Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Юрист по недвижимости отвечает на частые вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На рынке строительства упор работы идет на экспертную часть – регистрацию, проведение согласований. При сопровождении сделок правовед больше занимается проверками, переговорами, организацией юридически грамотного процесса передачи имущественных прав.
Правовые основы заключения сделок с объектами недвижимости
Сделки с недвижимостью являются одними из самых высокорисковых и сложных с точки зрения оформления. Закон предъявляет к ним ряд жестких требований.
- Недвижимым имуществом признаются земельные участки, дома, квартиры, комнаты, а также коммерческие объекты (здания, сооружения и др.).
- Права на объекты недвижимости могут возникнуть либо в силу создания имущества (построенный дом, выделенный земельный участок), либо в результате определенных сделок: покупки (продажи), обмена, аренды/найма, передачи в дар или в порядке наследования, др. Но в любом случае только после государственной регистрации.
- В сделках могут участвовать организации, предприниматели, обычные граждане и даже дети.
- Договор купли-продажи оформляется только письменно: один документ, подписанный всеми сторонами. Количество экземпляров изготавливается по необходимости. Несоблюдение данного условия превращает соглашение в недействительное. Образец данного документа можно взять в интернете, так как он имеет единую форму, установленную законодательством РФ.
- Рента, сделки с участием несовершеннолетних (недееспособных), а также реализация доли в общем имуществе требуют дополнительного нотариального удостоверения.
- Переход прав на объект требует государственной регистрации в Росреестре. Именно с момента внесения информации в электронный реестр наступают правовые последствия заключенной сделки. То есть если сделка оформлена должным образом (письменный договор) и даже исполнена сторонами, но не зарегистрирована, то для третьих лиц она не имеет силы.
Роль юриста в сделке с недвижимостью
Помощь настоящего профессионала и знатока своего дела в этом вопросе переоценить крайне сложно. Любая сделка с недвижимостью представляет собой огромный риск для обеих сторон. На сегодняшний день персональный юрист – это не просто дань моде или традициям, а в первую очередь выгода и безопасность. В большинстве ситуаций польза от сопровождения сделки от нуля до финала гораздо значимей и выше, нежели стоимость, озвученная специалистом для своего клиента. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» гарантирует приемлемые цены на все услуги и высококлассное, а также оперативное решение любого возникшего вопроса. Присутствие персонального юриста на сделке с недвижимостью имеет ряд весомых преимуществ.
Экономия времени, нервов и денег. Если вы не специалист в вопросах купли-продажи недвижимости, то один только договор вызовет массу вопросов, ответ на которые всемогущий интернет может и не дать. В любом случае профессиональный юрист, регулярно проводящий сотни подобных сделок, все сделает быстрее и качественнее, а также минимизирует все риски, связанные с данной операцией. У грамотного специалиста всегда под рукой деловые связи и целый арсенал проверенных инструментов, отработанные годами надежные механизмы по продаже и приобретению жилья. Опытный юрист всегда распознает недобросовестного партнера и не позволит ему обмануть своего клиента, сохранив последнему миллионы. Персональный специалист, сопровождающий сделку, с первого взгляда определит, с какой недвижимостью связываться можно, а которую следует обходить стороной во избежание приобретения серьезных проблем.
Уверенность и психоэмоциональный комфорт. Так вы будете надежно защищены от ненужных срывов и влияния со стороны потенциального партнера. Опытный юрист всегда максимально хладнокровен и руководствуется исключительно буквой закона. Его невозможно выбить из колеи или отвлечь внимание какой-то уловкой. Доверяя ведение сделки с недвижимостью профессионалу, вы избавляете себя от психологического напряжения и вероятности давления со стороны будущего партнера. Каждая консультация поможет разложить по полочкам всю информацию и выявить главные моменты, опустив ненужную «воду» и отвлекающие маневры.
Высокий статус и соответствующее отношение. Когда клиент отличается самонадеянностью и уверен, что сам с легкостью справится с любой поставленной перед ним задачей в плане сделки с недвижимым имуществом, то он автоматически становится легкой добычей для разномастных мошенников, которых сейчас развелось огромное количество. Если же вашим партнером является профессиональный участник рынка, то подобное поведение вряд ли будет оценено им по достоинству. А ведь результат сделки очень часто напрямую зависит от того, какое впечатление удастся произвести на партнера. Доверяя представлять свои интересы грамотному и опытному юристу, вы убиваете сразу двух зайцев. Во-первых, это сразу отпугивает разного рода недобросовестных людей, стремящихся поживиться на менее подкованных в подобных вопросах гражданах. Во-вторых, формируете положительное впечатление о себе со стороны профессионального партнера. Достойный посредник – это залог удачной и выгодной сделки именно для вас.
Соблюдение законности и порядка. Пожалуй, это все-таки основная причина, почему все большее количество людей прибегают к помощи профессионального юриста, когда речь заходит о сделках с недвижимостью. Чтобы каждый этап взаимоотношений со второй стороной был безопасным и полностью легальным, его должен контролировать знающий человек. Все действия должны в обязательном порядке соответствовать действующей законодательной базе. Между тем отношения участников сделки с недвижимым имуществом регулируются огромным количеством документов, в которых не так-то просто разобраться и не ошибиться. Помимо этого, каждый регион имеет ряд дополнительных специфических особенностей, незнание которых, как известно, не освобождает от ответственности. Чтобы все права были строго соблюдены, а покупатель и продавец нашли общий язык, необходимо присутствие грамотного и опытного специалиста.
