Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказ от покупки доли в коммуналке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует 3 способа получить официальные отказы от владельцев соседних помещений при продаже комнаты. Выбор того или другого метода зависит от жизненных обстоятельств и готовности соседей идти навстречу.
- Прежде, чем продавать комнату в коммуналке посторонним, её нужно предложить соседям по квартире.
- Если владельцы соседних комнат не захотят выкупить жильё, они могут подписать нотариальный отказ.
- Соседям, которые не хотят подписывать отказ, достаточно отправить извещение о продаже и подождать 30 дней после его получения.
- Извещение можно отправить заказным письмом или через нотариуса.
- Цена продажи и сумма в извещении должны совпадать.
- Если место проживания владельца соседней комнаты неизвестно, извещение нужно отправить по месту регистрации и другим известным адресам.
Продажа комнаты в коммуналке — право первой ночи
По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.
Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится…
Каковы сроки действия отказов от права преимущественной покупки недвижимости?
Получили последнюю бумагу. Всего-навсего 5 месяцем понадобилось, чтобы подготовить отказы соседей для продажи комнаты…
Очевидно, что этот правовой механизм несовершенен. Хотя бы потому, что он применяется только при отчуждении доли путем купли-продажи и мены. То есть дарить долю, передавать ее по договору ренты, в залог, завещать можно без ограничений. Регистрируясь на сайте, Вы выражаете согласие с Правилами сайта и даете разрешение на обработку Ваших персональных данных в соответствии с законодательством РФ и настоящими Правилами.
В связи с этим договор купли-продажи, предметом которого выступает здание (помещение), а доля в праве на земельный участок в силу названных норм действующего законодательства лишь следует судьбе отчуждаемого объекта недвижимости, не требует обязательного нотариального удостоверения.
Совладелец может и не быть родственником продавцу. Однако первоочередное право выкупа принадлежит именно ему.
Особенности коммунальной квартиры
Коммуналка — это жилье, состоящее из изолированных помещений, предназначенных для проживания, и тех, которые предназначены для совместного использования, — санузла, коридора, кухни. У каждой комнаты есть владелец, но помимо самой комнаты он владеет еще и долей в праве на общие площади в квартире. Ее размер пропорционален площади принадлежащего ему жилья: у кого оно больше, у того и межкомнатного пространства больше.
По правилам статьи 42 Жилищного кодекса РФ доля в общем имуществе коммунальной квартиры следует судьбе комнаты. То есть, если собственник отчуждает тем или иным образом свою комнату, он вместе с ней передает и долю в межкомнатной территории.
При этом он не может отдельно распорядиться судьбой межкомнатной территории (например, продать ее), не распоряжаясь своим жилым пространством.
Учитывая эти особенности, Жилищный кодекс РФ в пункте 6 статьи 42 дает хозяевам коммуналок преимущественную возможность покупки площадей друг у друга.
Таким образом, хозяин комнаты в коммунальной квартире может продать ее в любое время по своему желанию, однако, прежде чем заключать сделку с посторонним человеком, он обязан предложить выкупить ее остальным хозяевам в этой квартире. И только в случае, если все они откажутся или проигнорируют его предложение, он может заключить договор с посторонним человеком.
Купля — продажа части жилого помещения представляет собой более сложный процесс по сравнению с передачей в собственность квартиры целиком. Необходимость соблюдения прав остальных владельцев и избежания ошибок предполагает доверение составления договора и наблюдения за ходом сделки квалифицированному юристу.
Образец договора включает:
- ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации покупателя и продавца;
- характеристику комнаты (метраж и т.д.), адрес ее местонахождения;
- обязательство продавца передать, а покупателя — принять указанное жилье и документы, подтверждающие владение им;
- отсутствие взаимных претензий относительно технического состояния недвижимости.
Порядок направления уведомления об отказе
Уведомление об отказе от покупки доли в коммунальной квартире является важным документом, который позволяет отказаться от сделки без дальнейших проблем с собственностью. В данной статье мы рассмотрим порядок направления такого уведомления.
1. Уведомление об отказе от покупки доли в коммунальной квартире должно быть составлено в письменной форме. Данное уведомление является официальным документом и должно быть направлено лично или отправлено по почте с уведомлением о вручении.
