Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как грамотно выгнать арендатора из нежилого помещения?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду. Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца. При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.
Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)
Самым важным моментом в принудительном выселении из нежилого помещения арендаторов является правильное составление искового заявления.
Оно составляется в соответствии с общими нормами, закрепленными в ГПК РФ, однако должно обязательно содержать такие сведения:
- полное и правильное наименование судебного органа;
- полные данные истца (наименование организации, адрес и т.д)
- данные представителя (при наличии);
- данные ответчика;
- полное наименование и адрес местонахождения спорного объекта недвижимости;
- указание на право документы, устанавливающие право собственности;
- реквизиты договора аренды (дата заключения, ответственность и обязанность сторон, срок действия и т.д.);
- причина спора;
- требования, выдвигаемые к ответчику;
- обоснование требований со ссылками на нормативно-правовые акты и подтверждающие документы;
- перечень прилагаемых к иску документов, а также список лиц, которых желаете вызвать в суд;
- дата составления, подпись истца и оттиск печати юридического лица.
Иск направляется с полным пакетом документов в арбитражный суд. В течении 5 дней судья должен решить вопрос о том будет принято дело к производству или оставлено без рассмотрения.
Типовым договором аренды предусматривается порядок его расторжения. Чаще всего таким условием является неоднократное нарушение арендатором сроков оплаты аренды. Поэтому будет резонно включить в претензию предупреждения о расторжении договора. Он будет считаться расторгнутым с даты извещения получателя.
Гораздо сложнее будет законно выселить арендатора из нежилого помещения, если в договоре отсутствует такой пункт.
Статьёй 450 ГК РФ устанавливаются основания к одностороннему прекращению договора аренды. Один из пунктов предусматривает такую возможность. Но оформление его расторжения придется делать через суд либо ждать пока наступит дата его окончания. Каждому придется решать самостоятельно, что обойдется дешевле и займет меньше времени.
Аренда нежилого помещения: что говорит закон
Ни один нормативный акт прямо не упоминает нежилые объекты. Косвенно определение дано в Постановлении Правительства №354, но лишь в связи с собственностью в многоквартирных домах.
Отношения между арендодателем и арендатором нежилого помещения регулируются Гражданским Кодексом РФ. В ст. 607 перечисляются объекты аренды, но примечательно, что нежилое помещение как недвижимость не упоминается.
Ст .608 ГК РФ устанавливает, что сдавать имущество в аренду могут собственники и другие лица, имеющие на это право. Сторонам предоставляется возможно самостоятельно предусмотреть многие аспекты своих взаимоотношений и прописать это в договоре.
Помещение — это недвижимость, которая отделена от других объектов границами. У объекта должны быть стены, ограждения и вход. Основное предназначение такого недвижимого имущества — ведение хозяйства, торговли и иных видов предпринимательской деятельности.
Арендатор помещения — это индивидуальный предприниматель или организация, которые снимают объект для офиса, торгового павильона или магазина.
Подготовка документов
Так как арендаторами помещений, которые не входят в состав жилого фонда, выступают юридические лица и ИП, то дела о расторжении сделок подсудны арбитражным судам. Спор рассматривается в порядке искового производства.
Заявителю потребуется подготовить следующие документы:
- договор аренды;
- исковое заявление;
- уведомление ответчика;
- паспорт;
- технический паспорт недвижимого имущества;
- выписка из ЕГРН.
Исковое заявление отражает суть требований арендодателя к арендатору помещения. В документе необходимо прописать следующие данные:
- наименование суда;
- реквизиты сторон;
- сведения о нежилом помещении;
- обстоятельства дела;
- приложения.
Обстоятельства дела излагаются максимально подробно. Суд должен понимать, как именно арендатор помещения нарушил условия аренды.
В качестве приложений выступают доказательства. Подойдут выписки, аудиозаписи, фотографии и видеосъемки. Показания свидетелей также станут хорошим фундаментом для того, чтобы выселить контрагента.
Заявитель должен доказать факты, из-за которых он расторгает договор с арендатором помещения. Только тщательно подготовленный иск и продуманные доказательства помогут разорвать соглашение с нежелательной стороной. Для этого имеет смысл воспользоваться услугами профессионального юриста.
Как уведомить арендатора о расторжении договора?
В том случае, если арендатор добровольно не освобождает занимаемое им помещение, его необходимо об этом уведомить. Но как это сделать?
Законодательство предусматривает лишь одно условие: если происходит расторжение договора в связи с тем, что условия были существенно нарушены, сначала арендодатель должен подать претензию и потребовать исправить допущенные нарушения. При этом претензия должна быть подана письменно.
