Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?
Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода
Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.
Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество. Супруги могут по-прежнему им пользоваться на равных правах. Эта норма распространяется и на те ситуации, когда в качестве владельца недвижимости зарегистрирован только один супруг. Имущество де-юре является совместной собственностью.
Юридическая помощь при разводе
Развод — сложнейший период в жизни семьи. Всегда наиболее предпочтительным способом решения конфликтных ситуаций является внесудебный порядок. К сожалению, не всем удается договориться мирным путем.
Поэтому так важна помощь опытного адвоката, который встанет на защиту ваших прав и законных интересов. Доверив нам решение проблемы — нарушение прав супругов на квартиру, совершение сделок купли — продажи с ней при разводе, вы получите:
- бесплатную консультацию;
- поиск оптимальных путей выхода из ситуации;
- составление искового заявления и подготовка других документов;
- юридическое сопровождение в суде;
- контроль исполнения судебного решения.
Мы гарантируем, что ваша проблема решится в кратчайшие сроки и права будут восстановлены.
Может ли муж продать жилье жене после развода?
Бывшие супруги – полноправные граждане, на которых распространяются все конституционные и гражданские права, в том числе – право на жильё и распоряжение собственностью. Поэтому бывший муж, чья квартира является его полноправной собственностью, может продать её бывшей жене.
Однако здесь действует следующее правило: совместное имущество является общим и принадлежит одновременно мужу и жене. То есть супруги в данном случае представляют одно лицо и не могут выступать разными сторонами. Это действие приобрело бы статус односторонней сделки, которые в России не имеют силы и признаются заведомо ничтожными. Поэтому продавать можно только такую квартиру, которая принадлежит мужу на правах собственности и не является совместно нажитой.
Пример из судебной практики 2018 года
Гражданка А была замужем за гражданином В 12 лет. За это время супруги построили дом. После развода В остался жить в доме, против чего А не возражала. Она не отказывалась от права на совместное имущество, а просто уехала жить в другое место.
В проживал в доме с новой семьей, у него родилось двое детей. Через 8 лет В умер. Наследство (собственно, данный дом) должны были разделить между собой его новая жена, мать и двое сыновей.
Однако А подала в суд иск о восстановлении своих прав на половину дома, как на имущество, совместно нажитое во время брака. Ответчики (наследники В) настаивали на том, что срок исковой давности истек, поскольку после развода прошло 8 лет.
Дело поочередно рассматривалось в трех инстанциях. Территориальный суд иск А удовлетворил, апелляция встала на сторону ответчиков, а Верховный Суд, куда была подана кассационная жалоба, подтвердил правоту первой инстанции и гражданки А.
Было признано, что до наступления события, предшествующего иску (перехода дома по наследству, как объекта единоличной собственности В), у гражданки А не было оснований считать, что ее права собственности на половину дома, принадлежащую ей на основе совместной собственности с В, нарушаются.
Таким образом, срок исковой давности не истек, и иск должен быть удовлетворен, поскольку А не заявляла о своем отказе от права собственности в пользу В.
Данный прецедент подтверждает позицию Верховного Суда в отношении срока исковой давности относительно раздела совместного имущества после развода. С юридической точки зрения разделить материальные ценности, принадлежащие супругам в браке, можно в любое время.
Что же касается практической стороны дела, то, пожалуй, разобраться с разделом имущества после развода разумнее в «обозримом будущем», не откладывая этот вопрос на долгие годы.
Расставшись, каждый супруг начинает самостоятельно строить свою жизнь. В ней появляются новые люди, создаются новые семьи. «Вернуть свое» можно, конечно, и через 20 лет, но тогда будьте готовы к тому, что вас ждут изнурительные судебные разбирательства и сложности с получением своей доли в доме, который когда-то принадлежал вашей семье.
Брачный договор — действенный способ урегулирования имущественных отношений. Заключить брачный договор можно до государственной регистрации брака и в любое время после регистрации брака, но до момента развода. Брачный договор часто позволяет избежать корыстных и нечестных действий супругов в отношении недвижимого имущества. «Бывают ситуации, когда не сами супруги, а другие лица настаивают на заключении между супругами данного договора. Например, у нас был случай, когда отец женщины, состоящей в браке, хотел приобрести для нее квартиру. Он настоял на заключении брачного договора между дочерью и ее супругом, в котором было зафиксировано, что супруг не будет никаким образом претендовать на это жилье. Впоследствии эта пара действительно рассталась, но, благодаря брачному договору, купленная для женщины квартира осталась полностью в ее собственности», — комментирует юрист.
