Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что можно делать с разрешением на перепланировку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных
Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре. Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию. Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.
Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.
Кaкиe нyжны дoкyмeнты, чтoбы coглacoвaть пepeплaниpoвкy квapтиpы
- Opигинaл и кoпия пacпopтa зaявитeля — coбcтвeнникa жилья или дoвepeннoгo пpeдcтaвитeля;
- ecли дoкyмeнты пoдaeт нe coбcтвeнник, нyжнo пoдтвepждeниe пpaвa дeйcтвoвaть oт лицa coбcтвeнникa — зaвepeннaя нoтapиycoм дoвepeннocть;
- opигинaлы или зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии дoкyмeнтoв пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo o пpaвe влaдeния квapтиpoй, o пpивaтизaции, o нacлeдoвaнии, дoгoвop кyпли-пpoдaжи c юpидичecким ocвидeтeльcтвoвaниeм, дapcтвeннaя, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии пpaв влaдeния, миpoвoe coглaшeниe и тaк дaлee;
- для cтpoящиxcя здaний — дoкyмeнты зaмeщaющиe пpaвo coбcтвeннocти, нaпpимep дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
- тexничecкий пacпopт квapтиpы — eгo мoжнo пoлyчить в БTИ;
- зaявлeниe нa coглacoвaниe пepeплaниpoвoк жилыx пoмeщeний или пepeycтpoйcтвo;
- пpoeктнaя дoкyмeнтaция;
- пиcьмeннoe coглacиe нa измeнeния c пoдпиcью вcex coбcтвeнникoв жилья или иx пpeдcтaвитeлeй и зapeгиcтpиpoвaнныx пo aдpecy;
- paзpeшeниe нa измeнeния oт opгaнa, пepeдaвшeгo жильe в пoльзoвaниe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa;
- paзpeшeниe бaнкa, ecли квapтиpa пpиoбpeтeнa пo ипoтeкe;
- пpoтoкoл coбpaния жильцoв дoмa c пoдпиcями coглacия, ecли пepeплaниpoвкa зaтpaгивaeм oбщeдoмoмвyю coбcтвeннocть;
- paзpeшeниe oт coтpyдникoв oxpaны пaмятникoв иcтopии, кyльтypы и apxитeктypы, ecли квapтиpa нaxoдитcя в здaнии c кyльтypнoй и иcтopичecкoй цeннocтью.
Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe
3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.
Ecть двa вapиaнтa:
- cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
- coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.
Paзpeшитeльнoe:
- пepeмeщeниe caнyзлa;
- пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.
Увeдoмитeльнoe:
- зaмeнa пoлa;
- мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
- зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
- измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.
B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.
Как узаконить уже сделанную перепланировку?
Чтобы узаконить уже сделанную перепланировку, собственник должен обратиться в соответствующие инстанции, отвечающие за оформление согласования — жилищная инспекция, отдел по кап. строительству администрации города или района.
В соответствующие документы вносятся все изменения конфигурации жилплощади. При отсутствии таких данных документы оформляются специалистом БТИ с выездом на место.
Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана?
После регистрации сделанной перепланировки в БТИ собственнику выдается документ, на котором красными линиями обозначены места в квартире, которые подверглись самостоятельной реконструкции.
После рассмотрения заявления соответствующие структуры выдают собственнику заключение. Если перепланировка квартиры согласована, то получается узаконить ее после внесения изменений. В противном случае, придется возвращать измененные структуры жилого помещения самостоятельно в первоначальный архитектурный вид.
Разрешение на перепланировку
При получении разрешения на перепланировку необходимо будет обратиться в довольно большое количество инстанций:
- Бюро технической инвентаризации (БТИ).
- Министерство по чрезвычайным ситуациям (МЧС).
- Санитарно-эпидемиологическую службу (Роспотребнадзор).
- Эксплуатирующие организации. К ним относятся товарищества собственников жилья (ТСЖ) и управляющие компании (УК).
- Жилищные инспекции.
- Управление архитектуры.
- Фирма, являющаяся членом саморегулирующейся организации и имеющая допуск на составление проекта перепланировки.