По аналогии можно сделать вывод и о том, что требование о том, чтобы арендатор добровольно освободил помещение по прекратившему действие договору аренды, тоже должно быть выражено в письменной форме. Однако никаких дополнительных требований законодательство не содержит.
Как с помощью уведомления заставить освободить помещение?
Составлять требование можно в произвольной форме, как с использованием фирменных бланков (если на предприятии-арендодателе они были разработаны и утверждены), так и без них. Главное, чтобы уведомление содержало следующую информацию:
- Имя или название адресата (арендатора).
- Указание на незаконно занимаемое им помещение (адрес и, при возможности, кадастровый номер объекта).
- Основания, в связи с которыми он должен это нежилое помещение освободить.
- Срок, в течение которого освобождение должно быть произведено. Законодательство не содержит указаний на то, сколько нужно времени давать недобросовестному арендатору, а потому здесь следует руководствоваться правилом о разумности срока. В деловой практике принято давать не менее 180 дней на исполнение требования – но это не обязательное условие.
Исковое заявление о выселении временных жильцов (образец)
На данной странице вы можете скачать пример искового заявления о выселении временных жильцов составленный нашими юристами с учетом действующего законодательства и наработанной судебной практики.
В данном случае рассматривается ситуация в отношении временных жильцов проживающих в квартире вместе с ее нанимателем (т.е. в муниципальной, по договору социального найма).
Кто такие временные жильцы?
Согласно ст. 80 Жилищного кодекса РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам).
В этой же статье ЖК РФ, говориться о том, что срок проживания таких временных жильцов не может превышать более 6-ти месяцев подряд.
ВАЖНО!
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением (как, например, члены семьи нанимателя), и ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
В ситуации, когда временные жильцы по истечении срока, на который им было предоставлено данное жилое помещение отказываются выселиться, вам придется обратиться в суд с соответствующим требованием о их выселении.
Такое иск подается по месту нахождения данной квартиры и подлежит рассмотрению в районном суде вашего города (района).
Прекращение договора аренды нежилого помещения
Специальных оснований, по которым прекращается договор аренды именно нежилого помещения, Гражданский кодекс РФ не устанавливает.
Нежилое помещение относится к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Следовательно, прекращение договора аренды нежилого помещения возможно по тем же основаниям, по которым прекращается договор аренды недвижимости.
Например, если закончился срок договора аренды (а договор не возобновлялся и не пролонгировался) или одна из сторон расторгла его через суд.
Так, например, арендодатель может требовать расторжения договора аренды в предусмотренных законом или договором случаях, в частности, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).
Обязанность арендатора возвратить нежилое помещение при прекращении договора аренды следует из ст. 622 ГК РФ и не зависит от оснований прекращения договора.
Как выселить арендатора, который не освобождает нежилое помещение после прекращения договора аренды
Вы можете действовать в том же порядке, в котором требуют исполнения обязательства в натуре. Дело в том, что обязанность вернуть нежилое помещение даже после прекращения договора аренды продолжает оставаться договорным обязательством. Такой вывод можно сделать из п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35.
Чтобы понудить арендатора возвратить арендованное помещение, обратитесь к нему с требованием (претензией), а если он откажется удовлетворить ваше требование добровольно, обращайтесь в суд.
Если арендатор не возвращает нежилое помещение и по решению суда, вы можете обратиться в службу судебных приставов. Судебный пристав-исполнитель в рамках исполнительного производства может, в частности, принудительно освободить нежилое помещение от пребывания в нем должника и его имущества (ч. 2, п. 10 ч. 3 ст. 68 Закона об исполнительном производстве).
Куда еще можно обратиться?
Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).
Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.
Принудительное выселение из аварийного жилья судебная практика
Признан аварийным и подлежащим сносу многоквартирный жилой дом. Органом местного самоуправления принято решение об изъятии земельного участка и квартир в данном доме.
Ряд собственников квартир не согласны на переселение в квартиры в новом доме, несмотря на то, что площадь предлагаемых жилых помещений превышает площадь квартир в аварийном доме.
Может ли суд принять решение о выселении указанных собственников из аварийного дома с предоставлением им квартир в новом доме, ведь жилищные условия граждан только улучшатся (за счет увеличения площади)?
Ответ: Говоря об улучшении жилищных условий за счет увеличения общей площади квартиры, представители органа местного самоуправления зачастую не хотят видеть очевидных причин нежелания собственников жилья в аварийном доме переселяться по предлагаемому варианту. Среди основных таких причин, можно выделить следующие:
- удаленность «нового дома» от необходимой и привычной для собственника инфраструктуры, как то: детский сад, школа (при наличие в семье детей);
- отсутствие или удаленность медицинских учреждений (для пожилых людей и граждан, страдающих заболеваниями);
- удаленность места работы;
- удаленность остановки общественного транспорта и т.д.
