Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сдавать в аренду неприватизированную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
-
Неприватизированную муниципальную квартиру можно сдавать. Это называется процессом поднайма.
-
Для этого необходимо получить письменное согласие всех зарегистрированных в квартире лиц и подать заявление в департамент управления недвижимостью в местных органах самоуправления. Заявление рассматривают в течение десяти рабочих дней.
-
Положительный ответ дают, если все зарегистрированные согласны на подселение, среди них нет хронически больных людей, после подселения на каждого жильца будет приходится на менее 6 м² жилой площади.
-
Муниципальную квартиру сдают по договору поднайма. Кроме заголовка, он практически ни чем не отличается от обычного договора найма жилого помещения.
-
Если вы сдаёте комнату в неприватизированной квартире по договору поднайма, то получаете доход. За него ежегодно необходимо уплачивать НДФЛ в размере 13%.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
Наниматель обязан:
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
Процесс заключения договора поднайма
Если получено согласие собственника жилья и домочадцев нанимателя квартиры , можно заключать договор поднайма. Достаточно простой письменной формы, чтобы он считался действительным. При его заключении можно обратиться к юристам, которые составят для вас текс договора и дадут необходимые пояснения.
Арендатор обязан получить письменное соглашение от своего домовладельца, это соглашение должно относиться к нескольким установленным элементам. Что, несомненно, владельцы терпят меньше и меньше своих арендаторов без их разрешения, их размещение отдыхающим.
И этим владельцам удается утверждать свои права. Правила четко приняты, и вот они: должно быть получено согласие арендодателя. Что касается размера арендной платы, то арендная плата за квадратный метр жилой площади в подсобных помещениях не может превышать арендную плату основного арендатора. Он также требует письменного разрешения: «арендатор передает субарендату письменное разрешение арендодателя и копию текущей аренды».
Экземпляр договора обязательно передается наймодателю . Очень важно, чтобы в договоре поднайма были указаны лица, которые будут проживать с поднанимателем. Срок на который заключается договор может быть не указан, в этом случае договор действителен в течение одного года.
Теперь ни у кого не возникнет вопроса: можно ли сдавать неприватизированную квартиру в поднаем? Конечно, с точки зрения закона такое право существует, но вот на практике его реализовать практически невозможно, так как очень немногие семьи могут похвастать тем, что живут в такой квартире, где на каждого человека приходится более учетной нормы предоставления жилья .
Наконец, следует упомянуть о ограниченных правах субаренды: «В случае прекращения основного контракта субаренда не может требовать каких-либо прав против арендодателя или какого-либо титула оккупации». Использование меблированной квартиры состоит из аренды меблированной квартиры на короткий период времени, менее 1 года, чаще всего на ночь, неделю или месяц.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Можно ли заселить квартирантов в государственную недвижимость? Для этого нанимателю нужно получить письменное согласие собственника (муниципалитета) и других жильцов.
Помещение может сдаваться при временном выезде нанимателей, или сдаваться может лишь часть жилой площади. Поднаниматель не получает права самостоятельно распоряжаться им и ответственность за его состояние остается на нанимателе.
- Запрещено сдавать жилье, если там уже проживает, либо вселяется человек, страдающий заболеваниями, которые делают совместное проживание с ним в одной квартире невозможным.
- Перечень соответствующих состояний устанавливается уполномоченным органом власти.
- Сдача в поднаем невозможна при отсутствии согласия всех проживающих и разрешения муниципалитета.
После заселения поднанимателей на каждого жильца должно приходиться не менее учетной нормы площади, установленной законодательством. Эта норма не может быть менее 10 кв.м. на человека в обычной квартире и 15 кв.м. — в коммунальной.
Образец договора найма (поднайма) жилого помещения.
Узнайте на нашем сайте о том, как оформить договор соц.найма помещения, кому и на каких условиях предоставляется жилплощадь на основании данного соглашения, а также об основаниях для его расторжения.
Раздел лицевых счетов
При возникновении проблем с регулярной оплатой ЖКУ обоснованные претензии будут предъявлены всем жильцам. Для исключения лишних затрат и спорных ситуаций надо выяснить, как разделить лицевой счет в неприватизированной квартире.
Упрощенное толкование законодательных норм (ЖК РФ, статья 82) не поможет сделать правильный вывод. В этом акте отмечен запрет на составление отдельных договоров социального найма одной квартиры. Соответственно – отсутствуют основания для раздела счета. Откажут не только снабжающие организации или управляющая компания. Аналогичное решение будет указано в судебном определении либо в отказе на стадии приемки заявления.
Несмотря на отмеченный запрет можно фактически разделить лицевой счет в неприватизированной квартире при соблюдении всех формальностей. Для этого в иске просят определить порядок выполнения регулярных платежей с распределением долей жильцов. Это заявление вправе подать любой совершеннолетний член семьи, либо третье лицо с регистрацией по соответствующему адресу. Одновременно можно:
- опротестовать препятствия пользования общими помещениями;
- требовать компенсацию задолженностей по ЖКУ.