Как начать работать риэлтором: советы новичкам
Любая деятельность начинается с первого шага. И те, кто только собирается начать покорять рынок недвижимости, задаются вопросом как начать работать риэлтором без опыта? Тому, кто не имеет своей базы клиента, не знает, как поступить в той или иной ситуации. Ведь клиенты не будут ждать, пока специалист изучит необходимый материал, и предоставит ее покупателю. Поэтому, будьте готовы, что вначале будет действительно сложно, но это не значит, что это повод отступить.
- Существуют определенные шаги, которые позволят быстрее сориентироваться в непростой области недвижимости.
Покупка квартиры в новостройке, на первый взгляд, кажется вполне безобидной. ДДУ — самый защищённый способ приобретения жилья, который выглядит вполне безопасно. Но ведь не все продают по ДДУ, вместе с совершенствованием законов, к сожалению, совершенствуются и мошеннические схемы на рынке.
Оксана Футо, заместитель руководителя юридического департамента ГК «Премьер», рассказывает: «ДДУ, как и любой гражданско-правовой договор, имеет свои нюансы. Соответственно, при его заключении практически неизбежно возникают правовые риски, которые может оценить, а потом и исключить только юрист. В частности, он определит, заключается ли с клиентом именно ДДУ или иной документ, подменяющий ДДУ. Речь же может идти и о предварительном договоре долевого участия, который не попадает под действие 214-ФЗ, не подлежит государственной регистрации и может являться „правовым“ прикрытием для мошеннической схемы. Не защищает подобный документ и от двойных продаж.
Юрист определит также обязательство по передаче в собственность после завершения строительства конкретного объекта недвижимости. Именно это, а не любое иное обязательство, такое, как участие в инвестиционной деятельности либо финансирование совместной деятельности по осуществлению строительства. Подобные формулировки зачастую используются недобросовестными лицами с целью вывода сделки из-под регулирования 214-ФЗ».
Юрист, читая текст договора, сразу понимает, где застройщик оставил себе лазейку. Например, срок сдачи объекта может указываться как приблизительный (ориентировочный), но по закону дата должна указываться чётко. Следует также обращать внимание на гарантийный срок, который не может быть меньше установленного законодательством.
Андрей Шевелёв, партнёр консалтинговой компании «Аквила Консалт», обращает внимание, что именно юрист может досконально проверить застройщика, который продаёт квартиры в новостройке: «Бывали примеры продажи заложенного имущества, имущества незаложенного, но по которому проходили суды по взысканию, были продажи имущества, по которому уже начинались процедуры банкротства».
Если же квартира в новостройке покупается по договору уступки, что также возможно, то правовую экспертизу требует не только этот договор, но и изначальный ДДУ продавца с застройщиком.
Это самый простой рынок для юридической проверки, хотя и здесь полно мошеннических схем. Безусловно, надо проверить право собственности арендодателя на сдаваемый объект. В основном же, по словам руководителя отдела юридического бюро «Падва и Эпштейн», основной задачей юриста является предложить такие условия договора, которые будут максимально соответствовать интересам его клиента, будут обеспечивать наличие паритета воли и прав участников сделки, исключат риски, например, досрочного расторжения, предусмотрят механизмы защиты, в том числе финансового характера, страхующие клиента от недобросовестных действий контрагента по сделки в период действия договора.
Вадим Ламин, управляющий партнёр АН SPENCER ESTATE, рассказывает об одном из самых распространённых способов мошенничества на рынке аренды: «Собственник просит арендатора возместить стоимость ущерба за якобы испорченную мебель или другого предмета в квартире. И то, что данные объекты к моменту сдачи квартиры уже были повреждены или имели недостатки, квартиросъёмщик чаще всего не может доказать, поскольку редко кто составляет акт приёма-передачи квартиры с указанием подробных нюансов. Грамотный же юрист поможет правильно составить договор вплоть до указания будущей степени естественного износа мебели».
Большинство сделок на рынке всё же типовые. Как отмечает Максим Лещёв, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент», в 70% случаев необходимости в профессиональной юридической поддержке не возникает. Проблемными бывают лишь 1 – 2% от общего числа сделок, но даже столь маленький процент проблемных случаев достаточен, чтобы вывести отечественный рынок недвижимости на первое место в Европе по степени риска.
Итак, можно понадеяться на свою везучесть и не тратить деньги на юриста, а можно минимизировать риски и обратиться к профессионалу. Если юрист всё-таки привлекается, то следует воспользоваться советом Максима Каварьянца, коммерческого директора SDI Group: «Отношения должны быть зафиксированы через договор услуг, чтобы максимально себя обезопасить и в случае обращения в суд иметь на руках неопровержимый документ об обязательствах, взятых на себя юристом согласно статье 309 ГК РФ».
