Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о задатке при покупке квартиры — образец 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
Задаток: правильное оформление, необходимые документы
Чтобы документ был действительным в суде, а сама сделка – правильной, необходимо все оформить согласно требованиям закона. Сумма задатка прописывается в соглашении. Оформляется три документа: соглашение, предварительный договор, расписка.
Первым составляется предварительный договор купли-продажи. B нем указывают такую информацию:
- цена недвижимости, задаток, реквизиты хозяина, сроки;
- список необходимых для сделки документов (если какого-то из них не будет, то продажа затянется), сколько времени займет их подготовка;
- список того, что есть в жилом помещении, ведь забирать что-то после подписания договора нельзя;
- срок получения недвижимости покупателем;
- на кого лягут все расходы по оплате оформления документов, услуг нотариуса и прочие;
- информация о недвижимости – площадь, кадастровый номер, адрес.
Расписка является важным документом, который гарантирует получение жилплощади или денег. Лучше составлять ее в рукописном варианте. Расписка должна содержать такую информацию:
- ФИО всех участников сделки с данными паспорта;
- прописка, фактическое место проживания каждого из участников;
- размер задатка – цифры и расшифровка их прописью;
- подписи участников соглашения – фамилия и инициалы.
При наличии расписки суд выиграть проще. Все документы лучше заверить у нотариуса. При покупке жилья не стоит спешить – выбирать следует надежных людей. И помните, что при небольшом задатке у вас будет меньше тревог.
Понятие задатка закреплено в Гражданском кодексе. Говоря простым языком, задаток – это средства, которые передаются от покупателя к продавцу в качестве подтверждения намерения совершить сделку.
Как правило, сумма задатка включается в счет стоимости квартиры и учитывается при оформлении основного договора купли-продажи. Для продавца задаток – это гарантия того, что покупатель не изменит свое решение в последний момент перед заключением сделки, а для покупателя – это способ удержать продавца от продажи квартиры кому-то другому.
Сумму задатка стороны сделки определяют самостоятельно, никаких специальных требований закон к сумме не устанавливает. Сумма задатка может быть абсолютно любой и зависит от стоимости приобретаемого жилья и личной договорённости между продавцом и покупателем. Чаще всего задаток составляет около 5% от стоимости квартиры, но это необязательное правило. Задаток может составлять как 10000 рублей, так и 100000 рублей и выше.
Основные правила передачи
- Внесение осуществляться с оформлением специальных документов.
- Этапами внесения являются:
- составление договора и согласование его пунктов
- составление расписки, подтверждающей передачу денежных средств
- В договоре (предварительном договоре купли-продажи) обязательно указывается сумма переданных денежных средств, а также условия и дата внесения остальной суммы и заключения основного договора.
- Продавец должен предоставить на обозрение оригиналы документов, подтверждающих его право собственности на квартиру.
- На заключении сделки должны присутствовать все собственники продаваемой недвижимости (в случае, если их несколько).
- Если собственник у квартиры один, но при этом у него есть официальная жена/муж, супруг тоже должен быть участником сделки.
- В случае развода, право получить долю в совместно нажитом имуществе, сохраняется на протяжении трех лет. Поэтом, чтобы обезопасить себя как покупателя, до передачи денег потребуйте оформления согласия супруга продавца на продажу недвижимости.
- До передачи денег проверьте соответствие квартиры ее плану, представленному в документах. Любые виды перепланировок должны быть согласованы и утверждены соответствующими органами. Согласование перепланировки должно подтверждаться документально. В противном случае все расходы на оформление разрешительных документов лягут на покупателя.
- Закон разрешает осуществлять передачу денег при участии в сделке только двух сторон. Однако, рекомендуется привлечение третьих лиц, например сотрудников агентства недвижимости, юристов или нотариуса. В случае возникновения спорных вопросов, эти лица смогут выступать в качестве свидетелей, подтверждающих факт передачи денежных средств.
