Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аварийный дом: получение жилья при расселении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с результатами, полученными после оценки комиссией, и принятии ею решения о признании жилья ветхим или аварийным, все жильцы получают на руки характеристики и уведомления для дальнейших действий.
Большими правами и, соответственно, наибольшей самостоятельностью, обладают владельцы жилых помещений, прошедших процедуру регистрации права собственности в Госреестре. Этой категории граждан государство обязано предоставить альтернативный вариант квартиры или денежную компенсацию, которая, в свою очередь, определяется с учетом проведения анализа рыночной стоимости жилых помещений аналогичной площади и благоустройства района (ст.ст. 32, 87 и 89 Жилищного кодекса РФ).
Наименьшим перечнем возможностей обладают наниматели жилья, признанного в дальнейшем ветхим или аварийным. В данном случае граждане обязаны заключить новый договор аренды с муниципальным управлением или вправе отказаться от дальнейшего найма, если жилое помещение не соответствуют условиям для комфортного проживания. На основании этого отказа обязаны предоставить нанимателю альтернативный вариант жилого помещения, в противном случае все вопросы разрешаются в судебном порядке.
Квартиры и иные жилые помещения, которые предлагаются гражданам в качестве альтернативы для переселения из непригодного для жизни жилья, являются объектами, возводимыми в рамках региональных программ переселения из ветхого жилья. Данное строительство находится под строгим контролем у государственных органов, в единичных случаях программа ветхое жилье допускает выкуп квартир на рынке вторичной недвижимости.
Какие документы нужны для переселения
По словам Марии Спиридоновой, для переселения достаточно иметь следующие документы:
- заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
- в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением — проект реконструкции нежилого помещения;
- заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения;
- заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.
Не все квартиры находятся в собственности их владельцев. Государство и муниципальные власти предоставляют объекты по договору социального найти. Такое жилье выдается на основании решений госструктур.
Социальное жилье также подлежит износу, поэтому может признаваться аварийным. В таком случае жильцам предоставляются иные объекты, которые должны соответствовать ряду требований:
- Площадь. Она должна быть равнозначна в сравнении с ранее выданным объектом.
- Благоустроенность. Объект обязательно должен быть пригоден для проживания.
- Отсутствие санитарных и технических нарушений.
- Местоположение. Объект должен быть в пределах того же муниципального объекта.
Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья
Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:
- рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу;
- расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
- расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления;
- расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды.
Переселение жильцов на время проведения ремонтно-восстановительных работ
Признание жилья аварийным нередко требует переселения его жильцов только на период проведения ремонтных работ по реконструкции и восстановлению здания. В этом случае наймодатель должен предоставить гражданам альтернативное жилье, входящее в так называемый маневренный фонд (ст. 95 ЖК РФ).
Жильцы, которые не согласны на временное выселение, могут быть переселены в принудительном порядке на основании судебного решения. При этом за нанимателем сохраняется право на возвращение в реконструированное помещение независимо от продолжительности ремонтно-восстановительных работ.
Важно! Гражданин не сможет вернуться в помещение, где он раньше проживал, если после ремонта были изменены размеры площади, не соответствующие в результате необходимым нормам.
Согласно указаниям законов субъектами жилищно-правовых отношений являются наниматели муниципального жилья на основе соглашения соцнайма, собственники квартир, а также выполняющие надзор за реализацией государственных программ государственные и муниципальные органы.