А Евгений Кольцов, старший юрист компании Storm Properties, обращает внимание, что взыскать убытки с юриста не всегда возможно. Если клиент сможет доказать причинение ему вреда именно действиями юриста, то возможно. А вот если юрист просто проглядел риск, то взыскать не получится.
Кроме того, выбирая юриста, стоит внимательно отнестись к словам Андрея Шевелёва о том, что юрист должен быть сторонний, так как именно он способен лучше всего оценить ситуацию со стороны.
Пepвaя cтyпeнь: пpeoдoлeть диcкoмфopт
Boпpoc “Кaк cтaть pиэлтopoм пo нeдвижимocти, c чeгo нaчaть?” зaдaeт ceбe пpaктичecки кaждый, ктo yзнaeт o пoтeнциaльнoм зapaбoткe в этoй cфepe. Oтвeт, впpoчeм, дoвoльнo пpocтoй и, oднoвpeмeннo, нeoжидaнный — нyжнo peшитьcя нa пepeмeны и ocoзнaть, чтo вce зaвиcит тoлькo oт вac.
Caмoe тяжeлoe для нoвичкoв — выйти из пpивычнoй зoны кoмфopтa. Paбoтaть пo нaймy нa бoльшинcтвe дoлжнocтeй пpoщe: cнaчaлa ждeтe, пoкa пpидeт нoвaя зaдaчa. 3aтeм выпoлняeтe ee и cдaeтe. 3aтeм цикл пoвтopяeтcя нa пpoтяжeнии вceгo вpeмeни paбoты. Paбoтaя pиэлтopoм, пpидeтcя caмocтoятeльнo иcкaть клиeнтoв и пpoявлять coциaльнyю aктивнocть, бeз чeгo нe пoлyчитe пoлoжитeльнoгo peзyльтaтa. Нyжнo выpaбoтaть нoвыe пpивычки и пpeoдoлeть cлoжнocти, вoзникaющиe в нaчaлe кapьepы.
-
проверка документов на объект недвижимости и продавца/покупателя;
-
проверка продавца/покупателя по базе должников и судебных дел;
-
проверка наличия ареста, залога и иных обременений на объект недвижимости;
-
проверка наличия необходимых разрешений для использования объекта недвижимости в Ваших конкретных целях;
-
предупреждение и минимизация выявленных юридических рисков;
-
участие в переговорах с продавцом/покупателем;
-
разработка и правка договоров по конкретным сделкам с недвижимостью;
- непосредственное сопровождение процесса заключения и исполнения сделки.
Должные инструкции юриста по недвижимости
Среди дополнительных задач юриста можно отметить мониторинг законодательных актов на предмет изменений правил проведения сделок с недвижимостью. Специалист должен суметь претворить в жизнь каждую сделку, в которой заинтересован его наниматель, потому на него часто возлагается требование:
- по ведению переговоров с покупателями, продавцами;
- консультированию клиентов предприятия на предмет пунктов договора;
- активная работа с инстанциями (Кадастровая палата, нотариальные конторы, налоговая).
Одна из особенностей работы специалиста по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью – постоянное вовлечение. Эксперт должен:
- контролировать ход каждой сделки;
- разбираться с пунктами действующего законодательства;
- знать историю недавних изменений.
Хорошие связи с коллегами смежных направлений здесь обязательны. Как и усидчивость, ответственность, готовность искать нестандартные решения, кропотливый подход к изучению новых вопросов.
Уставом компании, правилами внутреннего трудового распорядка, другими нормативными актами компании 2. За причинение вещественного вреда — в границах, определенных действующим трудовым, уголовным и штатским законодательством республики беларусь. Должностные аннотации разрабатываются управляющим либо его заместителями для собственных.
Должностная инструкция по специальности «Юрист юридического отдела»
Договор оказания юридических услуг
Договор об оказании услуг по бухгалтерскому учету является подвидом договора возмездного оказания услуг. На него распространяются все условия и нормативы типового договора услуг. Предметом договора является выполнение Исполнителем функций по юридическому сопровождению предприятий и оказание юридической помощи и консультаций.
К таким услугам например относятся:
Юридические услуги по защите имущественных интересов
- Защита интересов истца в арбитражном суде
- Взыскание дебиторской задолженности, исполнительное производство
- Защита интересов в суде на стороне ответчика
- Защита интересов в суде при признании сделок недействительными
- Защита прав при расторжении договора
- Защита собственности
- Споры с государственными органами
- Защита интересов собственника, кредитора, должника в ходе ликвидации, банкротства предприятий
Юридические услуги по защите интересов налогоплательщика
- Споры с налоговым органом
- Защита интересов налогоплательщика в арбитражных судах
- Услуги по защите интересов при проведении налоговых проверок
- Возмещение излишне уплаченных налогов
- Возврат НДС
Юридические услуги в сфере строительства
- Представление интересов сторон в суде по вопросам строительной, инвестиционной деятельности
- Претензионно-исковая работа
- Споры с государственными органами
- Юридическое сопровождение строительной деятельности
- Юридическое сопровождение инвестиционной деятельности в строительной сфере
- Регистрация прав собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости
Юридические услуги в сферах рекламной, издательской деятельности
- Юридические консультации по вопросам заключения, исполнения, изменения и расторжения договоров по рекламе
- Управление долговыми обязательствами
- Претензионно-исковая работа
- Возврат дебиторской задолженности
Договор с агентством недвижимости: 10 основных требований
Ежедневно тысячи людей обращаются в агентства недвижимости и заключают с ними договоры на оказание услуг. При этом большинство граждан смутно понимает, какие условия должен содержать договор. Эта статья на 74Недвижимость поможет вам быть во всеоружии при переговорах с агентством недвижимости.
