Какие бывают нотариальные договоры отчуждения недвижимого имущества?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие бывают нотариальные договоры отчуждения недвижимого имущества?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?

2. Сделки по отчуждению долей: нужно ли идти к нотариусу?

3. Дарение недвижимости близкому родственнику

4. Возмездное и безвозмездное отчуждение: отличия и особенности

5. Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

6. Отчуждение недвижимости в 2021 году: условия, виды, особенности

7. Нотариус не требуется

8. Порядок действий: как оформляется соглашение?

9. Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

10. Обязательные Нотариальные Сделки С 2020 Года

11. Все сделки с недвижимостью будут через нотариуса в 2020 году

12. Что понимается под отчуждением доли

13. Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда

14. К плюсам нового порядка продажи долей можно отнести:

15. Сделки с недвижимостью, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?

Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:

Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре

Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:

Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)

Сделки по отчуждению долей: нужно ли идти к нотариусу?

Ипотека доли в недвижимости, за исключением случая, когда она оформляется кредитной организацией (банком).
Продажа доли в праве на квартиру, дом, земельный участок. Исключение: отчуждение доли в квартире без нотариуса возможно, когда все доли в ней продаются по одной сделке. Если они отчуждаются разным покупателям — все договоры нужно заверять нотариально.

В данной ситуации не требуется извещение остальных собственников, так как все они одновременно продают свои доли. Во всех остальных случаях нотариус контролирует исполнение закона о преимущественном праве покупки доли другими собственниками жилья.

Помимо собственно договора об отчуждении доли тем или иным способом, нотариусу потребуются документы, подтверждающие:

принадлежность имущества продавцу (правоустанавливающий договор, выписка из ЕГРН);
правоспособность сторон сделки (паспорта, документы организации);
согласие органа опеки на проведение сделки, если собственниками являются несовершеннолетние или недееспособные лица;
нотариальное согласие супруга на отчуждение доли, если она входит в совместно нажитое имущество;
извещение продавца, направленное в адрес долевых собственников с предложением выкупа доли.

Согласно письму Федеральной нотариальной палаты № 10333/03-16-3 от 31.03.2016 года извещение сособственников об отчуждении доли по возмездной сделке (продажа, мена) является юридически значимым сообщением. Его может направить нотариус по просьбе заявителя, либо продавец извещает других участников долевой собственности самостоятельно.

Отчуждение имущества – это передача другому лицу различных вещей, акций, ценных бумаг. В гражданском праве даётся простое определение, отчуждением имущества является передача движимого и недвижимого объекта в собственность другому лицу.

Если смотреть на это с другой стороны, то можно сказать, что отказ от права пользования и передача вещей во временное пользование не является отчуждением имущества. Также к этой категории нельзя относить и отказ от права на интеллектуальную собственность.

Отчуждению не могут подлежать объекты интеллектуальной собственности и услуги различного вида. А вот денежные средства и вещи – это то, что отчуждается.

Право собственности может возникнуть в следующих ситуациях: обмен, покупка или изготовление вещи, дарение или наследование, присвоение найденной вещи. Права собственности могут возникать на движимое и недвижимое имущество. Перечень объектов, на которые может распространяться это право, закреплено в законе РФ. И что самое главное, этот список постоянно пополняется. Право собственности прекращается в том случае, если лицо отказывается от вещи или уничтожает её. Недвижимый объект может отчуждаться в том случае, если земельный участок изымается для государственных нужд. Также, если собственник ненадлежаще пользуется земельным участком.

Отчуждая имущество, между сторонами могут заключаться разные договора:

купли-продажи;
обмена;
дарения.

При оформлении первого договора объект или вещь передается покупателю после оплаты продавцу, указанной и оговорённой стоимости. Такая же история происходит и при продаже прав на имущество.

Необходимо отметить, что лицо, которое является участником общей доли, имеет право на определённую идеальную долю в этой собственности. В Гражданском Кодексе закреплено положение о том, что при продаже одним из собственников своей доли в праве общей собственности, другие участники имеют право купить эту долю. Это положение не распространяется на продажи с публичных договоров.