2. В уведомлении необходимо указать все необходимые данные, такие как адрес квартиры, номер доли, ФИО продавца и покупателя, а также дату составления уведомления.
3. Уведомление должно содержать ясное заявление о том, что покупатель отказывается от приобретения доли в коммунальной квартире.
4. Важно учесть, что существует определенный срок для направления уведомления. Согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ, покупатель должен уведомить продавца о своем отказе не позднее, чем за три дня до даты предполагаемой сделки.
5. При направлении уведомления об отказе рекомендуется использовать форму письма-уведомления, чтобы избежать возможных проблем с пониманием документа со стороны продавца.
6. После получения уведомления об отказе, продавец может принять решение о продаже доли другому лицу или об отказе от совершения сделки вовсе.
7. В случае, если продавец не соглашается с отказом от покупки доли, потребуется дополнительное согласие от него. В таком случае, покупатель может попытаться договориться о расторжении договора.
8. Перед направлением уведомления об отказе, покупатель должен собрать все необходимые документы, подтверждающие его право на приобретение доли в коммунальной квартире.
9. Если стороны договорились о продаже доли с предоставлением преимущественного права покупки, то уведомление об отказе должно быть направлено с учетом этого условия.
10. В случае возникновения каких-либо проблем или вопросов по составлению уведомления или его отправке, рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы избежать нежелательных последствий.
Как правильно отказаться от покупки доли в квартире
| № п/п | Схема оформления отказа | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Подача письменного заявления | Такая необходимость возникает с момента получения письменного извещения от продавца (совладельца).
Подобные документы обычно направляются через нотариуса. Следовательно, совладельцу нужно подать встречное заявление в ту же нотариальную контору. |
| 2 | Подать отказную можно лично или направить по почте | Вариант подразумевает предварительное нотариальное удостоверение подписи заявителя.
Например, если совладелец проживает в другом регионе, то ему придется посетить нотариуса по месту жительства. После чего направить заявление по почте. |
Отказ от покупки доли в квартире. образец заявления
При этом нельзя продавать его долю собственности без разрешения органов опеки. Они должны убедиться, что у ребёнка есть жильё не меньшей площади. А деньги за продажу его части квартиры будут зачислены на собственный банковский счёт, которым ребёнок сможет воспользоваться по достижении возраста 18 лет. Только после проверки всех данных органы попечительства в течение 2-х недель выдадут справку. Как оспорить сделку Легко можно оспорить сделку, если продавец нарушил процесс уведомления собственников о продаже недвижимости. Но как узнать, сколько действует отказ от преимущественного права на квартиру, если сособственнику не сообщили должным образом о продаже доли в жилище и её стоимости? В таких случаях ГК РФ даёт право совладельцам в течение 3-х месяцев через суд отозвать права и обязанности на квартиру, даже если она уже оформляется другим покупателем. Но при этом исчисление срока начинается с того момента, как только совладелец узнал о нарушении своих прав. Также нетрудно оспорить сделку, заключенную между родственниками на покупку долю в квартире с использованием материнского капитала. Сделка с нарушением прав малолетних детей тоже считается незаконной. Относительно недолгий срок действия отказа соседей от покупки комнаты позволяет быстро собрать все документы для продажи доли собственности и заняться поисками покупателя. Но важно понимать, что если совладельцы не дадут согласие на покупку, то на долю квартиры найти покупателя будет не совсем просто. Потому что житель владеет и распоряжается только правом на эту долю. Она не является физической и новому собственнику нужно будет постараться наладить отношения с соседями. Документы для оформления Рассмотрим порядок действий при обращении в нотариальную контору. Просто так прийти и написать отказ не получится. Дело все в том, что данная операция требует небольшой подготовки. Нотариальный отказ от преимущественного права покупки требует наличия следующих бумаг:
- паспорт гражданина;
- уведомление о продаже имущества;
- правоустанавливающие документы на недвижимость.
Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса.
Обычно стоимость оформления отказов от прав выкупа составляет порядка 1,5 тысяч рублей. Более точную информацию необходимо уточнить в конкретной нотариальной конторе. Структура Как выглядит правильный образец отказа от права преимущественной покупки доли? Он немного отличается от общепринятого вида заявлений.