Программа переселения граждан аварийных объектов должна претворяться в действительность поэтапно с учетом предписаний жилищного законодательства:
| Признание дома аварийным | местной администрацией на основании обследования состояния дома межведомственной комиссией |
| Администрацией выносится распоряжение о сносе непригодного для проживания здания | либо его капитального ремонта, реконструкции, изъятии земельного участка, на котором размещен жилой дом |
| Направление уведомления владельцам аварийного жилья | о вынесенном органом местного самоуправления решении. В соответствии со ст. 86 ЖК РФ, обычно, жители аварийной жилплощади должны уведомляться о переселении за 1 год |
| Подача иска в суд | в случае отказа собственника квартиры очистить помещение или непринятии им своевременных действий в определенный срок |
| Выполнение независимой экспертизы | Технического состояния для установления рыночной цены аварийного объекта недвижимости |
| Произведение выкупа | за аварийную квартиру ее собственнику, размер которого определяется в процессе выполнения расчета рыночной стоимости оценочной организацией |
Бeз cиcтeм вoдocнaбжeния, элeктpичecтвa и oтoплeния. Иcключeниe – дoмa, cocтoящиe из 1 или 2 этaжeй, пocкoлькy в ниx дoпycкaeтcя oтcyтcтвиe кaнaлизaции и вoдoпpoвoдa. Нaпpимep, ecли вы живeтe в тpexэтaжнoм дoмe, в кoтopoм нeт вoдoпpoвoдa, и вы нocитe вeдpa c вoдoй oт кoлoнки вo двope, вaш дoм aвapийный.
Дoм нaxoдитcя в зoнe вoзмoжнoгo нaвoднeния, cxoдa лaвины или oпoлзнeй. Нaпpимep, ecли вaш дoм cтoит y пoднoжия гopы, c кoтopoй peгyляpнo cxoдят лaвины и вaшe жильe пoкa нe пoпaлo ни пoд oднy из ниx тoлькo чyдoм, вaш дoм aвapийный.
B дoмe пpeвышeн дoпycтимый ypoвeнь шyмa, элeктpoмaгнитнoгo пoля и вpeдныx для чeлoвeкa xимичecкиx вeщecтв. К пpимepy, кoгдa oт вaшeгo дoмa дo мeтaллypгичecкoгo зaвoдa pyкoй пoдaть, и вы вынyждeны дышaть вpeдными выбpocaми c пpoизвoдcтвa, вaш дoм дoлжны пpизнaть aвapийным.
Нecyщиe кoнcтpyкции дoмa дeфopмиpoвaны дo тaкoй cтeпeни, чтo этo гpoзит oбpyшeниeм здaния. Дoпycтим, cтpoитeли пoжaлeли pacтвopa, кoгдa cтpoили вaш дoм, и тeпepь из cтeн вывaливaютcя киpпичи и дoм вoт-вoт зaвaлитcя oкoнчaтeльнo. Paзyмeeтcя, тaкoй дoм бyдeт cчитaтьcя aвapийным.
Кaмeнный дoм c изнocoм 70% или дepeвянный c изнocoм 65%. У кaждoгo здaния ecть oпpeдeлeнный cpoк cлyжбы, зaлoжeнный пpи пocтpoйкe. Пo мepe экcплyaтaции этoт зaлoжeнный cpoк иcпoльзoвaния тpaтитcя – тo ecть здaниe изнaшивaeтcя, кaк изнaшивaeтcя любaя вeщь oт oдeжды дo aвтoмoбиля. Нo в cлyчae c дoмaми этo пpoцecc нeбыcтpый, пoэтoмy cтeпeнь изнoca измepяeтcя в пpoцeнтax. Eгo paccчитывaт cпeциaлиcты БTИ пo cпeциaльными фopмyлaм. Пpи изнoce 70-65% ecть pиcк, чтo в кoнцe кoнцoв вaш дoм зaвaлитcя, пoэтoмy влacти дoлжны пpизнaть eгo вeтxим, pacceлить жильцoв и cнecти.
Уcтpoйcтвo для oчиcтки мycopoпpoвoдa pacпoлaгaeтcя нaд пoмeщeниeм внyтpи дoмa. Пo дeйcтвyющим caнитapным нopмaм тaкиe вeщи нeдoпycтимы, пoэтoмy вaш дoм aвapийный.
