Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка вторичного жилья в ипотеку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.
Кaк дoлгo oфopмляeтcя ипoтeкa
Cкoлькo пo вpeмeни oфopмляeтcя ипoтeкa, зaвиcит oт бaнкa. Becь cpoк oт мoмeнтa пoдaчи зaявки дo мoмeнтa oфopмлeния пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy дeлитcя нa нecкoлькo пepиoдoв, и в кaждoм бaнкe cвoй peглaмeнт в oтнoшeнии иx длитeльнocти.
- paccмoтpeниe зaявки – минимaльный cpoк cocтaвляeт 1-2 нeдeли, нo в нeкoтopыx бaнкax мoжeт зaтянyтьcя нa пapy мecяцeв. B этoт пepиoд бaнк пpoвepяeт вaшy плaтeжecпocoбнocть и oцeнивaeт pиcки выдaчи кpeдитa;
- пoиcк вapиaнтa – пocлe oдoбpeния вaшeй кaндидaтypы бaнк дacт вaм 3-4 мecяцa нa пoдбop вapиaнтa. Paзyмeeтcя, ecли вы нaйдeтe пoдxoдящyю квapтиpy paньшe и бaнк oдoбpит тaкoй вapиaнт, cмoжeтe нaчaть oфopмлeниe cpaзy, ждaть иcтeчeния 3 мecяцeв нe пpидeтcя. B этoм cлyчae вpeмя, пoтpaчeннoe нa пoдбop вapиaнтa, мoжeт coкpaтитьcя дo нecкoлькиx днeй;
- пoдгoтoвкa дoкyмeнтoв – в cpeднeм зaймeт 3-7 днeй. Ocнoвнoй пaкeт дoлжeн быть нa pyкax y пpoдaвцa, ocтaнeтcя зaкaзaть oтчeт oб oцeнкe, выпиcкy из лицeвoгo cчeтa и выпиcкy из EГPН. Cpoк мoжeт cильнo yвeличитьcя, ecли нeoбxoдимo бyдeт пoлyчaть paзpeшeниe opгaнoв oпeки, выдeлять дoлю нecoвepшeннoлeтним, гoтoвить дoкyмeнты для вcтpeчнoй пoкyпки;
- paccмoтpeниe вapиaнтa бaнкoм – кaк пpaвилo, бaнк aнaлизиpyeт пpeдcтaвлeнныe дoкyмeнты 1-5 днeй, пocлe чeгo вынocит вepдикт;
- oфopмлeниe кpeдитнoгo дoгoвopa, дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и дoгoвopoв cтpaxoвaния – 1-2 дня и oбычнo oни пoдпиcывaютcя oднoвpeмeннo. Ecли тpeбyeтcя нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe cдeлки, cpoк мoжeт yвeличитьcя дo 2-3 нeдeль — нe вo вcex нaceлeнныx пyнктax мoжнo cpaзy пoпacть к нoтapиycy, инoгдa пpиxoдитcя зaпиcывaтьcя зa двe нeдeли;
- peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти и ипoтeки – в зaвиcимocти oт фopмы дoгoвopa (пpocтoй пиcьмeннoй или нoтapиaльнo yдocтoвepeннoй) и мecтa пoдaчи дoкyмeнтoв (Pocpeecтp или MФЦ) пpидeтcя пoтpaтить oт 3 дo 7 paбoчиx днeй.
Выясняем, кто может взять ипотеку на покупку квартиры: шаг 1
- Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку считается, что именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью сосредоточиться на работе. Пенсионерам трудно выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, выдвинув некоторые дополнительные условия).
- Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому им выгоднее предоставлять кредиты семьям, где оба супруга имеют постоянную работу.
- Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банками учитываются предыдущие периоды трудовой деятельности: сколько раз менялось место работы, причины увольнения.
- Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса начинается от 10–15%, в зависимости от конкретных предложений банков. Но чем больше клиент сможет внести денег, тем выгоднее условия ему предложат.
- Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого клиенты банка должны представить информацию о своих доходах.
- Оплата предыдущих кредитов. Для удовлетворения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента.
Какие документы нужны в МФЦ для продажи квартиры
Появление в России МФЦ сильно «украсило» жизнь простых граждан. Наверное, нет ни одного человека, который, хоть раз воспользовавшись услугами многофункционального центра, не оценил бы его удобство. Тем более, что сейчас появилась возможность вообще избежать очередей, предварительно записавшись на прием в удобное для себя время.