Преимущественное право соседей
Основная сложность при продаже комнаты в коммуналке постороннему лицу – необходимость получить отказ соседей от преимущественного права покупки.
Любой сосед имеет особое, предусмотренное законом право первым выкупить комнату по цене предложения третьему лицу.
И только если он отказывается от такой покупки или игнорирует предложение в течение одного месяца – можно смело продавать квартиру постороннему покупателю.
Несоблюдение правила о преимущественном праве влечет риск перевода прав покупателя на заинтересованного соседа. Это существенный риск для покупателя, поэтому при подготовке сделки убедитесь, что права владельцев смежных комнат не нарушены.
Порядок продажи доли в квартире
Итак, для того чтобы продать долю в квартире, нужно известить об этом других собственников. Потенциальные покупатели могут согласиться с предложением о покупке, оставить его без ответа или направить отказ в выкупе.
Рассмотрим алгоритм купли-продажи доли в квартире:
- Твердое решение продать часть жилья.
- Выбор способа уведомлений дольщиков – с помощью нотариуса или самостоятельно (см «Образец о предложении выкупа доли в квартире«).
- Оформление извещений в адрес совладельцев.
- Отправка уведомлений всем соседям.
- Ожидание обратных ответов в течение 30 дней – согласий, если собственники готовы выкупить долю либо отказов от такого права.
Отказ от преимущественного права выкупа доли позволяет начать поиск стороннего покупателя до истечения 30-дневного срока.
- Заключение договора купли-продажи с выбранным кандидатом – из числа совладельцев.
- Заверка намерений у нотариуса.
- Передача объекта и денег.
- Завершение регистрации в органе Росреестра.
Совсем необязательно ждать месячный срок на ответы со стороны дольщиков. Если продавец разослал извещения, договорился с одним из соседей, а остальные написали об отказе – стороны могут ударить по рукам в любое время. Самое главное в такой ситуации соблюдать преимущественное право покупки. Раз порядок не был нарушен, значит можно приступать к купле-продаже с выбранным кандидатом.
Отказ от покупки доли в квартире. образец заявления
При этом нельзя продавать его долю собственности без разрешения органов опеки. Они должны убедиться, что у ребёнка есть жильё не меньшей площади. А деньги за продажу его части квартиры будут зачислены на собственный банковский счёт, которым ребёнок сможет воспользоваться по достижении возраста 18 лет. Только после проверки всех данных органы попечительства в течение 2-х недель выдадут справку. Как оспорить сделку Легко можно оспорить сделку, если продавец нарушил процесс уведомления собственников о продаже недвижимости. Но как узнать, сколько действует отказ от преимущественного права на квартиру, если сособственнику не сообщили должным образом о продаже доли в жилище и её стоимости? В таких случаях ГК РФ даёт право совладельцам в течение 3-х месяцев через суд отозвать права и обязанности на квартиру, даже если она уже оформляется другим покупателем. Но при этом исчисление срока начинается с того момента, как только совладелец узнал о нарушении своих прав. Также нетрудно оспорить сделку, заключенную между родственниками на покупку долю в квартире с использованием материнского капитала. Сделка с нарушением прав малолетних детей тоже считается незаконной. Относительно недолгий срок действия отказа соседей от покупки комнаты позволяет быстро собрать все документы для продажи доли собственности и заняться поисками покупателя. Но важно понимать, что если совладельцы не дадут согласие на покупку, то на долю квартиры найти покупателя будет не совсем просто. Потому что житель владеет и распоряжается только правом на эту долю. Она не является физической и новому собственнику нужно будет постараться наладить отношения с соседями. Документы для оформления Рассмотрим порядок действий при обращении в нотариальную контору. Просто так прийти и написать отказ не получится. Дело все в том, что данная операция требует небольшой подготовки. Нотариальный отказ от преимущественного права покупки требует наличия следующих бумаг:
- паспорт гражданина;
- уведомление о продаже имущества;
- правоустанавливающие документы на недвижимость.
Как продать комнату в коммунальной квартире
В коммунальной квартире жилые комнаты принадлежат разным собственникам.
Профиль автора
Помимо комнат в коммуналке есть места общего пользования: кухня, ванная, коридор или прихожая. Они принадлежат всем жильцам квартиры.
