Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны при покупке квартиры на вторичном рынке за наличные покупателю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Есть два варианта договора купли-продажи: составленный в простой письменной форме и заверенный у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, то вам подходит только второй вариант. Кроме того, договор, заверенный у нотариуса, быстрее зарегистрируют в МФЦ. В любом случае этот документ обязательно должен составлять специалист — юрист или риелтор. В договоре должны быть указаны:
- Данные продавца и покупателя.
- Полная стоимость квартиры. Ни в коем случае не указывайте меньшую сумму — даже если вас уверяют, что это выгоднее. Если что-то пойдет не так, вы сможете вернуть только сумму, прописанную в договоре.
- Адрес квартиры и её описание.
- Права, обязанности и ответственность сторон.
- Сроки освобождения жилплощади.
- Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и так далее.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:
- паспорт собственника;
- кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
- правоустанавливающие документы;
- справка о составе семьи;
- документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
- справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
- согласие всех собственников на продажу квартиры;
- согласие второго супруга;
- разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.
Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.
Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.
При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.
Существенные условия договора купли-продажи недвижимости – это сведения про отчуждаемый объект (адрес, инвентарный номер, площадь) и его цена. Стороны должны быть правомочны на совершение сделки. Сама квартира не может иметь каких-либо обременений, то есть быть заложенной, арестованной. Её нужно идентифицировать, поэтому без правоустанавливающих документов не обойтись.
Итак, по общему правилу потребуются следующие бумаги (основной пакет):
- Паспорта участников сделки (должны быть действительными на момент подписания договора).
- Правоустанавливающий документ на квартиру.
- Технический паспорт на объект (изготавливается бюро техинвентаризации по месту нахождения недвижимости).
- Договор купли-продажи, подписанный сторонами.
- Акт приёма-передачи (документ для покупки квартиры в новостройке или на вторичном рынке).
- Заявление о гос. регистрации прав на недвижимость.
- Выписка из лицевого счёта (для вторичного рынка) и домовой книги.
- Сведения об уплате госпошлины за совершение действия.
Жильё под залог недвижимости
Ипотека – оптимальный способ решить квартирный вопрос для большинства семей. Закон позволяет приобретать жильё на первичном и вторичном рынке, оставляя право на одобрение сделки за банком. Не стоит путать ипотеку с лизингом: во втором случае собственность остаётся за субъектом, финансирующим сделку. Участие банка (долг перед ним) обязательно отражается в регистрационных документах.
Сделка с привлечением средств банка несколько сложнее:
- заключается договор с застройщиком о покупке недвижимости;
- подаётся заявление в банк с просьбой о выделении займа;
- после получения средств застройщик выдаёт справку о том, что у покупателя (дольщика) отсутствует долг по объекту;
- вариант – продавец квартиры вторичного рынка удостоверяет факт получения денег.
Дальше – тот же порядок: нужно собрать документы на объект и обратиться за регистрацией сделки. Новой квартире тоже необходим технический паспорт, а к договору – акт приёмки помещения в эксплуатацию. Как правило, у застройщиков есть отдел продаж, который помогает собрать нужные бумаги.
Особенности покупки жилья с использованием сертификата
Как известно, за рождение первого (с 01.01.2020), второго и последующих детей выплачивается материнский капитал. Реализовать его можно для улучшения жилищных условий семьи. Главное правило – это выделение долей, где ребёнок также получит свою часть. Поэтому документы для покупки жилья под материнский капитал в первую очередь включают в себя сертификат, дающий право на финансовую поддержку.
Потребуются и другие условия:
- Согласие органов опеки и попечительства (в случае параллельной продажи объекта, где зарегистрирован ребёнок);
- Отражение в договоре факта перехода доли каждому ребёнку, на которого получен капитал, с последующей регистрацией.
Сначала необходимо обратиться в Пенсионный фонд (в территориальное отделение или через портал Госуслуг). Выданный сертификат подходит для оплаты сделки полностью или частично как на первичном, так и на вторичном рынке. Участия ПФР не избежать, ведь деньги на счёт продавца недвижимости будут переводиться указанным ведомством.
Для оформления сделки потребуются документы, подтверждающие наличие детей: свидетельства о рождении. Покупатель не должен быть лишён родительских прав в отношении сына или дочери. За правильностью сделки следят надзорные органы. Однако, если присутствуют ошибки они будут оспаривать не сам договор, а только правомерность перевода средств по сертификату.
Дополнительные документы
Перечень дополнительных документов, необходимых для покупки квартиры, отличается в зависимости от ее особенностей:
- Если в роли продавца выступает юридическое лицо, то прикладываются уставные документы организации.
- Если продается доля недвижимости, то предоставляется письменный отказ долевых собственников от приобретения доли либо уведомления всех собственников о продаже доли.
- Если имущество находится в ипотеке, то прилагается письменное согласие банка (залогодержателя) на проведение сделки.
- Если в квартире была проведена перепланировка, то предоставляется документ, подтверждающий ее законность.
- Если правоустанавливающим документом выступает договор дарения либо свидетельство о праве на наследство, требуется справка из ФНС об уплате налога.