Лицо, которое продает долю собственности, должно поставить в известность других участников в письменной форме. В уведомление он должен указать цену и условия, на которых продаётся доля. В том случае, если другие участники общей собственности не купят продаваемую долю или откажутся от её покупки, то продавец вправе продавать её на любых условиях и любому покупателю.

Обращаясь к нотариусу за оформлением сделки по продаже доли в общей долевой собственности, будьте готовы, что вас попросят принести доказательство того, что все участники собственности извещены о решении. Зачастую собственники общей доли добровольно предоставляют нотариусу отказ от права преимущественного приобретения этой доли.

Отмена нотариальных сделок в отношении долевой формы собственности с 1 августа текущего года позволит существенно сэкономить на процедуре купли-продажи, так как расходы на нотариальные услуги составляют большую часть расходов во время проведения операций с недвижимостью. Порой затраты на них достигают 15-20 тыс.р. и нововведения, таким образом, позволят сберечь большие суммы средств.

Законодатель предусмотрел несколько исключений из новой нормы. К примеру, если одним из дольщиков является лицо, не достигшее 18 лет, то оформление продажи имущества потребует обязательного участия нотариуса. На него в этом случае, помимо прочего, возлагается обязанность проверки соблюдения прав несовершеннолетнего, в целях недопущения ущемления его интересов. Дополнительно нужно будет представить письменное разрешение органов опеки. Аналогичные условия следует соблюсти, если проводятся сделки с долями недееспособных лиц.

Сделки с недвижимостью или долями в ней, находящиеся в собственности недееспособных и несовершеннолетних граждан.
Сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (не всеми участниками долевой собственности сразу по одной сделке).
Сделки по приобретению в долевую собственность недвижимости или земельного участка законными супругами.

1 мая 2022 года Президент Путин подписал закон, отменяющий необходимость нотариального заверения сделок с долями. Изменения вносятся в ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости». Так, уже с 1 августа (когда закон вступит в силу) участники сделок по купле-продаже, мене и дарению недвижимости начнут экономить значительные суммы на услугах нотариуса, потому как принятые поправки допускают оформление в простой письменной форме. Нотариус будет обязан бесплатно направить документы, регистрирующие переход права собственности в Росреестр.

Данный закон позволит значительно сэкономить на сделках купли-продаже, так как оплата нотариальных услуг обходилась гражданам в 0,5% от общей суммы сделки. Кроме того, оформление сделки через нотариуса значительно затягивало процедуру регистрации недвижимости.

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 2022 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».

90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2022 года

Минус — открывается больший простор для мошенничества. Нотариус как представитель закона является гарантом юридической чистоты сделки. Стороны действуют на свой страх и риск, когда заключают договор в простой письменной форме, доверяя друг другу — чужим незнакомым людям.

сделки, которые самостоятельно оформляет один человек по собственному желанию (доверенность, завещание);
сделки с участием несовершеннолетних;
договор ренты;
брачный договор;
сделки по отчуждению (продажа, дарение) доли в праве общей долевой собственности на квартиру или дом:
- все владельцы продают свои доли в одном договоре;
- все владельцы продают свои доли в разных договорах;
- только некоторые владельцы продают свои доли.

Допустим, в квартире 3 собственника, у каждого по 1/3 доли в ней. Собственники решили продать свою квартиру. Если в одном договоре купли-продажи будут фигурировать все 3 собственника долей, продавая свои доли совместно одному покупателю, то в данном случае можно эту сделку у нотариуса не заверять.

По мнению большинства советчиков, всё предельно категорично. Раньше все сделки с долями (без исключения) по отчуждению недвижимости нужно было заверять нотариально, а с 31 июля 2022 года не нужно заверять ничего. Якобы Президент РФ полностью отменил эту обязательную нотариальную процедуру.

Дарение недвижимости близкому родственнику

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать (продавать) свое имущество в собственность другим лицам, передавать им оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.

В силу ст. 37 ГПК РФ права, свободы и законные интересы несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, а также граждан, ограниченных в дееспособности, защищают в процессе их законные представители. Однако суд обязан привлекать к участию в таких делах самих несовершеннолетних, а также граждан, ограниченных в дееспособности.