Продать комнату в коммуналке сложнее, чем обычную квартиру: например, сначала надо предложить купить комнату соседям. В статье расскажу, какие документы подготовить для сделки, что предусмотреть, если у покупателя ипотека, и чем продажа комнаты в коммуналке отличается от продажи обычной квартиры.
Коммунальные квартиры — это наследие советского прошлого.
Не только государство недовольно коммунальными квартирами. Многие владельцы комнат в коммуналках стараются их продать. Вот как это сделать по шагам.
Раньше коммунальные квартиры принадлежали государству, а с 1991 года их разрешили приватизировать — бесплатно передавать в собственность жильцов.
Чтобы узнать, являетесь ли вы собственником комнаты в коммуналке, проще всего найти правоподтверждающий документ на нее. Тем более, покупатель, скорее всего, попросит показать такой документ перед сделкой.
Если вы собственник комнаты, то в разделе 2 выписки из ЕГРН в графе «Правообладатель» будут указаны ваши данные. Если же в графе «Правообладатель» указано муниципальное образование, то собственником вы не являетесь. В таком случае сначала надо приватизировать комнату.
Так выглядит выписка из ЕГРН на обычную квартиру. Но принцип такой же: собственник указан в графе «Правообладатель»
У нас есть подробная инструкция по приватизации, поэтому расскажу только основные моменты.
После этого надо подать заявление на передачу комнаты в собственность с пакетом документов в уполномоченный орган.
Это может быть департамент имущественных отношений, комитет по управлению городским имуществом, департамент по управлению государственной собственностью — в каждом населенном пункте он называется по-разному.
Узнать, кому адресовать заявление, можно в МФЦ или на официальном сайте местной администрации.
В каждом регионе свой порядок приватизации комнат в коммунальных квартирах. В большинстве субъектов в собственность жильцам передается сама комната. Но есть регионы, в которых в собственность передается не комната, а доля в коммунальной квартире в размере площади комнаты.
Узнать, на что у вас право собственности, можно по выписке из ЕГРН. Надо смотреть в графу «Вид жилого помещения» в разделе 1. Если в собственности комната, то будет указано «Комната» или «Помещение», а если доля на квартиру — «Квартира».
Размер доли можно увидеть в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права» раздела 2 «Сведения о зарегистрированных правах».
Если бы в собственности была комната, в графе «Вид жилого помещения» вместо слова «Квартира» было бы указано «Комната» или «Помещение»
Когда банк выдает кредит на покупку комнаты или доли, то берет их в залог у покупателя. Собственник комнаты в коммунальной квартире не обязан получать согласие соседей на передачу в залог ни своей комнаты, ни доли.
Но ипотека под залог доли — это другой кредитный продукт.
Банк, который готов выдать кредит на покупку комнаты, может отказаться выдавать кредит на покупку доли: в случае задолженности по кредиту, банку будет сложнее продать долю, чем комнату.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Если остальные жильцы коммунальной квартиры не купят комнату по предложенной цене в течение месяца, то ее можно продать любому другому лицу. Но по цене, не ниже той, за которую предлагали комнату соседям.
Образец извещения соседей о намерении продать комнату в коммуналке. Без него продать комнату постороннему лицу не получится
Соседи могут и не быть настоящими собственниками комнат. Например, жильца могла вселить в квартиру тетя, которая по бумагам владеет комнатой, но фактически в ней не проживает.
Подводные камни сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
- Владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую указал в извещении. Если через какое-то время вы решите снизить цену – придется снова уведомлять всех соседей о продаже по новой цене.
- Если один из собственников продаваемой комнаты – несовершеннолетний, понадобится разрешение органов опеки.
- Продаваемая комната может быть общедолевой собственностью. В таком случае может продаваться как комната целиком, так и доля в праве собственности.
В выписке из ЕГРН размер доли указан в графе «Сведения о зарегистрированных правах». Такую сделку регистрируют у нотариуса.
Продать долю права покупателю использующему ипотеку будет сложнее, так как банки неохотно выдают кредиты на покупку доли. Потому что продать долю банку будет сложнее, чем комнату.
При такой сделке все продавцы-дольщики или их представители должны присутствовать на подписании договора.