Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем апартаменты отличаются от квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если рассматривать каждый из объектов с точки зрения их определения в ЖК РФ, то может показаться, что между ними нет особых различий. В действительности разница между статусами «жилое помещение» и «квартира» велика.
Статус «квартира» и статус «жилое помещение». Отличия
Очень часто наши клиенты задают вопрос: «Чем же отличается статус жилого помещения от статуса квартир?» и я, в свою очередь, постараюсь максимально развернуто ответить на данный вопрос.
И так, рассмотрим, что же такое квартира, как таковая с точки зрения закона. В соответствии со статьей 16 Жилищного Кодекса РФ «Виды жилых помещений» квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящая из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Статус жилые помещения. 15-я статья объясняет статус «жилое помещение» развернуто: изолированный, пригодный для постоянного проживания объект недвижимости. Это помещение должно отвечать СНиП и требованиям законодательства. При определенных условиях жилое помещение может быть признано непригодным для проживания. По сути, жилое помещение – это обширное понятие, в структуру которого входит понятие «квартира», а помимо него – «жилой дом», «комната», «часть комнаты», «часть дома».
Значит, по закону принципиальных отличий нет! Но так ли это? Давайте постараемся рассмотреть поподробнее:
Если помещение имеет статус «квартира», то при переходе права собственности вы получаете выписку из ЕГРП (с 15 июля 2016 года свидетельства на право собственности упразднены), где будет прописано в графе вид собственности «квартира», а назначение земельного участка НЕ указывается, так как само собой подразумевает, что многоквартирный жилой дом расположен на участке, имеющим назначение «Земли населенных пунктов – многоквартирный жилой дом». Дома, в которых выдаются выписки со статусом «квартира» на 100% проходили государственные экспертизы строительства на всех этапах и не имеют проблем с подключением коммуникаций и выделении техусловий. Помещение со статусом квартир могут приобретать и иностранные граждане, не резиденты РФ.
Если помещение имеет статус «жилое помещение», при переходе права собственности вы получаете две выписки из ЕГРП: в первой выписке будет указан вид права собственности «жилое помещение», а во второй будут прописаны доли всех собственников на земельный участок, под данным многоквартирным жилым домом, в том числе и ваша доля. Но, данный земельный участок будет иметь назначение «Земли населенных пунктов – для индивидуального жилого строительства». Помещения со статусом «жилое помещение» не могут приобрести граждане других стран, так как нерезиденты не имеют права приобретать в собственность земельные участки на территории РФ.
В данном случае следует задать два главных вопроса:
1. В каком году был построен и введен в эксплуатацию данный многоквартирный дом;
2. Наличие Техусловий на подключение всех коммуникаций к данному дому;
И так, в каком году был построен и введен в эксплуатацию дом со статусом жилые помещения. Дело в том, что с 1 сентября 2015 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые исключают возможность строительства многоквартирного жилого дома на участке ИЖС и дальнейшего его перевода в статус жилых помещений.
Поясню! До этого момента Застройщики (в том числе и физические лица) строили многоквартирные жилые дома на участке с назначением Индивидуального Жилого Строительства (ИЖС) в некотором роде в обход законодательства. Дело в том, что на участке ИЖС нельзя по закону построить здание свыше 3-х этажей. Поэтому, для того чтобы узаконить строительство Застройщик применял многоэтапную схему: доводил строительство до третьего этажа и получал свидетельство о собственности на свое имя, затем заказывал проект реконструкции и получал свидетельства на весь дом уже по решению суда. При данной схеме право собственности на весь дом и все помещения соответственно принадлежат одному Застройщику либо физическому лицу.
То есть в данном случае государственный технадзор не мог производить проверки на этапах строительства, а только непосредственно при вводе в эксплуатацию. Отсюда вытекает второй вопрос: наличие технических условий на подключение коммуникаций.
Если техусловия для подключения коммуникаций выделены на индивидуальный жилой дом, рассчитанные на строительство частного дома или коттеджа, а построен многоквартирный жилой дом на 50 квартир, то можно задаться вопросом – а как же в дом будет поступать электричество, питьевая вода и как будет работать система водоотведения (канализация), рассчитанные на 5-10 человек? Но! Ответственные застройщики в Адлере получают техусловия на то количество квартир, которое будет построено. В данном случае, если техусловия выделены правильно, то опасаться не стоит.