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее. Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Интересное: Увольнение по соглашению сторон проводки

Комнату в виде доли покупателю нужно будет определить в суде, её не возможно рассматривать как залог в кредитных операциях с банками, плюс негативное отношение соседа, т.е. это конфликтная недвижимость. Одним словом, комната в виде доли – это не особо ликвидный товар.

Среди всего населения мало кто разбирается в юридической терминологии, да это и не нужно особо, ведь есть для этого юристы, нотариусы, адвокаты. Ну, а поскольку в нашем бюро работают, и юристы и нотариусы и адвокаты, мы решили в качестве ознакомления провести небольшой ликбез по вопросу направленному на отчуждение доли в квартире.

Прежде всего – это сделка, направленная на прекращение или на возникновение прав и обязанностей у сторон по договору. Так как договор отчуждения квартиры, а также договор отчуждения доли в квартире должен обязательно содержать сведения об отчуждаемом имуществе, его также необходимо подписывать сторонами по договору. Сторонами по договору отчуждения квартиры, а также по договору отчуждения доли в квартире, как правило, выступают физические лица, т.е. граждане.

Но бывают и случаи, когда стороной в договоре на отчуждение доли в квартире выступает юридическое лицо, т.е. организации или частный предприниматель (физическое лицо, гражданин, зарегистрированный надлежащим образом в качестве индивидуального предпринимателя, который на свой страх и риск осуществляет коммерческую деятельность, направленную на извлечение прибыли).

Письменные обращения от всех владельцев. Собственник в заявлении указывает свое право на отделимые квадратные метра дома, а остальные владельцы отображают изменения в размерах общей части собственности.
Документальное подтверждение на право владения недвижимостью от каждого владельца. Сюда может входить дарственный документ, договор покупки жилья и другие бумаги.
Договор, заключенный между владельцами на предмет отчуждения доли жилья в натуре.
Технический паспорт на новую часть владения в доме.
Документ, подтверждающий об уплате государственного сбора.
Гражданские паспорта других собственников. Если вместо них присутствуют доверенные особы, то должны быть предъявлены доверенности, оформленные у нотариуса.

Изготовить технический паспорт на отделяемую долю дома и установления возможности проведения такого действия.
Составить исковое обращение, где указываются характеристики отделяемого помещения, характеристики других комнат. Также необходимо описать размер компенсации, и путь ее получения, если такой вариант приемлемый для разрешения спора.

В первую очередь отчуждение доли в квартире является сделкой, которая направлена на то, чтобы прекратить или на то, чтобы у сторон возникли права по соглашению. Поскольку соглашение отчуждения жилья (или его доли) должно непременно содержать информацию об отчуждаемой недвижимости, его также нужно подписывать сторонами по соглашению.

Какое имущество может быть отчужденным? Список объектов, на которые распространены права владения, зафиксированы законодательным образом и время от времени пополняется. Право владения пресекается, если человек уничтожает или теряет вещь либо отчуждает право на нее прочим лицам.

Недвижимость может подвергаться отчуждению, когда участок, на котором она располагается, изымается для госнужд или при неправильном применении земли.

Взыскание недвижимости по обязательствам владельца (по закону, по суду или по договору).
В связи с окончанием договора найма или аренды.
Если изъят земельный участок, на котором стоит недвижимость.
Отчуждение для нужд муниципалитета или государства.
Отчуждение в связи с реквизицией или конфискацией.
Прекращение прав, если недвижимость используется не по назначению.

Интеллектуальная собственность — это произведения науки, искусства и литературы, базы данных, изобретения, компьютерные программы, ноу-хау, промышленные образцы и многое другое. Тот, кто владеет результатом интеллектуальной деятельности, обладает исключительным правом на него. Он может разрешить или запретить другим лицам использовать придуманное им «что-то».

Возмездное и безвозмездное отчуждение: отличия и особенности

Второй критерий, по которому можно разделить отчуждение – это компенсация. Тоесть возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ или граждан, – это передача прав на него в обмен на материальное представление. Самый распространенный пример – договор купли-продажи, возмездным представлением которого является цена сделки.