В самой процедуре продажи МФЦ вам не помощник – услуги проверки договоров на юридическую чистоту там не предоставляют. Хотя консультационную помощь, касающуюся списка документов, необходимых для продажи, непременно окажут. Как, впрочем, и непосредственно в Росреестре. Причем, совершенно бесплатно.
Другое дело, что, даже имея на руках все документы и руководствуясь положениями законодательства, не так-то просто составить безопасные ДКП, предварительный договор, соглашение о задатке.
Чаще всего на практике Продавцы недвижимости стремятся получить за свои квартиры не «сколько хотят», а «сколько необходимо». Например, для того, чтобы хватило на первый взнос за более просторную квартиру, и затем многолетние кредитные платежи находились на комфортном для семьи уровне. Или на другие цели. Им важно убедиться, что продаваемая недвижимость действительно может дать нужную выручку.
Потому что рынок позволяет установить любую цену. Но если вы оцените свою двухкомнатную «хрущевку» (да еще в аварийном доме или неблагополучном районе), в десять миллионов, то она «провисит» до скончания века, не найдя покупателя. Тогда как по средней или разумно заниженной цене быстро будет куплена людьми, которым их нынешнее материальное положение не позволяет «особо привередничать».
Недвижимость можно адекватно оценить двумя способами: самостоятельно или при помощи экспертных оценочных организаций.
Средняя стоимость услуг сертифицированных оценщиков – около 10 тысяч рублей. Отчеты они готовят, примерно, в течение недели. Время здесь не главное – Продавцу понадобится не меньше для вдумчивого самостоятельного анализа рынка. Что же касается денег, то здесь возможны варианты – затраты на оценщика могут как оказаться непродуктивными, так и принести весьма ощутимую выгоду.
Люди традиционно больше доверяют мнению экспертов, чем заверениям контрагентов. Следовательно, имея на руках экспертное заключение, Продавцу будет легче настаивать на записанной в нем цене. То есть, если оценочная компания установит цену на 200-300 тысяч выше, чем считал сам Продавец, то разница окупит не только оплату оценщика, но и позволит немного уступить Покупателю, при этом все равно оказавшись в выигрыше.
Но если мнение экспертов окажется противоположным, то утешением Продавцу послужит разве что то, что по адекватной цене квартира точно продастся. И достаточно быстро. Поэтому каждый Покупатель должен сам решить, вызывать ли ему оценщика.
Рекомендуется делать это, когда квартира, по мнению владельца, выгодно отличается от других, подобных ей. Следовательно, может быть продана по цене, существенно выше среднерыночной, основанной на метраже. Сертифицированный оценщик жилья либо подтвердит обоснованность мнения Продавца, либо опровергнет его. Ну что ж, это избавит собственника от лишней потери времени при попытках реализовать свою недвижимость по цене, которую никто из Покупателей не согласится принять.
Хотя, на практике иногда случается, что и слегка завышенная цена не становится препятствием для продажи. Например, если Покупатель по какой-то своей причине заинтересован в покупке именно этой квартиры (может, у него престарелые родители живут в соседнем подъезде). Лишний миллион за «двушку» он, конечно, не даст, но переплата в 200-300 тысяч может показаться ему вполне приемлемой.
Многие на вопрос «С чего начать процесс ипотеки» ответят, что главное – поиск подходящей недвижимости. На этом этапе заемщику нужно приступить к выбору квартиры или дома. Жилье должно понравиться как клиенту, так и банку, ведь оно выступает в качестве залогового имущества. Проводится оценка выбранного объекта, стоимость прописывается в договоре ипотечного кредитования. Банк предоставит список оценщиков, которым доверяет. Клиент вправе выбрать иную организацию.
В рамках оценки устанавливается ликвидность квартиры. От рыночной стоимости она почти всегда отличается. При этом учитываются расположение, год постройки, наличие инфраструктуры. Ликвидность квартиры в строящемся доме, новостройке и вторичном жилье будет отличаться.
Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?
Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.
Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.
Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.
Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?
Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.
Многодетные семьи также имеют право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.
Оцениваем свои возможности
Прежде чем идти в банк, необходимо четко определить приблизительные условия будущего кредита. Для этого потенциальный заемщик должен решить для себя несколько вопросов:
- Наличие и размер первоначального взноса. Почти все банки требуют от своих клиентов предоставления какой-нибудь суммы в счет стоимости квартиры. Конечно, есть несколько финансовых учреждений, где можно взять деньги на квартиру и без первого взноса, но условия по кредиту там будут крайне невыгодными. Минимальный размер первоначального взноса в банках начинается с 0 – 15%. В некоторых учреждениях он может оказаться еще выше. Поэтому стоит заранее накопить хоть какую-то сумму, чтобы иметь возможность оформить ипотеку в большинстве финансовых учреждений.