Подытожим. Застройщики, которые ввели в эксплуатацию дома до 1 сентября 2015 года могут не опасаться исков и претензий от Администрации к их объектам недвижимости. То есть помещения со статусом «жилые» можно без опасений приобретать в данных домах при условии правильно, подчеркну правильно выделенных технических условий, удовлетворяющим потребностям данного дома.
По сути статус «квартира» и статус «жилое помещение» фактически одно и то же. Оба статуса позволяют оформить объект недвижимости в собственность, получить прописку, оформить ипотеку, в том числе с использованием материнского капитала, передать имущество по наследству или подарить.
Незначительная доля в праве собственности: это сколько?
Термин «незначительная доля», хотя и активно встречается в судебных решениях, точного определения не имеет. Таковой может считаться часть собственности, которую невозможно выделить в натуре. Представим 2-комнатную квартиру, общей площадью 50 кв.м., с двумя жилыми комнатами, площадью 10 и 20 метров соответственно. 1/3 часть позволяет выделить долю – ей соответствует помещение 10 кв.м.
Если мы говорим про четверть, то придётся уменьшать долю второго собственника (на грани малозначительности). А вот 1/5 в праве собственности – это уже та самая незначительная часть, вычленить которую нереально. Ведь к жилой комнате прилагается и доля в праве на общие помещения. При разделе коттеджей (дач) пространство для манёвра несколько шире.
Жить в городе. Краснодарская вторичка: хрущевки, частички, сталинки
Сделан ремонт. Полы во всем доме покрыты линолеумом. Санузел совмещенный 3,6 м2 , ванная современная металлическая, санфаянцевая раковина. На стенах и потолке пластиковые панели, на полу лежит линолеум. Стены окрашены в светлые тона, потолоки выровнены и побелены.
Если свитер можно купить, поддавшись импульсу, то когда дело доходит до покупки недвижимости (дома или квартиры), выбор требует спокойных размышлений.
После развода и раздела имущества жене досталась Квартира а мужу участок земли на котором находится недострой, суд не смог поделить недостроенный дом поскольку он построен с нарушениями и не введён в эксплуатацию, но его цена значительно превышает стоимость Квартиры.
Ну зависит от многого, удобства. Бывают такие квартиры на земле, практически как частные дома. Дом на двух хозяев к примеру, и у одного и у второго большой двор. А бывают не очень, у меня подруга живет в старом городе, так у них не очень. Общий двор большой, соседей куча со всех сторон.
Изначальные проекты, созданные в начале прошлого века, предполагали наличие просторных площадей (вплоть до 200 метров).
Римляне уже давно имели хорошо обученную армию, когда решили увеличить владения империи на север, на территорию Галлии. Около двух тысячелетий тому назад разрозненные племена, жившие там, не имели постоянных войск, однотипного оружия и при необходимости обороны созывали ополчение. Такой вопрос. Мы живём в двухквартирном, двухэтажном доме, дом деревянный, у нас первый этаж. Коридор общий. Входы отдельные. Наша квартира в собственности, у соседей сверху муниципальная. Фундамент разрушен, дом висит практически на земле, коридор падает и течёт. Крыша тоже, печка вся осыпается, у нас есть центральная вода.
В Швейцарии – квартал города. В Англии – четверть (учебного года, луны, часа). В геральдике это четвертая часть гербового щита, рода.
Необходимо четко сформулировать свое желание. Слишком широкий выбор дает простор для ненужных фантазий. Такой поиск занимает много времени, однако дает гарантированный результат.
В действительности, свободная продажа – это отсутствие цепочки сделок. То есть продавец хочет просто получить деньги за товар. Он не планирует приобретать другое жилье взамен квартиры, которая выставленная на реализацию. Соответственно, потенциальному покупателю не придется ждать момента, когда продавец найдет альтернативное жилье и выселится.
В соответствии с ч.1 ст.246 ГК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников».
Проще говоря, эта квартира не нужна собственнику. Он ею не пользуется, там никто не проживает. Возможно, он продает все имущество по причине отъезда на ПМЖ за границу или в другой город. Свободная (чистая) продажа – это гарантированная готовность к проведению сделки сразу. Продавцу не нужно времени на оформление документов, снятие с регистрационного учета, перевозку вещей и мебели.
Ч.2.Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ) или БЕЗ определения таких долей (СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ).
Однако ключевым и основополагающим параметром подобной классификации еще с советских времен остается количество комнат. Причина такого подхода кроется в том, что для большинства семей именно число комнат, а не метраж квартиры, является наиболее значимым фактором, определяющим комфорт проживания.