Возмездное отчуждение предусматривается не только по договору, но и при принудительном изъятии объекта. Например, в случае изымания недвижимости для государственных нужд или при реквизиции собственник может требовать возмещения стоимости утраченного имущества.

Часто собственность утрачивается безвозмездно, то есть без материального представления. Это происходит как принудительно, так и добровольно. В первом случае это обращение взыскания на имущество или его конфискация.

Отчуждение в результате безвозмездной сделки – это, прежде всего, договор дарения или пожертвования. Если в соглашении содержится упоминание о встречном представлении (в обмен на подарок), существо сделки нарушается. Она будет считаться недействительной.

Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

Порядок регистрации сделки по отчуждению доли в квартире ничем не отличается от постановки на учет целой квартиры. Пакет предоставляемых документов тот же: удостоверения личности сторон сделки, заявление, сам договор купли-продажи, уже заверенный нотариусом, правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровые документы, квитанция об уплате пошлины за регистрационные действия. Размер пошлины ровным счетом такой же, как и при регистрации сделки с целой квартирой – 2000 рублей.

ВАЖНО !!! Также обязательно добавляются документы, подтверждающие надлежащее уведомление сособственников и их отказы от преимущественного права покупки (если помимо совладельца, приобретающего долю, есть еще собственники; если их нет, то вышеуказанные документы не предоставляются).

Ранее заявление о регистрации можно было подать как непосредственно в Федеральную регистрационную службу, так и в многофункциональные центры. Но сейчас документы на регистрацию принимают только МФЦ, которых становится все больше и больше. Если нет возможности самому заняться регистрацией, то эту обязанность за дополнительную плату (порядка 1000 рублей) можно переложить на нотариуса. Это сейчас довольно часто оказываемая услуга.

По общему правилу, срок постановки на учет не должен превышать трех рабочих дней, но на практике он почти никогда не соблюдается.

При продаже доли в квартире другому собственнику уплачивается стандартный налог на доходы физических лиц, установленный в размере 13 % от цены сделки. От налога освобождается тот собственник, который владел данной долей более трех лет и ее цена не превышает стоимость приобретения части квартиры. Также налогом не облагается сделка по отчуждению доли квартиры стоимостью менее 1 000 000 рублей.

Соблюдение вышеуказанной инструкции по отчуждению доли квартиры другому собственнику поможет избежать возможных проблем, связанных с заключением подобной сделки.

Предмет ипотеки определяется в договоре через:

его наименование;
местонахождение;
описание, достаточное для идентификации этого предмета;
указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (указывается орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя).

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки. В этом случае в обязательном порядке должен быть указан срок аренды.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Конкретно предметом договора об ипотеке могут быть:

земельные участки;
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, в том числе дома отдыха, гостиницы;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предметом договора об ипотеке может быть и недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке, строительство которого не завершено. В соответствии со ст. 76 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Не может стать самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь).

(Начало. Продолжение в следующем номере)

Сделки с недвижимостью– процесс многогранный, вызывающий множество вопросов как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. Тут переплетаются вопросы из многих отраслей права: гражданского, семейного, земельного, налогового, законодательства о государственной регистрации недвижимости и законодательства об опеке и попечительстве. Попробуем ответить на некоторые из них.

Какие сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

По желанию сторон нотариально можно удостоверить любую сделку по отчуждению недвижимости, однако законодатель четко определил виды сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению:

•сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

•сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении объекта недвижимости одновременно всеми участниками долевой собственности по одной сделке.

То есть, при отчуждении (продажа, дарение, мена) собственником доли недвижимости (квартира, жилой дом, земельный участок и т.д.) другому сособственнику или третьему лицу, а также при отчуждении третьему лицу целого объекта недвижимости, оформленного в общую долевую собственность нескольких лиц, требуется нотариальное удостоверение договора.

Подлежат ли нотариальному удостоверению сделки с недвижимостью, находящейся в совместной собственности?

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Законодательством предусмотрено два вида общей собственности – долевая и совместная собственность. Если имущество находится в собственности двух и более лиц без определения долей, то это совместная собственность, а если доли установлены, то долевая.