Каждый этап сделки по приобретению недвижимости состоит из множества операций, эффективность которых определяется профессионализмом сотрудников риелторской фирмы. Самое главное, чтобы все действия, совершаемые от вашего имени, соответствовали заключенному договору.
Успех сделки во многом зависит от профессионализма вашего риелтора. Человек, который впервые покупает или продает квартиру, не всегда понимает, какой объем работы нужно проделать, чтобы его мечта стала реальностью.
Договор позволяет избежать этой проблемы: в нем прописывается, за что вы платите и какие именно действия совершает риелтор. Если вы готовы доверить решение жилищных проблем риелторам, необходимо подписать договор об оказании услуг. Это документ может многое рассказать вам о добросовестности фирмы. Если риелтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны: между вами и фирмой нет никаких обязательств и никакой ответственности.
В риелторских фирмах используются как стандартные формы договоров, так и произвольные договоры, которые могут содержать условия, ущемляющие ваши права. Но все же не стоит торопиться с подписанием договора. Обязательно изучите предложенный вам проект договора дома, а лучше всего показать его юристу.
Что же должен содержать договор в обязательном порядке?
- Перечень услуг агентства в рамках договора.
- Стоимость вознаграждения агентства.
- Срок действия договора.
- Стоимость объекта недвижимости.
- Реквизиты сторон.
- Опись документов.
- Кто и какие собирает справки.
- Ответственность агентства.
- Ответственность клиента.
- О расторжении договора.
Рассмотрим подробнее каждый из пунктов.
1. Договор должен содержать конкретный перечень услуг агентства.
В договоре с риелторской фирмой необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.
Любые сделки с недвижимостью сопряжены с определенными рисками. Преимущества продажи квартиры через агентство недвижимости заключается в профессиональной помощи компетентных риэлторов. Как АН может помочь вам и чем будет заниматься в процессе продажи квартиры? Прежде всего риэлтор избавить вам от предстоящей нервной суеты, а также:
- Разместит рекламу о продаже вашей квартиры
- Будет заниматься мониторингом рынка столичной недвижимости
- Займется организацией просмотров квартиры
- Проконсультирует по всем правовым и щекотливым вопросам
- Проверит всю документацию и юридическую чистоту продаваемого объекта
- Оформит предварительный договор
- Соберет пакет документов по сделке
- Проконтролирует передачу денежных средств.
- Организует регистрацию договора и заключительные этапы сделки
Таким образом, риэлтор от начала до конца будет представлять ваши интересы. Он не только сэкономит ваше драгоценное время и средства, но и укажет на все важные моменты и нюансы в процессе купли-продажи. Компетентный риэлтор обеспечит юридическую защищенность сделки.
Проверка документации продавца во избежание обременений и форс-мажорных ситуаций гарантирует безопасность заключения соглашения. Зачастую, только благодаря опытности и профессиональному чутью риэлтора, удается избежать мошеннических схем мнимых покупателей или нюансов, связанных с продажей проблемной недвижимости.
Если вы сделаете правильный выбор и обратитесь к мастерам своего дела, то продажа квартиры покажется вам простым и обыденным мероприятием.
На что обратить внимание при первом общении с риэлторами, и как правильно выбрать агентство недвижимости в Москве? К сожалению, в столице имеется великое множество недобросовестных агентств недвижимости.
При выборе АН, особое внимание уделите отзывам и не прибегайте к помощи небольших агентств-однодневок. Лучше всего обращаться к большим компаниям, в перечень услуг которых входят все операции с недвижимостью.
Также внимательно отнеситесь к подписанию договора:
- Не спеша его прочтите, оговорите и продумайте все пункты.
- Избегайте туманных и непонятных формулировок в договоре с агентством.
- Пункты договора должны быть четко прописаны
- Особое внимание уделите ответственности сторон
В большом мегаполисе намного проще столкнуться с мошенниками при продаже жилья., чем в небольшом городишке, где все друг друга знают. К тому стоимость столичных квартир намного выше, чем в других городах. На протяжении многих лет она по-прежнему остается непомерной для покупателя. Обратившись в АН, вы сэкономите не только свои средства, но и обеспечите себе юридическую безопасность.
Многие продавцы, обратившись в АН, переживают, сколько процентов от рыночной цены квартиры можно получить и как выгодно продать свое жилье агентству? Мы не будем перечислять случаи, когда риэлторы не стесняясь предлагают собственнику и 50% от стоимости продаваемого жилья. По статистике, самой оптимальной ценой при выкупе квартиры может быть 85% или 90%.
Компетентные компании занимаются постоянным мониторингом рынка жилья. У многих прозрачные и четкие схемы расчетов по ценам на недвижимость.