Согласно нормам статьи 39 Семейного Кодекса РФ, имущество супругов, приобретенное ими в браке, находится в совместной собственности. В случае развода такое имущество подлежит разделу в равных долях. Поэтому продажу квартиры после развода без согласия второго супруга совершить невозможно, даже если после расторжения брака прошло достаточное количество времени.
Как продать не совместно нажитый дом
Если у мужа с женой есть личное жилье, которое было получено в наследство или по договору дарения, то нотариальное разрешение от второй стороны на реализацию имущества не требуется.
Бывают сложные моменты. Мужчина до свадьбы купил дом, затем продал его будучи в браке. На вырученные средства была приобретена квартиру подороже. При разводе суд оставит за супругом долю, которая соответствует его вложенным деньгам. Остальная часть имущества будет считаться совместно-нажитой собственностью.
Единственный нюанс — муж должен документально подтвердить, что улучшение жилищных условий было сделано за счет реализации его личной собственности. Иначе все жилье после развода будет делиться пополам.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, выгодно заключать брачный договор с заверением у нотариуса. В документе прописываются долевое владение собственности супругов в любой пропорции (например, жена получает 70%, муж 30%). Кроме того, при прекращении брака никому не придется платить подоходный налог с причитающийся части по договору.
Нужно ли получать согласие супруга
На вопрос о необходимости предоставления согласия на сделку с квартирой, от бывшего супруга, ответить однозначно нельзя. В некоторых ситуациях этот документ необходим. Это следующие ситуации, которые, согласно нормам статьи 34 СК РФ, относят имущество к категории совместно нажитого или общего:
- квартира куплена мужем и женой в период после вступления в брак и до его расторжения;
- ипотека оформлена до вступления в брак, а расчёт по ипотеке проводился совместно;
- в квартиру, приобретённую до брака, впоследствии были внесены существенные неотделимые улучшения;
- согласно брачному договору жилое помещение имеет статус общего имущества;
- иные случаи, когда в жильё вложены совместные денежные средства.
Имущество, нажитое в браке, признаётся совместным, независимо от того на кого оно оформлено.
Здесь не играет роли размер заработка членов семьи, а также факт того, что жена являлась домохозяйкой или осуществляла уход за ребёнком.
Оформление согласия не требуется в случаях, обозначенных в статье 36 СК, на имущество, принадлежащее только мужу или жене:
- приобретения жилья до брака;
- получения его в дар или по наследству;
- отказа супруга от участия в приватизации или незаконность его участия;
- внесения в брачный договор положения о раздельном владении недвижимостью;
- после раздела имущества соглашением или через суд.
Существуют и такие спорные ситуации, когда решить вопрос о статусе квартиры непросто. Например:
- Супруг приобрёл недвижимое имущество сразу после развода, используя совместные накопления.
- Тайно приобрёл жильё, будучи в брачных отношениях.
Такие случаи считаются нарушением прав супруга не собственника и рассматриваются в суде. Срок исковой давности по ним составляет 3 года, согласно статье 196 ГК РФ.
Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
- Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
Если квартира в ипотеке
Ипотечная квартира, купленная в браке, тоже делится пополам, а с ней и долг перед банком.
Иногда ипотеку оформляют только на одного супруга, но при разводе кредит придется платить обоим. Если доли в квартире не были выделены сразу при заключении договора с банком, то их распределяют уже после развода. Для этого нужно сообщить в банк о разводе и попросить переоформить недвижимость.
Еще можно попросить банк переписать долг только на одного супруга. Например, бывший муж обращается в банк с просьбой оформить весь долг на него, жена не против.
Однако банк может отказать в переоформлении ипотечной квартиры и кредита только на одного супруга. Банк хочет, чтобы ему выплатили долг, а иметь двух созаемщиков надежнее.
Если банк отказывает, можно обратиться в суд за разделом имущества.
Продажа без одобрения второй стороны: риски и последствия
Реализация жилья без одобрения второй стороны грозит тем, что сделку могут признать недействительной при судебном рассмотрении. Это произойдет, если вторая сторона обратится в суд в течение года после того, как узнает о нарушении своих прав.