Кaк pacceляют из aвapийныx дoмoв
Жильe пpизнaeтcя вeтxим cпeциaльнoй кoмиccиeй, в кoтopyю вxoдят cпeциaлиcты oтдeлa apxитeктypы и гpaдocтpoитeльcтвa, жилищнoй инcпeкции, cпeциaлиcты oтдeлa кoммyнaльнoгo xoзяйcтвa и блaгoycтpoйcтвa. Пpoцecc oцeнки жилья нa нecooтвeтcтвиe тpeбoвaниям и cтaндapтaм зaпycкaeтcя личным oбpaщeниeм гpaждaн. Peзyльтaт пpoвeдeннoгo иccлeдoвaния нecyщиx cтeн, пepeкpытий и кoммyникaциoнныx ceтeй выдaeтcя нa pyки вceм жильцaм. B зaключeнии кoмиccии дoлжнo быть cкaзaнo, чтo дaннoe пoмeщeниe нe мoжeт быть вoccтaнoвлeнo для пoлнoцeннoй экcплyaтaции дaжe пocлe пpoвeдeния кpyпнoмacштaбныx peмoнтныx paбoт. Чaщe вceгo вeтxими пpизнaютcя дoмa, пocтpoeнныe бoлee 70 лeт нaзaд.
B цeлoм, пpoгpaммa пepeceлeния из вeтxoгo жилья coдepжит тaкиe вapиaнты кoмпeнcaции:
Пpeдocтaвлeниe paвнoцeннoгo жилoгo пoмeщeния. Этoт вapиaнт пpимeняeтcя, ecли пepeceляeтcя coбcтвeнник. Жильe взaмeн aвapийнoгo пpeдocтaвляют пo coглacoвaнию cтopoн. Нoвoe пoмeщeниe дoлжнo пoлнocтью cooтвeтcтвoвaть тexничecким xapaктepиcтикaм пpeжнeгo, включaя oбщyю плoщaдь и кoличecтвo кoмнaт.
Какое жилье может быть признано аварийным
Жилое помещение, находящееся в состоянии, которое угрожает жизни и здоровью жильцов, является непригодным для проживания, считается аварийным. Для получения данного статуса необходимы веские основания.
Признать жилье аварийным можно по следующим причинам:
- Помещение не соответствует нормам санитарии.
- Дом был серьезно поврежден при стихийных бедствиях, землетрясениях, что нельзя исправить ремонтными работами.
- Квартира располагается в том месте, где есть большой риск возникновения техногенной катастрофы.
- Повреждены конструктивные элементы помещения или уменьшена их прочность.
- Разрушены фундамент и стены.
- Утрата жилья вследствие пожара, когда восстановить его уже невозможно.
Многие люди часто называют ветхим и аварийным жилье одно и тоже помещение. Это совершенно неправильно. В квартире, признанной аварийной, жить дальше нельзя, так как это опасно для жизни и здоровья людей. В ветхом же жилье проживать можно.
Таким называют дом, который требует выполнения ремонта в силу своей старости. Чтобы квартиру переселенцев признали ветхой, необходимо более 70% износа для домов, построенных из кирпича и панелей, и 65% – для деревянных зданий.
Порядок расселения собственников аварийного жилья
- Подача заявления и документов в комиссию. Подать заявление может жилец с правомочными документами на квартиру. К ним относятся: нотариально заверенная копия права собственности или договор социального найма. Прилагается план и технический паспорт жилого помещения; заключение проектной организации о повреждениях несущих конструкций. Обязательно наличие жалоб от жильцов с прописанными неудобствами проживания в аварийном здании.
- Формирование межведомственной комиссии. Для перевода здания в категорию ветхого создаётся специальная комиссия из представителей различных ведомств. Она начинает работать на основании поданного собственника заявления или акта органа государственной власти (не позднее 30 дней после подачи заявления).
