Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взыскать неустойку с застройщика?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Апелляция на решение суда
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Как дольщику – физическому лицу взыскать неустойку через арбитражный суд?
Так как обязательными участниками спора, подлежащего рассмотрению в арбитражном суде, являются организации или индивидуальные предприниматели, физическим лицам для взыскания компенсации через арбитраж придётся прибегнуть к цессии.
Что это такое? Цессия предполагает заключение договора уступки, в результате чего право на взыскание неустойки переходит к другому лицу. В частности, от участника долевого строительства к какому-либо юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.
Договор уступки права требования не подлежит государственной регистрации в Росреестре в отличие от самого договора участия в долевом строительства и может быть заключен независимо от согласия застройщика. В соглашение следует включать условие о распределении сумм взысканной неустойки между сторонами договора уступки. Также необходимо учитывать, что нередко застройщики пытаются оспорить цессию, что вынуждает дольщиков становиться участниками дополнительных судебных тяжб.
Что можно взыскать кроме неустойки
СВзыскание неустойки – не все, чего можно добиться от недобросовестного застройщика, нарушившего условия ДДУ и просрочившего срок передачи объекта долевого строительства. Вместе с неустойкой можно взыскать убытки, которые несет дольщик из-за просрочки передачи квартиры (стоимость аренды квартиры за период просрочки по ДДУ, разницу в повышении стоимости строительных материалов на ремонт квартиры, иное), упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы за квартиру, которая должна была сдаваться в аренду после ее передачи дольщику по акту приема-передачи, но которая не получена из-за просрочки по вине застройщика.
Конечно же, и убытки и упущенная выгода должны быть документально подтверждены и неразрывно связаны с просрочкой передачи объекта строительства от застройщика по ДДУ.
При просрочке передачи объекта долевого строительства дольщику-физическому лицу суд всегда дополнительно взыскивает с застройщика компенсацию морального вреда, поскольку дольщик является потребителем, а ненадлежащее исполнение юридическим лицом (девелопером) условий договора долевого строительства неминуемо наносит моральный вред дольщику. Правда, размер морального ущерба по таким делам невелик, и присуждается обычно в сумме от 2 000 до 20 000 рублей (на усмотрение того или иного судьи).
Поскольку застройщики не выплачивают дольщикам законную неустойку в досудебном порядке, то в суде с ним взыскивается штраф (по Закону о защите прав потребителей), размер которого согласно закону составляет 50% от суммы, присужденной судом в пользу дольщика. На практике суды иногда занижают сумму присуждаемого штрафа, что, на наш взгляд, не соответствует смыслу и букве Закона о защите прав потребителей. Тем не менее, такая практика существует.
Важно! При подготовке претензии и иска в суд необходимо собрать все имеющиеся доказательства Вашего надлежащего исполнения ДДУ со своей стороны: чек (платежку) о полной оплате цены ДДУ, заявление о готовности приступить к приемке квартиры (направленное до начала просрочки), претензию с требованием выплаты девелопером неустойки по ДДУ в досудебном порядке, акт осмотра квартиры, дефектную ведомость и иные документы – при наличии и в соответствии с индивидуальной ситуацией по просрочке и передаче квартиры по вашему ДДУ.
- Обратитесь за консультацией в Лигал Мил по каждому вопросу, который вас интересует. Нет ничего проще и надежнее, чем знать то, что следует знать, получив ответы от профильных специалистов.
- Ведите общение с застройщиком через своего юриста. Не действуйте в одиночку – если не хотите чтобы вас тем или иным способом обманул застройщик. А он может, и реально склонен к такому «выгодному для себя» взаимодействию с дольщиком.
- Даже если вам кажется, что «все пропало» или «поздно уже, я подписал» — все равно позвоните в Лигал Мил и получите консультацию. Мы часто можем найти эффективный и законный выход из ситуации, в которой дольщик считает, что выхода нет.
Лигал Мил – Гармония взвешенных решений. С 2013 года.
Права дольщика по договору долевого участия
Даже правильно составленный и подписанный договор ДДУ еще на дает 100% гарантий покупателю квартиры. Он не спасет от ситуации, когда Вы передаете деньги компании, а компания затягивает стройку объекта и передачу Вам квартиры.
Чтобы избежать этого, при выборе фирмы-застройщика нужно уметь заранее оценить вероятность возникновения такой ситуации, в чем Вам поможет привлечение квалифицированного долевого юриста. Однако, даже если задержка передачи квартиры произошла, Закон № 214 предусматривает способы защиты Вашего права.
В случае задержки передачи квартиры, Вы имеете право на взыскание неустойки по ДДУ, и застройщик обязан уплатить неустойку вне зависимости от того, предусмотрена ли она в договоре (п. 2 ст. 6 ФЗ-214) или нет. При этом законная неустойка по ДДУ, которую вправе получить дольщик, увеличивается вдвое.
Этап №8 — Получаем исполнительный лист и передаем его в банк, у которого обслуживается застройщик
Когда решение (или определение) вступит в силу, дольщику нужно получить в суде исполнительный лист. Для этого подаем заявление, свой паспорт и оригинал судебного решения/определения. Так же исполнительный лист может забрать доверенное лицо.
Исполнительный лист нужно отнести в центральный офис банка, у которого обслуживается застройщик. Очень не советую нести лист судебным приставам, только в крайнем случае. Сначала самостоятельно подайте лист напрямую в банк.
Узнать название банка можно: 1) У местных юристов/адвокатов, которые занимаются взысканием неустоек. 2) В чате или форуме дольщиков. 3) В районной налоговой инспекции по юридическому адресу застройщика или адресу прописки дольщика. К заявлению прикладываем копию паспорта и нотариальную копию исполнительного листа, иначе затребуют оригинал. Ответ приходит в течение 1 — 2 недель с реквизитами счетов застройщика.
Некоторые банки принимают исполнительные листы только по почте. Например, ВТБ. Реквизиты при отправке нужно указать те же, что и в исковом заявлении.
После того как подали исполнительный лист, остается только ждать получения денег на свой счет. Срок ожидания зависит от банка. Например, в Москве от 7 дней до 2 месяцев. Большая проблема у ВТБ — в последнее время он присылает деньги в течение 1,5 — 2 месяцев. Так произошло из-за сокращения штата сотрудников из пандемии. Комиссия за перечисление денег не взимается.
Особенности взыскания неустойки за просрочку срока передачи квартиры по ДДУ и 50% штрафа через арбитраж
Участник долевого строительства, являясь физическим лицом, лишён возможности самостоятельного обращения в арбитражный суд для взыскания неустойки за просрочку срока передачи объекта долевого строительства по причине того, что в арбитраже рассматриваются споры экономического характера между субъектами предпринимательской деятельности (то есть между юридическими лицами и/или индивидуальными предпринимателями).
Для того чтобы получить неустойку и потребительский штраф через арбитражный суд дольщику необходимо уступить своё право требования неустойки и штрафа у застройщика третьему лицу. Передача прав требования оформляется путём заключения договора цессии и регулируется главой 24 ГК РФ. Участник долевого строительства может переуступить любой организации или ИП следующие права требования по отношению к застройщику:
- Неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (на основании ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ).
- 50% штрафа за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры (на основании п. 6 ст. 13 ЗоЗПП).
- Всех документально подтверждённых убытков дольщика в результате ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору (на основании ст. 10 № 214-ФЗ).
- Иных расходов дольщика, подлежащих возмещению строительной организацией в соответствии с положениями действующего законодательства Российской Федерации.
Стоимость услуг по взысканию неустойки и потребительского штрафа через арбитражный суд
Взыскание неустойки через арбитражный суд путём уступки прав требования долга цессионарию (юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю) предоставляет дольщику возможность получить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства, а также потребительский штраф в гораздо большем размере, чем при обращении с иском в суде общей юрисдикции. Обращайтесь к нам и мы взыщем для вас неустойку и штраф в максимальном размере!
Простая, честная и выгодная схема сотрудничества с нами:
- Предоплата наших услуг составляет 0 рублей, то есть полностью отсутствует.
- Мы получаем вознаграждение только после получения вами присужденных денежных средств.
- Вы ничем не рискуете, если мы не взыщем деньги с застройщика — вы нам ничего не должны.
- Дольщик оплачивает только судебные расходы, связанные с подготовкой и рассмотрением дела.
| № | Наименование услуги: | Стоимость услуги: |
|---|---|---|
| 1 | Взыскание с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и 50% потребительского штрафа за отказ от удовлетворения требования потребителя через арбитражный суд (с низким риском снижения суммы на основании ст. 333 ГК РФ) | от 15% от итоговой взысканной суммы, но не менее 25 000 рублей + компенсация расходов (в зависимости от сложности дела) |
| 2 | Взыскание с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и 50% потребительского штрафа за отказ от удовлетворения требования потребителя через суд общей юрисдикции (с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ) | от 10% от итоговой взысканной суммы, но не менее 20 000 рублей (в зависимости от сложности дела) |
| 3 | Первичная юридическая консультация по вопросу взыскания неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и потребительского штрафа со строительной компании | Бесплатно |
| 4 | Досудебное урегулирование спора с застройщиком по вопросу выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры (включая составление соглашения об урегулировании спора) | от 3 000 рублей |
| 5 | Подготовка искового заявления и иных необходимых документов для обращения в суд по делам, связанным с защитой законных прав и интересов участников долевого строительства | от 5 000 рублей |
| 6 | Представление участника долевого строительства в судах первой и второй (апелляционной) инстанции по делам, связанным с защитой законных прав и интересов дольщиков | Индивидуально (в зависимости от суда и сложности дела) |
| 7 | Оценка финансового состояния застройщика на основании открытых и закрытых источников с предоставлением развёрнутого отчёта | от 8 000 рублей |
| 8 | Получение копии решения суда / исполнительного листа по делам, связанным с защитой прав и интересов участников долевого строительства | Индивидуально (в зависимости от суда) |
| 9 | Представление дольщика-взыскателя в Федеральной службе судебных приставов (по месту нахождения ответчика) | от 10 000 рублей |
| 10 | Розыск расчётных счетов и имущества должника для обращения взыскания в максимально сжатые сроки (от 1 рабочего дня) | от 5 000 рублей |
| Возможность оказания иных юридических услуг, связанных с защитой дольщиков, пожалуйста уточняйте по нашим контактам. |
Застройщик не передает квартиру. Как взыскать неустойку?
В случае, если застройщик задерживает сдачу квартиры в новостройке, то вы имеете право на взыскание неустойки в размере 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Т.е. для простоты понимания, вы имеете право на 20% годовых от цены квартиры. Следует помнить, что если задержка сдачи объекта превышает двухмесячный срок, то вы можете расторгнуть договор с застройщиком и вернуть все оплаченные за квартиру деньги вместе с неустойкой.
Важно помнить, что застройщики часто пытаются убедить дольщиков в необходимости подписания дополнительного соглашения о переносе сроков передачи квартиры, однако это добровольное дело, застройщик не может принуждать вас к этому и ваш отказ никоим образом не отразится ни на качестве квартиры, ни на сроках ее передачи.
Чтобы взыскать неустойку, необходимо, во-первых, подать застройщику претензию с соответствующим расчетом. Данная претензия, увы, не будет удовлетворена и носит скорее формальный характер, т.к. застройщику выгодно довести дело до суда и попытаться снизить размер неустойки.
Взыскивая неустойку по 214 фз с застройщика через суд, можно столкнуться с необычной трактовкой. Наиболее известная ситуация – это определение Кемеровского суда по делу 33-7649. Судья решил, что застройщик вправе добавить в договор пункт и на его основе может в одностороннем порядке перенести срок сдачи дома и передачи квартир из-за нехватки денежных средств на срок не более чем 120 дней. Если вы столкнетесь с таким решением суда, возможно, придется пытаться обжаловать его в вышестоящей инстанции.
В основном же в требованиях дольщиков о выплате неустойки суды отказывают только из-за недостаточной доказательной базы – т.е. из-за отсутствия нужных документов в процессе. Поэтому следует быть максимально внимательными как при составлении искового заявления, так и при сборе документов в приложение к нему.
Отмена неустойки по ДДУ на период до 1 января 2021
В связи с переходом большинства застройщиков на использование экроу-счетов, застройщики сейчас гораздо меньше зависят от участников долевого строительство, так как строительство осуществляется за счет собственных или кредитных средств. Однако, сложившаяся ситуация пандемии и введение режима повышенной готовности не могли не сказаться на рынке недвижимости.
Федеральным законом от 01.04.
2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» Правительству предоставлено право в 2020 году принимать решения по установлению особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, а также особенностей включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве.
В качестве меры поддержки строительного рынка 2 апреля 2020 года Правительством издано Постановление №423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» (далее – Постановление).
Основной сутью указанного Постановления является введение временного запрета на применение ответственности за нарушения сроков по договорам участия в долевом строительстве.
Постановление действует со 2 апреля 2020 года и его срок ограничен 1 января 2021 года. При этом установленные нормы касаются застройщиков и дольщиков, спор о неустойке между которыми уже разрешен судом, но оплата полностью не произведена.
Перечень случаев временного запрета на начисление неустойки установлен пунктом 1 Постановления:
Как взыскать неустойку за срыв сроков сдачи жилья с застройщика?