Одна из сторон вправе расторгнуть договор о задатке по существенным основаниям. Например, в квартире обнаружены серьезные неустранимые недостатки, которые при первичном осмотре не были замечены покупателем. Вопрос возврата задатка рассматривается в следующем порядке (ст. 381 ГК РФ):
- Соглашение расторгается по обоюдному согласию. Полученная сумма денежных средств возвращается покупателю.
- Покупатель отказался от исполнения условий предварительного договора. Сумма задатка остается у продавца.
- Продавец уклоняется от исполнения условий соглашения. Тогда он обязан вернуть покупателю не только задаток, но и дополнительно такую же сумму в качестве компенсации.
На практике такое обязательство зачастую нарушается продавцами. Чтобы восстановить справедливость покупатель вправе обратиться с исковым заявлением о взыскании двойного задатка в судебную инстанцию:
- для иска до 50 тысяч рублей — в мировой суд;
- для исков, превышающих 50 тысяч рублей — в районный суд.
Истцу придется документально доказать факт неисполнения обязательств по договору задатка продавцом.
Следует учитывать, что некоторые ситуации могут лишить покупателя возможности вернуть задаток. Обычно это происходит, когда в сделке участвует риэлтор и просит внести задаток до момента составления предварительного договора купли-продажи и оформления соглашения о задатке. В этом случае внесенную сумму риэлтор оставляет себе и не передает ее покупателю. Соответственно, она не является гарантийным платежом по договору.
Если сделка срывается, то переданные покупателем деньги не возвращаются, поскольку по своей сути не могут рассматриваться, как задаток. Поэтому не следует отдавать наличные средства риэлтору, а только продавцу или его представителю по нотариальной доверенности и только в рамках соглашения о задатке.
Что такое задаток при покупке квартиры и для чего он нужен?
Нормативно-правовая база, а точнее, п.1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, недвусмысленно говорит нам о том, что такое задаток, и даёт чёткое определение этому понятию: «Задатком признаётся некоторая денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне договора в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».
Как показывает практика, клиенты вообще не видят различия между двумя, а то и тремя такими разными понятиями: аванс, задаток, залог — и часто их путают, легко и непринуждённо сливают в разговорах воедино. На миру от обывателей часто можно услышать о внесении залога при покупке квартиры. Смысл при этом остаётся неизменным — материальное подтверждение своих намерений в дальнейшем заключить основной договор по приобретению недвижимого имущества, но всё же юридически правильно называть эту денежную сумму именно задатком, в крайнем случае, авансом.
Задаток при покупке квартиры: договор задатка образца 2022, соглашение и расписка, как оформить залог или задаток
- Согласно Статье 381 ГК РФ, задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он:
- ✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;
- ✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;
- ✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;
- ✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;
- ✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;
- ✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.
Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.
Условия соглашения (или договора) о задатке
Передача задатка за квартиру всегда оформляется в письменном виде. Документ можно озаглавить как «Соглашение о задатке» или «Договор о задатке». Юридической разницы между ними нет, главное, чтобы само слово «задаток» обязательно присутствовало в заголовке и в самом документе. Это сразу определяет законодательную основу договора. Условия и правила применения задатка указаны в законе – в статьях 380 и 381 ГК РФ. Если слова «задаток» в договоре нет, то сумма признается авансом (об этом ниже).
Законодательный смысл задатка сводится к тому, что если сделка купли-продажи квартиры не состоится по вине Покупателя, внесшего деньги, то сумма задатка остается у Продавца. Если же сделка срывается по вине Продавца, то он должен вернуть Покупателю эту сумму в двойном размере. Такая взаимная финансовая ответственность заставляет стороны договора серьезно относиться к своим обещаниям.
Ответственность сторон
Подобные документы необходимы для признания намерений сторон о желании выполнить ранее оговоренные обязательства. В большей части это относится к покупателю – частичная оплата должна стимулировать именно его. Со своей стороны продавец обязывается вовремя подготовить помещение, документацию и необходимые выписки для осуществления сделки.