Между тем, приведенные выше причины не имеют никакого правового значения для целей рассмотрения спора в суде.
В силу закона, собственник не может быть переселен в предлагаемую органом местного самоуправления квартиру без его на то согласия и вне зависимости от причин отказа от предлагаемого варианта. Такой собственник вправе претендовать на выплату компенсации за изымаемое жилье.
К сожалению, практика судов, несмотря на ранее данные Верховным Судом РФ разъяснения, не отличается единообразием.
В РФ существенный процент исков о выселении из нежилого помещения связан с несвоевременным внесением арендных платежей. При эпизодической просрочке денежного обязательства дело, как правило, не доходит до вмешательства представителя Фемиды, а если и доходит, то решение о выселении не принимается.
Единичное нарушение, как свидетельствует судебная практика, не является существенным, хотя ответчика в последнем случае обязывают возместить материальный ущерб в полном объеме. Чтобы вынести решение о выселении арбитр обязан детально проанализировать характер нарушения.
Дело однозначно решается в пользу истца, если наниматель сознательно не вносит арендную плату, портит имущество или нарушает общественный порядок при использовании коммерческой площадки.
Как поступать в такой ситуации?
В первую очередь, стоит понять, что придется пройти достаточно трудный и долгий путь. Простого способа решить эту проблему нет. Ни в коем случае нельзя прибегать к силе и использовать ее для выселения арендатора.
Многие арендодатели считают, что наиболее простой способ – это приехать на место, пока никого нет, выставить вещи арендатора на лестничную клетку и поменять замки или выселить арендатора, отключая свет, воду. Но это в корне неправильно. Ведь такие действия по закону Российской Федерации уголовно наказуемы и ваш арендатор может написать заявлению в полицию на самоуправство.
Поэтому единственным правильным и официальным путем является обращение в суд. Если вы заранее с арендатором заключили договор, то это будет сделать достаточно просто, а вот если его нет, то процесс становится намного сложнее.
Как уведомить арендатора о расторжении договора?
В том случае, если арендатор добровольно не освобождает занимаемое им помещение, его необходимо об этом уведомить. Но как это сделать?
Законодательство предусматривает лишь одно условие: если происходит расторжение договора в связи с тем, что условия были существенно нарушены, сначала арендодатель должен подать претензию и потребовать исправить допущенные нарушения. При этом претензия должна быть подана письменно.
По аналогии можно сделать вывод и о том, что требование о том, чтобы арендатор добровольно освободил помещение по прекратившему действие договору аренды, тоже должно быть выражено в письменной форме. Однако никаких дополнительных требований законодательство не содержит.
Направить уведомление можно следующими способами:
- по почте (обычно – заказным письмом с уведомлением);
- сообщением, отправленным с помощью курьерской службы;
- по электронной связи.
Как составить уведомление?
Конкретных требований по оформлению требования об освобождении помещения нет, нужно только обязательно указать следующие данные:
- Данные арендодателя и арендатора.
- Точный адрес местоположения объекта.
- Основания для выселения.
- Сроки освобождения помещения.
- Дата составления, подписи и печати.
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
Уведомить можно арендатора несколькими способами:
- Лично в руки нанимателя, с обязательным получением росписи в получении документа.
- Через почту, доказательством послужит почтовое уведомление.
- Через представителя с распиской о доставке документа.
При существенных нарушениях условий договора аренды арендодатель выставляет претензию и расторжение сделки возможно лишь в судебном порядке.
Кто принимает решения
Спецификой дел о выселении из квартиры является их сложность — поэтому порядок выселения из нежилого помещения определяет только судебная инстанция. А сложными такие дела оказываются по причине того, что при всей обширности отечественного законодательства по жилищным вопросам в нем нет ясно сформулированных критериев отличия жилых помещений от нежилых.
Да, есть некоторые признаки, на которые можно с достаточной очевидностью полагаться. Например — конструктивная неприспособленность помещения для проживания в нем человека. Или значительная удаленность и изолированность спорного помещения от других, которые считаются заведомо жилыми. Но это не слишком серьезный критерий — хотя бы потому, что располагающиеся на первых этажах зданий торговые точки изначально тоже были нацелены на проживание и изолированными не являются — но со всей очевидностью включаются в состав нежилых. Возможность или невозможность проживания в помещении человека — тоже критерий шаткий. Особенно учитывая примеры того, к чему могут приспособиться люди, у которых не остается выбора.
Итак, судебная инстанция опирается на весь комплекс существующего на настоящий момент жилищного законодательства и с учетом особенностей каждого конкретного случая выносит решение — жилое это помещение или нежилое. И если оно было признано нежилым — каждому, кто в нем проживает, следует придерживаться порядка выселения из нежилого помещения.