Апартаменты или квартира: что лучше и почему
Пepвичнaя нeдвижимocть — этo oбъeкты, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopыe oфopмляeтcя впepвыe. Cooтвeтcтвeннo пepвичный pынoк нeдвижимocти — этo жилыe и нeжилыe пoмeщeния в cтpoящиxcя или тoлькo чтo cдaнныx в экcплyaтaцию нoвocтpoйкax, кoтopыe peaлизyют cтpoитeльныe кoмпaнии чepeз coбcтвeнныe oфиcы пpoдaж или пocpeдникoв.
Интepecнo! Квapтиpa в нoвoм дoмe мoжeт быть и втopичнoй нeдвижимocтью. Нaпpимep, ecли ee пpoдaeт нe зacтpoйщик, a дoльщик, кoтopый yжe пoлyчил пpaвo coбcтвeннocти. Пpи этoм caмo жильe мoглo нe иcпoльзoвaтьcя пo нaзнaчeнию.
B цeлoм, пepвичный pынoк жилья — этo coвoкyпнocть cдeлoк пo peaлизaции тoлькo чтo coздaнныx oбъeктoв — квapтиp в нoвocтpoйкax, a тaкжe пpивaтизиpoвaнныx oбъeктoв, кoтopыe paнee нe пpoxoдили гocpeгиcтpaцию. Чepeз пepвичный pынoк нeдвижимocть пepexoдит в экoнoмичecкий oбopoт.
Кpoмe зacтpoйщикoв и иx пpeдcтaвитeлeй пpoдaжeй пepвичнoй нeдвижимocти зaнимaютcя фeдepaльныe, тeppитopиaльныe, мecтныe opгaны иcпoлнитeльнoй влacти.
Весьма частое предложение — новостройки с «частичной» отделкой. В принципе, понятно: застройщик провел часть ремонтных работ, а остальное оставил на покупателя. И главный вопрос тут — что именно сделано?
Частичная отделка (она же «квартира под чистовую отделку») — это, наверное, самое расплывчатое понятие на рынке новой недвижимости. Каждый из застройщиков подразумевает что-то свое: различные комбинации наличия тех или иных элементов.
Как поясняет эксперт, чаще всего такая отделка новостроек встречается в следующем варианте: полы уже подготовлены и выровнены, готовы межкомнатные перегородки, стены и потолки требуют окончательной шпатлевки, электрика может быть разведена по квартире, а может быть только введена в квартиру до щитка, все трубы проведены в санузлы, но отсутствует сама сантехника (смесители, раковины, унитазы), нет межкомнатных дверей, у окон нет подоконников и откосов.
Что касается цен, то приведение квартиры из «частичной отделки» в жилое состояние обойдется примерно в 9-10 тыс. руб. за кв. м.
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
- апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
- доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
- кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
- многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.
Зарегистрироваться на постоянной основе можно только в квартире. В апартаментах гостиничного типа оформляют временную регистрацию, но если помещение расположено в деловом центре, сделать ее нельзя, потому что здание приравнивается к офисным помещениям. В отсутствие жилой недвижимости и прописки это означает, что у человека нет постоянного места жительства, лишь место пребывания на определенное законом время.
Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде. Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке. Качества материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Что такое частичка и мпо в объявлениях ?(квартиры)
Выбирая квартиру, нужно задуматься, как ее общий план соотносится с составом семьи. Например, если в семье есть маленький ребенок, предпочтительнее, чтобы детская была как можно ближе к родительской спальне. Также семьям с маленькими детьми может быть более удобна открытая планировка, которая позволяет наблюдать за ребенком.
Худший вариант — длинные, но при этом узкие коридоры. При выборе квартиры имеет смысл подумать, поместится ли в коридоре шкаф. «Жилье, где более 30% полезной площади уходит под коридоры, сегодня совсем не востребовано, — рассказывает Ковров. — В новостройках идет тенденция к оптимизации полезной площади в квартирах».
Комнаты с непрямыми углами или закругленными стенами выглядят экстравагантно, но меблировать их гораздо сложнее, чем обычные. Такие планировки крайне непопулярны на рынке. «Сколько бы ни старались дизайнеры привлечь интерес покупателей к квартирам с «кривыми» стенами, сколько бы ни предлагали способов обыграть нестандартные планировки, покупатели в большинстве своем остаются равнодушны к этому», — говорит Сергей Ковров.
Принято считать, что хорошее жилье — это светлое жилье, добавляет эксперт. Выбирая квартиру, нужно обязательно изучить расположение окон и прикинуть, сколько солнечного света через них проникает. Играет роль не только размер окон, но и то, на какую сторону они выходят и не перекрывают ли свет здания или деревья. Как правило, наилучший вариант — когда окна выходят минимум на две стороны дома.