Важно заранее проанализировать финансовую ответственность сторон:
- Полное возвращение задатка по согласованию сторон, если обязательства не вступили в законное действие – ст. 416 ГК РФ.
- Нельзя просто отказаться от сделки и сказать, что не куплю эту квартиру. В этом случае внесенная сумма остается у продавца без обязательного дальнейшего подписания окончательного договора продажи – статья 381, п.2.
- В свою очередь продавец при неисполнении обязательств помимо полученных средств обязан выплатить неустойку в таком же размере.
Для выполнения последнего условия важно в договоре предоплаты за квартиру указать крайние сроки подписания окончательной сделки по продаже. Если этот пункт не учтен – предъявить претензии продавцу будет проблематично.
В 2014 г был внесен дополнительный, 4-й пункт в статью №380. Благодаря ему не обязательно подписывать окончательный договор покупки, достаточно только предварительной договоренности. До этого сделка о задатке могла быть аннулирована на основании решения суда, так как она признавалась только частью основного соглашения.
Задаток – денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в счет будущей сделки. Оформляя соглашение о задатке, стороны подтверждают свои намерения в отношении предмета сделки и обеспечение исполнения обязательств по договору. Например:
- продавцу требуется время на подготовку документов для оформления сделки;
- продавец решает вопрос о снятии ограничений (обременений) на продажу квартиры или оплате задолженности по платежам;
- покупатель приобретает квартиру с привлечением заемных средств, сертификата на материнский (семейный) капитал и др.
Передача задатка оформляется соглашением и подтверждается распиской продавца о получении денежных средств.
Задаток выполняет три функции:
- платежная – часть стоимости квартиры, которая будет учитываться при оплате полной стоимости.
- доказательная – покупатель обязуется купить объект недвижимости, а продавец не продавать его другим лицам;
- обеспечительная – за неисполнение обязательств, предусмотрена ответственность сторон.
Пример: В предварительном договоре купли-продажи стороны указали:
- стоимость квартиры 2 000 000 (два миллиона) рублей;
- сумма задатка – 100 000 (сто тысяч) рублей;
- окончательный расчет, за минусом суммы аванса, составляет 1 000 900 (один миллион девятьсот тысяч) рублей.
Особенности оформления задатка
Успешное проведение сделки купли-продажи зависит от:
- Предварительного договора купли-продажи. Это договор, продуманный до мелочей, о намерении сторон продать и купить объект.
- Соглашение о задатке подтверждает понимание участниками сделки о последствиях невыполнения договоренностей по договору. Соглашение о задатке является приложением к предварительному договору купли-продажи.
- Расписка от продавца, доказывает факт получения задатка.
При оформлении соглашения о задатке важно учитывать следующие моменты:
- Если квартира находится в собственности нескольких лиц, все они должны быть включены в соглашение о задатке, присутствовать при передаче денег и поставить свои подписи в соглашении.
- Если покупатель соглашается погасить долг продавца по ипотеке, обязательно составляется предварительный договор купли-продажи, с подробным описанием процедуры проведения сделки и в дополнение к нему соглашение о задатке на сумму долга.
- В случае, когда от имени продавца действует представитель по доверенности, важно, чтобы в доверенности были указаны полномочия доверенного лица на получение задатка.
Задаток при покупке квартиры в ипотеку
Если квартира приобретается в ипотеку, общие принципы составления соглашения, особенностей залога/задатка и расписки остаются неизменными. Разница лишь в том, что о наличии такого договора обязательно нужно уведомлять банк. На основании данного документа будет произведена корректировка суммы кредита. Других особенностей и отличий нет.
Залог, задаток или аванс при покупке квартиры – это хоть и не обязательный, но очень важный элемент, который буквально «связывает» стороны друг с другом определенными обязательствами. Мошенники нередко пользуются этой системой для того, чтобы получить деньги от покупателя, но ничего не передавать взамен. Опытные юристы на бесплатной консультации расскажут об основных особенностях таких соглашений. Они же могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым исключая возможности мошенничества и любые другие потенциальные проблемы.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область