- Газовые службы.
- Министерство культуры или иной орган, отвечающий за сохранность исторических и культурных памятников.
- Банк, если жилье взято в ипотеку.
Когда все необходимые инстанции пройдены и собран указанный выше пакет документов, уполномоченный орган принимает решение по поступившему заявлению в течение 45 дней. А затем в течение трех рабочих дней решение с отказом или разрешением на перепланировку должно быть отправлено заявителю.
Разрешение на перепланировку должно включать в себя:
- Дату вынесения решения по перепланировке.
- Информацию о должностном лице, которое приняло решение, плюс его подпись и печать.
- Основания принятого решения (мотивировочная часть).
- Требования по внесению изменений в технические документы.
- Информация о лице, ответственном за выполнение решения, и его назначение.
Основаниями для отказа в перепланировке являются:
- Несоответствие проекта требованиям закона, строительным правилам и нормам.
- Решение суда или органа, ведающего культурными памятниками, об ограничении переустройства и перепланировки квартиры.
- Несоответствие перепланировки проекту.
- Предоставление недостоверных данных.
- Отсутствие полного пакета документов.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
В статье 27 ЖК РФ предусматриваются основания отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения: непредставление документов и представление документов в ненадлежащий орган.
1) непредставление необходимых для согласования перепланировки и (или) переустройства документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;
2) поступление в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для согласования перепланировки и (или) переустройства, если такой документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании перепланировки и (или) переустройства помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласования перепланировки и (или) переустройства помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для согласования перепланировки и (или) переустройства, и не получил от заявителя такой документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
3) представление документов в ненадлежащий орган.
4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установленным требованиям.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в суд (в соответствии с главой 25 ГПК РФ).
Понятие переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
В Жилищном кодексе РФ по сравнению со ст. 84 Жилищного кодекса РСФСР содержится целая глава по вопросу перепланировки и (или) переустройства. Вопросы переустройства и перепланировки жилых помещений установлены в ст. 25—29 ЖК РФ. Некоторые случаи переустройства и перепланировки жилого помещения определены в п. 1.7.1 постановления Госстроя России от 27.09.2003 № 70 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда».
Ряд технических вопросов, касающихся перепланировки и переустройства, может быть урегулирован на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В качестве примера можно привести постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».
Документы, представляемые для согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке. Форма такого заявления утверждена постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»1. В заявлении должны быть изложены цели предстоящих работ, конкретные виды переустройства и перепланировки, организационно-правовая форма подрядчика, а также сроки начала и завершения работ;
2) правоустанавливающие документы на жилое помещение в оригиналах либо нотариально удостоверенных копиях. Это договоры передачи помещений в собственность, договоры купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследства на помещение (вместе со свидетельством о государственной регистрации право собственности) и др.;
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Если предусматриваются только мероприятия (работы), для которых достаточно эскизов, то они выполняются на копиях поэтажных планов. Если планируемые мероприятия (работы) требуют разработки и согласования проектов, то они должны разрабатываться проектными организациями, являющимися членами соответствующих саморегулируемых организаций;
4) технический паспорт жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма). В случае если заявителем является собственник жилого помещения, согласия членов семьи не требуется. Если жилое помещение находится в общей собственности, необходимо согласие всех сособственников;
6) когда жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, требуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Перепланировка квартиры – что можно, а что нельзя
Некоторые виды ремонтных работ не входят в юридическое понятие «перепланировка». Например, вы можете без согласования с Жилищной инспекцией сделать дома косметический ремонт.
Также не требуется согласовывать перепланировку квартиры, если ремонт связан с демонтажем конструкций, которые не являются несущими, при условии, что при этом не происходит увеличение общей площади квартиры и не затрагивается вопрос безопасности граждан, проживающих с вами в одном многоквартирном доме.
Такие ремонтные работы могут производиться без оформления и согласования проекта. Достаточно уведомить Жилищную инспекцию о своих намерениях. К подобным ремонтным работам можно отнести, например, объединение ванной комнаты и туалета, если площадь остается неизменной.
