Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия продления договора аренды земельного участка под ИЖС в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если земля публичная, то применяются положения ст. 239.1 ГК – недостроенный объект (далее – ОНС) могут изъять у собственника по решению суда путем продажи с торгов по правилам, утв. Постановлением Правительства от 03.12.2014 № 1299. Если уполномоченный орган не реализовал право на предъявление требований к застройщику в суд в течение 6 месяцев, застройщик вправе снова продлить договор аренды для завершения строительства (подробнее об этом читайте ниже). Обратите внимание: публичный арендодатель в этой ситуации не может потребовать от арендатора освободить участок, ссылаясь на ст. 622 ГК (п. 21 Обзора судебной практики ВС № 4 (2017), утв. Президиумом ВС 15.11.2017).
Применим ли п. 2 ст. 621 ГК, если участок публичный?
С 01.03.2015 Земельный кодекс дополнен главой V.1, регулирующей предоставление земельных участков, находящихся в публичной собственности (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ). В частности, теперь установлено, что договоры аренды публичной земли заключаются на торгах за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК.
В связи с этим в ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» был добавлен п. 21, которым устанавливалась возможность для собственника ОНС приобрести земельный участок под таким объектом в аренду без проведения торгов на 3 года однократно для завершения строительства.
Таким образом, продлить договор аренды публичного земельного участка по п. 2 ст. 621 ГК не получится, поскольку законом предусмотрен особый порядок предоставления участков, на которых располагаются ОНС, – по п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утв. Президиумом ВС 23.12.2020).
Продлить договор аренды публичного земельного участка по такому порядку возможно при одновременном выполнении следующих условий:
- право собственности на ОНС зарегистрировано до 01.03.2015 или участок предоставлен до 01.03.2015;
- ранее участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников такого ОНС по этому основанию.
Даже если предположить, что участки были предоставлены до 01.03.2015, возможность продления договоров аренды в рассматриваемом случае отсутствует, поскольку участки ранее уже предоставлялись для завершения строительства.
Возможным вариантом решения в такой ситуации может быть образование нового земельного участка, например путем объединения исходных участков или их перераспределения. В этом случае, поскольку участок новый, формальное требование о его непредоставлении ранее для целей завершения строительства соблюдается. Однако по своей сути это является обходом положений о предоставлении земельного участка с ОНС. Кроме того, для образования нового участка (новых участков) потребуется воля публичного субъекта – собственника исходных участков, интересы которого могут не совпадать с интересами застройщика.
Собственник ОНС имеет право на повторное предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка — публичный субъект, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии ОНС в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
Как отметил ВС, из системного толкования ст. 239.1 ГК, подп. 2 п. 5 ст. 39.6, подп. 8 п. 8 ст. 39.11 и п. 4 ст. 39.16 ЗК следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться ни ОНС, созданным в период действия договора аренды, ни самим участком без судебного решения, которым определяется судьба ОНС. В отсутствие такого судебного акта собственник ОНС вправе требовать повторного заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Эти положения, как указывает ВС, направлены на реализацию принципа единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Если срок действия договора аренды земельного участка, на котором расположен ОНС, истек и публичный собственник участка не обратился в суд с иском об изъятии ОНС в течение 6 месяцев со дня истечения договора аренды, судьба ОНС и земельного участка остается неопределенной, возникают риски нарушения имущественных прав застройщика.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации застройщик, который ранее воспользовался предоставленным ему правом однократно продлить договор аренды для завершения строительства ОНС (подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК), все равно может требовать продлить договор аренды участка, на котором расположен ОНС, ссылаясь на позицию ВС.
Примером оспаривания отказа может послужить дело Пензенского районного суда.
В 2016 г. гражданка К. обратилась в суд с иском о признании отказа в продлении договора необоснованным. В заявлении К. указала, что арендовала участок у администрации Пензенского района для ведения ЛПХ. В 2015 г. она обратилась к главе администрации с просьбой о пролонгации. Все условия для продления были соблюдены, однако, она получила отказ по причине того, что обратилась с заявлением после истечения срока договора.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что:
- наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
- арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
- на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основании ДКП.
Исходя из этих данных и руководствуясь положениями ГК и ЗК РФ, суд удовлетворил иск К., поскольку согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Продление договора аренды земельного участка на неопределенный срок
Подборка наиболее важных документов по запросу Продление договора аренды земельного участка на неопределенный срок (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Аренда земли:
- 229 КОСГУ
- Акт возврата земельного участка по договору аренды
- Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
- Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
- Аренда земельного участка КОСГУ
- Ещё.
