Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могу ли я расторгнуть ипотечный договор?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотечное кредитование отличается от потребительского рядом моментов. Это — значительные суммы и сроки финансирования, наличие залога. Ипотечный кредит оформляется на 15-20 лет и более. За это время в жизни заемщика многое может измениться. Он может потерять работу или получить инвалидность, переехать в другой город или страну. У него может родиться ребенок или тяжело заболеть ближайший родственник.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Когда можно расторгнуть договор ипотеки
В нормативных актах нет никаких упоминаний о том, когда можно расторгать кредитные договора. Но есть несколько моментов, заслуживающих внимания:
- Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком до момента регистрации? Да! Если кредитное соглашение подписано, но деньги еще не перечислены на счет заемщика или не заложены в ячейку, покупатель может в любой момент отказаться от сделки. Достаточно уведомить сотрудников банка. Лучше не ограничиваться разговором, а изложить отказ на бумаге. Один экземпляр заявления с отметкой ответственного лица банка остается у подателя. Все дальнейшие действия по сделке приостанавливаются.
- Можно ли расторгнуть договор ипотеки после регистрации? Если соглашение вступило в законную силу, но заемщик хочет расторгнуть его, ему необходимо написать заявление установленной формы и передать его в банк. Ответ дается в течение 30 дней. Если это не сделано, заемщик имеет право обратиться в суд, приложив к исковому требованию копию заявления в банк.
Если клиент систематически допускает нарушения обязательств, кредитор в любое время может заявить о расторжении контракта. Он обязан уведомить заемщика об этом и установить срок для возврата суммы в полном объеме с учетом начисленных процентов. Если это не происходит, займодавец обращается в суд. Для этого достаточно, чтобы просроченная задолженность превысила 5% от общей суммы обязательства.
Можно ли расторгнуть кредитный договор с банком по соглашению сторон
Если финансовое положение должника ухудшилось, то он вправе предоставить в банк заявление о расторжении договора. Банк, скорее всего, не пойдет клиенту навстречу. В лучшем случае, он предложит заемщику рефинансирование или реструктуризацию задолженности. В результате старый договор будет отменен, но появится новый.
Вообще, расторгнуть кредитный договор с долгами теоретически, конечно, можно, но практически — бессмысленно. После этого заемщику все равно придется исполнить свое обязательство по возврату кредита. К отношениям между ним и банком будут применяться все положения кредитного договора, в частности:
- об условиях возврата суммы займа;
- о неустойке за просрочку;
- о процентах за пользование денежными средствами.
Что будет, если просрочить кредит?
Когда имеет смысл требовать снижения штрафных санкций за просрочку? В ситуации, когда кредитный договор соответствует закону, а у вас нет уважительных причин для обоснования просрочки оплаты кредита.
Просрочка платежа по кредиту – причем, как просрочка платежа в счет основного долга, так и просрочка уплаты процентов – влечет право банка требовать начисления неустойки. Однако, обратите внимание: условия договора о вашей ответственности за просрочку не могут – как бы этого не хотели банки и не стремились указать в своих типовых договорах – нарушать нормы законодательства о пределах ответственности граждан-потребителей. Это касается и фантастических размеров неустойки, и сложных процентов, когда проценты начисляются на уже набежавшие проценты, и т.д. Такие условия договора недействительны в силу закона.
Итак, просрочка платежей по кредиту влечет право банка потребовать от вас уплаты неустойки за период просрочки. В каком размере? – В том, что указан в договоре. Однако если этот размер неустойки существенно завышен, вы вправе обратиться в суд с просьбой снизить размер неустойки на основании ст.333 Гражданского кодекса РФ как явно несоразмерный последствиям нарушения вами обязательства. На практике размер неустойки за просрочку платежей по кредиту реально снизить до ставки рефинансирования Центробанка РФ.
В случае если просрочка составляет более 60 календарных дней в течение последних 6 месяцев, банк вправе потребовать досрочного возврата кредита вместе с причитающимися процентами. При этом банк обязан уведомить вас о таком своем требовании способом, определенным в договоре. Срок для досрочного возврата кредита и процентов не может быть меньше 30 дней.