Таким образом, если имущество принадлежит на праве совместной собственности, и отчуждается полностью, то такая сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Какие требования законодательства необходимо соблюсти при отчуждении доли недвижимости постороннему лицу?

Договор купли-продажи доли в праве собственности на объект недвижимости постороннему подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Такая сделка совершается при условии соблюдения требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, сделка может быть совершена до истечения установленного законом срока.

Подлежит ли нотариальному удостоверению договор по отчуждению недвижимости, принадлежащей ребенку?

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Такие сделки совершаются исключительно при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки, а также при обязательном исполнении законными представителями ребенка (родителями, опекунами) условий, на которых органы опеки и попечительства выдали такое согласие.

Например, органами опеки и попечительства вынесено постановление о предварительном разрешении на совершение сделки – продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, с условием оформления в собственность ребенка другой квартиры или с условием зачисления причитающихся ребенку от сделки денежных средств на открытый на имя ребенка банковский счет.

Данные меры направлены на защиту имущественных прав и законных интересов несовершеннолетних граждан.

К какому нотариусу необходимо обращаться для удостоверения договора купли-продажи недвижимости?

Согласно внесенным изменениям в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.

Это означает, что для удостоверения договора купли-продажи недвижимости, находящейся в любом населенном пункте на территории Хабаровского края, можно обратиться к любому нотариусу на территории Хабаровского края. Например, нотариус города Комсомольска-на-Амуре имеет право удостоверить договор купли-продажи квартиры, которая находится в селе Сосновка Хабаровского района Хабаровского края.

Какую ответственность несет нотариус при удостоверении договора купли-продажи недвижимости?

После смерти владельца недвижимости, правопреемнику необходимо вступить в законные права, предоставив нотариусу надлежащие документы. По истечении шестимесячного срока наследополучателю выдается свидетельство, подтверждающее право собственности квартиру — после этого можно заниматься вопросом регистрации. Для получения в нотариальной конторе правоустанавливающего документа на жилье, нужно подготовить:

бумаги, доказывающие право собственности наследодателя на подлежащий переоформлению объект;
кадастровый паспорт на переходящую квартиру;
заключение о стоимости жилого помещения на момент смерти владельца.

Получив свидетельство о праве на наследство, нужно обратиться в МФЦ или Росреестр. Осуществить процедуру регистрации в кратчайший срок можно через нотариуса, но эта услуга предусматривает дополнительную оплату.

В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержится требование нотариального удостоверения некоторых соглашений, заключаемых на базе основного договора об ипотеке.1. Соглашение об изменении договора об ипотеке при частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства

Предлагаем ознакомиться: Как правильно составить агентский договор

В соответствии с п. 6 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:

такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;
такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

Такое соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Сама же закладная в этом случае либо аннулируется (органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, залогодателем передается новая закладная, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную), либо в нее вносятся изменения путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии вышеназванного соглашения и указания в тексте закладной на само это соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной.

Дарение или продажа доли сособственнику

В случае дарения, одаряемый (т.е. тот, кому дарят) будет платить налог 13% (или 30% для нерезидентов) с рыночной (кадастровой) стоимости подаренной доли.

Если отчуждение производится по договору купли-продажи, взаимоотношения с налоговой службой возникает у продавца, а не у покупателя (Про порядок налогообложения c 01.01.2016 можно почитать здесь>>)

Дарение доли постороннему лицу

Согласие сособственников в таком случае не требуется, но нотариус будет проверять притворна ли сделка Например, дарение микро доли может быть отклонено нотариусом, как притворная сделка в целях избежания необходимости получать отказы сособственников от права приоритетной покупки отчуждаемой доли.

Купля-продажа доли постороннему лицу (не сособственнику)

Отчуждение в таком случае производится при условии, что все сособственники дали отказ от покупки отчуждаемой доли в нотариальной форме. Отказы должны быть от всех сособственников согласно выписке ЕГРН (и только по выписке!). Срочную выписку за 200 рублей можно заказать здесь>>

Если сособственники не хотят идти к нотариусу и писать отказы, то можно отправить им извещение в письменной форме (извещения оформляются или у нотариуса, или в простой форме отправкой заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи.