- Государственная собственность:
- Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
- Арендные каникулы для субъектов малого и среднего предпринимательства
- Выкуп земельного участка из аренды
- Выписка из реестра федерального имущества
- Государственная и муниципальная собственность
- Ещё.
Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.
Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.
Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:
- физическое лицо;
- юридическое лицо;
- муниципалитет.
Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.
Особенности продления договора, предусматривающего аренду земли для строительства
Чтобы понять, как продлить договор аренды земельного участка под строительство необходимо рассмотреть некоторые особенности конструкции:
- На выделенном участке земли должно вестись строительство;
- Постройка является собственностью арендатора;
- Наличие собственности на земельном участке выступает льготным основанием для преимущественного права аренды, освобождения от участия в торгах или автоматического продления отношений.
Закон выделяет конкретные исчерпывающие основания, при наступлении которых могут прекратиться указанные арендные отношения:
- На выделенном объекте, в отведенные сроки действия соглашения, не были начаты строительные работы;
- Категория и назначение земельного участка не были предназначены для строительства;
- В конструкции договора отсутствовало условие о возведении капитальных объектов, ввиду чего строительство велось несанкционированно.
Продление договора аренды земельного участка с 2024 года
В случае, когда срок действия договора аренды земельного участка приближается к концу, необходимо рассмотреть возможность его продления. Продление договора позволяет продолжить пользование земельным участком на тех же условиях и избежать поиска нового участка для аренды.
Для того чтобы продлить договор аренды земельного участка с 2024 года, необходимо учесть особенности законодательства и выполнять определенные требования. В первую очередь, необходимо обратиться к арендодателю и подать заявку на продление договора.
Заявку необходимо подать заранее, не позднее чем за 1 год до истечения срока действия договора. В заявке следует указать основные данные о земельном участке и договоре аренды, а также причины, по которым требуется продление договора. Также необходимо предоставить документы, подтверждающие право на продление, например, документы о чистоте участка и отсутствии долгов.
| Документы, необходимые для продления договора аренды земельного участка: |
|---|
| — Заявление на продление договора; |
| — Копия договора аренды земельного участка; |
| — Документы, подтверждающие основания продления; |
| — Документы, подтверждающие платежи по аренде; |
| — Справка об отсутствии долгов перед арендодателем. |
После подачи заявки, арендодатель обязан рассмотреть ее в течение определенного срока и принять решение. В случае положительного решения, договор будет продлен на указанный срок, и арендатор сможет продолжать использовать земельный участок. В случае отказа, арендатор имеет право обжаловать решение в соответствующих органах или суде, если это предусмотрено законодательством.
Необходимо отметить, что возможность продления договора аренды земельного участка с 2024 года может быть ограничена некоторыми законодательными актами или решением арендодателя. Поэтому важно изучить договор и другие регулирующие документы, чтобы быть в курсе всех требований и условий продления.
Особенности продления
Продление договора аренды земельного участка с 2024 года имеет свои особенности:
1. Срок продления
Для продления договора аренды необходимо установить срок продления, который может быть ограниченным или безусловным.
2. Условия и возможность продления
Для успешного продления договора аренды необходимо соблюдать определенные условия, установленные законодательством. Также стоит учитывать, что не все договоры аренды предусматривают возможность продления.
3. Порядок проведения
Процедура продления договора аренды земельного участка включает в себя несколько этапов: подготовительные мероприятия, согласование условий продления, подписание дополнительного соглашения о продлении.
4. Изменение условий
При продлении договора аренды земельного участка могут быть внесены изменения в условия аренды, такие как срок аренды, размер арендной платы и другие.
5. Последствия продления
Продление договора аренды может повлечь за собой изменение прав и обязанностей сторон, а также возникновение новых прав и обязанностей.
В случае необходимости продления договора аренды земельного участка с 2024 года необходимо учесть вышеуказанные особенности и обращаться к компетентным специалистам для получения консультации и оформления всех необходимых документов.
Законность отказа в продлении аренды земли
Наше предприятие находится в г.Новозыбкове, Брянской области (зона с правом на отселение в связи с аварией на ЧАЭС).Мы арендуем участок земли в центре города, этот участок земли является муниципальной собственностью. На территории этого участка мы заложили фундамент под строительство торгового павильона. В договоре аренды указано, что мы арендуем этот участок для строительства торгового павильона Срок окончания аренды — 1 марта 2022 г. В разрешении на строительство у нас указана дата окончания строительства 22 мая 2022г.
