Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «X. Банкротство застройщиков (7 параграф)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. И это не шутка. Если вы стали долевым инвестором – приготовьтесь к тому, что на протяжении всего строительства вам придется бдительно «мониторить» ход работ. Особенно, если рейтинг вашего девелопера не очень высок.
В какие сроки подают заявление о внесении в реестр кредиторов
Если оказалось, что процедура банкротства в отношении вашего девелопера уже стартовала, ничего страшного. По закону у вас есть 60 дней, чтобы подать конкурсному управляющему заявление о внесении ваших требований в реестр кредиторов. Именно столько проводится так называемое конкурсное производство в отношении застройщика-банкрота.
Назначенный арбитражным судом конкурсный управляющий обязан:
- Опубликовать сообщение о банкротстве юридического лица в газете «КоммерсантЪ»
- Внести данные о начале процедуры банкротства в Единый реестр банкротов (ЕФРСБ)
- Оповестить долевых инвесторов о начале банкротства застройщика
Как только эта информация получена, необходимо начать действовать.
Какие требования при банкротстве застройщика нужно заявлять?
Давайте подробнее рассмотрим, какие требования может предъявить долевой инвестор девелоперу — банкроту. Мы уже перечисляли их:
- Вернуть деньги, вложенные в строительство, плюс неустойку и сумму ущерба
- Передать право собственности на недостроенное здание (каждый долевой инвестор получает право на долю, соответствующую его денежному вкладу)
- Признать право собственности дольщика на готовую квартиру (этот момент регулируется статьей № 201.8 ФЗ № 127)
Таким образом, возможных требований три, а возможных реестров два: о денежном возмещении и возмещении имуществом. Дольщик имеет право включить свое требование в оба реестра, либо удовлетвориться одним. Способ действий зависит от того, что именно вы выбрали.
Если выбирается возмещение в виде достроенного или недостроенного жилья, вам следует знать:
Чтобы получить в свое распоряжение построенную банкротом квартиру, необходимо, чтобы суд, ведущий дело о банкротстве застройщика признал ваше право собственности на нее. Затем квартира регистрируется в Росреестре
Только после этого ваше жилье выведут из конкурсной массы, и не будут продавать с аукциона
Требовать признания права собственности на недостроенное здание имеет смысл, если инициативная группа дольщиков знает, как поступить с ним дальше. Варианта два: создать кооператив и достроить дом самостоятельно, либо, продать «недострой», тоже самостоятельно. Понятно, что оба варианта под силу вовсе не каждому объединению дольщиков. Они требуют профессионального подхода.
Если же вы хотите просто вернуть деньги, нужно учитывать следующее:
- «Живых» денег у банкрота нет – он потому и банкрот
- Если какие-то средства на счетах застройщика еще имеются, их едва хватит на выплаты первым двум очередям
Но в 2020 деньги все равно вернут – по страховке или из специального фонда долевого строительства. Эти фонды созданы благодаря новой редакции ФЗ № 214. Там же прописана обязанность застройщиков страховать инвестиционные вклады дольщиков.
То есть, та сумма, что была вложена при заключении ДДУ, будет возвращена обязательно. Что касается убытков, тут, как повезет.
За счет приоритета прав дольщиков при банкротстве на уровне политики России судебная практика также стремится всесторонне защитить права граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Например, показательной является позиция высших инстанций о том, что срок на трансформацию требования о передаче помещений в денежное может быть восстановлен (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14) – такого лояльного отношения не наблюдается при рядовом банкротстве.
В самом начале правового регулирования долевого строительства участники многоэтажной застройки практически не были защищены от ситуации, когда застройщик не может исполнять свои обязательства. Сегодня же при банкротстве застройщика вполне реально защитить свои права, вернув деньги или получив готовую квартиру. Следует действовать четко в рамках закона по процедурам, изложенным в статье.