Еще недавно квартиры, в которых больше одного туалета, были для россиян в диковинку, но сегодня этот вариант все чаще встречается в новостройках. Большим семьям имеет смысл рассмотреть варианты с несколькими ванными и туалетными комнатами.
Принято считать, что чем выше в квартире потолок, тем лучше. Но вместе с потолком увеличивается и общий объем помещения, а значит, и масса воздуха, которую должно прогреть отопление. Поэтому в квартирах с высокими потолками счета за тепло всегда будут больше.
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Есть частичка в многоквартирном дворе. Частичка оформлена как квартира.
Приобретая комнату в квартире или долю в праве на жилое помещение, необходимо убедиться, что собственником квартиры, комнаты или доли в праве не нарушаются права других — несовершеннолетних — собственников. Для регистрации перехода права собственности, собственниками которой являются несовершеннолетние, необходимо получение разрешения на реализацию жилого помещения в органах опеки для каждого из них.
Под домом блокированной застройки следует понимать жилой дом состоящий из 2-х квартир, принадлежащих на праве долевой собственности – двум различным собственникам, при этом, жилые помещения ( квартиры ) являются изолированными друг от друга, имеют общую стену без проемов.
По техническим характеристикам такие жилые помещения представляет собой блокированный жилой дом, в простонародье – «квартира на земле».
Жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам (Письмо Минэкономразвития РФ «О жилых домах блокированной застройки»).
Проблема заключается в том, что на такие многоквартирные жилые дома распространяют режим общей долевой собственности, что усложняет жизнь владельцами такого жилья, не дает им делать перепланировки, расширять жилье и прочее.
Так, на обращение доверителя в Госкомрегистр с заявлением о внесении сведений о регистрации квартиры, было отказано по причине того, что на кадастровый учет ставят только отдельную квартиру или дом в целом, а не долю в доме.
Из этого определения, которое может меняться в зависимости от законодательных актов региона, можно сделать выводы об основных признаках квартиры как таковой:
-
структурная обособленность — это отделение помещений квартиры от других частей строения стенами и перекрываемым входом;
-
функциональная связанность — внутри квартиры помещения могут использоваться для проживания и удовлетворения бытовых потребностей, при этом доступ к ним возможен через единый вход;
-
соответствие санитарным и прочим нормам, регулирующим состав, площади, освещенность, воздухообмен, обеспеченность водой, энергией, системами коммуникации и отведения стоков, общей и пожарной безопасности;
-
конструктивная связь со строением — квартира является частью дома, ее физически нельзя выделить и переместить.
Обязательным условием признания помещения квартирой является расположение дома (строения) на землях, отведенных под жилое использование и строительство. Если одно из перечисленных условий не выполняется, то объект становится нежилым. Пример такого решения — апартаменты, которые могут иметь достаточно функциональности для временного проживания (размещения), но не признаются жилыми объектами.
Покупка половины дома: чего ожидать потенциальному владельцу
Ответственность при покупке собственного жилья и вправду непомерно велика, поэтому в данной процедуре несущественных этапов не бывает.
Логику покупателей можно легко понять: «это не самая комфортная, но уже моя собственная квартира». К тому же, большая часть молодых семей вряд ли может рассчитывать на что-то большее в плане решения жилищной проблемы. Это же касается и одиноких молодых людей, которые недавно начали самостоятельную жизнь.
В первую очередь преимущества есть у покупателя. Он минует бесконечную цепочку сделок купли-продажи, как это бывает при поиске альтернативных вариантов. Как правило, покупатели выбирают квартиру тщательнейшим образом, ведь им там жить.
Планировка квартиры-студии предполагает максимально рациональное использование внутреннего пространства. Не с точки зрения правильного расположения функциональных зон – нет, речь о том, что квартира-студия в принципе позволяет задействовать всю внутреннюю площадь помещения.
Коммунальная квартира (или «коммуналка») — это одна комната, расположенная в изолированном жилом помещении большой площади. Каждая отдельная семья или один человек занимают одну жилую комнату. Все остальные помещения являются местами общего пользования — это прихожая и коридор, душевая или ванная, а также туалет и кухня. Свое распространение коммунальные квартиры получили после 1917 года, когда пришли к власти большевики. Они отбирали часть жилой площади, принадлежавшей состоятельным горожанам, и принудительно заселяли к ним в квартиру семьи коммунистов, военных и рабочих.