По решению суда лицевой счет остается единственным. Однако каждому жильцу будут передавать отдельные квитанции для оплаты с расчетами по установленным долям.
Выселение из муниципальной квартиры
В добровольном порядке переезд не сопровождается большими трудностями. Принудительное выселение вправе инициировать:
- жильцы квартиры;
- соседи;
- муниципалитет;
- межведомственная комиссия.
Могут ли выселить из неприватизированной квартиры за громкое пение в 3 часа ночи или по причине отказа от оплаты потребленной электроэнергии? Законом установлены следующие основания для обращения в судебные инстанции:
- крупная задолженность по квартплате (6 мес. и более);
- намеренное повреждение квартиры (общедомового имущества);
- неоднократное злостное нарушение интересов (законных прав) соседей;
- нецелевое использование жилья;
- перевод здания в категорию объектов для сноса;
- реализация программы реновации;
- лишение жильца гражданских прав судебным решением;
- изъятие земель для решения государственных задач;
- изменение конфигурации, размеров или назначения помещений после реконструкции;
- переселение для выполнения капитального ремонта, реконструкции;
- передача недвижимости в собственность религиозной организации.
Могут ли выселить из неприватизированной квартиры работники муниципалитета самостоятельно? Такие действия запрещены. Они квалифицируются как произвол. Жаловаться можно в прокуратуру. Следует подчеркнуть, что при рассмотрении дел суд принимает во внимание реальные обстоятельства:
- материальное положение ответчика;
- наличие в семье иждивенцев, несовершеннолетних детей;
- возраст и состояние здоровья.
В случае же, если муниципалитет дал согласие на сдачу помещения, можно заключать контракт. Контракт должен быть оформлен письменно и должен быть выдан по 2 экземпляра для каждой из сторон. У сдающей стороны должны быть с собой следующие документы:
- Паспорт, где указаны данные о регистрации;
- Данные о коммунальных счетах;
- Бумага с разрешением от других жильцов;
- Копия лицевого счета.
Ниже будут указаны пункты, которые должны быть указаны при заполнении контракта:
- Паспортные данные лиц, указанных в договоре;
- Данные об объекте, над которым было заключено соглашение;
- Обязанности, которые должны соблюдать обе стороны, а также их права;
- Cрок длительности;
- Размер платежей.
В договоре также могут быть указаны ещё некоторые другие условия, которые не описаны в списке. При подписании соглашения должен быть договор о социальном найме.
В каком случае договор может быть расторгнут? Это происходит, если человек, проживающий на жилой площади, не соблюдает условия, которые указаны арендодателем в договоре. Также это может произойти по взаимному соглашению обеих сторон.
В случае, если контракт более считается недействительным, а жильцы не выезжают из жилого помещения, их выселение происходит через суд. Регламент возможности сдачи.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 01.07.2017) описывает в статьях 49-91, что такое квартира в наем у государства и как воспользоваться этим правом.
Социальный найм – это аренда жилья, регулируемая Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 01.07.2017). Право на съем получают лишь отдельные категории граждан. Жилой фонд в данном случае – государственные или муниципальные квартиры.
Социальное жилье распределяют органы местного самоуправления. Они передают его нанимателю в пользование бессрочно. Обычно в администрации есть специалист или отдел жилищного управления, которые разъясняют требования к жилью:
- квартира находится в месте проживания заявителя;
- в помещении выполняются санитарные нормы;
- жилье обособлено;
- площадь квартиры достаточна для семьи, исходя из количества ее членов.
Если семья считается малоимущей, то арендная плата с нее не взимается. Достаточно платить коммунальные платежи.
Не любой житель России сможет взять квартиру в аренду у государства, есть ряд ограничений:
- Только российское гражданство.
- Социально незащищенные слои населения: инвалиды, малоимущие, пенсионеры, сироты, многодетные.
Неприватизированная квартира – жилая площадь, которая находится в собственности государства, то есть наймодателя. Благодаря договору социального найма жилец, то есть наниматель, имеет возможность и законное право пользоваться им.
Жилищный кодекс РФ – документ, который регулирует и определяет права и обязанности нанимателей, а также членов семьи, прописанных вместе с ними на этой жилплощади. Жилец, он же наниматель, обязан содержать ее в благоприятном состоянии нести за это ответственность. Он обладает следующими правами:
- непосредственно проживать в ней;
- прописывать родственников, членов семьи или иных лиц при наличии согласия проживающих с ним жильцов, достигших совершеннолетия, при этом на каждого из них общая площадь жилья должна быть не менее 6 кв. м. согласно Жилищного кодекса, который устанавливает социальные нормы;
- сдавать в субаренду временным жильцам, обеспечивая им совместное проживание;
- обменивать на равнозначную другую жилплощадь.