Особенно следует быть осторожными продавцам, которым непорядочные риэлторы предлагают получение денег после регистрации, или просят предать расписку в получении средств из банковской ячейки.
Такие действия могут напрямую привести в потере имущества или всех своих денег.
Как проходит максимально оперативный выкуп квартиры у продавца и что входит в обязанности агентства?
- Оговариваются условия продажи
- Проводится осмотр объекта недвижимости
- Проводится проверка необходимой документации
- Специалистом оценивается недвижимость
- Юристы компании дают разрешение на проведение выкупа
- Денежные средства передаются методом закладки в банковскую ячейку или перечисления
- Проводится нотариально подтвержденная сделка
- Документы подаются на регистрацию
- Продавец получает средства из ячейки и передает квартиру АН
Как видите, процедура продажи объекта недвижимости АН не занимает много времени у собственника, его участие необходимо только на сделки. Вся остальная работа по проведению выкупа квартиры входит в обязанности агентства.
Из чего складывается стоимость услуги
Многие считают, что суммы комиссий необоснованно высокие, но давайте посмотрим, что клиент в итоге приобретает:
- Работу целого штата специалистов: агент, который подбирает или продает ваш объект, другие агенты, которые включаются в работу, ипотечные менеджеры, юридический отдел, отдел маркетинга, административный отдел.
- Гарантии безопасности: уважающие себя компании страхуют профессиональную ответственность, а штат юристов обеспечивает юридическую безопасность сделки.
- Скорость и выгода: грамотный агент найдет покупателю те квартиры, которые еще не появились в рекламе, подберет «горящие» варианты. Продавец получит максимальный спрос на свою недвижимость в короткие сроки. Ипотечный менеджер поможет выбрать самую выгодную ипотечную программу.
Сумма выгоды покупателя в абсолютном большинстве случаев выше суммы комиссии.
Кто такой юрист по недвижимости
Юристы по недвижимости, как и их корпоративные коллеги, по сути являются юристами по сделкам. Единственная реальная разница заключается в том, что сделки с недвижимостью требуют дополнительного уровня специальных юридических и процедурных знаний. Рабочие центры на зданиях и землях всех типов, и даже самые косвенные юридические концепции имеют человеческое основание для них. Юристам свойственно развивать специализацию в этой области, такую как предоставление жилья, ипотечное кредитование и финансирование недвижимости, социальное жилье или сектор отдыха и гостиниц. У большинства фирм есть отдел имущества, и чем больше отдел, тем больше вероятность того, что юристы будут специализироваться.
Юристы по недвижимости выполняют две основные функции в мире недвижимости. Они либо выступают в качестве сторонников, либо занимаются юридическими аспектами сделок с недвижимостью. Некоторые юристы в сфере недвижимости являются узкоспециализированными, рассматривая дела о мошенничестве, такие как мошенничество с раскрытием информации и мошенничество с ипотекой, или концентрируются на законах о землепользовании, разделе и зонировании. Другие области экспертизы могут быть в жилой или коммерческой недвижимости.
Адвокат по недвижимости — это тот, чья работа заключается в том, чтобы знать правила и положения, касающиеся сделок с недвижимостью. Адвокаты по недвижимости помогают своим клиентам понимать контракты и другие юридические документы. Адвокаты по недвижимости могут работать как с частными лицами, так и с корпорациями. Потребность в ней будет зависеть от того, чего вы пытаетесь достичь.
Практика законодательства о недвижимости включает в себя разнообразный и зачастую очень сложный комплекс действий, сосредоточенных на продажах и приобретениях, праве собственности, землепользовании, окружающей среде, развитии, лизинге, финансах, совместных предприятиях, реструктуризации и тренировках, а также судебных разбирательствах. В современных условиях юридическая фирма, предоставляющая полный спектр услуг в сфере недвижимости, должна быть в состоянии предложить экспертные знания в следующих областях:
- Продажи и приобретения. Представление интересов покупателей и продавцов при приобретении и отчуждении различных видов недвижимости, включая офисные здания, торговые центры, отели, промышленные объекты, жилые объекты и жилые комплексы.
- Проверка прав. Проверка прав собственности на недвижимость, оценка исключений правового титула и согласование страховых полисов правового титула.
- Землепользование и охрана окружающей среды. Права на землепользование, проведение экспертизы, разработки месторождения и соблюдение законов об охране окружающей среды, а также федеральных и государственных законов об исчезающих видах.
- Развитие. Проведение переговоров и подготовка соглашений о разработке и строительстве, а также других документов, необходимых для разработки и строительства офисных зданий, торговых центров, многофункциональных объектов, отдельно стоящих объектов и промышленных площадок.
- Лизинг. Переговоры и подготовка офисной, торговой и промышленной аренды и долгосрочной аренды земли.
- Финансы. Представительство кредиторов и заемщиков в предоставлении ссуд под залог недвижимости, продаже ссуд, покупках и других долговых механизмах, включая постоянное финансирование, строительные ссуды, промежуточные ссуды, мезонинные ссуды, долевые ссуды для повышения стоимости и портфели неработающих ссуд.