Таким образом, ответственность за просрочку платежей по кредиту, безусловно, наступает, и полностью избежать ее невозможно. Однако лучше подходить к этому вопросу разумно и постараться максимально снизить суммы штрафных санкций, которые насчитывает вам банк. Сделать это можно, сопоставив требования банка с теми гарантиями, которые предоставляет гражданам-потребителям закон. И, пересчитав сумму задолженности и штрафов в соответствии с законодательством о защите прав потребителей, максимально уменьшить размер своей ответственности за просроченный кредит.
Основания для расторжения договора ипотеки
По истечении 2 недель после подписания договора в банке отказаться от кредита на законных основаниях уже нельзя, но его можно вернуть другим способом: погасить досрочно. Для этого нужно вернуть всю сумму с процентами за использование кредита.
В случае досрочного погашения особое значение имеют условия кредитного договора. По закону банк не имеет права отказать клиенту в досрочном возврате долга, однако он может наложить запрет на возврат денег в течение 2-3 месяцев с даты подписания соглашения. В любом случае, прежде чем идти в банк, желательно внимательно изучить кредитный договор.
Многие сомневаются: можно ли отказаться от кредита после его одобрения? Да. Без ограничений и обязательного объяснения причин. Т.е. вы подали заявку на кредит, рассмотрена и одобрена банком, но клиент решил отказаться, не подписывать договор и не получать средства.
В таком случае у банка не появляется законных оснований требовать у клиента какой либо компенсации, применять к нему какие-то меры принуждения и пр. Отношение банка к данному конкретному клиенту может быть испорчено, это может повлиять на рассмотрение будущих кредитных запросов от этого человека.
Однако банки не имеют обязанности и привычки объяснять причины отказов по запросам на кредит, потому мы не сможем точно узнать, отклонена ли следующая заявка заемщика по причине его собственного прошлого отказа или почему то еще.
Для смягчения возможных негативных последствий, некоторые специалисты рекомендуют объяснять банку уважительные причины отказа от кредита.
Если от потребительского кредита можно по закону отказаться в течение 14 дней, то на отказ от целевого займа (в том числе и ипотеки) дается 30 дней.
Процедура отказа осложняется в том случае, когда банк уже перечислил деньги продавцу. Если продавец – застройщик, то решить эту проблему будет легче. Если это – частное лицо, то дело может дойти до судебного разбирательства.
Можно отказаться от кредита на жилье альтернативным способом – продать ипотечную квартиру и полученными деньгами погасить долг досрочно. Но и здесь есть свои нюансы: квартира может продаваться очень долго, и все это время заемщику необходимо будет вносить платежи.
Есть еще пути отхода в ситуации, когда продавец получает деньги не безналичным переводом на счет, а через банковскую ячейку. Если он еще не забрал их, факт передачи не зафиксирован, поэтому еще можно что-то предпринять.
Но тут нужно понимать, что ваши намерения об отказе по сделке должен разделять продавец. А он в этом совсем не заинтересован. И у него есть полное право забрать деньги из ячейки, после чего сделка будет окончательно завершена.
Если же вам удалось договориться с продавцом, тогда нужно оперативно оформить расторжение договора купли-продажи, зарегистрировать его и подать заявление в банк на изменение записи в ЕГРН (на квартире уже лежит обременение).
После деньги из ячейки банк изымает и направляет на досрочное закрытие кредита. Но так как кредит действовал какое-то время, за этот период банк возьмет положенные проценты, придется немного доплатить. Но это в интересах заемщика.
Зачем банк расторгает кредитный договор?
Нарушения ваших прав потребителя могут выражаться в непредоставлении вам информации о кредите, а именно: о размере долга, о порядке, сроке и способах его погашения, о комиссиях и страховках и прочих явных и скрытых платежах. Вам как потребителю банк обязан все это разъяснить понятным языком. Если этого не произошло – вы вправе требовать расторжения кредитного договора.
Для расторжения кредитного договора вы можете обратиться в банк с соответствующим заявлением. Возможно, вам удастся договориться и избежать обращения в суд. Если же банк отвечает вам отказом или не отвечает вообще – обращайтесь в суд.
Ипотечное кредитование отличается от потребительского рядом моментов. Это — значительные суммы и сроки финансирования, наличие залога. Ипотечный кредит оформляется на 15-20 лет и более. За это время в жизни заемщика многое может измениться. Он может потерять работу или получить инвалидность, переехать в другой город или страну. У него может родиться ребенок или тяжело заболеть ближайший родственник.