- Принятие решения и заключение комиссии. Решения может иметь два варианта. Дом могут посчитать пригодным к проживанию после проведения ремонта или состояние дома оценят как непригодное для жилья вплоть до обязательного сноса здания.
- Признание жилья непригодным для жизни, подлежащим сносу. Эксперты, входящие в состав комиссии проводят оценку аварийного жилья собственников, состояние дома по санитарным, пожарным, эпидемиологическим и иным нормам. Проводится тщательное изучение видимых и невидимых нарушений конструкции дома. Разрушения могут быть нанесены природными катаклизмами, техногенными авариями, общим износом каркаса. После проведения всех обязательных проверок выносится решение.
Выплата выкупной цены
Согласно ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае выселения гражданина, ему вместо предоставления жилья может выплачиваться выкупная цена. Она складывается из рыночной цены квартиры, убытков, которые гражданин понес из-за переезда и оформления документов на новое жилье, упущенной стоимости. Прибавляется также компенсация за неосуществленный капитальный ремонт.
В ряде случаев с собственником изымаемого жилого помещения заключается соглашение о предоставлении нового жилья, причем стоимость такого жилья включается в выкупную цену.
Если собственник недоволен ценой, он обсуждает данный вопрос с представителем соответствующих государственных органов. Если после переговоров он продолжает отказываться от возмещения, орган имеет право обратиться в суд.
Как войти в программу
Когда жители многоэтажных домов уверены в том, что их жилье не соответствует стандартам качественного здания, то им нужно отправить обращение в местные исполнительные органы. После этого сотрудники этой организации посылают граждан в учреждение, которое специализируется на проведении экспертных заключений после проверки домов по программе «Ветхое жилье».
Для того, чтобы обратиться в это учреждение, нужно собрать следующие бумаги:
- план дома;
- ксерокопии документов на права владения, которые заверил нотариус;
- техпаспорт дома;
- заключение о состоянии дома;
- заявления жителей о ветхости объекта.
После обследования комиссия решает в тридцатидневный срок ветхий ли дом. Но при опасных рисках для жителей изношенного здания, постановление должно приниматься в течение одного рабочего дня. Когда жилье комиссией аварийным не признано, то граждане вправе обращаться в судебные инстанции, которые назначат независимую экспертизу для решения вопроса.
Как признать жилое помещение непригодным для проживания, а многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции?
В соответствии Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 решение о признании жилого помещения непригодным для проживания, а многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается органом местного самоуправления на основании заключения межведомственной комиссии, создаваемой при администрации в составе специалистов Роспотребнадзора, МЧС, Ростехнадзора, государственного (муниципального) жилищного инспектора и сотрудников органа местного самоуправления.
Обследование производится по заявлению собственника или нанимателя квартиры, индивидуального жилого дома. Для обследования многоквартирного дома достаточно заявления одного из собственников квартиры или нанимателя.
Заявление рассматривается до 2 месяцев в зависимости от состава производимых администрацией действий, определенных административным регламентом предоставления соответствующей муниципальной услуги.
Основания для сноса жилого дома
Согласно положениям действующего законодательства, снести дом можно по двум причинам:
- Здание призвано аварийным, непригодным для проживания.
- Участок, где располагается городская многоэтажка, необходим для общественно значимых нужд, признаваемых федеральными или региональными властями.
Существуют следующие основания, по которым здание признают аварийным:
- оно находится на территории, подверженной природным (например, ежесезонное подтопление) или техногенным катаклизмам;
- здание полностью или частично разрушено из-за природного бедствия, находится в нем опасно для жизни квартировладельцев;
- несущие конструкции, крыша или фундамент постройки пришли в негодность, начался процесс их разрушения;
- дом располагается в зоне действия факторов, неблагоприятных для здоровья человека (постоянный шум, электромагнитное излучение и т.д.).
Выселение из аварийного жилья, советы юристов
Выселение граждан из аварийного жилья является срочной и вынужденной мерой. Все дома, даже если квартиры в них приватизированы, относятся к региональным субъектам и являются собственностью государства.
