Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарим комнату: основания, риски, последствия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общим правилам право собственности переходит к одаряемому с момента передачи имущества. В качестве документального подтверждения чаще всего выступает акт, подписанный сторонами сделки. Однако дарение комнаты имеет свои особенности. Это обусловлено тем фактом, что право должно быть зарегистрировано в Росреестре.
Любая сделка имущественного характера облагается налогом. Однако в статье 217 НК РФ, содержится перечень случаев, когда такое правило не действует. К ним отнесены и сделки с дарением имущества. Следует отметить, что норме права указано, что это условие не распространяется на случаи, когда дарится недвижимость. То есть сделка с комнатой налогом облагается.
Исключением в данном случае является связь между участниками. Если они являются супругами, родителями и детьми как родными, так и усыновленными, дедушками, бабушками и внуками, братьями и сестрами, в том числе только по одному родителю, то есть не полнородными, налог не выплачивается. Указанное правило действует и в отношении сотрудников консульств и членов их семей, если они выступают в качестве одариваемых. Это определено Венской конвенцией о консульских и дипломатических отношениях.
Размер сумм, подлежащих оплате, рассчитывают с учетом стоимости имущества. Налог зависит от наличия гражданства РФ: для резидентов, то есть лиц, проживавших на территории страны свыше ста восьмидесяти дней в году, – 13% от стоимости подарка, а для лиц, не являющихся таковыми, – 30%.
Право собственности на комнату в коммунальной квартире переходит от дарителя к одариваемому с момента регистрации договора в Росреестре, то есть с момента внесения изменений в ЕГРН.
Для прохождения процедуры регистрации обе стороны договора должны явиться в регистрирующий орган или в многофункциональный центр. При себе контрагенты должны иметь:
- паспорта;
- три экземпляра договора дарения;
- технический паспорт комнаты;
- выписку из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности на комнату (договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования и т.д.);
- домовую книгу или выписку из нее;
- платежный документ об уплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей;
- нотариально удостоверенное разрешение от второго супруга, если комната находится в совместной собственности супругов.
Процедура регистрации договора в Росреестре займет от 5 до 10 дней, в зависимости от того, куда обратятся контрагенты – непосредственно в Росреестр или в МФЦ.
Особенности дарения доли комнаты
Дарение доли комнаты При установлении долевой собственности каждому из сособственников определяется строго выраженная доля в праве применительно к общему имуществу. Размер каждой из долей может устанавливаться либо на основании норм положений, либо на базе соглашения между собственниками. Если такой размер не установлен, он признается равным (согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ). Также не допустимо совершение подобной сделки по отношению к:
- договор дарения;
- паспорта заявителей;
- документы отчуждающего лица на долю передаваемой в подарок комнаты;
- технические документации на недвижимое имущество;
- справка о лицах, прописанных в квартире;
- квитанция об уплате пошлины, размер которой составляет 2000 рублей.
Особенности дарения комнаты в коммунальной квартире
В юридической практике встречаются ситуации, когда дарственная оформляется на долю комнаты в коммунальной квартире. Когда доля составляет 1/3 часть и более, одаряемый получает возможность фактического проживания. Если доля меньше – допускается только регистрация.
Некоторые граждане скрывают под видом дарения куплю-продажу. Это может делаться для того, чтобы уйти от налогов или от необходимости получения согласия соседей на продажу комнаты. Подобные действия незаконны. Если другие жильцы смогут доказать в суде, что дарение фиктивно, сделка будет отменена принудительно.
Договор дарения может быть не принят к регистрации, если будет нарушен принцип безвозмездности или указаны некорректные сведения об участниках сделки. Кроме того, не допускается дарение недвижимости, если на нее наложено обременение. В частности, таким обременением является арест.
Как и любая сделка, дарение комнаты в коммунальной квартире имеет преимущества и недостатки. К плюсам относят:
- при передаче имущества близким родственникам не нужно получать разрешение от соседей;
- можно подарить долю в комнате постороннему человеку, а в дальнейшем продать объект полностью, так как тогда он будет иметь преимущественное право на приобретение;
- сделка не может быть оспорена по прошествии трех лет.
Есть и отрицательные стороны:
- если комната была передана по договору дарения постороннему лицу, соседи могут усмотреть там фиктивность и подать в суд;
- по дарственной будет передана только комната – санузел, ванная, кухня, коридор являются общей собственностью всех проживающих в коммунальной квартире;
- если у дарителя есть несовершеннолетние дети, после достижения 18-ти лет они смогут предъявить имущественные требования к объекту дарения.