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Надеемся, нам это удалось, и после прочтения статья каждый долевой инвестор стал лучше понимать, как ему действовать в случае, если застройщик стоит на пороге банкротства. Или уже инициировал процедуру. Подытожим основные рекомендации:
- В первую очередь определите, на что вы можете рассчитывать – на получение квартиры или на возврат средств. Если здание достроено или построено не менее, чем на 75%, вы можете подать ходатайство о признании вашего права собственности на жилое или нежилое помещение
- Как можно быстрее подайте финансовому управляющему заявление о включении в реестр должников.
- Если строительство находится на начальной стадии, а ваш договор ДДУ застрахован, обратитесь к страховщику. Квартиру вы не получите все равно, так что верните хотя бы деньги.
- Дополнительно вы можете подать в арбитражный суд требование возмещения ущерба – разницы между тем, сколько вы заплатили и ценой готовой квартиры. Вероятность, что вы его получите, невелика (средств на это может просто не хватить), но она есть. Требования дольщиков о возмещении ущерба вносятся в реестр четвертой очереди – всех кредиторов банкрота.
- Если вы брали ипотеку, чтобы заключить ДДУ – продолжайте аккуратно платить по кредиту. Попытка прекратить выплаты на основании банкротства застройщика принесет вам только вред.
- Обратитесь в органы местной власти, чтобы вас внести в реестр обманутых дольщиков. Это может оказаться полезным.
Банкротство застройщика
Другой спорный вопрос касался возможности удовлетворения арбитражным судом заявлений участников долевого строительства о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений в случае, если такие требования были предъявлены по истечении установленного законом двухмесячного срока после публикации конкурсным управляющим сведений о введении в отношении застройщика процедуры конкурсного производства (при пропуске срока в процедуре наблюдения требования могут рассматриваться после введения следующей за наблюдением процедуры, если введена процедура внешнего управления, то требования могут быть предъявлены в ходе всей процедуры).
Сейчас практика по данному вопросу сформировалась и суды в подавляющем числе случаев отказывают в признании права собственности если квартира не была передана по акту приема передачи и часто отказывают в случаях, если была передана после принятия арбитражным судом заявления о банкротстве застройщика, хотя в последнем случае существует и несколько положительных решений, в том числе подтвержденных Высшим арбитражным судом.
Банкротство застройщика в арбитражном суде
Если в течение двух месяцев с даты утверждения арбитражного управляющего кредиторами не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства, управляющий обязан направить всем участникам строительства уведомление о возможности предъявления денежных требований и об одновременном отказе от требований о передаче недвижимости. В этом случае, объект незавершенного строительства реализуется по предварительной оценочной стоимости с торгов и из вырученных средств погашаются в следующем порядке:
- 60% — залоговым кредиторам
- 25% — денежные требования участников строительства (третья очередь реестра)
- 10% — ответственность за причинение вреда имуществу и здоровью граждан (первая очередь реестра) и заработная плата работников застройщика (вторая очередь)
- остальное – все текущие расходы по процедуре банкротства, в том числе, судебные расходы, вознаграждение арбитражного управляющего и т.д.
Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?
Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор
После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.
Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.
Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.
Москва. 18 июля. ИНТЕРФАКС — Верховный суд (ВС) РФ решит, могут ли физлица, купившие несколько квартир, претендовать на получение жилья в случае банкротства застройщика наряду с теми, кто приобретал квартиру для личного пользования, свидетельствует картотека суда.
Такой вопрос возник в деле о банкротстве ООО «Стройинвест», которое возводило многоквартирный дом в подмосковном Сергиевом Посаде. В феврале 2014 года Леонид Паначев купил у этого застройщика за 31,34 млн рублей по договору долевого участия 15 квартир общей площадью 1 044,6 кв.м. По договору ключи покупатель должен был получить не позднее второго квартала 2015 года, но в срок дом построен не был.
В ноябре 2020 года застройщик был признан банкротом, достройкой дома занялся региональный Фонд защиты прав дольщиков. Согласно данным портала ДОМ.РФ, плановый срок завершения строительства — конец 2023 года.
