Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Как устанавливается факт незаконной перепланировки

Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:

1. Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
2. Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
3. Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.

При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.

Какой предусмотрен штраф за незаконную перепланировку для физических и юридических лиц

При незаконной перепланировке собственник несет административную ответственность и наказывается денежным взысканием. Если вследствие работ были нарушены права других жильцов, то последствия могут быть серьезнее – вплоть до уголовной ответственности.

В пределах административной ответственности, когда не причиняется вред иным лицам, штраф за незаконную перепланировку квартиры имеет следующие размеры:

• Физические лица – 2-2,5 тысяч рублей.
• Юридические лица – 40-50 тысяч рублей.
• Должностные лица – 4-5 тысяч рублей.

Если в процессе работ был нанесен ущерб другим гражданам, то размер денежного взыскания увеличивается. Точная величина зависит от степени причинения вреда.

Суммы штрафа за незаконную перепланировку квартиры могут быть следующими:

• Граждане – до 5 тысяч рублей.
• Организации – до 300 тысяч рублей.
• Должностные лица – до 50 тысяч рублей.

Если вред был причинен третьим лицам умышленно, то наказание может быть более серьезным, чем взыскание денежных средств.

Какие бумаги потребуются?

Чтобы согласовать перепланировку в 2023 году, следует подготовить следующий пакет бумаг:

• Заявление в письменном варианте, заполненное по форме, указанной в ПП №266;
• Общегражданский паспорт;
• Технический паспорт на жилой объект;
• Проект перепланирования;
• Документы, подтверждающие право собственности на жилой объект (оригинал и копия).

Также могут потребоваться дополнительные документы, к которым можно отнести:

1. Письменное разрешение на перепланировку всех членов семьи (в случае договора социального найма жилья);
2. Согласование органов по охране объектов истории и памятников культуры (когда жилой дом является историческим объектом).

Подводя итоги, отметим, что процесс получения разрешения на перепланировку является достаточно простым. Однако решение может приниматься полтора месяца. В любом случае лучше подать необходимые документы и подождать, чем получить штраф за незаконные действия.

✓

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.

?

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

✘

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.

---

Как избежать штрафов за незаконную перепланировку

В первую очередь необходимо найти проектировщика, дизайнера, в котором точно уверены. На практике бывает, что дизайн-проект, используемый при перепланировке, неграмотно составлен относительно правил и норм переустройства жилых, нежилых помещений. Нарушаются запреты, и, как следствие, собственник в дальнейшем не сможет зарегистрировать данные изменения, например:

• Разрушение несущих конструкций или их частичное видоизменение;
• Использование технического этажа для увеличения площади квартиры;
• Строительство конструкций, которые затрудняют доступ к инженерным сетям;
• Устройство тёплых полов за счёт горячего водоснабжения;
• Совмещение кухни с жилой комнатой.

Последнее нарушение можно исправить с помощью монтажа двери между кухней и жилой зоной. Остальные перечисленные действия не удастся зарегистрировать. По этой причине рекомендуем согласовать проект до начала строительных работ. Таким образом, сэкономите денежные средства и время. В противном случае избежать штрафа не получится. Более того, из-за просроченного платежа собственника могут обязать заплатить штраф в двойном размере либо направят на обязательные работы до 50 часов.

Юристы и проектировщики ГКИ «Недкадастр» регистрируют перепланировку, формируя предварительно проект. Подготавливают документы для согласования строительных работ и взаимодействуют с администрацией, Мосжилинспекцией. Помогают получить разрешение на перепланировку от банка, если квартира находится в залоге. После регистрации получают выписку из ЕГРН с изменёнными сведениями, которая подтверждает права собственности. При необходимости регистрируем перепланировку через суд, если вынесен неправомерный отказ Росреестра.

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

• заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
• написать заявление на согласование переустройства
• приложить паспорт владельца жилого помещения
• добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
• как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
• необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.

Как устанавливается факт незаконной перепланировки

Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:

1. Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
2. Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
3. Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.

При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.

Узаконивание перепланировки квартиры

Жилищный кодекс РФ позволяет провести и легализовать перепланировку жилых помещений в типовых жилых домах согласно установленных правил, включая самовольно проведенную перепланировку, не согласованную до проведения работ. Тем не менее легализовать такие работы можно только при соблюдении условий нормативных документов, указанных в ЖК РФ. Обычно такие вопросы решаются в суде, который идет навстречу при наличии ранее согласованного проекта и выносит противоположное решение при нарушении норм. После отрицательного решения суда владелец жилого помещения должен привести его в прежнее состояние.