Продать дешевле, чем Вы указали в извещении будет невозможно. Если никто из сособственников не отреагировал на Ваше предложение купить у Вас отчуждаемую долю (если отправляли извещения в простой письменной форме, то получите все корешки о вручении Ваших писем лично адресатам) в течение месяца, то можете смело идти к нотариусу и оформлять документ, подтверждающий, что сособственники не воспользовались своим правом приоритетной покупки.

Письма направляются по адресу регистрации сособственников или по адресу их фактического проживания.

Дарение или продажа всего недвижимого имущества, если имущество принадлежит продавцам на праве общей собственности (общей долевой, общей совместной)

При этом не важно, принадлежит ли имущество членам одной семьи или посторонним лицам, сделка, если имущество принадлежит двум и более сособственникам, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Например, если имущество принадлежит родителям, то дарение доли ребенку подлежит обязательному нотариату. Или дарение доли от одного супруга другому, родителям, братьям, сестрам, — все эти сделки подлежат обязательному нотариату.

В случае дарения, одаряемый (т.е. тот, кому дарят) будет платить налог 13% (или 30% для нерезидентов) с кадастровой стоимости имущества, за исключением дарения ближайшим членам семьи.

Отчуждение недвижимости в 2021 году: условия, виды, особенности

С 31 июля 2020 года вступают в силу изменения в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые исключают норму об обязательном нотариальном удостоверении для отдельных видов сделок с недвижимостью при распоряжении имуществом, находящемся в общей долевой собственности. Федеральная кадастровая палата разъяснила изменения процедур проведения сделок.

Таким образом, благодаря нововведению, граждане получают право решать, требуется ли им заверять общую сделку с долями нотариально. Ведь зачастую совладельцами квартиры, дома, гаража или земельного участка являются близкие родственники, которым просто ни к чему подтверждать законность сделки друг с другом. При этом по желанию правообладателей любую сделку, как и прежде, можно будет удостоверить у нотариуса.

Соглашение имеется возможность заключить, если соблюдаются следующие условия:

Жилье введено в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством.
Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано как минимум на одного из супругов.
Отсутствуют конфликты и споры между совладельцами касательно размера долей. Не случайно этот документ имеет название «соглашение». В большинстве случаев фактическое согласие является чистой формальностью, но иногда, если речь идет о дорогостоящих объектах недвижимости и неравных вкладах супругов, могут возникать конфликты, которые необходимо урегулировать до выделения долей.

Условия оформления купли-продажи на жилье, поделенное на доли, включают в себя массу нюансов. Продать можно только ту долю, от покупки которой отказались другие долевые собственники. При оформлении сделки придется обратиться к нотариусу и оплатить государственную пошлину за совершение им нотариальных действий.

Особое внимание стоить уделить заключениям договоров в приватизированном жилье и в жилье, где собственником является несовершеннолетний. Об этом будет рассказано ниже.

Порядок действий, связанный с выделением долей, напрямую зависит от того, для каких целей проводится процедура. Рассмотрим наиболее распространенный вариант – при необходимости соблюдения требований по материнскому капиталу:

Выделение доли детей. Законодательство по МСК устанавливает требование касательно обязательного долевого распределения той части имущества, которая была приобретена за счет средств МСК. Размер долей может распределяться как поровну между всеми членами семьи, так и по соглашению сторон. В случае равного разделения, доля детей может быть совсем небольшой. Например, если квартира стоила 5 млн. рублей, а по МСК было получено 500 тыс. рублей, только 1/10 имущества квартиры должна быть распределена поровну между детьми и родителями. Соответственно, если в такой семье есть двое детей, то эту 1/10 необходимо разделить на 4 части, и каждый ребенок может получить долю 1/40.

Однако юристы рекомендуют соблюдать требования касательно минимальных норм жилья. В каждом регионе России он устанавливается индивидуально и может составлять от 9 до 12 кв.м. на человека. Например, если квартира имеет площадь 80 кв.м., а минимальная норма для региона составляет 10 кв.м., желательно делать доли для детей по соглашению не менее 1/10. Это не обязательное требование, но все-таки рекомендуется его придерживаться.

