Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Состав групп видов использования земель сельскохозяйственного назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах
Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.
Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.
Земли сельхозназначения
Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.
В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.
В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:
- Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
- земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
- участки, занятые под хозяйственные строения;
- пашни;
- сенокосы;
- пастбища;
- сады;
- залежные земли.
Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.
Как оспорить в суде отнесение Вашего земельного участка к определенной зоне СХ?
Отнесение к определенной территориальной зоне СХ может осуществляться органами власти самостоятельно. Обычно процедура проводится с публичными слушаниями, но есть ситуации, когда этот этап не требуется. Поэтому участок могут отнести к определенной зоне СХ без ведома собственника, либо это произошло до покупки надела.
Если землю приписали, например, к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), построить на ней объекты недвижимости вы не сможете. А значит, придется оспаривать такое решение муниципалитета в суде (особенно, когда недвижимость уже построена). Перед подачей искового заявления важно проработать основания для его удовлетворения. Оспорить отнесение участка к определенной территориальной зоне получится, если доказать:
- что из-за этого снижается эффективность использования надела;
- такая мера нарушает права собственника территории;
- что это уменьшает стоимость объектов недвижимости;
- законный владелец не может реализовывать собственные права.
Когда собственнику причиняется вред из-за того, что его землю отнесли к определенной зоне СХ, это также послужит основанием для оспаривания такого решения. Причины обжалования надо полностью раскрыть в исковом заявлении. Здесь же приводятся отсылки на законы и документы, доказывающие наличие оснований.
- В какой суд подается иск, зависит от правовой формы заявителя и места нахождения участка. Физические лица обычно обращаются в районное отделение.
- В исковых требованиях надо попросить признать решение муниципалитета или иного органа власти об изменении ПЗЗ в части конкретной территориальной зоны незаконным.
- Ответчиком по иску будет местная администрация, либо другое ведомство, ответственное за назначение зоны СХ вашему участку.
Как обжаловать отказ в изменении территориальной зоны сельскохозяйственного использования?
При обжаловании отказа нужно отталкиваться от оснований, приведенных в таком решении. Если отказали из-за недостаточного обоснования необходимости смены территориальной зоны, следует:
- собрать документальные подтверждения наличия причин для изменения зоны;
- тщательно проработать основания, подобрать подкрепляющие эти основания нормы закона;
- составить и подать претензию в орган, вынесший отрицательное решение.
В ответ на жалобу пришел новый отказ, либо вам ничего не ответили – составляется исковое заявление. Если же отказ неправомерен изначально (необоснован, либо основания для такого решения не предусмотрены законом), можете сразу обращаться в суд.
Решение судебного органа будет обязательным к исполнению. Но при подаче иска надо соблюдать срок, в течение которого такое обращение возможно. Заявление примут к рассмотрению, если прошло не больше 3-х месяцев с момента, когда:
- истец получил официальный отказ ведомства;
- либо узнал о нарушении собственных прав.
До 1 марта 2022 года строить дома на сельскохозяйственных землях было нельзя. Но большое хозяйство требует постоянного надзора, поэтому фермеры устанавливали времянки на территории хозяйства. Однако они не могли их зарегистрировать как жилые строения, были сложности в проведении и оформлении коммуникаций. Кроме того, владельцы КФХ опасались проверок и решений о сносе этих временных багончиков.
Федеральный закон, разрешающий в составе сельхозземель иметь участок с жилым домом, принимали долго — более двух лет. Однако теперь фермер может строить, реконструировать или эксплуатировать один жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения. При этом законом предусмотрены ограничения, чтобы сельхозземли не превратились в коттеджные поселки.
Проблема изъятия земли
Земля сельхозназначения – особая. Её могут отобрать по решению суда. Мы задали два вопроса Анне Соловьевой на эту тему.
— В каких случаях земельный участок с домом может быть отобран у фермера?
— Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации. В частности, если происходит один из случаев:
- участок используется не по целевому назначению;
- его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде;
- на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п. 2 ст. 222 ГК РФ, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
В этом случае земельный участок в соответствии со ст. 286 ГК РФ подлежит продаже с публичных торгов.
— Как именно отберут ту землю, на которой построен дом? И что будет с домом?
— Как будет происходить изъятие у аграриев земельного участка с расположенным на нем жилым домом, нам только предстоит узнать. На законодательном уровне эта процедура не закреплена, а это значит, что впереди период ошибок, неоднозначных решений, многочисленных обжалований и становления судебной практики.
Полагаю, будущее может развиваться по одному из двух вариантов.