Малосемейка — также относится к малогабаритным квартирам и характеризуется малой площадью. Так, размеры жилой комнаты могут начинаться с 9 кв метров. По сути, малосемейки представляют собой тип жилья, промежуточный между комнатами общежития и отдельными квартирами. В состав квартиры — малосемейки входит жилая комната стандартной площади (от 16 до 20 кв метров) или уменьшенного размера (9-12 кв метров), отдельную кухню с окном, совмещенный санузел с ванной (чаще сидячей) и прихожую миниатюрного размера. Малосемейки могут размещаться в многоквартирных домах высотой в 5, 9 или 12 этажей. На каждом этаже расположено большое количество квартир (от 10 до 20). В них можно попасть по длинному общему коридору.
Студией называется малогабаритная однокомнатная квартира современного типа. Особенности ее планировки заключаются в том, что помещение кухни и жилая комната составляют единое целое. У подобного типа планировки есть свои преимущества (создается ощущение большего пространства), так и недостатки — возникает необходимость грамотно продуманного оформления интерьера, чтобы все элементы дизайна выглядели гармонично.
Прообразом советских квартир гостиничного типа стали популярные в 20-30-х гг. минувшего столетия в Америке так называемые квартиры-студии. Вот только отличались они несколько большей площадью, не в пример нашему жилью. «Гостинка» — это жилое помещение, напоминающее однокомнатную квартиру, но гораздо меньше по площади, с совмещенным санузлом (впрочем, порой только с туалетом) и крохотной кухонькой или даже вовсе без нее. Квартиры гостиничного типа (КГТшки) активно строились в Советском Союзе в 1960–1970-х годах. Предназначались они для работников производств, причем и строились зачастую при их же помощи. Квартира-гостинка в тот момент считалась «переходным этапом» между общежитием и полнометражной квартирой. Предполагалось, что одиноким рабочим или молодым парам без детей вполне достаточно комнаты в 9-17 кв м. Для их питания предназначались столовые, которые часто размещались на первом этаже этого же дома. А мыться советский гражданин должен был в общественных банях. А к моменту, когда семья разрастется, работники должны были получить более просторную квартиру. С такой точкой зрения и связаны особенности планировки гостинок. Но в 90-х годах многие производства закрылись, жилье перестало строиться в достаточных объемах, а желанные квадратные метры стало возможно приобрести лишь на коммерческой основе. Потому и проживает еще так много людей в квартирах, носящих название «гостинка».
Как безопасно купить комнату в квартире. 3 главных правила
Главное отличие, разделяющее первичное и вторичное жильё, – это прохождение процедуры государственной регистрации собственности. Новостройки (или «первичка») записи ЕГРП не имеют, то есть квартиры, на которые право собственности еще не оформлено. Приобрести жильё первичного рынка можно несколькими способами:
- договор долевого участия у юридического лица;
- переуступка прав в строящемся объекте – у юридического или физического лица;
- договор купли-продажи в реконструируемом объекте – у юридического лица.
Недвижимость вторичного сегмента – это квартиры, на которые зарегистрировано право собственности, и имеется свидетельство об этом. Причём переход права собственности мог совершаться несколько раз (отсюда и сложившееся мнение о том, что вторичный сегмент – это квартиры, в которых уже кто-либо жил). Купить квартиру вторичное жилье можно только по ДКП у физических лиц.
Следует знать, что под понятие «вторичного» попадает жильё, принадлежащее частным лицам и муниципалитетам. Однако, в отличие от первой категории, квартиры юридически не являются собственностью жильца, а принадлежат государству. Только реализовав свое право на приватизацию, человек может распоряжаться муниципальной квартирой.
Разобравшись, что значат понятия «новостройка» и «вторичка», можно определяться с покупкой квартиры. При выборе вида недвижимости – вторичной или первичной – сопоставляют ряд параметров, согласно которым принимается решение.
- Цена вопроса. Первичное жильё обычно стоит дешевле аналогичной по площади и району «вторички». Цена квадратного метра в строящемся доме варьируется в зависимости от этапа его готовности, увеличиваясь к концу возведения. В одном и том же районе с новостройкой при одинаковых показателях «вторичка» будет стоить дороже.
- Сроки. Стоит учитывать, что счастливый обладатель новостройки по ДДУ может въехать через год-полтора, если договор был оформлен в стадии котлована, или в 3-х месячный срок – если квартира приобретается перед сдачей в эксплуатацию. Более того – стройка может затянуться на неопределенное время. Во вторичное жильё можно въезжать сразу после заключения сделки.