В любой из перечисленных ситуаций может возникнуть необходимость в расторжении договора. Инициатором выступает любая из сторон. Возможно и расторжение по соглашению между кредитором и заемщиком.
Последний вариант наиболее предпочтителен. Не тратится время на судебные заседания, не оплачиваются пошлины. Заемщик вносит оставшуюся сумму, договор расторгается, с квартиры снимается обременение. На практике этот способ используется редко. Инициатором расторжения чаще выступает кредитор, хотя закон дает сторонам равные права.
Расторгнуть кредитный договор можно по соглашению сторон или в одностороннем порядке (через суд).
Обязательство редко завершается по соглашению сторон. Это объяснимо: банки не хотят лишаться переплат, которые они могут получить от заемщиков.
Лучше расторгать договор сразу после оформления сделки, пока должник еще не успел потратить деньги, полученные под проценты.
Если стороны не пришли к соглашению, или одна из них существенно нарушает условия договора, то прекращение его исполнения допускается только через суд.
Если финансовое положение должника ухудшилось, то он вправе предоставить в банк заявление о расторжении договора. Банк, скорее всего, не пойдет клиенту навстречу. В лучшем случае, он предложит заемщику рефинансирование или реструктуризацию задолженности. В результате старый договор будет отменен, но появится новый.
Вообще, расторгнуть кредитный договор с долгами теоретически, конечно, можно, но практически — бессмысленно. После этого заемщику все равно придется исполнить свое обязательство по возврату кредита. К отношениям между ним и банком будут применяться все положения кредитного договора, в частности:
- об условиях возврата суммы займа;
- о неустойке за просрочку;
- о процентах за пользование денежными средствами.
Это устанавливается п. 9 Постановления Пленума ВАС № 35 от 6.06.2014 «О последствиях расторжения договора», в котором говорится, что если предметом расторгнутого договора выступает обязанность одной из сторон (банка) передать в собственность имущество другой стороне договора (заемщику), принявшей на себя обязанность по возвращению имущества такого же качества и рода (в частности кредита), то к правоотношениям сторон применяются положения договора о порядке исполнения обязательства, а также соответствующие нормы закона.
Причем условия расторгнутого договора о неустойке, процентах, а также все обязательства, обеспечивающие исполнение обязанности возвратить имущество, сохраняются до полного исполнения условий договора заемщиком. Положения гл. 60 ГК РФ к правоотношениям сторон, при расторжении сделки, не применяются.
Тогда возникает вопрос: в чем смысле этого Постановления? Одно значительное условие после расторжения договора все-таки прекращается. Речь идет об обязанности банка совершать действия, выступающие предметом договора. Прежде всего, подразумевается договор об открытии кредитной линии, по которой банк должен выдавать по заявкам заемщиков транши. Тогда расторжение договора освободит банк от предоставления новых денежных средств (на основании п. 3 Постановления № 35). В потребительском кредитовании кредитные линии встречаются крайне редко, поэтому расторжение типичного договора — бессмысленно.
Правовым основанием для судебной процедуры выступает пункт 2 статьи 450 ГК РФ, где говорится, что в одностороннем порядке кредитный договор может быть расторгнут:
- при его существенном нарушении одной из сторон;
- в других случаях, указанных в законе или договоре.
Существенным является нарушение договора одной из сторон, при котором другой стороне причиняется такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что могла бы рассчитывать при заключении договора.
Причины, по которым кредитор вправе отказаться от договора:
- Заемщик не обеспечивает возврат задолженности или утратил обеспечение, либо материальное положение заемщика ухудшилось по причинам, за которые кредитор не отвечает (если другое не установлено законом или договором). Тогда банк вправе потребовать досрочно выплатить кредит и отдать проценты.
- Заемщик нарушил условия возврата долга по частям (не внес очередной платеж). В такой ситуации банк может требовать досрочно погасить заем и заплатить проценты.
- Заемщик не дает кредитору контролировать использование целевого займа или использует средства, полученные по такому займу, в неположенных целях.
Под давлением сотрудника банка, человек может заключить кредитный договор, а уже дома обнаружить в нем много крайне невыгодных условий.