- Первый: межеванием из основного земельного участка будет выделен земельный участок (площадью не более 0,25 % от основного) с находящемся на нем жилым домом. Большая часть земельного участка будет изъята, оставшуюся часть вероятнее всего передадут в аренду фермеру с условием уплаты арендных платежей.
- Второй: полное изъятие земельного участка с расположенным на нем жилым домом. По логике фермеру должны выплатить компенсацию за объект строительства. Здесь вероятнее обложение агрария штрафами за ненадлежащее использование или за использование земельного участка с нарушениями. Верно понимаете, что размер штрафа будет равен размеру компенсации за изъятый дом.
Одно могу сказать точно. Изъятие земельного участка происходит только в судебном порядке, и только на основании решения суда, что предусмотрено действующим законодательством. Не исключаю, что впереди нас ждут новые поправки в Земельный Кодекс РФ, которые закрепят процедуру изъятия у фермеров участка с находящимся на нем жилым домом.
Правовое регулирование оборота сельскохозяйственных угодий предусматривает учет, мониторинг, кадастр, использование и охрану.
Основными юридическими актами, регулирующими земельные отношения являются:
- Земельный кодекс Российской Федерации,
- ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»,
- ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации»,
- ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»,
- ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»,
- ФЗ «О садоводческих объединениях»,
- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Условно разрешенные и вспомогательные ВРИ для с/х наделов
Градостроительный Кодекс (ГрК) подразделяет ВРИ (статья 37 ГрК) на основные, условно разрешенные и вспомогательные.
С основным ВРИ все более-менее понятно — это то, что точно можно делать на участке.
Условно разрешенный вид использования расширяет и дополняет основной ВРИ участка. Дело в том, что классификатор не может охватить все возможные случаи. Поэтому иногда и требуется установить дополнительную норму для земельного участка. Однако для этого необходимо пройти процедуру согласований и публичных слушаний в местном органе, занимающемся землепользованием и застройкой.
Например, помимо основного ВРИ под ЛПХ с кодом 1.16 условными ВРИ могут быть пчеловодство или птицеводство.
Вспомогательные ВРИ дополняют основные и условно разрешенные виды использования, и служат для уточнения.
Например, вспомогательный ВРИ может уточнять, что на земле возможно размещение таких объектов, как гараж, трансформаторная подстанция, ограждения и т. п.
Условия и ограничения по ЗК РФ
Как ранее уже было отмечено, земли сельскохозяйственного назначения используются только в соответствии с целевым назначением.
На практике существует несколько факторов, которые оказывают влияние на возможность использования той или иной категории земельных участков:
- правовой – связан с правовым режимом, который установлен на территории расположения земли сельскохозяйственного назначения;
- экологический – связан с необходимостью защищать и охранять окружающую среду от пагубного воздействия человека и общества;
- агротехнический – связан с необходимостью сохранения плодородия почв.
Заметьте! Каждый вид допустимого использования участка земли сельскохозяйственного назначения делится на группы:
- основной вид использования – устанавливается в соответствии с целевым назначением участка, а также Классификатором;
- условно разрешенный – устанавливается в соответствии с разработанным градостроительным регламентом;
- вспомогательный.
Можно ли строить дома или другие здания
Статус земель сельскохозяйственного назначения дает возможность возводить на них следующие строения:
|
Земли сельскохозяйственного назначения: что можно строить |
|
|
1 |
Дачный или садовый домик – их часто устанавливают на землях сельскохозяйственного назначения для ведения дачного хозяйства |
|
2 |
Хозяйственные постройки (только внутри ЗУ). |
|
3 |
Дом, предназначенный лишь для личного пользования или ведения приусадебного хозяйства. |
|
4 |
Строения, применяемые для хранения урожая либо заготовок на зиму(это могут быть складское помещение либо погреб, в котором установлен конкретный температурный режим). |
|
5 |
Коттедж не выше 3-х этажей, при условии, что в нем проживает только одна семья. |
Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.
Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.
Можно ли включить земли для сельскохозяйственного производства в состав населенного пункта?
Если имеются достаточные основания для включения земель сельхозпроизводства в состав населенного пункта, такая процедура возможна. Но для этого потребуется обращаться за изменением ген. плана муниципалитета, менять схему планирования и проходить множество согласований. Законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований для перевода участка сельхозпроизводства в состав муниципалитета.