Российское законодательство о банкротстве устанавливает, что физлица как потребители в случае банкротства застройщика должны получать недвижимость или компенсацию от фонда, а не денежные средства за счет конкурсной массы. Но когда Паначев направил конкурсному управляющему «Стройинвеста» заявление о включении в реестр требований обязательства по передаче квартир, то получил отказ, мотивированный отсутствием доказательств оплаты, свидетельствуют материалы дела.
В судебных документах не говорится, на основании чего конкурсный управляющий сделал такое заключение, хотя у Паначева, судя по судебным документам, были копии квитанций и акт об исполнении финансовых обязательств. Позднее он представил их в Арбитражный суд Московской области, который удовлетворил его заявление о включении в реестр.
Однако апелляция решение в пользу покупателя отменила. По мнению Десятого арбитражного апелляционного суда, «обстоятельства оплаты спорных квартир не имеют правового значения», а важно иное — покупал человек квартиру для себя или в качестве инвестиции. Основная цель специальных правил о банкротстве застройщиков — приоритетная защита граждан как непрофессиональных инвесторов, указал суд.
«Государство предоставляет более высокие гарантии защиты инвесторам, которые приобретают квартиры в новостройках для личного проживания, так как квалифицирует таких инвесторов как потребителей», — объяснила апелляция.
По ее мнению, «если же инвестор уже имеет свое жилье на праве частной собственности и приобретает квартиру фактически не для личного постоянного проживания, а в инвестиционных целях, то в этом случае применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты прав потребителей выглядит избыточным».
Паначев, покупая сразу 15 квартир, не пытался улучшить свои жилищные условия, а действовал как инвестор, заключила апелляция. Более того, она расценила его действия как злоупотребление правом.
«Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения», и суд вправе отказать в защите прав недобросовестно действующей стороны, напомнила апелляция и отказала Паначеву во включении требований в реестр на передачу жилых помещений. Арбитражный суд Московского округа ее поддержал.
Если решения этих инстанций не будет изменено, Паначев в отличие от других дольщиков не получит квартиры после достройки дома. Максимум он сможет рассчитывать на возврат средств наравне с другими контрагентами застройщика в рамках дела о несостоятельности.
Оспаривая решения апелляции и суда округа, Паначев обратился в ВС. В своей жалобе он обращает внимание на то, что суды фактически исходили из того, что для целей включения в реестр на передачу жилых помещений каждое заявление должно быть подвергнуто проверке на улучшение дольщиком жилищных условий.
«Однако в силу закона данная проверка не требуется, закон не связывает наличие права на получение квартиры в деле о банкротстве застройщика с наличием у кредитора иного жилого помещения», — приводятся в материалах дела его аргументы.
Также Паначев настаивает, что суды ошибочно вывели его недобросовестность из факта приобретения более одной квартиры по договору долевого участия в строительстве.
«Такое поведение не отвечает признакам недобросовестности, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса», — настаивает он.
Эти доводы судья ВС Ирина Букина сочла достаточными для передачи жалобы на рассмотрение судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ. Заседание назначено на 15 августа.
Особенности включения требований участников строительства в реестр
Одним из элементов «благоприятствования» пострадавшим гражданам в процедуре банкротства застройщиков является привилегированное положение их требований по отношению к другим кредиторам. В отличие от обычной процедуры банкротства у застройщиков третью очередь реестра занимают участники строительства, а остальные кредиторы удовлетворяются в четвертой очереди (п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве).
Причем в отличие от ординарного банкротства в процедуре банкротства застройщиков требования участников строительства по общему правилу включаются в реестр в виде требования о передаче помещения, а в случае расторжения договора долевого участия в строительстве — в виде денежного требования.
При этом если из договора участия в долевом строительстве прямо следует, что его предметом является нежилое помещение, то требования подлежат трансформации в денежные (постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.08.2020 № Ф05-5006/2018 по делу № А41-26468/2017). Более того, в судебной практике сформировался подход, в соответствии с которым участник строительства с целью максимальной защиты своих интересов вправе самостоятельно выбрать форму учета требования в реестре — требование о передаче помещения или денежное требование. То есть за участником строительства закреплено право на трансформацию вида требования (постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12 по делу № А71‑13368/2008).