- Совместные предприятия. Очень большая доля сделок с недвижимостью связана с совместными предприятиями между источниками капитала и застройщиками. Следовательно, риэлтерская фирма должна иметь возможность структурировать и вести переговоры по соглашениям о партнерстве, операционным соглашениям с ограниченной ответственностью, соглашениям с акционерами и другим формам соглашений о совместных предприятиях, а также консультировать по налоговым аспектам сделок.
- Реструктуризация и тренировки. Не все сделки с недвижимостью успешны. Таким образом, юристы по недвижимости должны иметь возможность консультировать кредиторов, заемщиков, партнеров, арендодателей, арендаторов и застройщиков в случае неудачной сделки. Это будет включать транзакции, банкротство, налоговые и судебные разбирательства. Он будет включать в себя изменения ссуды, потери права выкупа, договоры об обращении взыскания, скидки на погашение ссуды, модификации совместного предприятия, покупку/продажу, принудительные продажи, изменения аренды, банкротства, действия по сбору и гарантии.
- Судебный процесс. Судебные разбирательства в сфере недвижимости включают в себя представление интересов владельцев недвижимости, покупателей, продавцов, арендодателей, брокеров, кредиторов и застройщиков, среди прочего, в спорах по контрактам, спорах о залоговом праве и строительстве, в спорах о выдающихся доменах, спорах о праве собственности, обслуживании займов, и проблемы потери права выкупа, и банкротство.
В чем заключается работа риэлтор
Решил, что в наше время без отзывов и рекомендаций никуда,поэтому пару дней назад попросил прислать мне такие отзывы людей, с которыми работал. По мере поступления отзывов буду их выкладывать в этом посте.Причем, естественно, смогу выложить только отзывы моих самых отважных клиентов, которые готовы дать свои телефонные номера, чтобы с ними можно было связаться и проверить отзывы или задать вопросы, которые интересуют. Надеюсь этот пункт моего поста будет быстро пополняться:-) Особенно буду рад, если новые клиенты будут оставлять свои отзывы по.
Сейчас престиж профессии риэлтора повысился. Сотрудники легко стартуют и быстро добиваются успеха. Это может быть и кто уже имеет опыт работы менеджером по продажам, и педагоги, и люди творческих профессий, и бывшие военные, и женщины с высшим образованием у которых подросли дети. У всех появляется возможность успешно реализовать себя.
В чем заключается работа агента по недвижимости
Некоторые утверждают, что основная оплачиваемая риэлтору услуга – это поиск информации о вариантах для приобретения, обмена или поиск покупателей. С этим нельзя согласиться, ведь подобной информации вполне достаточно в Интернет-порталах, базах данных по недвижимости, газетах, других средствах массовой информации. И найти необходимый вариант может каждый. Квалифицированный риэлтор получает свое вознаграждение за уменьшение рисков своего Клиента. Поиск, просмотры, показы объектов может организовать и непрофессионал, а вот провести первичную проверку и анализ имеющихся документов, выяснить потребности покупателей или продавцов, правильно определить стоимость недвижимости, и в случае необходимости поторговаться – это непосредственная прерогатива грамотного специалиста по недвижимости. И риэлтор с опытом не просто уменьшает и предупреждает возможные при сделках с недвижимостью риски, но и экономит своим Клиентам массу времени – ведь всю второстепенную, но не менее важную работу берет на себя. Допустим, покупатель самостоятельно ищет варианты обмена недвижимости и договаривается о просмотрах подходящих ему квартир, нашел, казалось бы, лучшее предложение, каким-то образом внес аванс, а сделка откладывается на неопределенный срок. Нет, продавец не мошенник, он просто не может определиться, к примеру, с альтернативной площадью, или у него документы, оказывается, в процессе оформления, или не хватает доплаты – мало ли каких бывает случаев. В результате сделка не состоится, а еще и неизвестно вернут ли аванс, как он был оформлен и на что его уже потратили?
Наличие на рынке «черных риэлторов» является основной «пугалкой» для людей, которые решают свой квартирный вопрос. Профессиональное агентство недвижимости держит под максимальным контролем весь процесс оказания услуги клиенту. Агент по продаже недвижимости в этом случае действует под началом непосредственного руководителя, пользуясь поддержкой сервисных служб компании – как правило, это юристы и кредитные брокеры.
При сопровождении сделок, относящихся к данной группе юристы компании:
· проводят юридический аудит документов на объект недвижимости и проверку правоспособности продавца недвижимости совершить отчуждение, по итогу выдают свое мнение о возможных рисках по объекту недвижимости.
· представляют интересы своего клиента на всех стадиях процесса совершения сделки с объектом коммерческой недвижимости, начиная с составления и согласования всего механизма сделки, подготовки правовых документов по сделке, включая участие в переговорах по согласованию условий сделки, подписание договора отчуждения объекта недвижимости и подготовку иных правовых документов. В случае приобретения объекта недвижимости путем приобретения акций или долей юридического лица, в собственности которого находится объект недвижимости, помогут вступить в права акционера (участника) юридического лица, дадут рекомендации как подготовить необходимые внутренние документы юридического лица (включая внесение изменений в учредительные документы).
