Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственная регистрация сервитута земельного участка — делаем пошагово». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Случаи возникновения сервитутов встречаются достаточно разные. Так как установленный сервитут несет некие неудобства пользователю, то необходимость его установления должна быть исключительной и четко выраженной. Нельзя оформить пользование сервитутом только для того, чтобы, к примеру, сократить путь проезда. Сервитут должен быть установлен только тогда, когда все другие возможности исчерпаны и остается только обременение чужой собственности. О том, что такое сервитуты и какие бывают их разновидности, читайте в нашей статье: «Сервитут что это? Виды и цели сервитутов», а здесь более подробно остановимся на частном сервитуте. Рассмотрим особенности частного предоставления сервитута на земельный участок, порядок регистрации сервитута в Росреестре и занесения сведений об ограничении в ЕГРН, а также узнаем какие шаги надо сделать для предоставления сервитута на земельный участок.
Занесение данных о сервитуте в ЕГРН – государственная регистрация сервитута
Итак, пакет документов для письменного подтверждения сервитута собран, теперь его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.
Регистрация сервитута в Росреестре (в Федеральной службе кадастра и картографии) обязательна! Это прямо предусмотрено п.3 ст.274 ГК РФ.
Заявителем может быть либо собственник земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, либо будущий обладатель сервитута. В соответствии со ст. 14 закона 218-ФЗ о регистрации недвижимости, заключение соглашения о сервитуте является основанием для регистрации обременения недвижимости и регистрируются в установленные законом сроки (от 7 до 14 дней). После того, как сервитут зарегистрирован выдается выписка ЕГРН, содержащая сведения об ограничении (сервитуте).
Условия установления сервитута
Добровольное обременение осуществляется на условиях соразмерной оплаты, когда пользующаяся участком собственника сторона, возмещает ему убытки, нанесённые отчуждением, и предусматривает выплату компенсации за упущенную выгоду.
Помимо этого, на время установления обременения, лицо, получившее сервитут, несёт ответственное распоряжение участком, сохраняя земельную собственность в надлежащем виде. Использование обременённой части допускается только в соответствии с целями, официально узаконенными в результате договорённостей.
В свою очередь, владелец ЗУ разрешает беспрепятственно использовать оговорённую часть ЗУ на условиях, достигнутых договорённостями. В его ответственность входит соблюдение установленных границ, а так же – освобождение пространства поблизости от ограниченной территории.
При этом НЕДОПУСТИМО:
- выходить за рамки категории земель и их целевого назначения;
- наносить порчу верхнему плодородному слою почвы;
- загрязнять окружающую среду;
- влиять на участки, принадлежащие третьим лицам.
Обязательно требуется соблюдать санитарные и противопожарные меры безопасности.
Причины приостановления регистрации сервитута
Положения закона N 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости» включают в себя перечень обстоятельств, наличие которых ведёт к приостановлению госрегистрации:
- лицо, записанное в заявлении как владелец надела, им не является либо его права ограничены;
- подавшее заявление лицо — не сторона соглашения;
- если новое обременение будет преградой реализации уже существующих прав;
- если законодательством не предусмотрен такой вид обременения;
- документы на регистрацию поданы не все;
- поданные документы — подделки или очень старые;
- документы содержат визу неправомочного специалиста;
- ответ на межведомственный запрос специалиста не поступил к нужному сроку или оказался отрицательным;
- если выяснится, что в Росреестр уже поданы документы для перехода прав на тот же надел, или установления над ним какого-либо ограничения;
- если соглашение об обременении будет признано недействительным решением полномочного органа;
- сделка является ничтожной;
- если регистратор получит акт полномочного органа арест надела;
- если информация из документов расходится с данными из ЕГРН;
- если при уведомлении землевладельца о проведении госрегистрации обременения окажется, что соглашение он не подписывал.
- Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута в следующих случаях:
- проведение инженерных изысканий;
- капитальный или текущий ремонт линейного объекта;
- строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения;
- осуществление геологического изучения недр;
- осуществление деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в местах их традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности, за исключением земель и земельных участков в границах земель лесного фонда;
- размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.
- Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях, указанных в подпунктах 1 — 5 пункта 1 настоящей статьи, осуществляется на основании разрешений уполномоченного органа.
- В разрешении на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указываются кадастровый номер земельного участка в случае, если планируется использование всего земельного участка, или координаты характерных точек границ территории в случае, если планируется использование земель или части земельного участка.