Исключить возможность оспаривания дарственной можно посредством нотариального заверения. Однако судебная практика имеет случаи, когда договор и в такой ситуации признавали недействительным.
Какие документы потребуются
В зависимости от обстоятельств сделки и состава ее участников может меняться список необходимой для ее регистрации документации. Однако перечень общих для всех случаев документов является неизменным.
Для оформления дарения стороны договора должны предоставить:
- паспорта, а в случае, если одаряемый является несовершеннолетним, предоставляется свидетельство о его рождении. Если в сделке участвует юридическое лицо, для регистрации сделки нужно будет оформить выписку из ЕГРЮЛ;
- свидетельство о праве собственности на комнату, которая является предметом договора;
- документ, в котором зафиксирован факт оплаты госпошлины;
- подписанный сторонами договор дарения и заявление о его регистрации;
- техническая документация на комнату (экспликация, технический паспорт и т.д.).
Действительность сделки
Договор дарения комнаты в коммунальной квартире нередко используют для того, чтобы с наименьшими затратами и сложностями фактически продать эту недвижимость третьему лицу.
Опасность таких сделок в том, что по иску заинтересованных лиц они могут быть признаны недействительными. Это возможно, если судом будет установлено, что фактически имела места купли-продажи комнаты, а не ее безвозмездное дарение. В таких ситуациях нарушается порядок выкупа имущества, поскольку владельцы остальных комнат в коммунальной квартире лишаются права на преимущественную покупку обособленной части коммунальной квартиры.
Кроме того, признается ничтожным договор дарения в случае, если в нем закреплено условие о том, что передача недвижимости состоится только после смерти дарителя. Как видно, такой договор по сути своей представляет завещание, поэтому к нему применяются нормы, регулирующие наследственные правоотношения.
Можно ли продать комнату через дарение?
Продажа – это возмездная сделка, согласно которой продавец передает покупателю имущество за деньги. Особенности сделки регламентируются гл. 30 ГК РФ. Дарение подразумевает безвозмездную передачу имущества, где вместо продавца участвует даритель, вместо покупателя – одаряемый.
По природе и особенностям это совершенно разные сделки, и продать недвижимость через дарение нельзя. Некоторые предпочитают оформить договор дарения (далее – ДД) вместо договора купли-продажи, чтобы избежать уплаты налога (продавцы платят 13% НДФЛ) но фактически получают деньги. Такие сделки считаются притворными, к ним применяются последствия недействительности (ст. 170 ГК РФ).
Совет юриста: лучше сразу оформлять реальный ДКП при продаже, иначе есть риск нарваться на недобросовестного покупателя. Оформив дарственную, можно не получить деньги за недвижимость в ответ, т.к. такой договор подразумевает безвозмездность. Придется отстаивать свои интересы в суде.
Тайная продажа или дарение
Коммунальная квартира – это совокупность комнат, каждая из которых имеет своего собственника. Это несколько отличается от известной всем идеальной долевой собственности, при которых у одного помещения имеется несколько хозяев, но реальные границы этой собственности не определены.
То есть при идеальной долевой собственности каждый из сособственников владеет, по сути, не конкретной комнатой, а правом на некую абстрактную цифру – 1/2 или 1/4. Эти цифры не имеют четкого определения, например, в виде комнаты площадью 19 м2, а всего лишь отражают пределы собственности, на которые тот или иной сособственник могут претендовать.
Что касается долевой собственности в коммунальной квартире, то она имеет реальный характер, то есть представляет собой право каждого из сособственников на конкретную комнату.
Однако и для идеальной, и для реальной долевой собственности в коммунальной квартире проблемы продажи являются общими, а именно:
- требуется согласие сособственников на отчуждение;
- сособственники имеют преференциальное (преимущественное) право покупки.
Упрощенно говоря, владелец комнаты в коммуналке не может продать свою комнату покупателю по своему выбору без согласия на то остальных жильцов коммунальной квартиры.
При условии, что между жильцами сложились неприязненные отношения, попытка продать комнату может превратиться в кошмар. Так, потребуется:
- известить всех жильцов о своем желании продать комнату;
- предложить жильцам приобрести эту комнату;
- дождаться отказа жильцов;
- получить согласие жильцов на отчуждение.