Даже при наличии нотариально оформленного разрешения лицо, давшее его, может отозвать документ, так как действие произведено в одностороннем порядке. Отзыв производится в письменной форме и заверяется нотариусом. Важный нюанс: при наличии факта отзыва данного ранее разрешения, о нем надлежит уведомить заинтересованных лиц, в том числе потенциального покупателя, до момента продажи. Так постановил Пленум ВС РФ № 25 от 23.06.2015. Если же извещение направлено уже после совершения сделки, оно будет считаться несостоятельным и не имеющим силы. Признать в таком случае свершившуюся сделку недействительной на основании данного ранее отказа не получится.
Можно ли купить квартиру без согласия супруга
Получается, что правда оказывается на стороне того супруга, который сам или с помощью опытных юристов сможет более успешно и умело трактовать нормы закона, приведенные в Семейном кодексе РФ. К большому сожалению недовольных сторон, в нем нет ни одного алгоритма действий, который был бы уместен в любой спорной ситуации и предполагал единый вариант развития событий.
Спешу вас немного успокоить. В реальной жизни все не так запутано, ведь в большинстве случаев приобретения недвижимости вопрос о наличии согласия второго супруга не стоит так остро. То же самое можно сказать и в отношении последующей государственной регистрации прав собственности на приобретенное недвижимое имущество. Государственные регистраторы довольно редко требуют нотариально заверенного согласия второго супруга, и происходит это только в тех случаях, когда существует реальная опасность того, что недовольная покупкой недвижимости сторона может начать требовать признать сделку недействительной.
Что еще влияет на сделку
Наличие несовершеннолетних детей влияет на сам процесс раздела имущества, а не на предполагаемую покупку. Если коротко, то между супругами не делятся вклады, открытые на имя ребенка, его личные вещи. Имеется возможность отступления от равенства долей.
Еще один спорный момент в оформлении сделок в браке — согласие второго супруга. До 2013 года получение согласия второго супруга на совершение сделок было обязательным. Сейчас при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
В 2017 году были внесены изменения, согласно которым непременная регистрация договора купли-продажи была отменена, и сейчас нередко возникают ситуации, когда продавцы не требуют согласия второго супруга. Но случается и обратное.
Происходит это потому, что при отсутствии согласия велика вероятность оспаривания и признания недействительным договора купли-продажи. Если супруг докажет, что не знал о совершенной сделке у него возникает право ее оспорить.
Как видно из всего вышесказанного, приобретение квартиры до официального расторжения брака может сопровождаться рядом проблем. При возникновении спора не пренебрегайте обращением к квалифицированному юристу. Он оценит все риски и подскажет вам дальнейшие действия. Своевременность и хорошая подготовка может избавить вас от большинства ошибок.
Виктория Бессонова, адвокат, адвокатский кабинет BonaFides, Курск
1. Что нужно сделать клиенту, который разводится, перед покупкой квартиры?
Хорошо подумать и сходить к юристу.
Если пара близка к разводу, но способна договариваться, можно заключить брачный договор и закрепить правило, что имущество принадлежит тому, на кого зарегистрировано в реестре.
Если пара находится в остром конфликте, покупка квартиры свяжет супругов и после развода. Суды обычно не хотят слышать, что если квартир несколько, логично распределить их целиком, с учетом реальной нуждаемости, уравновесить стоимость долей другим имуществом или деньгами. Нет, бывшие супруги имеют все шансы получить равные доли в каждом объекте. Это приводит к дальнейшим конфликтам, невозможности распоряжаться имуществом, а иногда и невозможности безопасно проживать в квартире, к которой в силу закона есть доля бывшего супруга.
2. Какие юридические нюансы есть у покупки квартиры перед разводом?
1. Нужно помнить, что если квартира куплена за личные деньги, то она будет относиться к личному имуществу. Юридическое понимание личных денег отличается от бытового. Если в паре зарабатывает только один из супругов, то его доход все равно общий, и все купленное на него — совместно нажитое. Личным будет имущество, приобретенное до брака, а если оно было продано в период брака, то и вырученные деньги останутся личными. Личным имуществом и деньгами в период брака будут те, которые получены по безвозмездным сделкам, чаще всего получены в дар или унаследованы. При этом важно документально продемонстрировать трансформацию личных денег в имущество с совпадением дат продажи и покупки в период брака.
2. Крупная покупка в процессе развода или сразу после может подтолкнуть к мысли о разделе денег, которые были на счетах на момент прекращения брака и потрачены на приобретение жилья. А значит, бывшему супругу должна быть выплачена половина израсходованных средств.