Если ремонтные работы затрагивают несущие конструкции многоквартирного дома или представляют угрозу здоровью, жизни или имуществу других граждан, то потребуется согласование и регистрация перепланировки квартиры.
К таким ремонтным работам можно отнести:
- работы по переносу или установке сантехнического или иного оборудования, если это влечет за собой увеличение объема потребления воды или энергии, а также, если для этого требуется проложить дополнительные подводящие сети;
- работы по установке или переустановке газового оборудования, если оно требует прокладки дополнительных сетей;
- замена газовых кухонных плит на электрические;
- работы по образованию проемов в несущих или междуквартирных стенах;
- работы по переносу ванной или туалетной комнат;
- возведение дополнительных перегородок, которые могут увеличить общую нагрузку на перекрытия здания;
- возведение дополнительных перегородок в доме, который имеет деревянные перекрытия;
- иные строительные работы, влекущие за собой угрозы, описанные выше.
На эти работы требуется получить разрешение. Также законодательно предусмотрен список категорически запрещенных работ. Если вы намерены сделать что-то из списка, представленного ниже, согласование перепланировки квартиры невозможно даже через суд.
Какие работы нужно согласовывать заранее
Условно такие работы можно разделить на три вида: перепланировку жилого помещения, перепланировку, которая оказывает воздействие на дом, и переустройство.
Работы по перепланировке квартиры. Это установка, перенос или изменение границ санузла, установка стен и проемов в них. Устройство проемов в ненесущих стенах для изменения границ в помещениях.
Еще сюда входит закладывание проемов в несущих стенах или перекрытиях — например, если вы решили заделать дверной проем в несущей стене.
Нужно получить разрешение у чиновников, если создаете или переносите кухню, обустраиваете антресоль с площадью не более 40% от общей площади помещения.
Работы по перепланировке общедомового имущества. Это работы, которые оказывают влияние на несущие конструкции в доме или на его фасад, но при этом не входят в перечень запрещенных.
Например, это может быть создание или закладывание оконных и дверных проемов во внешних конструкциях. Создание отдельного входа или лоджии для квартиры на первом этаже.
К общедомовой перепланировке относят обустройство камина в квартире. К ней относятся установка сплит-системы вне специальной ниши и остекление балкона в особом стиле.
Работы по переустройству. Сюда входит установка инженерного или технологического оборудования, или перенос существующего с прокладкой дополнительных сетей. Например, повернуть унитаз в ванной комнате можно без согласований. Передвинуть его, наращивая технические сети, можно только с согласованием.
СНиПы и перепланировка квартиры
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Работы по перепланировке и (или) переустройству выполняются на основании разработанной проектной документации.
Если перепланировка и (или) переустройство уже выполнены (самовольно), то производится обследование перепланированных и (или) переустроенных помещений с дальнейшим составлением заключения, которое предоставляется в суд, для признания выполненных работ законными.
(Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ), Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»).
Эскизы и проекты будущих изменений
В ряде случаев, когда изменения не касаются глобального переустройства, можно предоставить эскиз будущего преобразования, но для масштабной перепланировки придётся изготовить проект.
Составление проекта сопровождается инженерными исследованиями, оформлением проектной документации и журнала работ, с последующей сдачей выполненных преобразований авторскому надзору. Такую задачу нужно доверить специалистам, имеющим разрешения и опыт проведения данных мероприятий. Только после этой сложной и многоэтапной работы можно будет пригласить проверяющую комиссию и подписать завершающий акт.
Изменения, производимые согласно эскизу, после завершения ремонта, принимаются с подписанием разрешительного акта сразу же, без дополнительных условий.
Самостоятельное согласование перепланировки квартиры
Для того, чтобы получить разрешение на проведение ремонтных работ, нужно будет оформить соответствующее обращение в местные органы самоуправления того района, в котором сформирована жилищная комиссия или специализированная инспекция. Для того, чтобы определиться с тем, кто именно в указанном районе занимается согласованием подобных мероприятий, лучше всего заранее обратиться за консультацией в местные органы исполнительной власти.