С учетом того, что каждое действие осуществляется примерно в течение месяца, то купля-продажа способна превратиться в затяжной марафон. Способом избежать этих сложностей является договор дарения, являющийся, по сути, скрытой формой купли-продажи.
Мы обязаны предупредить наших читателей об определенных рисках тайных продаж. Дело в том, что любая мнимая или фиктивная сделка по определению является ничтожной.
Разумеется, мнимость или фиктивность довольно сложно доказать при условии, что обе стороны сделки будут занимать общую позицию. Поэтому мы рекомендуем учитывать следующие обстоятельства:
- договор дарения – это безвозмездный договор. Поэтому, если в договор дарения вы решите внести сведения о цене и оплате, то это будет основанием для отмены договора. То есть любая заинтересованная сторона сможет обратиться в суд с иском о признании договора недействительным;
- договор дарения должен содержать в себе нотификации относительно безвозмездности сделки. Для вашего удобства мы разработали типовой шаблон договора дарения комнаты в коммунальной квартире. В нем имеются все нотификации, свойственные именно дарению.
Дарение – односторонняя сделка, предоставляющая право передать собственность. Она возникает по добровольной и безвозмездной инициативе владельца имущества. Правопреемник становится фактическим хозяином недвижимости после подписания акта приема-передачи.
Процедура дарения осуществляется в момент подписания соответствующего договора либо по истечении оговоренного времени. Если предусмотренный срок еще не завершен, а даритель скончался, то правоустанавливающий документ нивелируется. При этом собственность усопшего передается его наследникам в соответствии правил наследования.
Институт дарственной регламентирован 32-й главой Гражданского кодекса (ГК РФ). Согласно данному разделу дарителем может являться только физическое лицо. Правопреемниками могут быть:
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Когда документы собраны, можно приступать к составлению дарственной, которая не должна содержать условий обмена (например, части жилплощади на услугу), в таком случае она теряет свою силу согласно ст. 572 ГК РФ.
Дарение доли квартиры между близкими родственниками в 2021 году не обойдётся без нотариуса, хоть изменения, внесённые п. 1 ст. 42 ФЗ No 218-ФЗ, допускают самостоятельное заверение договора, с недавнего времени в Регистрационной палате требуется именно нотариальное заверение. Подобная мера исключает оспаривание сделки заинтересованными людьми и наследниками дарителя.
Важно! Единственный случай, когда к нотариусу можно не обращаться – дарение одним супругом своей части имущества другому супругу.
Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право
Об эксперте
Cоветую воспользоваться услугами специалистов не только для заверения, но и для составления договора, поскольку свободная форма или типовой вариант из интернета имеет множество лазеек, которые используют профессиональные юристы при оспаривании подлинности документа.
Составляя договор дарения без помощи юриста, следует в нём прописать:
- дату и место подписания;
- адрес недвижимости данные документов о праве дарителя на владение имуществом;
- данные сторон (если участвуют третьи лица – информация о них так же требуются)
- информацию об объекте дарения, сверенную с документами.
Дарение доли квартиры между близкими родственниками в 2019 можно зарегистрировать через МФЦ или непосредственно в Регистрационной палате. Через центр оказания государственных услуг оформление существенно упрощено: достаточно предоставить специалисту пакет документов согласно перечню и договор дарения. Сотрудник выдаст образцы заявлений, проверит все данные и составит расписку с информацией о полученных документах.
Далее регистратор передаст пакет в Регистрационную палату, а сторонам назначит время визита для получения выписки о праве собственности нового владельца.
Договор дарения комнаты
Договор дарения комнаты представляет собой сделку, по которой одна сторона передает в дар другой стороне комнату на безвозмездной основе. По своей сути, вышеупомянутое соглашение очень схоже с дарением квартиры или жилого дома.
Особой популярностью в настоящее время пользуются сделки по дарению комнат в коммунальных квартирах. Это обусловлено, прежде всего, их невысокой стоимостью.
Зачастую, некоторые лица используют данную разновидность договора в формате скрытой купли-продажи. Это связано с тем, что при продаже нужно получить согласие всех собственников, попутно предложив им выкупить право собственности на эту комнату. Процесс выполнения таких действий, как правило, затягивается на долгий период времени. По договору дарения законодательством такие нюансы не предусмотрены, поэтому граждане пытаются обойти закон и осуществить тайную продажу.