Тогда можно требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.
Существует два вида таких сделок:
- оспоримая, нарушающая права заемщика (в частности, заключенная на крайне невыгодных для стороны условиях, под влиянием обмана, насилия, угрозы, т.е. кабальная);
- ничтожная, нарушающая положения закона.
Если суд признает сделку недействительной, то заемщик должен будет вернуть деньги банку, а банк — отдать заемщику проценты.
Соглашение сторон в рамках судебного процесса
Если дело дошло до суда, то Ваша кредитная история будет окончательно испорчена, и в будущем оформить кредит даже в другом банке будет довольно проблематично. Однако на этапе судебного разбирательства тоже можно постараться уладить спор мирным путем, ведь кредиторы обращаются с исковым заявлением только в крайнем случае. Когда уже все остальные способы урегулирования конфликта испробованы, но с недобросовестным плательщиком так и не удалось прийти к компромиссу.
Банковские организации заинтересованы прежде всего в получении ежемесячных платежей на постоянной регулярной основе, поэтому велика вероятность на стадии рассмотрения дела в суде заключить мировое соглашение. В основном оно подписывается на тех же условиях, что и кредитный договор с приложением графика платежей.
Только банк оставляет за сбой право подать исполнительный лист в службу судебных приставов в случае задержки внесения платежей. Бывает в качестве гарантии платежеспособности за должника поручаются близкие родственники. Далее суд проверяет текст соглашения и утверждает его. Обращение взыскания на заложенную недвижимость – это самая крайняя мера, на которую кредиторы идут в последнюю очередь.
Расторжение уже подписанного договора
А как же быть, если в следствие определённых жизненных проблем, все же потребовалось расторгнуть уже подписанный ипотечный договор? Каким образом с наименьшими потерями и минимальным риском для себя отказаться от ипотеки? Об этом и пойдет речь в нашей статье.
Существует несколько способов решения вышеуказанной ситуации, рассмотрим их более подробно.
Некоторые наивно полагают, что можно просто перестать платить по ипотечному договору, но это огромное заблуждение, поскольку если заёмщик перестаёт обслуживать свой ипотечный кредит, то кредитор в соответствии с условиями договора будет вынужден начислять санкции в виде штрафов и пеней. Впоследствии банковская организация обратится с исковым заявлением в суд к заемщикам/залогодателям для взыскания предмета залога, то есть вашей квартиры. И совершенно не имеет значения владеет ли должник каким-либо еще жильем или нет, ведь согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. И кредиторы апеллируют к данной законодательной норме.
Как видите такой сценарий развития событий весьма неутешительный, поэтому учтите, что в одностороннем порядке нельзя взять и отказаться от исполнения своих обязательств по кредитному договору, также, как и просто вернуть банку деньги, выданные по нему. Что же делать в такой непростой ситуации?
Когда можно расторгнуть договор ипотеки
В нормативных актах нет никаких упоминаний о том, когда можно расторгать кредитные договора. Но есть несколько моментов, заслуживающих внимания:
- Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком до момента регистрации? Да! Если кредитное соглашение подписано, но деньги еще не перечислены на счет заемщика или не заложены в ячейку, покупатель может в любой момент отказаться от сделки. Достаточно уведомить сотрудников банка. Лучше не ограничиваться разговором, а изложить отказ на бумаге. Один экземпляр заявления с отметкой ответственного лица банка остается у подателя. Все дальнейшие действия по сделке приостанавливаются.
- Можно ли расторгнуть договор ипотеки после регистрации? Если соглашение вступило в законную силу, но заемщик хочет расторгнуть его, ему необходимо написать заявление установленной формы и передать его в банк. Ответ дается в течение 30 дней. Если это не сделано, заемщик имеет право обратиться в суд, приложив к исковому требованию копию заявления в банк.
Если клиент систематически допускает нарушения обязательств, кредитор в любое время может заявить о расторжении контракта. Он обязан уведомить заемщика об этом и установить срок для возврата суммы в полном объеме с учетом начисленных процентов. Если это не происходит, займодавец обращается в суд. Для этого достаточно, чтобы просроченная задолженность превысила 5% от общей суммы обязательства.