Изменение категории территории возможно, если:
- надел непригоден для сельскохозяйственного производства;
- происходит изменение границы муниципального образования;
- надо разместить объекты коммунального значения;
- создается особо охраняемая природная зона;
- планируется добыча полезных ископаемых;
- имеется согласованный проект рекультивации земель;
- на участке не выращиваются особо ценные с/х культуры;
- проводилась экологическая экспертиза надела.
Перечисленные выше условия могут применяться комплексно, либо поодиночке. Иногда достаточно подтвердить, что участок не годится для сельскохозяйственного производства, и его разрешат включить в состав населенного пункта. В других ситуациях требуют экологическую экспертизу или подтверждение низкой продуктивности территории.
Придется учитывать и варианты последующего использования территории. Будущая деятельность должна согласовываться с основаниями для изменения категории, указанными в законе. Процедура эта трудоемкая и требует множества согласований. Особое внимание уделяют пакету документации и наличию обоснования перевода земли в состав муниципалитета. Наши юристы помогут разобраться с подобными трудностями.
Минимальный и максимальный размеры
Участки выделяются в соответствии с нормативами, которые установлены региональными земельными департаментами и ориентированы на локальные акты местной администрации. Каждый вид разрешённого использования имеет ограничения как минимального, так и максимального размера участка.
Например, участки ДНТ, ДНТ и СНТ по преимуществу занимают площадь 6-8 соток. Если надел меньшей площади, то перевод ЗУ в условно-разрешённый вид для использования по данному назначению будет запрещён.
Иными словами, минимальный размер земельного участка сельскохозяйственного назначения для изменения его вида равен 6-8 соткам ссылающимися на локальные акты местной администрации.
То же касается иных вариантов применения земель. В частности, надел рассчитанный под посадку бахчи, скорее всего, не будет переведён в земли, пригодные для пастбищ, так как данные виды земель ориентированы на максимальные площади, которых не имеют другие виды ЗУ. Для этого потребуется реорганизация ЗУ, допускающая слияние нескольких участков в один. Такие процедуры нередко проводят лица, участвующие в индивидуальном предпринимательстве, заключая контракты по партнёрскому использованию земель на основании права совместной собственности.
Какие будут регламенты и ограничения
Ограничения касаются массовой застройки. Возвести коттеджный посёлок или другие строения, которые не имеют отношения к фермерству и сельскому хозяйству, на земле сельхозназначения не получится.
Земельный участок с возведённым фермерским домом запрещено делить на самостоятельные земельные участки меньшей площади.
При застройке участка следует руководствоваться установленными нормами:
Строить можно только один жилой дом общей площадью не более 500 м2, в соотношении площади постройки — не более 0, 25% от площади земельного участка.
Параметры жилого дома должны соответствовать п 39, ст.1 ГрК РФ:
- высота — не больше 20 м;
- не более трёх надземных этажей;
- здание должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и при этом не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.
Как перевести земельный участок из зоны СХ-1 в зону СХ-2?
Территориальная зона земельного участка устанавливается правилами землепользования и застройки. Если надел относится к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), допускающей обработку земли, но запрещающей строительство капитальных объектов, а вы планируете строить садоводческий поселок, придется менять зону на СХ-2 (садоводство). Также владельцы земель обращаются за изменением территориальной зоны СХ-1 на СХ-3 (сельскохозяйственное производство), когда надо построить животноводческую ферму или объекты для хранения с/х продукции и ее первичной переработки (например, овощехранилище). Для этого нужно внести изменения в ПЗЗ муниципалитета.
Процедура перевода участка из зоны СХ-1 в зону СХ-2 достаточно сложная. Ее этапы зависят от того, разработаны ли правила землепользования или они на стадии создания. Обращение об изменении территориальной зоны рассматривают в местной администрации. В заявлении необходимо отразить следующую информацию:
- обоснование необходимости перевода участка из СХ-1 в СХ-2;
- факты невозможности эффективного использования надела в зоне СХ-1;
- кадастровый номер и адрес территории, данные о правах на нее;
- просьбу о внесении правок в правила застройки и землепользования.
К заявлению необходимо приложить согласованный проект планировки территории, а в случае дальнейшего раздела участка и проект межевания.
Необходимо заблаговременно запросить у местной администрации список согласований и приложить к заявлению положительные решения. Могут затребовать согласования с Минсельхозом, Роснедра, Рослесхозом, Роспотребнадзором, Росавиацией, собственниками линейных объектов.
Земельные Юристы Геобюро предлагают Вам свои услуги по предварительной оценке возможности изменения территориальной зоны, прохождение всех необходимых согласований или полное выполнение работ по изменению территориального зонирования и вида разрешенного использования.