- Ремонт и отделка. Часто новостройка приобретается на этапе черновой отделки – «бетонных стен», тогда расход на отделку будет гораздо выше, чем даже капитальный ремонт квартиры вторичного рынка. Зато можно спроектировать самостоятельно внутреннее пространство. При одинаковых состояниях жилья на новостройку уйдёт меньше средств: не потребуется демонтаж, подведены все новые коммуникации. Если купить вторичное жильё после ремонта – можно обойтись без дополнительных вложений.
- Оформление документов и риски. Процедура более прозрачная при покупке новостройки, квартира «юридически чистая». Схемы мошенничества распространены при покупке вторичного жилья. Правовая грамотность или помощь юриста поможет избежать этой проблемы.
- Квартира в кредит. Кредитованием первичной недвижимости занимаются не все банки. В этом плане покупка вторичного жилья выгоднее.
- Комфорт. Для многих эффект новой квартиры, ощущение «первого» хозяина – важные составляющие. Инфраструктура может быть развита как в новых, так и в старых районах, а вот современные коммуникации в новостройке – это важно.
Недостатки и достоинства есть у всех категорий жилья – как у новостроек, так и «вторички». Выбирая квартиру для покупки, каждый человек сам определяет критерии, которые являются для него решающими.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, квартира — это обособленное помещение, входящее в состав многоквартирного дома. В ней обеспечивается возможность доступа к помещениям общего предназначения.
К таким помещениям относятся подъезды, лифты, игровые и спортивные площадки на территории.
В состав квартиры может входить одна или несколько комнат, кухня и индивидуальный санузел.
Подробное определение термина «квартира» представлено в статье No16 второй главы Жилищного Кодекса от 29.12.2004.
Определение понятия «жилое помещение» более объемно, чем определение квартиры. Под термином «жилое помещение» могут подразумеваться следующие объекты недвижимости:
- Жилые дома и их доли/части;
- Квартиры и их отдельные доли;
- Комнаты.
В статье No15 ЖК РФ, термин «жилое помещение» трактуется как изолированный и пригодный для жизни объект. Важно, что такое помещение в обязательном порядке должно отвечать требованиям законодательства и строительным нормам.
В случае несоответствия требованиям и правилам, предусмотренным законом, помещение может быть признано как непригодное для жизни.
Если рассматривать каждый из объектов с точки зрения их определения в ЖК РФ, то может показаться, что между ними нет особых различий. В действительности разница между статусами «жилое помещение» и «квартира» велика.
Отличие статуса квартиры от жилого помещения: в чем разница?
Важное отличие жилого помещения от квартиры заключается в том, что сделки купли-продажи жилых помещений в строящихся домах проходят по договору инвестирования, который не защищен действием ФЗ No214, поэтому очень важно быть полностью уверенным в надежности застройщика.
Бывают случаи, что люди, которые сталкиваются с покупкой жилья впервые, отказываются от поиска недвижимости в сегменте жилых помещений, переживая о том, что такое жилье принесет немало забот. В действительности же рисков при покупке жилого помещения нет. Важно только тщательно проверить всю документацию, убедиться в том, что на месте предполагаемого ИЖС не строится огромный жилой квартал и проверить застройщика.
Комната в квартире является довольно неплохой альтернативой съемному жилью, поскольку у владельца небольшой комнаты есть уверенность, что в любой момент ему не будет предложено искать новое место для проживания. Ведь постоянные переезды связаны не только с потерей времени и нервным напряжением при поиске квартиры, но также с весьма ощутимыми финансовыми затратами. Кроме того, в пределах собственных квадратных метров хозяин сам устанавливает правила проживания, и в отличие от арендованной квартиры, нет необходимости подстраиваться под правила, определяемые собственником квартиры для жильцов.
С другой стороны, владельцу небольшой комнаты в квартире постоянно будет нужно общаться со своими соседями. Речь идет не только о решении вопросов, касающихся необходимости периодического ремонта, уборки в помещениях общего пользования, но и о чисто бытовых нюансах. Например, в соседней комнате проживает любитель громко послушать музыку или ночных посиделок с гостями, неприятные моменты может доставить постоянные просьбы соседе одолжить денег, пр. Если из съемной квартиры можно быстро съехать при невозможности избежать подобных проблем, то продажа одной комнаты и покупка другой, опять-таки, займет время и нервы.