Следует отметить, что заключение таких сделок влечет за собой риски и в случае, если информация о таких действиях вскроется, договор будет признан недействительным.
Итак, вернемся к договору дарения комнаты. Субъектами по указанному соглашению выступают: Даритель – дееспособное лицо, которому принадлежит комната по праву собственности, и Одаряемый – лицо, принимающее комнату в дар. Даритель обязательно должен являться собственником комнаты, иначе сделка будет считаться ничтожной.
Важным моментом в данном договоре является условие о взаимном согласии сторон. Так, Одаряемый имеет право отказаться от принятия комнаты в дар, ну а Даритель, в свою очередь, вправе отказаться от дарения.
Одаряемый, при передаче ему комнаты в собственность, согласно действующему Российскому законодательству, обязуется выплатить налог в размере 13 процентов от оценочной стоимости комнаты. Если же соглашение заключается между близкими родственниками, то такая обязанность пропадает.
Договор дарения комнаты подлежит обязательному письменному оформлению. Ниже мы поэтапно разберем, как оформляется такой документ, и на какие детали стоит обратить внимание при его составлении:
Договор будет считаться заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В таком виде документа, неотъемлемой частью является указание в нем условий сделки.
Так, существенным условием договора дарения квартиры является объект недвижимости, то есть непосредственно сама квартира. Это условие закрепляется в пунктах настоящего договора:
1. Николайчик Валерий Альбертович безвозмездно передает Вайсель Эрнест Петровичу в собственность, а Вайсель Эрнест Петрович принимает в дар от Николайчика Валерия Альбертовича квартиру, расположенную по адресу: Курганская область, город Курган, улица Бурова дом 19, 7 этаж, квартира 57, состоящую из 1 (Одной) комнаты, площадь составляет 33 квадратных метров.
Квартира по праву собственности принадлежит Дарителю на основании договора купли-продажи квартиры от 01.08.1995 г, зарегистрированного 10.08.1995 г. в Управлении Федеральной регистрационной службы по городу Кургану за №777/777/1995-999. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, бланк серии 99 АА 999999, выданным 10.08.1995 г. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости прилагается.
Указанная квартира по соглашению сторон оценивается в 1200000 (Один миллион двести тысяч) руб. 00 копеек.
Права и обязанности сторон
Раздел о правах и обязанностях Контрагентов является неотъемлемой составляющей настоящего документа. Обязательства могут быть различными, мы же выделим основные формулировки:
2.1. Даритель имеет право:
2.1.1. Отменить исполнение договора дарения в случае, если Одаряемый совершил противоправные действия в адрес Дарителя, его семьи или же близких родственников.
2.1.2. Требовать прекращение исполнения обязательств по договору в случаях, которые предусмотрены действующим законодательством Российской Федерации.
2.2. Даритель обязуется:
2.2.1. Передать Одаряемому в собственность объект недвижимости, в соответствии с настоящим соглашением.
2.2.2. В момент передачи в собственность Одаряемого объекта недвижимости дополнительно предоставить всю документацию, относящуюся к квартире.
2.2.3. На момент передачи квартиры, Даритель обязуется проконтролировать, чтобы объект недвижимости был свободен от прав на нее третьих лиц.
2.3. Одаряемый имеет право:
2.3.1. Отказать от принятия в дар объекта недвижимости
2.4. Одаряемый обязуется:
2.4.1. Осуществить возврат объекта недвижимости в случае прекращения данного соглашения.
Дабы определить, должен ли Одаряемый осуществить налоговый платеж, в пунктах договора должно быть указано, приходятся ли стороны по настоящему соглашению друг другу родственниками. Если родственная связь присутствует, то в пунктах документа это отображается следующим образом:
3. Даритель и одаряемый приходятся по отношению друг к другу близкими родственниками, а именно – являются родными братьями (могут быть указаны и другие родственные связи).
Договор дарения: как составить
Как правильно составить договор дарения квартиры или доли в квартире мужу, жене или другому близкому родственнику?
В дарственной на родственника должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Что это значит? Применительно к договору дарения между мужем и женой или иными близкими родствениками, а также любыми другими лицами существенным является условие о его предмете, т.е. о квартире. Казалось бы, вы дарите то, что имеете, иного нет, но в договоре необходимо точно описать все адресные и технические характеристики передаваемой в дар квартиры либо доли в праве на нее, если предметом дарения является не вся квартира, а лишь ее часть. Описывая предмет дарения, указывают полный адрес с номером квартиры, а также этаж, площадь — жилую и общую, количество комнат с указанием их площадей, кадастровый номер, номер записи государственной регистрации права в реестре прав на недвижимость. При этом, имея долю в квартире, вы должны описать характеристики всей квартиры в целом и указать, что дарите долю в ней, выраженную через арифметическую дробь — 1/3, 1/5 и т.п.