Узаконить перепланировку квартиры возможно двумя способами:

• по проекту (без затрагивания несущих конструкций и с затрагиванием несущих конструкций);
• по эскизу (узаконивание перепланировки квартиры по эскизу — это упрощенный способ. Если перепланировка незначительна, то достаточно предоставить эскиз перепланировки, выполненного на плане БТИ, и акты скрытых работ, если они проводились).

В большинстве случаев для узаконивания необходим индивидуальный проект. Проект должен быть подготовлен только лицензированной организацией. Если были произведены работы с коммуникациями, несущими стенами, необходимо будет получить техническое заключение, удостоверяющее безопасность перепланировки. Проект согласуется в АПО, пожарной службе, санэпидемстанции других организациях.

Порядок узаконивания перепланировки квартиры

Существует два способа узаконить перепланировку квартиры:

1. подача документов задним числом (как будто перепланировки еще не было). Документы подаются в Мосжилинспекцию;
2. узаконивание перепланировки в судебном порядке.

Первый способ относится к узакониванию по эскизу. Применяется при простых перепланировках. В остальных случаях нужно будет узаконить перепланировку квартиры через суд. Если все документы оформлены правильно, и в ходе предварительных комиссий не было выявлено каких-либо нарушений в перепланировке, суд, как правило, идет навстречу заявителю и перепланировку одобряет.

Где можно узаконить перепланировку квартиры

В обоих случаях узаконивание могут взять на себя наши специалисты. На начальном этапе вам нужно:

• проконсультироваться с нашими специалистами;
• предоставить технический паспорт БТИ и свидетельство о праве собственности;
• ознакомиться и подписать договор на оказание услуг;
• чтобы наши сотрудники могли выступать от вашего лица, оформить нотариальную доверенность на насВ случае если узаконивание осуществляется задним числом по эскизу, то сотрудник будет действовать так, будто перепланировка еще не была осуществлена. Собранный пакет документов будет направлен в Мосжилинспекцию.

Порядок узаконивания перепланировки квартиры через суд:

• подготовка проекта перепланировки квартиры;
• согласование этого проекта в необходимых инстанциях;
• подготовка технического паспорта помещения после перепланировки;
• сбор и оформление необходимых документов;
• заявление в суд.

Результатом узаконивания станет решение суда об оставлении помещения в искомом состоянии.

Как узаконить перепланировку перед продажей?

Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ. Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы. В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:

• Обратитесь с документами на квартиру в местную архитектуру.

• Получите разрешение в БТИ.

• Комиссия проверит результат работ и если не обнаружит нарушений, получите заключение в БТИ.

Как узаконить перепланировку

Если в процессе работ не допущены серьезные нарушения, которые могут сказаться на несущих конструкциях, их можно узаконить. Для этого в Жилищную инспекцию подаются следующие документы:

• Заявление установленного образца, которое можно заполнить на месте;
• Правоустанавливающий документ на квартиру, такой как договор обмена, купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство;
• Выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности;
• Технический паспорт;
• Проектная документация, составленная лицензированной компанией;
• Письменное согласие всех собственников на проведение работ.

Сроки согласования уже сделанной перепланировки

Районная администрация Петербурга должна рассмотреть все документы по узакониванию желаемой перепланировки квартиры и вынести решение за 45 дней. Еще три дня дается на передачу результатов заявителю. Если заявление подавалось через МФЦ, то вся процедура дополнительно увеличивается на шесть рабочих дней. Такая государственная услуга оказывается бесплатно.

Если окажется, что отсутствуют какие-либо документы (или сведения в них), районная администрация направит в адрес заявителя запрос об их предоставлении. Это нужно успеть сделать за 15 рабочих дней. В случае просрочки можно получить отказ в согласовании.

В целом на все про все может уйти не менее четырех–шести месяцев при самых благоприятных условиях, уточняют в юридической фирме «Дювернуа Лигал».

Что можно делать без согласования

Всё, что не попадает под определения перепланировки и переустройства, а также не затрагивает общедомовую территорию, можно делать без утверждения в надзорных органах.

Сюда относят:

• Косметический ремонт, в том числе окрашивание, оштукатуривание стен, поклейку обоев, установку плитки, ламината и т.п.
• Замену дверей и оконных блоков в предусмотренных проёмах или монтаж новых в перегородках и ненесущих стенах.
• Установку раздвижных дверей-купе и лёгких перегородок с целью зонирования.
• Демонтаж самонесущих стен толщиной менее 25 см в кирпичных и 12 см в бетонных зданиях.
• Монтаж облегчённых перегородок из дерева или гипсокартона, не дающих дополнительную нагрузку на перекрытия.
• Остекление балконов, лоджий и эркеров, если это разрешено нормами и не противоречит концепции фасада дома.
• Демонтаж старого и установку нового инженерного оборудования, в том числе батарей и полотенцесушителей без изменения схем прокладок и габаритов ниш.
• Разбор старых или установку новых встроенных шкафов и антресолей.
• Навеску лёгких конструкций.
• Разбор порогов перед лоджиями и балконами.
• Монтаж навесных потолков, настил полов.
• Установку кондиционеров и вытяжек с прорезанием отверстий в несущей стене, если при это не ухудшаются технические характеристики. Климатическое оборудование и телевизионные антенны допускается выводить на фасады, если это разрешено нормами эксплуатации дома.
• Перестановку электроплиты в пределах помещения кухни.

Допускается объединение без предварительного согласования туалета и ванной, расположенных через перегородку с закладыванием одного из проёмов. После преобразований надзорную службу нужно поставить в известность, вызвав специалиста для оформления акта о завершении работ и закрепления изменений в техническом паспорте.

Разрешённые переделки для согласования

Все мероприятия, выходящие за рамки технического паспорта, требуют согласования с надзорными органами. В рамках перепланировки квартиры в СПб допускается проводить следующие мероприятия:

• Менять площадь комнат за счёт коридора.
• Объединять помещения, в том числе кухню с комнатой, выделяя зону для готовки.
• Совмещать раздельные ванную и санузел.
• Устраивать проёмы в межкомнатных и капитальных стенах.
• Оборудовать проход в комнату из санузла, если в квартире предусмотрены две туалетные комнаты.
• Строить камины в квартирах на последнем этаже.
• Оборудовать инфракрасные сауны в жилых комнатах.
• Встраивать дополнительный санузел за счёт гардеробной или коридора.
• Присоединять лоджию к общей площади, обустраивать кухню-нишу, если это не противоречит нормам (запрещено в ряде районов СПб).

В процессе получения разрешения могут возникнуть нюансы. Например, можно узаконить перенос кухни, только если под помещением находится нежилая комната (офис, магазин) или площадь расположена на первом этаже. Иначе перенос не утвердят, поскольку изменения не должны влиять на комфорт и безопасность проживания других жильцов.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры в Москве в текущем году

Согласно действующему законодательству, несанкционированная перепланировка является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена Жилищным кодексом РФ. Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры в 2022 году назначается в индивидуальном порядке:

• для физических лиц-владельцев квартир – 2000-2500 рублей;
• для физических лиц-владельцев частных домов – 1000-1500 рублей;

По закону уровень ответственности юридических лиц значительно выше, чем физических. Для организаций размер штрафных санкций установлен в следующих пределах:

• для владельцев квартир в многоэтажных домах – до 100 тыс. рублей;
• для владельцев нежилых объектов – 300-350 тыс. рублей.

Если нарушение зафиксировано впервые, владельцу присуждается минимальный штраф в пределах установленной суммы. Если в результате изменения конфигурации жилого или нежилого помещения не было создано опасности для жизни и здоровья людей, то на первый раз собственник может отделаться только предупреждением.

Как узаконить уже сделанное переустройство через Жилищную инспекцию

Узаконить уже сделанную самовольную перепланировку квартиры можно посредством обращения в жилищную инспекцию. При этом необходимо знать, что:

• выдача разрешения будет возможно только в том случае, если инспектор зафиксирует отсутствие нарушений СНиПов, СаНПиНов, требований постановлений местного жилищного законодательства. На практике граждане желают узаконить абсолютное большинство измененных планировок с существенными нарушениями (поэтому мы и рекомендовали, по возможности, обращаться за согласованием как будто планируемого ремонта);
• придется заплатить штраф за административное правонарушение, выразившееся в самовольном переустройстве (от 2000 до 2500 рублей).

Похожие записи:

• Как изменится УСН с 2023 года
• Вступление в наследство после смерти
• Донорские выплаты почетным донорам в 2024 году и когда