Если решение о приобретении комнаты в квартире принято и процесс рассмотрения предложений уже в самом разгаре, стоит помнить о некоторых нюансах, которые отличают сделку по продаже комнаты от сделки купли-продажи квартиры.
Необходимо хорошо различать такие понятия, как право собственности на долю в квартире и право собственности на комнату. Это разные понятия, и незнание отличий доставило уже немало неприятностей неопытным покупателям. Суть различий заключается в том, что право собственности на долю никак не определяет местонахождение этой доли, а вот право собственности на комнату как раз указывает границы этого объекта собственности.
Иными словами, если владелец квартиры, который продает комнату, предлагает заключить договор купли-продажи доли, это не обязательно означает, что покупателю представится возможность проживать в той комнате, которая ему была продемонстрирована при продаже. После того, как обязательства по договору выполнены, и новый владелец доли изъявит намерение въехать в эту комнату, жилплощадь может оказаться занята, а хозяин квартиры предлагает поселиться в соседней комнате, площадь которой несколько меньше.
Поскольку доля собственности никак не определяется, договорные обязательства считаются выполненными – новому жильцу никто не препятствует проживать в квартире, ему, согласно нормам, установленным законодательно, выделена отдельная комната, а также никто не мешает ему регистрироваться по новому адресу.
Собираясь купить комнату, будущий владелец недвижимости обязан знать, что существует приоритетное право на приобретение жилплощади. Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ и п.6 ст.42 Жилищного Кодекса РФ это приоритетное право имеют соседи по квартире – собственники комнат или те, кому принадлежит право на долю собственности. Посторонний может приобрести комнату, выставленную на продажу, только после того, как от покупки этой комнаты откажутся остальные соседи.
Причем, отказ каждого из соседей от приобретения должен быть официально подтвержден, в противном случае соседи могут притвориться, что их «обошли стороной». Договор в судебном порядке будет признан недействительным, и несостоявшегося владельца комнаты попросят освободить помещение на законных основаниях. А вот с возвратом денег могут возникнуть определенные проблемы.
Кроме того, в числе собственников в квартиры могут оказаться недееспособные или дети. Лица, относящиеся к данным категориям, не могут самостоятельно распоряжаться собственностью, поэтому дополнительно необходимо разрешение органов опеки и попечительства, которое могут оформить родители или опекуны.
Кстати, вполне может быть предложена комната, собственниками которой и являются дети, при этом отказ родителей не имеет юридической силы, если нет разрешения соответствующих органов. Таким образом, после получения денег договор признается недействительным со всеми вытекающими последствиями для покупателя.
Владелец квартиры может предложить вместо договора купли-продажи подписать договор дарения, что не соответствует положениям статьи 250 ГК РФ. С одной стороны, договор дарения дает основания не обращаться к остальным собственникам за отказом. Тем более что некоторые из них хотели бы приобрести комнату, но по другой цене, поэтому вместо покупки или подтверждения отказа склонны всячески затягивать ситуацию. С другой стороны, сделка может быть признана судом притворной (например, по заявлению тех же соседей), что приводит к довольно прогнозируемому результату – договор расторгается и покупатель теряет право на жилплощадь.
В ходе переговоров потенциального покупателя с владельцем квартиры, где предлагается комната, вполне естественно прозвучит просьба о предоставлении документов, необходимых для заключения сделки.
Естественно, первым делом потенциальный покупатель должен удостовериться, что квартира и комната в ней действительно принадлежит человеку, с которым ведутся переговоры. Такими документами являются удостоверение личности (паспорт) и правоустанавливающие документы (право собственности на квартиру),
а также документы, которые являются основанием для перехода жилья в собственность этого хозяина (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, пр.).
После того, как потенциальный покупатель просмотрел эти документы и они вопросов не вызвали, нужно определить, кто еще является собственником этой квартиры (доли, комнаты). Для этого необходимо заказать выписку в Росреестре (не только на приобретаемую комнату, но и на всю квартиру), эта выписка может быть заказана через портал Росреестра и предоставлена дистанционно в электронном виде. В выписке будет не только указаны лица, которые являются собственниками, но также информация о различных обременениях, которые могут оказаться наложенными на квартиру. Если такие обременения имеются, продажа комнаты невозможна, поэтому до того, как потенциальный покупатель убедится в отсутствии проблем, залог вносить не следует.
Ошибка 2: Отсутствие или нарушение вентиляции
Система отопления строений разной этажности устроена не одинаково, этот нюанс необходимо учитывать в первую очередь, выбирая жилье. Различие заключается в организации подачи воды, которая и нагревает батареи.