3. Покупка квартиры в ипотеку свяжет пару еще крепче. Это всегда сложные судебные споры.
3. Стоит ли подождать, пока развод закончится, прежде чем покупать квартиру?
Если деньги на покупку не были личными, идет острый конфликт, бывший партнер склонен к подлости или мести, стоит подождать. Причем ждать не только момента расторжения брака, но и момента раздела совместно нажитого имущества.
4. Насколько усложняет ситуацию наличие несовершеннолетних детей у покупателя?
Чаще всего дети не влияют никак. В каких-то экстраординарных случаях, если ребенок является инвалидом, лечится рядом, не может нормально передвигаться, имущественная доля проживающего с ним родителя может быть увеличена.
Если речь идет о вложении в жилье материнского капитала, есть два пути. Супруги исполняют принятое обязательство и делят квартиру на всех членов семьи в равных долях. Либо выделяют детям минимум квадратных метров пропорционально сумме маткапитала, а оставшееся — распределяют между собой.
5. Какие есть лайфхаки для разводящихся покупателей квартир и их риелторов?
1. Разводиться мирно. Выстраивать конструктивный диалог с партнером.
2. Доверять, но закреплять на бумаге. Дублировать договоренности письменно. Что возможно — у нотариуса. В том числе, путем составления брачного договора или соглашения о разделе совместно нажитого имущества.
3. Предотвращать проблемы. Проверять юридическую чистоту приобретаемого имущества. Проверять подлинность документов. Смотреть всю историю недвижимости за последние три года.
4. Обращаться к грамотным специалистам.
Роман Евдокимов, юрист по бракоразводным процессам и семейным спорам
Процесс расторжения брака, как правило, совпадает с процедурой деления совместно нажитого имущества. Поэтому зачастую возникают вопросы, связанные с разделом имущества, нажитого в браке. Особенно, если какое-либо имущество было приобретено одним из супругов единолично для пользования и владения.
Разберем ситуацию, когда один из супругов, находясь в процессе расторжения брака, решает приобрести недвижимость.
Прежде чем покупать квартиру, находясь в брачных отношениях, нужно определиться — есть ли возможность отложить сделку купли-продажи квартиры до получения свидетельства о расторжении брака. Если такой возможности нет, и решение о приобретении недвижимости нужно принять уже сейчас, то можно рассмотреть следующие варианты:
1. Приобрести недвижимость на близкого родственника, которому доверяешь. К слову, здесь есть свои нюансы.
2. Или же, согласно ст. 36 Семейного кодекса Российской Федерации, квартира не будет признана совместно нажитым имуществом и не будет подлежать разделу при расторжении брака в случае, если была приобретена на личные сбережения покупателя. Как правило, в конкретном случае под личными сбережениями понимаются денежные средства, полученные с продажи добрачного имущества или же с имущества, полученного в дар или по наследству.
3. Существует также вариант заключения брачного договора, если ни один из выше перечисленных пунктов не подходит.
Какие существуют юридические нюансы, связанные с вышеперечисленными вариантами:
1. Если оформить недвижимость на близкого родственника, то существует опасение, что родственник не переоформит на вас купленную недвижимость, после завершения вами процедуры расторжения брака. А такие ситуации возникают довольно часто, в результате чего потерпевшая сторона вынуждена обращаться в суд за восстановлением нарушенного права.
2. Второй вариант представляется самым перспективным. Однако, Вам необходимо будет доказывать, что недвижимость приобреталась на ваши средства, полученные от продажи добрачного или подаренного имущества. Необходимо сохранять все платежные документы по продаже добрачного имущества, а также все платежные документы по покупке недвижимого имущества в период брака. Так вы сможете доказать, что денежные средства от продажи добрачного имущества были потрачены именно на покупку конкретной недвижимости, а не на что-то иное.
3. Заключение брачного договора представляется также весьма перспективным вариантом. Впрочем, брачный договор лучше подписывать до заключения брака или на начальном этапе брачных отношений.
Когда союз движется к распаду, супругам сложно мирно договориться. В данном случае решать вопрос о разделе недвижимого имущества будет очень тяжело.
Исходя из вышесказанного, самый оптимальный вариантом по приобретению недвижимого имущества перед разводом — дождаться получения бывшими супругами свидетельства о расторжении брака. Не имея перед друг другом никаких обязательств, бывшие супруги могут спокойно приобрести любое движимое или недвижимое имущество.