- Указанное в пункте 2 настоящей статьи разрешение уполномоченного органа не дает лицу, в отношении которого оно принято, право на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства.
Он по-прежнему может владеть, пользоваться и распоряжаться своей землей, а также имеет право получать от субъекта, который инициировал установление сервитута (сервитуария) в отношении земельного участка, денежную компенсацию за пользование участком.
Как установить частный сервитут через суд
Зачастую между землевладельцем и заинтересованным лицом возникают правовые спорные ситуации касательно использования участка. Даже в той ситуации, когда чужая земля фактически эксплуатируется гражданином в своих интересах, а землевладелец не желает установить обременение сервитутом, юристы дают рекомендации разрешить недопонимания в судебном порядке.
Представители закона вынесут правомерное решение и утвердят официальное установление сервитута, дающее право ограничено использовать участок.
При таких обстоятельствах судебное решение станет залогом правомерности установления обременения и позволит заинтересованному лицу свободно использовать в своих целях часть участка соседней собственности. Ведь без подтверждающих документов и законной регистрации сервитута землевладелец может отказаться от устных договоренностей и ограничить проход по своей земле.
Для положительного решения суда, лицо, требующее установления сервитута не должно иметь никаких иных возможностей и решений для выполнения законных действий, касательного обслуживания своего участка, не используя соседнюю земельную собственность. Иначе суд отклонит требование по иску.
Например, если на владениях ответчика находится родник, который является единственным доступным ресурсом питьевой воды в округе, то решение суда вероятней всего будет принято в пользу истца. Или наоборот, если поблизости есть еще один природный источник воды, истец вряд ли получить решение об утверждении сервитута.
Чтобы судебное разбирательство прошло успешно, истцу необходимо привести суду несколько неоспоримых фактов, а именно:
- Отсутствие реальных и разумных возможностей, для осуществления своих правомерных действий, без установления сервитута. Например, истец не может выполнить замену своего окна, так как оно находится на территории соседней собственности.
- Фактические доказательства того, что собственник земельного участка не захотел выполнить регистрацию сервитута, по договоренным условиям двух сторон.
Представитель суда, разбирая дело, обязан учесть интересы обеих сторон и установить сервитут таким образом, чтобы установленные права обладателя обременения не создавали дискомфорт собственнику земельного участка, а значит должны быть соблюдены исключительно заявленные потребности истца.
Каким бы ни было решение, судья должен в большей мере учитывать интересы землевладельца, так, чтобы обременение как можно меньше ограничивало его возможности и права владения участком.
Чтобы сервитут прошел госрегистрацию полностью, необходимые документы должны быть подготовлены в полном соответствии с требованиями, установленными законом. К списку таких документов относятся следующие:
|
Регистрация сервитута в росреестре: документы |
|
|
1 |
Договор об установлении права пользования чужой собственностью (в 3-х экземплярах: для обеих сторон и для сотрудников Росреестра). |
|
2 |
Заявления сторон о регистрации возникшего права пользования. |
|
3 |
Квитанция об оплате гос. пошлины за регистрацию права. |
|
4 |
Выписка из ЕГРЮЛ и заверенные копии уставных документов,с указанием полномочий представителя организации, если одной из сторон соглашения выступает юрлицо. |
Судебная практика: суд обязал землевладельца заключить соглашение о сервитуте
Агрофирме принадлежали 4 ЗУ, три из которых относились к категории земель сельхозназначения с соответствующим видом разрешенного использования — «для сельскохозяйственного использования». А 4-й участок относился к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования под названием «для жилищного строительства».
ЗУ данной агрофирмы располагались под опорами линейного объекта, в соответствии с документацией по планировке и межеванию территории. Такое положение вещей было документально утверждено приказом Минэнерго посредством раздела участков, принадлежащих агрофирме.
Организация передавала ЗУ в аренду ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы». Целью такого действия было проведение реконструкции линейного объекта в течение 11 мес. После окончания работ ПАО «ФСК ЕЭС» предложило агрофирме расторгнуть заключенный ранее договор аренды.
ПАО направило агрофирме два предложения: 1. О заключении договор аренды ЗУ под опорами линейного объекта; 2. О заключении договор их купли-продажи. Затем ПАО направило агрофирме проект соглашения об установлении сервитута на спорные ЗУ и с предложением заключить его.