- Размер ежемесячного платежа, который сможет потянуть семья. Для этого необходимо суммировать все получаемые доходы и вычесть из полученной цифры ежемесячные затраты. Исходя из размера платежа, можно будет в дальнейшем рассчитать приблизительный срок кредитования.
- Стоимость квартиры. Для этого нужно определить параметры будущего жилья. Конечная цена будет зависеть от города, района, инфраструктуры, количества комнат и некоторых других факторов. Конечно, если доходы у семьи невелики, то не стоит сразу замахиваться на покупку просторной 4-комнатной квартиры. Лучше купить жилье поменьше, а после копить деньги для обмена.
- Сколько заемных средств потребуется. Для вычисления достаточно вычесть из стоимости квартиры сумму накопленных денег для первоначального взноса.
Заключение кредитного и страхового договора
Когда предварительное соглашение будет подписано, нужно будет собрать все документы на квартиру и произвести ее оценку. Для этого следует обратиться в компанию, внесенную банком в список разрешенных организаций.
Далее клиент выбирает страховщика. Тут тоже можно сотрудничать с партнерами банка. По закону оформление ипотеки требует обязательно застраховать объект недвижимости, выступающий залогом. Однако большинство банков требует дополнительно страховать жизнь всех заемщиков. В противном случае процентная ставка по кредиту может увеличиться на 0,5 – 1,5%.
Только после подписания страхового договора оформляется кредитный договор с банком и проводится окончательная сделка купли-продажи квартиры. Тогда же финансовое учреждение получает первоначальный взнос и переводит на счет продавца эту сумму.
На этом этапе очень важно тщательно проверить все документы. Обязательно нужно читать все, особенно то, что написано мелким шрифтом или вынесено в сноски.
После заключения договора с продавцом квартиры покупатель оплачивает госпошлину и идет со всеми документами в местный регистрирующий орган. Придется заплатить за получение выписок из госреестра, подтверждающих:
- права нового владельца на квартиру;
- подлинность заключенного договора ипотечного кредитования;
- правомерность купли-продажи квартиры по договору.
Сколько проверяется заявка на сельскую ипотеку
Наибольший срок проверки – 20 рабочих дней. Поданные соискателем госкредита документы рассматриваются прежде службой банка – менеджер изучает кредитную историю, созванивается с работодателем заявителя.
Одобрение заявки по сельской ипотеке происходит так:
- заемщик готовит два комплекта документов, предоставляет их банку;
- один комплект документов изучается кредитным отделом банка. Срок – 5 дней (рабочих);
- второй комплект документов банк направляет в региональный филиал Минсельхоза, если заявка предварительно одобрена банком. Срок рассмотрения Минсельхозом – 10 дней (рабочих);
- при одобрении госсубсидии в Минсельхозе, банк выносит свое одобрение заявки на сельскую ипотеку и готовит документы на предоставление займа. Срок – 5 дней (рабочих).
Первоначальный взнос и процентная ставка
Сравнительные показатели по покупке квартиры в ипотеку по программе «Молодая семья» в 2023 году представлены в таблице:
| Название банка | Минимальный процент, % | Первый взнос, % | Особенности программы |
|---|---|---|---|
| Сбербанк | 5 | От 20 | При рождении в семье ребенка предоставляют отсрочку по внесению платежей на срок до 36 мес. |
| Россельхозбанк | 9 | От 15 |
|
| ВТБ 24 | 5 | 20 | Отсутствуют скрытые комиссии. |
| Газпромбанк | 4,5 | 20 | Не требуются поручители и созаемщики. |
Условия ипотеки по двум документам в Сбербанке
Условия предоставления ипотеки в Сбербанке по двум документам существенно отличаются обычного ипотечного кредитования. В частности:
- Размер первоначального взноса должен быть не менее 50%, в то время как стандартная схема ипотечного кредитования допускает внесение от 15% стоимости объекта недвижимости;
- Заемщик должен быть зарплатным клиентом Сбербанка;
- Наличие постоянной прописки;
- На момент возврата кредита возраст заемщика должен быть не более 65 лет (для стандартных программ максимальный возраст 75 лет);
- Процентная ставка ипотеки по 2 документам на 0,6% выше, чем по стандартным программам.