В акте приема-передачи земельного участка указано, что участок передается арендатору на период строительства. При обращении
директора нашего предприятия в администрацию г. Новозыбкова с просьбой о продлении аренды, ему отказали, ссылаясь на новую редакцию Земельного Кодекса, и на то обстоятельство, что этот земельный участок будет выставляться на торги и предложили принять участие в торгах. Насколько законен такой отказ в продлении аренды? Не следует ли из разрешения на строительство и акта приема-передачи земельного участка, что срок действия аренды автоматически продляется как минимум до 22 мая 2022 г.?
Законодательство об аренде
В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать природоресурсовое, природоохранительное, градостроительное и иное законодательство.
Принадлежность аренды земельного участка к договорному типу аренды предопределяется тем, что она, как и любой договор аренды, направлена на возмездную передачу земельного участка во временное владение и пользование или во временное пользование.
Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора, что требует специального правового регулирования.
В статье 607 ГК РФ говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 ГК РФ (ст. ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ, и в Земельном кодексе РФ.
В ЗК РФ вопросы аренды регулируются гл. IV. В соответствии со ст. 20 Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1), имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2006 г.
Как продлить аренду земли если не завершено строительство
Исключений из этого правила немного. Например, в аренду без торгов земельные участки могут получить юридические лица для завершения строительства объекта незавершенного строительства, или для строительства объектов социально-культурного назначения или масштабных инвестиционных проектов… В связи с ужесточением законодательства в области строительства, прежде, чем вы серьезно задумаетесь о приобретении земельного участка для целей строительства в аренду на торгах .
29 Земельного кодекса РФ (далее — Земельный кодекс) осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компатенции в соответствии со ст.
Можно ли продать объект незавершенного строительства с долгами по аренде земли
И не удив. Признание права — это получение решения суда или арбитражного суда, признающего Вас законным владельцем (со. В ноябре 2023 года в Челябинской области утверждены результаты переоценки (установления новой кадастр. Новая редакция Земельного Кодекса РФ предлагает совершено новую процедуру продления арендных отношений для завершения строительства неоконченных объектов.
Документы для регистрации права собственности: 1. Правоустанавливающий документ на землю (статья О правоустанавливающих документах) 2. Технический паспорт( заказывается инвентаризация В БТИ) 4. Кадастровый паспорт 5. Разрешение на строительство, выданное органами местной администрации 6 Утвержденный проект на строительство Подробнее о перечне документов на официальном сайте Росреестра.
Заключение договора и его регистрация
Проект договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности под ИЖС составляет арендодатель. Право временного пользования в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, в том случае, если соглашение заключено сроком более 1 года или одним из субъектов правоотношений является юридическое лицо.
«Договор аренды земельного участка составляют в 3 экземплярах. Один предназначен для арендодателя, второй – для арендатора, а третий – для представления в регистрационные органы».
Потенциальный арендатор обязан подписать проект соглашения и отправить его обратно арендодателю в течение 30 дней после получения пакета.
Осуществлением регистрационных действий занимается арендатор, арендатор или обе стороны вместе. Причем, затраты на уплату госпошлины могут возлагаться на одну из сторон правоотношений или делится между ними. Все зависит от условий договора.
Размер пошлины для физических лиц составляет 2 тыс. рублей, а для юридических – 22 тыс. руб.
К заявлению о регистрации прилагают:
- идентификатор личности заявителя;
- оригинал арендного соглашения;
- кадастровый план;
- выписку из ЕГРН;
- квитанцию об уплате пошлины.
Продление аренды земли под ИЖС в 2019
Осуществить мечту и возвести за городом личный жилой дом можно даже на арендованном у государства участке. Правда, земли должны быть определенной категории, чтобы на ней было разрешено строительство, и не важно, находится ли она в пределах городской черты или в сельском районе.
Государство выделяет земли под ИСЖ по договору аренды и физическим, и юридическим лицам, в большинстве случаев она передается во владение на основании заключаемого договора на определенный срок – 5; 49, или бессрочно.
Но как бы мы ни старались, вернуть вспять время невозможно, поэтому и походит установленный договором срок к окончанию.
Как же пользоваться землей, если действия договора окончено? А нужно договориться о его продлении, или пролонгации для дальнейшего законного использования под выделенные нужды.