Таким образом у нотариуса может потребоваться заключить соглашение о передаче долей детям. Документ может быть оформлен как соглашение либо как дарение.

Форма передачи не важна, главное, чтобы у ребенка в собственности оказалась доля.

Нотариус не требуется

Порядок действий: как оформляется соглашение?

Выделение доли детей. Законодательство по МСК устанавливает требование касательно обязательного долевого распределения той части имущества, которая была приобретена за счет средств МСК. Размер долей может распределяться как поровну между всеми членами семьи, так и по соглашению сторон. В случае равного разделения, доля детей может быть совсем небольшой. Например, если квартира стоила 5 млн. рублей, а по МСК было получено 500 тыс. рублей, только 1/10 имущества квартиры должна быть распределена поровну между детьми и родителями. Соответственно, если в такой семье есть двое детей, то эту 1/10 необходимо разделить на 4 части, и каждый ребенок может получить долю 1/40.

Форма передачи не важна, главное, чтобы у ребенка в собственности оказалась доля.

Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

В Москве и в некоторых других регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.

Обязательные Нотариальные Сделки С 2020 Года

Нотариус разъяснит участникам соглашения его условия, их права и обязанности. Если в договоре присутствует дисбаланс интересов, нотариус на это укажет.
Удостоверение договора у нотариуса дает дополнительную гарантию от оспаривания. Если нотариус подтвердил некий факт, такой факт не нужно доказывать в суде. Исключение составляют случаи, когда подлинность такого факта или документа опровергли установленным образом (ч. 5 ст. 69 АПК РФ).
На нотариусе, который занимается частной практикой, лежит полная имущественная ответственность, если он нарушит закон при совершении нотариального действия и тем самым причинит имущественный вред (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

§ Договор залога, если участники сделки хотят предусмотреть возможность обратить взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса , без необходимости подавать заявление в суд (п. 6 ст. 349 ГК РФ).

Все сделки с недвижимостью будут через нотариуса в 2020 году

Участие нотариуса в сделках с недвижимостью необходимо только в ряде случаев. Так, нотариальному заверению подлежат сделки, связанные с отчуждением долей, а также, если объект принадлежит несовершеннолетнему гражданину или признанному ограниченно дееспособным. Нотариус необходим при ведении дел о наследстве и заключении договоров ренты и брачных договоров, его участие требуется при разделе нажитого супругами имущества.

Рекомендуем прочесть: Оклады Сотрудников Пфр В 2020 Году

Завещания обязательно заверяются (а нередко потом и хранятся) у нотариуса. Но бывает, что наследники не знают, какой нотариус заверял завещание их умершего родственника. Выяснить это можно в любой нотариальной конторе на территории России, поскольку у всех нотариусов есть доступ к Единой информационной системе нотариата, где содержатся сведения обо всех нотариальных действиях. Для этого наследникам необходимо предъявить нотариусу свидетельство о смерти родственника, иначе их ждет отказ в предоставлении информации. Плата за эту услугу не взимается.

Что понимается под отчуждением доли

Все сделки, предметом которых выступает доля в праве собственности на недвижимый объект, должны быть удостоверены у нотариуса. К ним относятся: продажа, дарение, мена. Они влекут за собой смену собственника, что должно быть зарегистрировано в государственном реестре прав на недвижимость. В том числе, нотариальное удостоверение является обязательным при оформлении договора ипотеки на долю в общей недвижимости.

В свидетельстве или выписке ЕГРН (в настоящее время свидетельства о праве уже не выдаются Росреестром) указывается доля владельца, а также перечисляются другие собственники. Чтобы продать принадлежащую одному члену семьи часть, сначала необходимо выделить доли каждого из них и зарегистрировать в ЕГРН. Это делается на основании совместного заявления всех собственников, которое подается в орган Росреестра. При этом отчуждение доли в квартире без нотариуса приведет к тому, что сделка будет считаться ничтожной. Покупатель не сможет зарегистрировать собственность на свое имя.

Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда

С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.

К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:

есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
эти сведения с точки зрения методики верны.

Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:

о сносе или реконструкции самовольной постройки;
признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
признании объекта движимым имуществом.