Термометром определяют температуру воздуха в помещении. После кусочком ткани, смоченным в воде, обматывают кончик термометра. Через 5 минут вычисляют разность показаний, используя психрометрическую таблицу.
По типу постройки многоэтажных домов однокомнатные квартиры делятся на следующие:
- «Хрущевки» — названы по имени одного из руководителей СССР — генерального секретаря Н.С. Хрущева, при котором массово строились дома с квартирами небольшой площади, низкими потолками и совсем миниатюрными кухнями. Их площадь достигала 5-6 кв метров, что явно мало для размещения семьи даже из двух — трех человек. Но люди были рады получению даже такой отдельной квартиры.
- «Брежневки» — были названы по имени следующего генсека Л.И. Брежнева. В то время началось возведение многоэтажных домов, в которых были квартиры с высокими потолками и большей площадью помещений. Кроме того, улучшается планировка квартир, а площадь кухни увеличивается до 7-9 квадратных метров
- Современные однокомнатные квартиры — характеризуются повышенным комфортом планировки и еще большей площадью кухни, которая никогда не бывает меньше 8-9 кв метров. При этом возможен не только линейный тип расположения комнат, но и «распашонка» (окно в жилой комнате выходит на одну сторону, а на кухне — на другую).
Если необходимого прибора под рукой нет, можно воспользоваться несколькими эффективными способами измерения.
Полноценная однокомнатная квартира — это отдельная квартира, имеющая одну жилую комнату различной площади. Санузел зачастую тоже совмещен — однако ванна в нем стандартного размера, а унитаз расположен на некотором расстоянии от нее. При этом есть отдельный коридор различной площади и обособленное кухонное помещение ( как правило, сравнительно небольшого размера).
Вне зависимости от того, какой материал вы выбираете в качестве напольного покрытия – ламинат или плитку – темный вариант сослужит вам плохую службу. Объясним почему. На темном полу, впрочем, как и на темной мебели, гораздо лучше виден мусор. Мы говорим о шерсти домашних животных, частичках осевшей пыли, следов от грязи и пр. Да, вот такой парадокс.
Чтo тaкoe втopичнoe жильe
Bтopичнoe жильe — этo жилaя нeдвижимocть — квapтиpы, дoмa, кoмнaты в oбщeжитияx — кoтopыe зapeгиcтpиpoвaны кaк coбcтвeннocть чacтныx лиц или мyниципaлитeтa. Пpoдaжa тaкиx oбъeктoв пpoxoдит oт coбcтвeнникa, в xoдe oфopмлeния cдeлки пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю.
Baжнo! Дo пpивaтизaции жильцы мyниципaльныx квapтиp нe имeют пpaвa пpoдaжи, пocкoлькy oни нe являютcя coбcтвeнникaми.
Pacпpocтpaнeнo coкpaщeннoe нaзвaниe втopичнoй нeдвижимocти — втopичкa. Caм тepмин yкaзывaeт нa тo, чтo знaчит втopичнoe жильe — oбъeкты yжe нaxoдятcя в coбcтвeннocти и пpи пpoдaжe бyдeт oфopмлeнa пoвтopнaя пepeдaчa пpaв.
Почему гостинка — это хорошо
Мы разобрали, что значит «квартира гостиничного типа». Теперь поговорим о том, почему она остается востребованной на рынке. И дело не только в цене, которая, конечно, очень часто является решающим фактором. Гостинку могут себе позволить практически все молодые семьи, потому что она дешева. Но иногда такое жилье берут прицельно, и вот почему:
- Малая площадь означает малые расходы на коммуналку. Если человек в квартире преимущественно спит, нет смысла брать огромные хоромы. Гостинки обычно вполне хватает работающим людям с активной жизненной позицией и без семьи.
- Меньше уборки. Одну комнату куда проще держать в чистоте, чем большую квартиру.
- Востребована у съемщиков. Обычно аренда гостинки дешевле, поэтому найти адекватного квартиросъемщика проще. Чаще всего арендаторами выступают студенты.
- Хорошее расположение. Гостинки строились, чтобы дать жилье рабочим предприятий, преподавателям в университетах и т. д. Чаще всего их размещали рядом с местом работы людей. Во времена СССР это могли быть окраины города, но сейчас гостинки почти всегда в центре. Также рядом с ними в 99% случаев находятся устоявшиеся транспортные маршруты: есть остановки автобусов, метро.
Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что недопустимо[3].
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
Гражданский и Жилищный кодексы предусматривают специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.