Отвечают за техническую эксплуатацию здания управляющие компании, они же связывают жильцов с властями. Если дом признается аварийным, проживающие, не могут самостоятельно построить себе новый, это задача муниципалитета и специальных программ, которые могут отличаться для ряда регионов.
Федеральный закон №185
Любые действия властей контролируются с помощью фонда реформирования ЖКХ и ФЗ-185. Задача фонда принять решение о выделении средств на строительство жилых объектов, в том числе для выселения граждан в случае признания их домов аварийными.
Фонд составляет годовой отчет, который отдается на утверждение президенту и депутатам Государственной думы, т. к. средства на строительство выделяются из бюджета страны.
Переселение из аварийного жилья. Споры с местными администрациями
Недавно Верховный Суд РФ обобщил судебную практику рассмотрения дел по спорам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого помещения либо многоквартирного жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Одновременно судьями был выработан ряд рекомендаций разрешения подобных споров, предметом которых зачастую является бездействие и ненадлежащее исполнение органами местного самоуправления своих обязанностей в сфере жилищного строительства.
Впрочем, как показала судебная практика, подавая в суд иски, заявители нередко сами пытаются нарушить административный порядок признания своего жилья аварийным, обойдя его через суд. Причиной этого является банальное незнание закона.
В качестве примера в Обзоре, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.
2014 года, приводятся действия истицы, заявившей в суд требования о признании своей квартиры непригодной для проживания, а также не подлежащей восстановлению путем реконструкции и ремонта.
Суды, отказывая в удовлетворении данных требований, сослались на то, что решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии и не входит в полномочия судебных органов. Данная комиссия создается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта или органом местного самоуправления, то есть в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду.
Права собственника помещений при расселении аварийного жилья
У выселяемой семьи есть, по сути, три варианта действий:
- Получить компенсацию за имеющееся жилье. Ее размера, как правило, должно хватить для покупки нового, однако, это далеко не всегда так. Лишних средств в муниципальных бюджетах, как правило, нет, поэтому сотрудники администрации всячески стремятся сэкономить и предоставить минимальную компенсацию. Часто ее хватает только для оплаты первоначального взноса для приобретения нового места проживания.
- Получение новой квартиры, равной по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению. Этот вариант является более предпочтительным по сравнению с компенсацией, поэтому и используется гораздо чаще.
- Отказаться от переселения из дома, подлежащего сносу или реконструкции. Это можно сделать только в случае категорического нежелания менять место жительства (переезжать в другой район города), либо когда предлагаемое по программе переселения из ветхого жилья помещение полностью не устраивает по своим характеристикам (площадь, качество строительства и так далее). В случае отказа, орган власти или инвестор, осуществляющий переселение из ветхого жилья собственников обязан выплатить компенсацию, размер которой должен быть не ниже рыночной стоимости жилого помещения. Однако в таком случае возникают существенные риски занижения оценки, и такое право может потребоваться отстаивать в суде.
Какое жилье признают аварийным
Важно! Основной критерий для признания жилья аварийным является следующий: большая часть из основных помещений и конструкций угрожает здоровью людей и их жизни.
Если строение не пригодно для жизни, то любая поломка в нем может привести к разрушению целого здания. Для признания здания аварийным официально признают следующие случаи:
- Имеются повреждения в основании дома или несущих элементах;
- Имеются значительные повреждения, которые были получены при техногенных катастрофах или стихийных бедствиях;
- После пожара, либо аварии полученные последствия устранению не подлежат, либо их устранение является экономически нецелесообразным.
Для того, чтобы устранить угрозу здоровью и жизни людей проводят выселение (освобождение) из зданий, непригодных для жизни. Решение об освобождении здание принимают уполномоченные на то органы, при этом устанавливаются определенные сроки для осуществления процесса выселения.