· сопровождают при закрытии сделки, при составлении акта приема-передачи объекта недвижимости, готовят документы о выполнении взаимных обязательств.
· представляют интересы клиента, связанные с переоформлением прав на земельный участок, помогут перезаключить все договоры с организациями, оказывающими коммунальные услуги, перезаключить договоры с арендаторами и совершить иные юридические действия.
При сопровождении сделок, относящихся к данной группе юрист компании:
· проводит юридический аудит документов на объект недвижимости, планируемый к аренде и правоспособность Арендодателя по сдаче в аренду объекта недвижимости. По итогу аудита выдаем свое мнение о возможных рисках по предполагаемой аренде объекта недвижимости.
· представляют интересы своего клиента на всех стадиях процесса, начиная с составления и согласования всего механизма сделки, подготовки правовых документов по сделке, участие в переговорах по согласованию условий сделки, подписанию договора аренды объекта недвижимости и регистрации его в управлении Росреестра.
· сопровождают своего клиента в закрытии сделки, помогут составить акт приема-передачи объекта недвижимости, подготовить и подписать документы о выполнении взаимных обязательств.
· помогут своему клиенту принять помещение по акту приема передачи, в котором отразят реальное состояние помещения.
· сопровождение всех вопросов, возникающих в процессе использования помещения.
Во время прохождения производственной практики мне поручалось:
— составление договоров купли продажи квартир,
— составление договоров аренды,
— Дополнительных соглашений, актов, соглашений о расторжении договоров,
-договоров предоставления коммунальных услуг,
— договоров на оказания возмездных услуг,
— составление писем-претензий и иной документации,
-консультировать клиентов
— проведение юридического аудита документов на объекты недвижимости
Также мне поручалось консультировать клиентов по вопросам купли-продажи недвижимости, переоформлении прав на недвижимое имущество, аренды и найма нежилого имущества. Консультации давались мной как в устной, так и в письменной форме.
В ходе консультаций мною был приобретен навык общения с людьми (простые и грамотные разъяснения клиентам).
Чаще всего в практике приходилось сталкиваться с договорами аренды и купли-продажи недвижимости.
О купле-продаже квартир как предмете предпринимательской деятельности можно говорить, прежде всего, в рамках риэлтерской деятельности. Положения о лицензировании риэлтерской деятельности определяет данный вид предпринимательской деятельности как деятельность, осуществляемую юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности), по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. В Положении особо указывается, что услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью.
Для продажи жилья в ст.558 ГК сформулированы дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан. Так, в частности, существенным условием договора продажи (купли-продажи) квартиры или ее части, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор продажи (купли-продажи) квартиры считается незаключенным.
Договор продажи (купли-продажи) квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи (купли-продажи) к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи (купли-продажи) квартиры до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
У договора продажи (купли-продажи) квартиры есть существенное отличие от других договоров купли-продажи в вопросе определения цены. Если в тех договорах отсутствует указание цены, то ее можно определить исходя из обычаев делового оборота, из установившейся на рынке цены на подобный товар и. т. д. Договор же продажи (купли-продажи) квартиры должен непременно предусматривать цену этой квартиры. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене квартиры, договор о ее продаже (купле-продаже) считается незаключенным.
Договор купли-продажи приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства будет признан недействительным, как влекущий нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.
Договор аренды зданий (сооружений) регулируется положениями, сходными с содержащимися в ГК нормами о купле-продаже недвижимости. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в обороте.
В законодательстве четко регламентирована форма, в которой должен быть заключен договор аренды здания (сооружения) — простая письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами. Тем самым исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Несоблюдение формы договора аренды здания (сооружения) влечет его недействительность независимо от срока действия и участников договора.
Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания (сооружения), стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать. Если все же срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (в контракте можно оговорить иной срок).
Для того чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными признаками.
Здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом договора аренды самовольно построенное здание. Основными документами на здание являются технический паспорт и поземельная книга. В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов собственности юридический и физических лиц.
В договоре аренды здания (сооружения) должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору, т.е. данные, позволяющие определенно установить, какое именно здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве аренды. Поэтому, составляя контракт, необходимо указать точный адрес и общую площадь передаваемого в аренду здания (сооружения). При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — не заключенным.
Цель использования (назначения) объекта аренды должна быть сформулирована в тексте договора предельно четко. Например, под “конторские помещения”.
Согласно общим правилам, право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
4. ФЗ от 21.07.1997г № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним»
5. Справочник риэлтора Дубровская И.А., Соснаускене О.И.
Справочник риэлтора. — «Юстицинформ», 2006 г.