У нанимателя и прочих жильцов разные права и обязанности на неприватизированное жилье. Распоряжаться полностью по собственному усмотрению такой нельзя, так как она является муниципальной собственностью.
При сдаче квартиры в поднаем наниматель рискует попасть в неприятные ситуации.
Если арендатор допустил нарушения условий договора, то наниматель вправе сделать предупреждение лицу и попросить устранить их.
Если нарушения привели к порче недвижимого имущества, то наниматель может предоставить срок для проведения ремонтных работ помещения. Поднаниматель должен выполнить требования условного хозяина квартиры, в противном случае наниматель вправе обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением и с просьбой о выселении арендатора.
Согласно ЖК РФ, поднаниматель, не желающий освободить жилплощадь по требованию гражданина, в том числе после расторжения договора, может быть выселен в принудительном порядке. Покинуть недвижимость должны все лица, проживающие с ним совместно.
Процесс заключения договора поднайма
Если получено согласие собственника жилья и домочадцев нанимателя квартиры , можно заключать договор поднайма. Достаточно простой письменной формы, чтобы он считался действительным. При его заключении можно обратиться к юристам, которые составят для вас текс договора и дадут необходимые пояснения.
Экземпляр договора обязательно передается наймодателю . Очень важно, чтобы в договоре поднайма были указаны лица, которые будут проживать с поднанимателем. Срок на который заключается договор может быть не указан, в этом случае договор действителен в течение одного года.
Теперь ни у кого не возникнет вопроса: можно ли сдавать неприватизированную квартиру в поднаем? Конечно, с точки зрения закона такое право существует, но вот на практике его реализовать практически невозможно, так как очень немногие семьи могут похвастать тем, что живут в такой квартире, где на каждого человека приходится более учетной нормы предоставления жилья .
Аренда неприватизированной квартиры невозможна, так как это прерогатива собственника, а не нанимателя жилого помещения. Таким образом, мы делаем вывод, что если семья хочет получать доход от сдачи жилья другим физическим лицам, лучше приватизировать квартиру, это избавит от лишних ограничений, установленных при сдачи неприватизированного жилья в поднаем.
Правила поднаема муниципальной квартиры
Поднаем муниципальной квартиры – это процесс передачи жилого помещения в аренду другому лицу. Поднаем неприватизированного жилья возможен только при наличии разрешения государственной жилищной инспекции, а также соблюдения определенных условий и ответственности со стороны квартирантов.
Перед заключением договора поднаема необходимо обратиться в государственную жилищную инспекцию для получения инструкции по регулированию данного процесса. Государственная жилищная инспекция предоставит информацию о требуемых документах, размере арендной платы, сроках заключения договора и ответственности за его нарушение.
Для заключения договора поднаема муниципальной квартиры нужно предоставить такие документы, как паспорт арендатора, документ об образовании, справку о доходах, а также заполненную анкету. При заключении договора устанавливается размер арендной платы и условия проживания в квартире.
На протяжении всего срока аренды арендаторы несут ответственность за сохранность квартиры и соблюдение правил, установленных законодательством и договором. Заселять в муниципальную квартиру можно только тех лиц, чье проживание оформлено и разрешено в договоре поднаема.
За нарушение условий договора аренды или неправомерное поднаемное размещение взыскиваются штрафные санкции, а в случае систематического нарушения — расторжение договора. При расторжении договора арендатор обязан выселиться из квартиры и вернуть жилплощадь в прежнем состоянии.
Ответственность за нарушение условий аренды
Законодательное регулирование сдачи в аренду муниципальной квартиры предусматривает ответственность как для арендодателя, так и для квартиранта за нарушение условий договора найма.
Квартирантов, проживающих в муниципальном жилье, запрещено заселять или поднимать квартирантов без разрешения арендодателя. Помещение квартиры не может быть сдано в аренду третьим лицам без согласия государственной инстанции, выдавшей квартиру в аренду.
В случае выявления нарушений, арендатор будет нести ответственность за свои действия. Какую именно ответственность предусматривает законодательство, может быть определено в договоре найма или регулируется нормами государственной инстанции.
Нарушение условий аренды, таких как использование помещения жилого фонда в коммерческих целях, сверхматериальное обременение квартиры или существенное ухудшение ее состояния, может привести к расторжению договора найма.
В случае прекращения аренды неприватизированного жилого помещения, арендатор обязан освободить квартиру в установленный срок и возвращать ее арендодателю в таком же состоянии, каким она была при получении.
Пошаговая инструкция по заключению договора найма муниципальной квартиры может уточнять ответственность квартиранта за нарушение условий аренды. Это может включать штрафные санкции или даже возможность расторжения договора в случае нарушения.