Также судебной практикой признана возможность передачи в процедуре банкротства участнику строительства готового помещения по расторгнутому договору, если это не нарушает притязаний других лиц на него. Если конкурсным управляющим будет принято такое решение, он вправе обратиться в суд с ходатайством об одобрении соответствующих действий (Определение ВС РФ от 04.10.2021 № 306-ЭС20-5179 (2) по делу № А65-24332/2017).
При этом в случае, если один участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, после чего был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом, по общему правилу, передача квартиры второму участнику строительства влечет за собой возникновение на стороне фактического владельца права собственности, не обремененного ипотекой в пользу первого участника строительства (п. 28 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018).
Кроме того, в судебной практике с учетом непрофессионального характера инвестиционной деятельности граждан в долевом строительстве сложился следующий подход. Основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте (определения ВС РФ от 06.05.2019 № 302-ЭС18-24434 по делу № А58-476/2016, от 14.02.2019 № 308-ЭС18-15980 по делу № А53-7967/2017).
Еще одной особенностью включения в реестр требований граждан — участников строительства является пониженный стандарт доказывания факта оплаты договора долевого участия в случае приобретения гражданином прав на основании договора уступки от юридического лица. В основном данный стандарт доказывания сводится к тому, что на основании ч. 10 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрация уступки прав по договору долевого участия в строительстве возможна при наличии доказательств оплаты по договору, в противном случае регистрации подлежит также перевод обязанности участника строительства по оплате.
На основании этого суды исходят из презумпции оплаты по договору долевого участия в строительстве при наличии регистрации уступки прав по нему (например, постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.04.2021 по делу № А79‑65/2020, Арбитражного суда Московского округа от 17.09.2021 по делу № А41-34148/2020).
Допустима ли субординация требований аффилированных участников строительства?
Также небезынтересным является вопрос о возможности субординации требований участников строительства о передаче помещений в связи с предоставлением компенсационного финансирования аффилированными лицами на основании Обзора судебной практики разрешения споров, связанных с установлением в процедурах банкротства требований контролирующих должника и аффилированных с ним лиц (утв. Президиумом Верховного суда РФ 29.01.2020).
Согласно п. 5 Рекомендаций Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Поволжского округа от 21.07.2021 требования аффилированных кредиторов, предоставивших компенсационное финансирование при заключении договоров о передаче помещений, также могут быть субординированы. Такие требования подлежат трансформации в денежные и удовлетворяются в очередности, предшествующей распределению ликвидационной квоты.
Однако если заявителем требования является гражданин-цессионарий, в отношении которого не представлено доказательств недобросовестности и заинтересованности по отношению к должнику или первоначальному участнику строительства, оплативший право требования о передаче жилого помещения до введения в отношении должника процедуры банкротства, основания для отказа во включении его требования в реестр о передаче жилых помещений отсутствуют.
И напротив, «при наличии признаков того, что договор уступки права требования между юридическим лицом и физическим лицом заключен исключительно с целью повышения очередности удовлетворения требований (в частности, в случае заключения договора после возбуждения производства по делу о банкротстве либо непосредственно перед возбуждением производства по делу о банкротстве при наличии очевидных признаков неплатежеспособности застройщика), требование гражданина-цессионария включается в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника (п. 1 ст. 10 ГК РФ)» (Рекомендации Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Уральского округа «Часть I. Вопросы применения законодательства о несостоятельности (банкротстве)», по итогам заседания, состоявшегося 19—20 октября 2017 г. в г. Перми).
Однако существует ряд судебных актов, в которых апелляционные суды аргументируют отказ в субординации требований аффилированных кредиторов застройщика со ссылкой на отсутствие в Законе о банкротстве норм о субординации требований о передаче помещений и права у суда самостоятельно трансформировать такое требование в денежное (постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 по делу № А41‑65911/2019, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2021 по делу № А53-20548/2020).