Отсутствие того или иного дополнительного документа также может послужить основанием для отказа в регистрации перехода права собственности.
Получение выписки из ЕГРН на сайте «КТОТАМ.ПРО»
Выписка из ЕГРН — документ, без которого не может быть заключен договор купли-продажи и зарегистрировано право собственности в Росреестре. С 1 января 2017 года он заменяет кадастровый паспорт, служит альтернативной свидетельства права собственности на недвижимое имущество и позволяет убедиться в добросовестности продавца.
Чтобы ускорить сделку купли-продажи, рекомендуем оформить этот документ в электронном виде на сервисе «КТОТАМ.ПРО». Здесь за 30 минут вы сможете получить стандартную либо расширенную выписку из реестра. Пользователю достаточно указать полный адрес объекта (регион, населенный пункт, улицу, дом и квартиру) либо кадастровый номер недвижимости.
Среди ключевых преимуществ сервиса «КТОТАМ.ПРО»:
- работа в режиме 24/7,
- отсутствие очередей,
- различные варианты оплаты,
- быстрый интерфейс,
- sms-информирование пользователей,
- мгновенная регистрация,
- возможность распечатать выписку.
Портал предназначен для использования физическими и юридическими лицами. На нем вы сможете получить на 100% достоверные сведения из официальной базы Единого государственного реестра недвижимости. Размер государственной пошлины составляет всего 290 рублей.
Сервис «КТОТАМ.ПРО» создан для тех, кто ценит время и надежность.
Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди). Нюансы при покупке рынка на вторичном рынке чисто юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.
Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:
1. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами (однако нужно учитывать, что с 1 марта 2023 года сведения о правообладателях объектов недвижимого имущества в выписках ЕГРН перестали быть публичными), запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра.
Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее).
Важно! Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риелтором. Так вы будете уверены, что он всецело на вашей стороне.
Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.
2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры.
Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.
3. Документы, подтверждающие личность собственника и его финансово-правовой статус.
Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Проверить это вы можете, попросив показать вам паспорт.
Как мы уже упоминали, продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса.
К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.
Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.
Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.
Кроме того, проверьте продавца на предмет судимости (для этого следует обратиться в судебные инстанции по месту его регистрации), если окажется, что он судим или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы, от сделки лучше отказаться.
4. Выписка из финансового лицевого счета.
Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.
Что необходимо подготовить покупателю?
Чтобы приобрести квартиру на вторичном рынке без хлопот, заранее соберите весь пакет документов:
- паспорт и его заверенные копии нотариусом;
- паспорта членов семьи, которые будут прописаны;
- свидетельства о регистрации брака, о разводе;
- если нет штампа в паспорте, свидетельство о смерти супруга, если брак не был расторгнут;
- согласие супруги на приобретение квартиры;
- если в договоре купли-продажи будут указаны два собственника, то заявление на разрешение покупки недвижимости от супруги не требуется;
- свидетельство о рождении детей, их паспорта, коды;
- если недвижимость будет оформлена на детей младше 18 лет, нужно разрешение с органов опеки.
Этот перечень документов желательно иметь в 2-х экземплярах, если договор сделки будет оформлен через юриста или агентство. Напрямую с собственником можно связаться заранее, чтобы успеть подготовить все бумаги для подписания и нотариальной заверки.
Порядок оформления сделки
По состоянию на текущий момент, процедура оформления купли-продажи квартиры на вторичном рынке включает в себя этапы:
- Убедитесь, в случае оформления ипотеки, что в обозримом будущем ежемесячные платежи по ссуде вам по карману. Оптимальный вариант, когда имеется некий страхующий капитал или финансовые поступления, которые в случае утраты основного заработка помогут заемщику не упасть в долговую яму.
- Самостоятельно или с помощью агентства недвижимости выберите подходящий вариант и проведите проверку юридической чистоты предстоящей сделки.
- Договоритесь с продавцом обо всех важных моментах: выплата аванса или задатка, оформление ипотеки, способ передачи денег и т.д.
- Заключите договор и оплатите покупку.
- Зарегистрируйте договор и переход права собственности в ЕГРП.
Какие понадобятся документы?
Самый большой пакет документов готовит продавец, но и покупателю тоже потребуется подготовка. В стандартный пакет документации входит:
- Паспорт.
- Заявление в банк на оформление ипотечной ссуды.
- Документы, подтверждающие платежеспособность.
- Отдельный пакет документов, который потребуется предоставить в банк для получения ссуды. Узнать, какие именно документы нужно собрать, можно непосредственно на его сайте или в офисе.
Порядок действий покупателя несколько меняется, если расплачиваться он намерен заемными средствами банка. В этом случае:
- Сначала выбирается банк, в котором имеется подходящая ипотечная программа, а также велик шанс получить одобрение на выдачу кредита.
- После этого выбирается сама квартира на вторичном рынке.
- Проводится сбор документов для банка на получение положительного решения по кредиту.
- После получения одобрения банка, покупатель вносит по ипотеке первоначальный взнос и заключает договор.
- Привлеченный риелтор проводит сделку купли-продажи.
- Деньги передаются продавцу.
Договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке
Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.
Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.
В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!