Агрофирма, в свою очередь, отклонила предложения заключить все 3 договора. Из-за этого ПАО «ФСК ЕЭС» обратилось в суд с исковым заявлением с требованием предоставления чужой территории в пользование. И суд удовлетворил требование (решение АС Ярославской обл. от 22 ноября 2019 г., дело №А82-16189/2018).
Однако факт того, что суд удовлетворил иск, противоречит российскому законодательству о сервитуте и разъяснениям ВС РФ. Спорные ЗУ образованы прямо под опорами линейного объекта. Их сельскохозяйственное использование вряд ли возможно. Что касается ЗУ, который властями отнесен к землям населенных пунктов в целях жилищного строительства, — то такое вообще прямо запрещено (см. подп. «а» п. 11 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования ЗУ, расположенных в границах таких зон, утв. постановлением Правительства от 24 февраля 2009 г. №160).
Куда подается исковое заявление и какие документы к нему необходимо приложить?
Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения земельного участка и при этом незабываем, оплатить государственную пошлину в размере 300 рублей.
К исковому заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:
- Правоустанавливающие документы на земельный участок, а так же выписка из ЕГРН;
- Оценка соразмерной платы за установление сервитута, а так же заключение кадастрового инженера;
- Доказательства, подтверждающие факт обращения к собственнику соседнего земельного участка, с предложением заключить соглашение об установлении сервитута. Доказательства, как правило, должны быть в письменной форме, это может быть факт отправки заказного письма или второй экземпляр обращения, переданный лично в руки владельцу соседнего участка, на котором должна стоять дата и подпись принимающей стороны;
- Доказательства, подтверждающие факт отказа собственника соседнего участка от заключения соглашения об установлении сервитута;
- Квитанция об уплате государственной пошлины;
- Необходимо, чтобы экземпляров искового заявления хватило на все стороны участвующие в деле.
Занесение данных о сервитуте в ЕГРН – государственная регистрация сервитута
Итак, пакет документов для письменного подтверждения сервитута собран, теперь его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.
Регистрация сервитута в Росреестре (в Федеральной службе кадастра и картографии) обязательна! Это прямо предусмотрено п.3 ст.274 ГК РФ.
Заявителем может быть либо собственник земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, либо будущий обладатель сервитута.
В соответствии со ст. 14 закона 218-ФЗ о регистрации недвижимости, заключение соглашения о сервитуте является основанием для регистрации обременения недвижимости и регистрируются в установленные законом сроки (от 7 до 14 дней).
После того, как сервитут зарегистрирован выдается выписка ЕГРН, содержащая сведения об ограничении (сервитуте).
ВНИМАНИЕ! Потребность в сервитуте появляется в том случае, когда у владельца земельного участка появляется возможность пользоваться соседними территориями, но не для расширения своего надела, а для вынужденного использования их ресурсами.
Установление сервитута может возникать по разным причинам. Например, на соседнем чужом земельном участке находится природный источник воды, или в случае строительных работ необходимо провести водопровод через соседний надел.
Для незначительных целевых назначений сервитут требовать нельзя. Например, если есть возможность укоротить дорогу к земельному участку через соседний. В данном случае требовать право на проезд через соседнюю территорию недопустимо.
В целом, сервитут имеет сходство с арендой, только данная процедура является вынужденным действием для обеих сторон.
Инструкция по проведению
Мы выяснили, что сервитуты подлежат государственной регистрации. Для её прохождения нужно предварительно оформить и собрать ряд документов. Причем данный список будет различаться в зависимости от вида сервитута и сторон, которые участвуют в этой сделке. Для внесения документов в Росреестр достаточно присутствия одной стороны.
Если документы будет передавать в регистрационную службу третье лицо, то на него должна быть оформлена доверенность на представление интересов одной из сторон. Ее обязательно должен заверить нотариус. При подаче документации нужно предоставить эту доверенность и паспорт лица, на которого она оформлена.
Пошаговый алгоритм:
- Сбор документов и оплата госпошлины для частного обременения согласно статье 333.33 п. 31 НК.