Строительная компания, которая занимается застройкой недвижимости с самого начала, очень часто обращается за помощью к заемным средствам. Но иногда, по причине финансовых проблем у застройщика, стройка затягивается, либо даже приостанавливается, и тогда не получается передать долевому участнику квартиру в срок. В такой ситуации физическое лицо, сдачу жилья которому задерживают, вправе потребовать неустойку. При этом для дольщика нет необходимости обосновывать причинение убытков.
Размер неустойки определен законодательством или пунктами договора. Однако нередко на практике суды занижают предъявленную сумму неустойки, делая ссылки на несоразмерность суммы причиненному ущербу. Бремя доказывания при этом возлагается на истца, который вправе собрать и предоставить суду доказательства убытков от незаконных действий строительной компании. Эти обстоятельства требуют от покупателей жилья по договору ДДУ грамотной юридической стратегии.
Алгоритм действий при взыскании неустойки
Важнейшие законодательные нормы, касающиеся ДДУ, регулируются федеральным законом. Иногда строительные компании стараются обойти закон, не заключая с покупателями договора долевого участия, либо не регистрируют его в Росреестре. Если дольщик подписывает подобный договор, взыскании неустойку будет достаточно сложно. Если подписанный договор прошел регистрацию в Росреестре, то процесс намного упрощается.
Получить неустойку с застройщика реально, если грамотно выполнять все юридически значимые действия строго по алгоритму:
- расчет суммы неустойки;
- отправка застройщику претензии для решения вопроса в досудебном порядке;
- при отказе добровольной выплаты выбор схемы действий в судебном порядке (через арбитраж или суды общей юрисдикции);
- подача заявления в первую инстанцию;
- при необходимости апелляционная инстанция;
- исполнение постановления.
В досудебном порядке залогом успеха становится правильно составленная претензия, в которой со ссылкой на статью №6 ФЗ-214 указываются:
- обстоятельства, которые фиксируют наличие взаимоотношений дольщика и строительной компании;
- наличие и сущность нарушений обязательств застройщиком;
- юридическое подтверждение законности требований покупателя;
- доказательства незаконности деятельности строительной компании;
- конкретные требования клиента о прекращении нарушения прав и выплате неустойки;
- расчет размера компенсации.
К требованию прикладываются подтверждающие указанную информацию документы: копии договора ДДУ, платежные документы и т.д. Претензию следует отправить заказным письмом с уведомлением о вручении на указанный в договоре адрес компании. Если там прописаны несколько адресов, нередко почтовый и юридический, – отправить на каждый.
Как вариант – передача претензии под роспись лично в руки. Можно отправить письмо и с курьерской службой. Главное, чтобы на руках у покупателя осталась расписка о получении застройщиком претензионного требования.
Если претензия осталась неудовлетворенной, взыскание неустойки проводится в судебном порядке. Для этого формируется пакет документов:
- копия договора ДУ;
- копия договора переуступки, если такой заключался;
- копии платежек, подтверждающих выплаты по договору;
- доказательства дополнительных расходов, связанных с недобросовестными действиями застройщика;
- уведомление о вручении претензионной жалобы застройщику.
Отказ строительной фирмы в добровольном порядке выплатить неустойку по договору по истечении указанного в претензии срока накладывается штраф. Его размер составляет 50% от взыскиваемых сумм.
Формула расчета — как расcчитывается неустойка по ДДУ в 2022 году
Основными критериями при расчете будут стоимость объекта, срок просрочки и ставка рефинансирования на дату начала просрочки (или на дату фактической передачи квартиры)
Для физических лиц формула будет выглядеть следующим образом:
СН = СО*СП*2*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, 2 — множитель, предусмотренный частью 2 статьи 6 закона № 214-ФЗ для взыскания неустойки в двойном размере в пользу участников договора — физических лиц, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Для юридических лиц формула будет немного иной:
СН = СО*СП*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Основания для взыскания
Основания для взыскания регулируются Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ. Данный правовой акт гласит, что платежи подобного рода предусмотрены и для физических, и для юридических лиц.
Однако лишь на первый взгляд взыскание неустойки является простым и эффективным способом получения компенсации.
На практике для этого участнику строительства необходимо обосновать причинение ему убытков, а суды часто занижает заявленную сумму, ссылаясь на ее несоразмерность.
Условиями для выплат компенсации от застройщика являются:
- неисполнение обязательства по передаче объекта строительства;
- просрочка исполнения обязательства;
- иное его ненадлежащее исполнение.