Если вам принадлежит лишь доля в квартире, и вы занимаете конкретную комнату, вы не можете указывать, что вы хотите подарить комнату родственнику или другому лицу, потому что вам не принадлежит на праве собственности конкретная комната. Подразумевается, что вы лишь занимаете ее по договоренности всех проживающих в квартире совладельцев, как правило, пропорционально принадлежащей вам доле, т.е. в соответствии с так называемым сложившимся порядком пользования. Однако во избежание возможных споров вы можете указать в договоре дарения доли квартиры родственнику, какой частью жилого помещения вы пользуетесь в счет принадлежащей вам доли. Право пользования этой же частью квартиры, т.е. конкретной комнатой, закрепленной за вами, перейдет к одаряемому. Но и в этом случае споров не всегда удается избежать. Так, если используемая вами комната непропорционально больше принадлежащей вам доли в квартире, то, несмотря на сложившийся порядок пользования, при передаче данной доли одному из родственников, ранее не проживавшему в этой квартире, другой совладелец квартиры может не согласиться с проживанием в той же комнате одаряемого родственника и потребовать передать ему в пользование другую комнату соразмерно его доле. Если это невозможно в силу конструктивных особенностей квартиры, совладелец вправе потребовать денежную компенсацию за использование совладельцем жилого помещения большей площади, чем причитается на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
К существенным условиям договора дарения квартиры стороны могут отнести право дарителя и других лиц на проживание в ней в течение определенного срока или бессрочно. Например, даритель может указать в договоре на свое право дожить в подаренной квартире до своей смерти.
Дарение доли квартиры без нотариуса
Договор дарения доли в квартире без нотариуса с одной стороны — документ не сложный, сделка-то безвозмездная.
С другой стороны — он имеет 16 разных вариантов, в зависимости от исходных данных.
История из практики:
Сегодня проверяла соглашение о выделении долей (документ схожий с договором дарения, тоже безвозмездная сделка) по которому отказали в регистрации
— ОХ! чего только они там не нагородили)))
Видимо из разных шаблонов составили документ — и вот результат!
Если у вас нет навыка составления подобных документов — закажите специалисту.
Пообщайтесь с нашими юристами через чат в рабочее время.
Если вы зашли на сайт в не рабочее время, вы можете оставить вопрос в чате, но указать свою электронную почту.
Ответ вам придет туда.
Самый удобный способ передачи квартиры и иного недвижимого имущества, если не требуется плата, – это договор дарения. Зачастую дарением заменяют передачу недвижимости по завещанию. Ведь данный вид соглашения гораздо сложнее оспорить, чем завещание. Это применяется, когда даритель желает передать свою недвижимость не родственникам и не хочет, чтобы его законные наследники оспорили его волю.
Еще договор дарения применяют, когда хотят скрыть куплю-продажу недвижимости. Допустим, чтобы избежать раздела имущества при разводе, ведь полученное в дар имущество является личной собственностью одаряемого супруга.
ВАЖНО !!! Но, несмотря на безвозмездную природу договора дарения, для получателя дара он влечет расходы, и достаточно существенные. Ведь ставка налога на доходы в 2021 году для физических лиц, даже для граждан РФ, весьма существенная – 13 %. Иностранцы и граждане РФ, постоянно проживающие в другом государстве более 183 суток платят и того больше – целых 30 % от стоимости подаренного имущества.
За идеал налоговой базы принимается кадастровая стоимость, которую определяют территориальные подразделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Ее можно узнать на сайте Росреестра. Для документального подтверждения там же можно кадастровый паспорт. В настоящий момент, величину кадастровой стоимости стараются максимально поднять до рыночной цены соответствующего объекта недвижимости.
Налоговая база при взимании налога на дарение может быть определена как рыночной стоимостью, так и кадастровой. Либо ценой, указанной в договоре. Для того, чтобы договорная цена заведомо не занижалась, на нее наложено определенное ограничение. Размер договорной цены не может быть менее 70 % от стоимости, определенной оценщиками Росреестра.