Представляется, что указанная позиция судов не может быть признана обоснованной, поскольку возможность субординации требований аффилированных кредиторов на основании Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 29.01.2020 также является результатом развития судебной практики.
Кроме того, отказ в применении правил о субординации к требованиям о передаче помещений не соответствует ключевой цели банкротства застройщиков — защите интересов пострадавших граждан в приоритетном порядке.
Планируется, что торги по реализации имущества будут проводить путем поэтапного повышения или понижения начальной цены на один шаг торгов, то есть на одну величину изменения цены. То есть цена на имущество может падать ровно до того момента, когда кто-то из желающих вызовется это имущество купить.
Как только такая заявка поступает в систему, то фиксируется минимальная цена желающего купить, а далее торги начинаются с новой отсечки. Цена на имущество начинает повышаться. Сделано это для того, чтобы заинтересованные лица не сбивали цену и не покупали квартиры, машины, заводы и пароходы банкрота за бесценок.
Поправки начнут действовать по истечении года со дня опубликования закона в «Российской газете». Проект предусматривает множество переходных положений.
Изначально, до 2011 года практика применения Закона о банкротстве была такова: даже если покупатель строящейся недвижимости осуществил предоплату, в случае банкротства застройщика, он практически оставался «в невесомости» дела.
Условно считалось, что дольщик, как покупатель жилья, фактически еще не имеет собственности, и он выступает с позиции обычного, рядового конкурсного кредитора. И, даже то, что дольщики заключили официальный договор, имеющий юридическую силу, при этом, заплатив определенную сумму денежных средств, никак не выделяло их из общей массы кредиторов.
Но с начала 2012 года, после массовых недовольств и забастовок «обманутых» дольщиков, произошел кардинальный прорыв: тогда дольщиком впервые было дано право предъявлять требования в реестр требований о передачи жилых помещений.
Интересный факт! Если дольщик заключил со строительной компанией договор купли-продажи жилья и уже полностью за него заплатил, а после чего, застройщик обанкротился, то ни Президиум Верховного Суда, ни коллегия по экономическим спорам не могут точно констатировать право дольщика на регистрацию перехода права собственности!
«РосБизнесКонсалтинг» объясняет, что даже в 2018 году ситуация обстояла следующим образом: если застройщик обанкротился, право на недвижимость имели только покупатели квартир. А вот требования по нежилому фонду попадали только в четвертую очередь кредиторов. При этом, удовлетворяются такие требования, как денежные – по остаточному принципу. Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, в то время, сообщил, что: «Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в данный момент формирует позицию о внесении изменений в законодательство в целях правового урегулирования данного вопроса».
Как начинается процесс
Инициировать процедуру признания неплатежеспособности могут стороны договора. Учитывая недостаточный опыт и знаний в сфере юриспруденции у части инвесторов, для ведения дела приглашается арбитражный управляющий, который может объяснить все нюансы ведения дела, информировать участников о процессах создания и преобразования строительного кооператива.
Арбитражный управляющий должен:
- составить заключение об отстранении банкрота от ведения строительства и оформить результаты документально;
- организовать собрание кредиторов, дольщиков;
- составить и предоставить отчет об оценке прав застройщика при долевом строительстве на незавершенный объект;
Прежде чем принять решение о приостановлении или завершении строительного кооператива, созывается специальная экспертная комиссия, в которую входят инженеры, строители, юристы и другие специалисты, способные объективно оценить варианты завершения объекта.
Что делать собственнику при банкротстве застройщика?
Во время осуществления банкротства застройщика каждый участник долевого строительства получает оповещение об этом в течение пяти суток. В документе изложен текст, где описаны права дольщика и его преимущества в защите собственных вложений. Их он может подать в соответствии со сроками, предусмотренными законодательством.
| Срок | Отсчет |
| 30 дней | От даты публикации о банкротстве, когда еще производится наблюдение |
| 2 месяца | От начала стадии конкурсного производства |
| 30 дней | Когда арбитражный управляющий уведомляет о необходимости подачи денежного требования, а не передачи жилья. |