Для того, чтобы не терять время зря, лучше заранее подготовить все необходимые документы, которые могут потребоваться для рассмотрения и согласования поданного проекта.
Отдельное внимание стоит уделить тому, что проведение перепланировки в старых домах нередко затрудняется тем, что многие из них относятся к категории культурной или исторической ценности, в связи с чем перед проведением ремонта соответствующее разрешение придется получить также в том органе, в обязанности которого входит обеспечение охраны таких памятников.
Риски при незаконных изменениях
Необходимость согласования перепланировки представляет собой не обыкновенную прихоть, а вынужденную меру, необходимую для обеспечения жильцов различных домов от их разрушения.
В России ответственность за проведение незаконного ремонта выражается в виде штрафов, а в некоторых случаях, если проведенную перепланировку невозможно узаконить, на собственника помещения накладывается обязанность по возвращению помещения в первоначальное состояние.
Если же проведенный ремонт в конечном итоге нанес ущерб кому-либо из жильцов дома, скорее всего, на виновника данного происшествия будет наложена соответствующая имущественная ответственность в соответствии с Гражданским кодексом, и в частности, это касается необходимости возмещения нанесенного вреда.
Опыт многих людей в отзывах подсказывает, как узаконить перепланировку квартиры через суд и сделать это быстро и без лишних трат.
Здесь вы найдете порядок согласования перепланировки нежилого помещения.
Как составить план перепланировки квартиры — специалисты показали в этой статье.
Как узаконить то, что уже сделано
Если в квартире была произведена перепланировка, а документы оформлены не были, следует узаконить проведённые ремонтные работы. Сделать это можно двумя способами:
- Обращение в суд. Процедура происходит в несколько этапов:
- При получении отказа о согласовании истец должен составить заявление об оспаривании принятого решения и подать его в судебный орган, расположенный территориально по месту нахождения инстанции, выдавшей отказ. Если Жилищной инспекцией принято решение о необходимости придания прежнего вида помещению, то владелец квартиры составляет иск о сохранении жилью сегодняшнего состояния. В этом случае заявление направляется в районный суд, где расположена недвижимость.
- Предоставление документации на рассмотрение в судебную инстанцию. Требуется оплатить госпошлину в размере 300 рублей.
- Назначение даты рассмотрения дела. Суд перед принятием решения может назначить независимую экспертизу.
- Заключение суда. Если вопрос решён для истца положительно, то он должен заняться переоформлением документов на квартиру, в которых отражаются внесённые изменения.
- Заявка в Жилищную инспекцию. Этот способ аналогичен получению разрешения на планируемые работы. Требуется оформить эскиз или проект, собрать пакет документов и направить их на рассмотрение в Жилищную инспекцию. В течение 45 дней происходит процедура согласования. При получении положительного ответа осуществляется перерегистрация документации на квартиру.
Если перепланировка уже сделана
Проведение несогласованной перепланировки, даже не нарушающей строительные нормы, требует обязательного последующего согласования. То, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, не сильно отличается от предварительного согласования планируемой перепланировки. Необходимо следовать алгоритму:
- Составить проект, если такового нет.
- Подготовить проектную документацию, включая составление технического заключения о состоянии дома.
- Получить разрешение (согласование) служб, ответственных за контроль. Например, газовых, если проводятся работы на кухне и затрагиваются газораспределительные сети.
- Получить подтверждение от СЭС о соблюдении санитарных норм в квартире.
- Обратиться в Жилищную инспекцию, следуя стандартному регламенту.
- При необходимости оспорить отказ в суде.
- Внести корректировки в технические документы в БТИ.
Если привлекаются изначально специалисты и составляется правильный проект перепланировки, то согласование проходит без существенных проблем. То, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно без оформления проектных документов, зависит от фактически совершенных изменений. Не все действия владельцев могут являться правильными и соответствовать стандартам. Если нарушены технические требования, то оформить сделанную перепланировку квартиры будет невозможно. В таких ситуациях единственное решение – восстановление состояния квартиры до того, каким оно было до перепланировки.