К плюсам нового порядка продажи долей можно отнести:

Обязательное участие нотариуса в оформлении сделки по отчуждению незначительных долей и долей, принадлежащих несовершеннолетним и недееспособным гражданам, что подразумевает, как минимум, персонификацию ответственности в указанных случаях при совершении заведомо незаконных сделок по отчуждению долей в праве собственности на жилые помещения посторонним лицам;
Теперь извещения будут осуществляться двумя способами – либо продавец доли будет получать от сособственника жилого помещения личный письменный отказ от покупки доли, либо уведомление о предстоящей продаже доли будет рассылать сособственникам по почте нотариус;
Сделки будет заверяться не любыми нотариусами, а лишь теми, в чьем нотариальном округе находится жилое помещение продавца доли;
Продаваемая доля будет свободна от прав третьих лиц и притязаний супруга продавца доли, что обезопасит потенциальных покупателей от судебных тяжб относительно нарушений прав лиц, не являющихся стороной сделки.

Сделки с недвижимостью, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

В соответствии с законодательством нотариального удостоверения требуют сделки с недвижимостью:
— по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество;
— договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при оформлении ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
— с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.

Нотариальному удостоверению подлежат доверенности:
— на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
— на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
— на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.
Нотариального удостоверения требуют договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

В случае, если услуги ПТХ, непосредственнно связанные с совершением нотариального действия, были выполнены до его совершения, нотариус вправе взимать установленную плату за УПТХ до совершения нотариального действия. Факт взимания платы за УПТХ подтверждается записью в реестре без присвоения номера. При последующем совершении нотариального действия сумма подлежащая уплате уменьшается на ранее взысканную сумму. Если же нотариальное действие впоследствии не будет совершено, уплаченные суммы за УПТХ возврату не подлежат.

Если при заключении договора (соглашения) супруги включают в него соглашение о разделе доли жилого помещения, которая приобретена на общие средства супругов, нотариальный тариф исчисляется за каждую сделку в отдельности и суммируется, а УПТХ взимается однократно по большей стоимости.

При совершении нотариального действия вне помещения нотариальной конторы нотариус вправе взимать недополученный доход
— при выезде к нетранспортабельным лицам и инвалидам 1 и 2 группы
— 2 000,00 рублей
— при выезде к физическим лицам — в размере 5 000,00 рублей;
— при выезде к юридическим лицам — 10 000,00 рублей.
— при выезде в СИЗО — 10 000,00 рублей
Льготы установленные пунктами 1 и 2 Приложения применяются также при взимании недополученного дохода.
При совершении нотариальных действий вне помещения нотариальной конторы по одному адресу для нескольких лиц недополученный доход взимается однократно в равных долях.
При совершении по одному адресу вне помещения нотариальной конторы несколько нотариальных действий для одного лица, недополученный доход взимается однократно.

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

С 1 февраля 2021 года вступает в силу закон № 338-ФЗ, подразумевающий изменения в деятельности нотариата, в том числе касающиеся сделок с недвижимостью. Закон обязывает нотариусов, заверяющих сделки с недвижимостью, передавать сведения о них в Росреестр в тот же день в электронном виде. При этом процедура регистрации прав собственности в Росреестре будет занимать один рабочий день. Услуга эта для клиентов теперь будет бесплатной, а для самих нотариусов — обязательной.

Услуги нотариуса — платные. Их стоимость состоит из двух частей — госпошлины за нотариальное удостоверение (она устанавливается ст. 333.24 Налогового кодекса РФ и ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате) и платы за услуги правового и технического характера (УПТХ). Вторая часть зависит от региона, в котором работает нотариус, размер платы за УПТХ устанавливает местная нотариальная палата.

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 01.07.2017).

Также в соответствии с изменениями, внесёнными в Семейный кодекс, теперь общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

Таким образом, стороны сами вправе решить нотариально удостоверить сделку, предусмотрев в соглашении условие об обязательном нотариальном удостоверении, хотя по закону оно и не требовалось. На практике это происходит чаще всего при совершении сделок, имеющих особую важность для сторон (или одной из стороны). Нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки, соответствующей закону.