане могут сами совершать любые сделки, но исключительно с согласия попечителя (аб. 3 ч. 1 ст. 30 ГК). Попечителю, прежде чем давать согласие, все так же нужно истребовать разрешение от органов опеки (ч. 2 ст. 37 ГК).
Итак, владелец доли, находящейся в приватизированном жилье, должен предложить купить ее другому “дольщику”. Если он откажется, можно продавать любому постороннему лицу. ДКП о продаже доли обязательно заверяется у нотариуса. Стороны вправе выбрать – самим относить ДКП в Росреестр, или поручить это сделать нотариусу.
Нередки случаи, когда совладельца квартиры не спешат соглашаться или отказываться от выкупа продаваемой доли. При соблюдении процедуры уведомления остановить продажу невозможно, но существуют нарушения, которые дают возможность обратиться в суд и оспорить договор купли-продажи:
- Если в пакете документов отсутствуют бумаги об отказе совладельцев.
- Не прошло 30 дней с момента уведомления других дольщиков.
- Не предоставлен один или несколько обязательных документов или их подлинность вызвала сомнения.
- Нет разрешения от органов опеки.
- Есть действующее постановление суда о приостановлении продажи.
Документы для сделки с долями в жилом помещении
Для оформления сделки по продаже доли в жилом помещении понадобятся следующие документы:
- паспорта продавца и покупателя
- договор купли-продажи доли в жилом помещении
- если правом собственности на долю в квартире также обладает супруг, за которым официально право на зарегистрировано, лучше получить письменное нотариальное согласие супруга на продажу доли
- документы о праве собственности на долю в квартире
- документы-основания возникновения права собственности на долю в квартире (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства, договор дарения или др.)
- технический паспорт на помещение
- справка о размере задолженности или об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
- уведомление о продажи доли других долевых собственников и документы о вручении/направлении уведомления, а также при наличии письменные отказы других долевых собственников от приобретения доли
- сведения о зарегистрированных лицах
Приведенный перечень документов является примерным, необходим, в том числе, для проверки юридической чистоты сделки. Какие-то документы могут отсутствовать, например, согласие супруга, если он не собственник или продавец не состоит в браке.
НДФЛ при продаже доли в квартире
По общему правилу, при продаже доли в квартире лицо обязано задекларировать доход и уплатить с него НДФЛ.
Однако, в отдельных случаях лицо может быть освобождено от уплаты НДФЛ или налог может быть уменьшен.
Если лицо владеет долей в квартире более 3-х лет, то при продаже доли в квартире оно не обязано уплачивать НДФЛ. Срок владения исчисляется с даты госрегистрации права собственности.
С 01.01.2020 срок владения в 3 года также установлен для единственного жилья, т.е., когда лицо продает долю в квартире, которая является его единственным жильем. При этом не учитывается жилье, которое приобретено в течение 90 дней до той даты, когда произведена госрегистрация перехода права собственности на проданную долю в жилье.
В иных случаях срок владения объектом недвижимости должен составлять 5 лет, чтобы не платить НДФЛ с продажи.
Если нет оснований для освобождения от НДФЛ, тогда можно уменьшить сумму налога на сумму имущественных налоговых вычетов или сумму расходов на приобретение соответствующего имущества.
Поскольку вопрос с уплатой НДФЛ является серьезным, чтобы не допустить ошибку следует изучить положения налогового законодательства на момент продажи по данному вопросу либо проконсультироваться непосредственно в налоговом органе.