Дневник о прохождении производственной практики
| № п/п | Число | Начало работы | Выполняемая работа | Конец работы | Подпись |
| февраль | |||||
| 1 | 07 | 9-30 | Ознакомление с работой предприятия | 17-30 | |
| 2 | 08 | 9-30 | Ознакомление с работой предприятия | 17-30 | |
| 3 | 09 | 9-30 | Изучение нормативно-правовой базы в области регистрации прав недвижимость и сделок с ним | 17-30 | |
| 4 | 10 | 9-30 | Изучение нормативно-правовой базы в области регистрации прав недвижимость и сделок с ним | 17-30 | |
| 5 | 11 | 9-30 | Изучение нормативно-правовой базы в области регистрации прав недвижимость и сделок с ним | 17-30 | |
| 6 | 12 | Выходной | |||
| 7 | 13 | Выходной | |||
| 8 | 14 | 9-30 | Работа с нормативно-правовой базой | 17-30 | |
| 9 | 15 | 9-30 | Работа с нормативно-правовой базой | 17-30 | |
| 10 | 16 | 9-30 | Ознакомление с организационной структурой организации нормативной документацией, определяющей работу организации в целом и юридического отдела в частности, с должностными инструкциями работников. | 17-30 | |
| 11 | 17 | 9-30 | Корректировка должностной инструкции юриста | 17-30 | |
| 12 | 18 | 9-30 | Анализ принципов расчетов платежными поручениями | 17-30 | |
| 13 | 19 | Выходной | |||
| 14 | 20 | Выходной | |||
| 15 | 21 | 9-30 | Работа с документами | 17-30 | |
| 16 | 22 | 9-30 | Работа с документами | 17-30 | |
| 17 | 23 | 9-30 | Проведение юридического аудита документов на объект недвижимости | 17-30 | |
| 18 | 24 | 9-30 | Проведение юридического аудита документов на объект недвижимости | 17-30 | |
| 19 | 25 | 9-30 | Сбор документов на регистрацию | 17-30 | |
| 20 | 26 | Выходной | |||
| 21 | 27 | Выходной | |||
| 22 | 28 | 9-30 | Консультации со специалистами службы государственной регистрационной палаты | 17-30 | |
| март | |||||
| 23 | 1 | 9-30 | Переоформление договора на оказание услуг | 17-30 | |
| 24 | 2 | 9-30 | Работа над договором долгосрочной аренды нежилого помещения | 17-30 | |
| 25 | 3 | 9-30 | Работа над договором долгосрочной аренды нежилого помещения | 17-30 | |
| 26 | 4 | 9-30 | Работа над договором долгосрочной аренды нежилого помещения | 17-30 | |
| 27 | 5 | Выходной | |||
| 28 | 6 | Выходной | |||
| 29 | 7 | 9-30 | Работа на агентским договором | 17-30 | |
| 30 | 8 | 9-30 | Выходной | 17-30 | |
| 31 | 9 | 9-30 | Работа над договором купли продажи недвижимости | 17-30 | |
| 32 | 10 | 9-30 | Работа над договором предоставления комплекса ресурсов | 17-30 | |
| 33 | 11 | 9-30 | Работа над договором предоставления комплекса ресурсов | 17-30 | |
| 34 | 12 | Выходной | |||
| 35 | 13 | Выходной | |||
| 36 | 14 | 9-30 | Подготовка к проведению консультаций | 17-30 | |
| 37 | 15 | 9-30 | Подготовка к проведению консультаций | 17-30 | |
| 38 | 16 | 9-30 | Проведение юридических консультаций | 17-30 | |
| 39 | 17 | 9-30 | Проведение юридических консультаций | 17-30 | |
| 40 | 18 | 9-30 | Проведение юридических консультаций | 17-30 | |
| 41 | 19 | Выходной | |||
| 42 | 20 | Выходной | |||
| 43 | 21 | 9-30 | Работал с входящей корреспонденцией. | 17-30 | |
| 44 | 22 | 9-30 | Проведение юридического аудита документов на объект недвижимости | 17-30 | |
| 45 | 23 | 9-30 | Проведение юридического аудита документов на объект недвижимости | 17-30 | |
| 46 | 24 | 9-30 | Проведение сделки найма аренды помещения | 17-30 | |
| 47 | 25 | 9-30 | Проведение сделки найма аренды помещения | 17-30 | |
| 48 | 26 | Выходной | |||
| 49 | 27 | Выходной | |||
| 50 | 28 | 9-30 | Проведение юридических консультаций | 17-30 | |
| 51 | 29 | 9-30 | Проведение юридических консультаций | 17-30 | |
| 52 | 30 | 9-30 | Сбор документов на регистрацию | 17-30 | |
| 53 | 31 | 9-30 | Сбор документов на регистрацию | 17-30 | |
| апрель | |||||
| 54 | 1 | 9-30 | Проведение юридического аудита документов на объект недвижимости | 17-30 | |
| 55 | 2 | Выходной | |||
| 56 | 3 | Выходной | |||
| 57 | 4 | 9-30 | Подготовка отчетной документации о прохождении преддипломной практики | 17-30 | |
| 58 | 5 | 9-30 | Подготовка отчетной документации о прохождении преддипломной практики | 17-30 | |
| 59 | 6 | 9-30 | Подготовка отчетной документации о прохождении преддипломной практики | 17-30 | |
| 60 | 7 | 9-30 | Подготовка отчетной документации о прохождении преддипломной практики | 17-30 | |
| 61 | 8 | 9-30 | Подготовка отчетной документации о прохождении преддипломной практики | 17-30 | |
| 62 | 9 | Выходной | |||
| 63 | 10 | Выходной |