Основания для судебного расторжения кредитного договора
Обратиться в суд с требованием расторгнуть КД может любая из сторон, но только при том условии, что вторая сторона существенно нарушает условия такого договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Уже в силу закона в отношении КД существенными нарушениями его условий можно считать:
- возникновение просрочки при возращении долга заемщиком (п. 2 ст. 811 ГК РФ);
- безосновательное непредоставление кредитором в распоряжение заемщика кредитных средств (п. 1 ст. 82 ГК РФ);
- утрата обеспечения кредита или неисполнение должником условий по его обеспечению (ст. 813 ГК РФ);
- использование заемщиком предоставленных в рамках целевого кредита заемных средств не по назначению или лишение кредитора возможности осуществлять контроль за целевым расходованием таких средств (ст. 814 ГК РФ).
Вместе с тем КД может содержать и иные положения, неисполнение которых может считаться существенным нарушением условий КД.
Также факт существенного изменения обстоятельств может выступить основанием для расторжения КД (ст. 451 ГК РФ). При этом существенным изменением обстоятельств признается такое их изменение, что если бы такие условия имели место на момент заключения КД, такой КД не был бы заключен сторонами по собственной инициативе. В КД могут быть установлены некие рамки, регламентирующие критерии, согласно которым изменение обстоятельств можно считать существенным.
В общем же случае не относятся к таким изменениям:
- изменение имущественного положения должника (см. решение АС Тверской обл. от 17.07.2017 по делу № А66-4125/2017);
- изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (п. 8 Обзора судпрактики ВС РФ № 1 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2017) и др.
Ипотечное кредитование отличается от потребительского рядом моментов. Это — значительные суммы и сроки финансирования, наличие залога. Ипотечный кредит оформляется на 15-20 лет и более. За это время в жизни заемщика многое может измениться. Он может потерять работу или получить инвалидность, переехать в другой город или страну. У него может родиться ребенок или тяжело заболеть ближайший родственник.
В любой из перечисленных ситуаций может возникнуть необходимость в расторжении договора. Инициатором выступает любая из сторон. Возможно и расторжение по соглашению между кредитором и заемщиком.
Последний вариант наиболее предпочтителен. Не тратится время на судебные заседания, не оплачиваются пошлины. Заемщик вносит оставшуюся сумму, договор расторгается, с квартиры снимается обременение. На практике этот способ используется редко. Инициатором расторжения чаще выступает кредитор, хотя закон дает сторонам равные права.
Как проходит процедура расторжения договора по ипотеке?
Прекращение действий соглашения по ипотеке осуществляется согласно законодательству Российской федерации и предполагает полное возмещение банку занимаемой суммы, а также суммы комиссионных, определенных документом на сей случай.
Прекращение действия соглашений может быть осуществлено по обоюдному согласию сторон, либо через суд если сторонам не удалось прийти к соглашению.
Однако в случае, если заемщик оказался не в состоянии осуществлять ежемесячные выплаты, ему не стоит ждать реакции банка. Лучше самостоятельно незамедлительно обратиться к сотрудникам кредитного учреждения и сообщить о сложившейся ситуации. Возможно, удастся избежать ликвидации сделки путем изменения условий.
Соглашение сторон в рамках судебного процесса
Если дело дошло до суда, то Ваша кредитная история будет окончательно испорчена, и в будущем оформить кредит даже в другом банке будет довольно проблематично. Однако на этапе судебного разбирательства тоже можно постараться уладить спор мирным путем, ведь кредиторы обращаются с исковым заявлением только в крайнем случае. Когда уже все остальные способы урегулирования конфликта испробованы, но с недобросовестным плательщиком так и не удалось прийти к компромиссу.
Банковские организации заинтересованы прежде всего в получении ежемесячных платежей на постоянной регулярной основе, поэтому велика вероятность на стадии рассмотрения дела в суде заключить мировое соглашение. В основном оно подписывается на тех же условиях, что и кредитный договор с приложением графика платежей.
Только банк оставляет за сбой право подать исполнительный лист в службу судебных приставов в случае задержки внесения платежей. Бывает в качестве гарантии платежеспособности за должника поручаются близкие родственники. Далее суд проверяет текст соглашения и утверждает его. Обращение взыскания на заложенную недвижимость – это самая крайняя мера, на которую кредиторы идут в последнюю очередь.