Государственная регистрация сервитута земельного участка требует предоставления следующих документов:- правовой акт – основной документ для установления сервитута;
учредительные документы: устав, учредительный договор;
Виды ограничений пользования землей
Обременения на земельный надел по правовому основанию различают:
- Частный сервитут. Применяется на основании заключенного и зарегистрированного соглашения или решения суда, когда затронуты интересы определенного лица или организации. Обычно такое обременение имеет возмездный характер и владелец земли вправе затребовать от граждан или юридических лиц, в пользу кого обременение зарегистрировано, разумную плату. За исключением случаев, когда применяется федеральное законодательство, обязывающее применить безвозмездное ограничение или, когда сам собственник добровольно от платы отказался.
- Публичный сервитут. Устанавливают при условии наличия нормативного документа органа государственной власти или муниципального образования. Он может быть наложен на территорию земли, по которой проводятся коммуникации общественного пользования, например, водопровод, газопровод. Здесь владелец земли не может рассчитывать на денежную компенсацию в связи с наложением обременения.
Различаются сервитуты так же по сроку, на который они устанавливаются,бывает:
- постоянным, без установления срока;
- срочным, когда определяется конкретный срок, в течение которого он будет действовать, или наступление события, по наступлении которого серветут будет снят. Как правило, он накладывается в случае производства определенных работ, связанных с прокладкой коммуникаций. Тогда, как только работы будут выполнены, обременение прекращается;
Установление земельного сервитута
Закон регулирует применение земельного обременения, он может устанавливаться на основании:
- письменных договоренностей между двумя и более лицами, собственника земельного участка с одной стороны, заинтересованных в его использовании и инициирующих наложение сервитута — с другой;
- принятого путем публичных слушаний решения органа государства или муниципального образования;
- решения судьи.
Частный сервитут может устанавливаться при добровольном согласовании обеих сторон. Заинтересованное в ограниченном использовании чужого участка лицо и желающее иметь на то законные основания, обращается к владельцу земли с таким предложением.
Если удается договориться, обязательно нужно закрепить все устные договоренности письменно в соглашении, где указать:
- цели, для каких будет использоваться участок, обременяемый сервитутом;
- перечислить все права и обязанности участников договора;
- установить определенную плату за пользование территорией земельного участка.
Затем право сервитута обязательно регистрируется в органе Росреестра. Только по завершении всей процедуры соглашение становится законным и действует с даты оформления обременения. С этого момента оговоренный в соглашении участок земельного надела может быть использован заинтересованным лицом, а владелец участка сможет затребовать за это соответствующую плату.
При невозможности договориться обычным путем, инициатор наложения сервитута может обратиться в суд, который поможет разрешить спорный вопрос. Такой вариант решения требуется и для документального подтверждения права пользования частью земли, когда ее хозяин позволяет это делать, но отказывается оформлять официально. Зачастую в случае любого конфликта собственник может пресечь использование и ограничить доступ к территории, на которую имеет законные права. Чтобы такого не случилось, заинтересованному лицу лучше получить гарантии того, что он сможет и в дальнейшем эксплуатировать часть чужой земли.
На решение суда может повлиять только доказательство того, что иной вариант, чем наложение сервитута на чужой участок, у истца отсутствует. Поэтому заинтересованное лицо должно доказать судье:
- Его личные права без наложения обременения на участок соседской земли будут ущемлены. Например, проложить водопроводную трубу к своему дому, не касаясь чужого участка, невозможно.
- Стороны не сумели придти к соглашению мирным путем и заключить договор. Возможно, владелец земли требует завышенную плату или выдвигает иные условия, на которые истец не согласен.
Размер госпошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество 2019 год
1.
За государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса, а также ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс — 0,1 процента стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 60 000 рублей;
2.
За государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных пунктами 1, 3 — 7, 9 — 12: для физических лиц — 2 000 рублей; для организаций — 22 000 рублей;
3.
За государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом — 22 000 рублей;
4.
За государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме — 200 рублей;
5.
Сервитут на землю ограничивает возможности владельца участка. Поэтому существует несколько условий, выполнение которых выступает обязательным требованием для наложения подобных ограничений. К ним относятся:
- удовлетворить потребности другим способом не получается;
- введение судебным порядком в случае невозможности урегулировать противоречия мировым досудебным соглашением;
- запрет на лишение владельца права пользоваться принадлежащей ему землей;
- разумный минимум ограничений, накладываемых на собственника;
- сервитуарий (лицо, получившее временный доступ к участку) обязан поддерживать объект недвижимости в надлежащем состоянии.
Похожие записи: