Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Методы оценки стоимости аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На сегодняшний день огромный список особых случаев, когда арендаторы полностью освобождаются от оплаты налога за землю, содержится в Законе «О плате за землю» (статья 12). Ст.14 устанавливает, что ведомства местного самоуправления вправе определять льготы по налогу на землю, частично освобождая арендатора от его уплаты на конкретный период, отсрочивая выплаты, снижения ставки налога на землю для отдельных арендаторов в пределах той налоговой суммы, которая остается в распоряжении ведомства местного самоуправления.
Расчет арендной платы по кадастровой стоимости
Стоимость временного пользования наделом, принадлежащим на праве собственности государству или муниципалитета, определяется на основании кадастровой стоимости и величины корректирующего коэффициента (КК). Разбираемся, как правильно рассчитать стоимость аренды земельного участка и от чего она зависит.
Часто самостоятельные расчеты оказываются неправильными. Многие допускают одни и те же ошибки. Чтобы избежать их, при расчете необходимо учитывать следующие особенности:
- Каждый год кадастровая стоимость претерпевает изменения. Участок должен быть оценен повторно для точного определения арендной платы.
- Рыночная стоимость оценивается независимой экспертизой, в то время как кадастровая стоимость устанавливается государственными оценщиками исходя из конкретных объективных показателей.
- Рассчитывая кадастровую стоимость, оценщики не берут во внимание какие-либо постройки, которые находятся на территории надела.
В целом для расчета арендной платы за землю учитываются следующие показатели:
- к какой категории земель относится надел, в каких целях его можно использовать;
- каков размер предполагаемой выручки от сдачи в аренду;
- какова экономическая целесообразность использования з/у.
Выводы и рекомендации
1. При определении размера арендной платы за земельный участок проведите анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень его доходности. Если этого не сделать, суд посчитает, что вы нарушили принцип экономической обоснованности размера арендной платы, и обяжет пересмотреть его.
2. Если сдаете в аренду участок, ограниченный в обороте, установите плату не выше земельного налога, взимаемого с собственника такого же участка.
3. Если вы не направили уведомление об изменении регулируемой арендной платы, это не будет нарушением. Но чтобы избежать задолженности по арендным платежам и не тратить время на споры в суде, рекомендуем все же сообщать арендаторам о том, что вы пересмотрели арендную плату. В уведомлении укажите выходные данные нормативного акта, в котором вы закрепили это решение.
Кто применяет ФСБУ 25/2018?
ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» применяется сторонами договоров аренды или субаренды, а также иных договоров, условия которых (как по отдельности, так и во взаимосвязи) устанавливают обязательство по предоставлению имущества во временное пользование на возмездной основе арендодателем, лизингодателем, правообладателем и иным лицом (п. 2 ФСБУ 25/2018).
Обратите внимание!
Применение ФСБУ 25/2018 не ставится в зависимость от того, у кого в соответствии с договором лизинга учитывается на балансе передаваемое имущество (как в целом, так и по частям)
ФСБУ 25/2018 разрешается не использовать в отношении некоторых объектов. Это:
- результаты интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации, в том числе материальные носители, на которых эти результаты и средства записаны;
- участки недр для геологического изучения, разведки или добычи полезных ископаемых;
- объекты концессионного соглашения;
- объекты бухгалтерского учета, не соответствующие критериям п. 5 ФСБУ 25/2018.
Что включается в арендный платеж согласно ФСБУ 25/2018?
Новый стандарт бухгалтерского учета позволяет учитывать в составе арендного платежа плату, установленную договором аренды, в частности, это:
- фиксированная сумма, вносимая периодически или единовременно арендатором (не считая выплачиваемых арендатору компенсаций, производимых арендодателем);
- переменная сумма, которая находится в зависимости от процентных ставок или ценовых индексов ;
- справедливая стоимость иного встречного представления ;
- плата за продление срока использования предмета аренды или, наоборот, преждевременное сокращение установленного периода его применения (когда такое условие присутствует в договоре);
- выкупная цена, когда договором предусмотрен переход права собственности ;
- плата, гарантирующая выкуп предмета по окончании срока договора аренды.
Обратите внимание!
Амортизированная стоимость
Обычно под амортизированной стоимостью финансового актива или обязательства понимают величину, рассчитанную с использованием метода эффективной ставки процента (ЭСП).
Амортизированная стоимость финансового актива или обязательства, рассчитанная с использованием метода эффективной ставки процента (ЭСП) — это фактически сумма дисконтированных будущих денежных потоков (притока денежных средств для актива, оттока денежных средств для обязательства), приведенных к дате определения этой амортизированной стоимости. Кроме того, в целях бухгалтерского учета при расчете амортизированной стоимости актива вычитается сумма созданного резерва под обесценение.
В программных продуктах компании «Ортикон» амортизированная стоимость может быть рассчитана одним из двух вариантов.
Существует два основных типа арендной платы. Градация производится в зависимости от собственника имущества.
| Разновидность | Характеристика |
| Собственник – городские власти | Аренда рассчитывается без учета ндс. Для аренды таких территорий требуется участие в торгах. Сведения об организации торгов размещаются в социальных сетях и средствах массовой информации не менее чем за 30-ть суток. Величина стоимости пересматривается не более 2-х раз в год. |
| Собственник – физическое, либо юридическое лицо | Требуется заключение соглашения. Стоимость устанавливается владельцем, использование формул и приведение схем расчетов вносится в соглашение по желанию собственника. Владелец обязан декларировать полученный доход и оплачивать налог. Для собственников – юридических лиц это 13%, а для юридических лиц дополнительно предусмотрена оплата ндс. |
Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения
Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:
ПД = Аим + Азем, где
ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;
Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;
Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.
В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.
Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где
Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);
S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;
Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);
Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;
Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;
Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3. Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;
Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.
Изменение арендной платы
Условие об изменении размера арендной платы означает, что в течение срока действия договора согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен.
Если стороны полагают, что в течение срока действия договора могут измениться обстоятельства, из которых они исходили при определении размера арендной платы, им необходимо предусмотреть в договоре условие об изменении размера арендной платы.
Стороны вправе согласовать возможность изменения размера арендной платы, установив:
- основания изменения;
- порядок изменения;
- условия изменения;
- сроки (периодичность) изменения;
- величину (предел) изменения.
Существуют три основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы:
- соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
- решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
- решение (воля) одной из сторон, если такое основание предусмотрено договором (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ).
👨 Отличия аренды нежилого и жилого помещения
Многих людей интересует вопрос, в чем разница между арендой жилого и нежилого помещения. Аренда жилья подразумевает заключение договора о найме. Он регламентирует порядок расчета, а также отношения между владельцем и нанимателем. Необходимо подчеркнуть, что такой термин, как «аренда» не может применяться по отношению к жилым помещениям. Вы можете получить помещение только на основании договора найма.
Нельзя обойти вниманием и другой важный момент. Квартиры и дома, являющиеся муниципальной собственностью, могут быть предоставлены лишь физическим лицам. Аренда нежилого помещения отличается тем, что:
- Она доступна только для юридических лиц и лишь на основании определенного соглашения с владельцем;
- Площадь может использоваться только по целевому назначению, проживать на ней нельзя. Здание подходит лишь для складских, либо офисных целей.
Что стоит указать в документе?
Расчет арендной платы за нежилое помещение При расчете платы за пользование недвижимостью совершенно не имеет значения, какой деятельностью там будет заниматься арендатор. Данный факт не должен влиять на размер суммы. При оформлении договора аренды, необходимо знать, какие сведения стоит обязательно указать в нем, чтобы сделка была признана действительной.
Ставка арендной платы рассчитывается за один квадратный метр в помещении, но при желании обе стороны могут взять за расчет и другую единицу измерения. Если речь идет о долгосрочном договоре аренды, то ставка используется годовая. В каждом городе и районе страны есть свои показатели годовой ставки и их необходимо придерживаться. Однако в эту ставку практически никогда не включаются счета за ремонт и оплату коммунальных услуг.
§ Срок действия сделки?
Определение арендной платы, ее оформление в договоре
Договор аренды нежилого помещения предусматривает, что одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) объект во временное владение и пользование за плату. Оплата по договору вносится за весь объект полностью или за отдельные его части по различной цене.
Арендная плата, ее размер, форма и порядок внесения устанавливается соглашением сторон.
Согласно действующим правовым нормам, аренда (оплата) нежилых помещений производится по общим правилам аренды помещений независимо от назначения и не выделяется в отдельную категорию.
Плата за использование помещения вносится с момента фактической передачи объекта пользователю, независимо от даты регистрации сделки (такова позиция судебных инстанций). Съемщику это дает возможность относить в отчетности выплаченные суммы на затратную часть.
В тексте соглашения прописывается денежная сумма и форма ее выплаты:
- Фиксированная сумма, уплачиваемая в денежной форме в оговоренные сроки.
- Часть прибыли или произведенной продукции, являющихся итогом предпринимательской деятельности.
- Выполнение съемщиком работ или услуг в пользу собственника.
- Предоставление собственнику оговоренных предметов, в том числе и в пользование.
- Обязанность пользователя улучшить снимаемое помещение (провести ремонтные работы). Зачастую стороны оговаривают финансовые каникулы для съемщика, осуществившего улучшение объекта. В таком случае, после окончания или расторжения договора все улучшения (отделимые и неотделимые) остаются собственнику.
Возможно сочетание форм выплаты.
Сумма прописывается в любой легальной валюте, это могут быть не только рубли, но и евро или доллары (принимается в расчет установленный обменный курс). Указанная цифра влияет на выплату НДС, поэтому очень важна.
Субъекты договоренности могут обозначить в тексте курс пересчета, в том числе в виде максимальной и минимальной ставки.
Размер выплачиваемых сумм определяется с учетом:
- заключения эксперта (если проводилась оценка);
- среднерыночных показателей для аналогичной недвижимости;
- состояния помещения (наличие ремонта);
- доступа к транспорту и коммуникациям (наличие интернета, например);
- предполагаемой прибыли от планируемого бизнеса;
- наличия конкуренции на рынке предлагаемой аренды недвижимости в рассматриваемом районе;
- наличия желающих взять помещение в пользование.
От чего зависит арендная плата?
Оплата аренды нежилой недвижимости является условием договора. При этом, согласно ст. 421 ГК РФ, в России действует принцип свободы договора, согласно которому стороны вольны свободно вступать в договорные отношения, а условия договора зависят от того усмотрения сторон (кроме случаев, когда этот вопрос прямо урегулируется законодательством). Подробно о правах и обязанностях арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения мы рассказывали здесь.
Таким образом, размер арендной платы в первую очередь зависит от того, как и о чём договорились арендатор и арендодатель.
Однако в России действует и Методика по определению уровня арендной платы, утверждённая приказом Минстроя РФ №209 от 1992 года. Она носит рекомендательный характер, и стороны вольны ей не руководствоваться, определяя размер платы по договору аренды нежилой недвижимости по своему усмотрению. Тем не менее, при её использовании учитываются следующие показатели:
- Площадь объекта.
- Базовая ставка платы за 1 кв. м.
- Степень износа здания и помещения.
- Предназначение помещения и т. д.
Арендная плата – что это такое
В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.
Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.
В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.
Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:
- Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
- Техническое состояние помещения;
- Степень изношенности здания;
- Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
- Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
- Ключевое назначение помещения.
Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.
Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.
Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.
Пример расчета арендной платы за нежилое помещение
Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.
В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.
Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.
Так, методика расчета предусматривает следующие значения:
- Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
- По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
- Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
- Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
- В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.
Что такое арендная плата
Подобный вопрос относят к наиболее главным в такой процедуре, как заключение арендного соглашения. Если в документе, которым во временное пользование предоставляется нежилое помещение, не обозначается сумма, то его вполне могут признать в дальнейшем недействительным.
Если появляется надобность, схема расчета может быть изменена, однако, на это требуется обоюдное согласие каждой стороны.
На объем цены могут повлиять следующие факторы:
- Размещение нежилого помещения;
- Его техническое состояние;
- Уровень изношенности помещения;
- Вид материалов, используемых при постройке объекта;
- Назначение строения (здания);
- Видовая принадлежность сдаваемого помещения.
Это далеко не весь список факторов, которые могут, так или иначе, учитываться при расчетах оплаты за аренду помещения. Учитываться должны расчеты по каждому расположенному в здании помещению.
Что входит в плату?
В расчет платы за аренду следует включить еще и сумму по использованию земельного участка, на территории которого размещено сдаваемое помещение или прилегающей к объекту земли. Этот вариант может быть исключен, если в документе прямо обозначено отсутствие необходимости такой платы.