Как официально сдать квартиру в аренду

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как официально сдать квартиру в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Нужен ли мне риелтор?

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

---

Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?

Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).

Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.

---

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

   1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
   2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
   3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
   4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
   5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
   6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
   7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
   1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
   2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
   3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
   4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
   5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

   Придётся ли платить НДФЛ от продажи квартиры, которая сдавалась легально

   Многие собственники, которые не афишируют факт сдачи своих квартир и не спешат регистрировать ИП, боятся не только налогов. Они опасаются, что при последующей продаже сдаваемой квартиры их ждут дополнительные (и немалые) расходы.

   Действительно, ещё недавно владелец квартиры в статусе ИП, который сдавал эту жилплощадь в аренду, не мог её впоследствии продать как физическое лицо. Если квартира ранее использовалась в предпринимательских целях, то нужно было заплатить НДФЛ со всей полученной от продажи суммы.

   Однако в законодательстве появились изменения, позволяющие избежать оплаты НДФЛ при продаже жилья, которое сдавалось в аренду. Теперь налоговой важен не факт сдачи жилья и статус владельца, а срок, в течение которого квартира находится в собственности. Допустим, продавец был собственником квартиры (если она не единственная) более пяти лет – тогда НДФЛ от продажи жилья не начисляется. Если это единственное жильё в собственности, то продать без НДФЛ можно через три года. Также через три года без налога разрешается продать жильё после приватизации или полученное в наследство, а также в дар от родственников.

   Действия до сдачи квартиры

   Перед тем как легально сдавать квартиру в аренду, рекомендуем определиться, каким способом планируется платить налоги. Это можно сделать одним из трёх способов:

   • через подачу декларации 3-НДФЛ;
   • приобретение патента (после регистрации в качестве ИП);
   • уплата налога на профессиональный доход после регистрации в качестве самозанятого лица

   Если вы не обладаете опытом поиска квартирантов, имеет смысл привлечь специалиста, занимающегося этим вопросом профессионально. Это снизит риск ошибок при выборе жильцов, сэкономит время и деньги. Риэлторы будут принимать звонки, организуют просмотры квартиры, дадут полезные рекомендации и определят оптимальный размер арендной платы. Выбирать их желательно по отзывам людей которым вы доверяете.

   Даже если вам срочно нужны квартиранты, не заказывайте услуги одновременно у нескольких агентств. Это может привести к нежелательным последствиям: когда ключи у нескольких риэлторов,проконтролировать их движение бывает проблематично.

   Факторы, влияющие на стоимость аренды жилья

   Успешная сдача жилья зависит от того, насколько точно размер арендной платы соответствует реальному состоянию квартиры и ценам на рынке. При определении стоимости необходимо учитывать метраж, местонахождение, состояние квартиры, наличие мебели, бытовой техники и другие факторы, такие как удалённость от центра, транспортные развязки, близость к метро.

   На стоимость аренды может повлиять даже вид из окна. Если из квартиры открывается вид на исторические объекты, красивые ландшафты, стоимость поднимают на 10-15 %. То же самое необходимо учитывать, только в обратном порядке, если из окна открывается вид на стройку или другие непривлекательные объекты.

   Если квартиранты нужны срочно, максимальной выгоды от цены не стоит ожидать.

   Как сдать квартиру и не платить налоги

   Собственник, который заключил договор аренды жилья на 11 месяцев и меньше, обязан сам отчитаться о доходах. Надеяться, что конкретно вам повезет и никто не узнает о сдаче квартиры в аренду, не стоит. Если арендаторы разгневают соседей, те расскажут налоговой, что вы сдали квартиру неофициально. Или в квартире случится ЧП, которое тоже выдаст вас. Более того, насколько вы уверены в хороших отношениях с жильцами и где гарантия, что они не станут манипулировать вами? К примеру, если вы пожелаете повысить арендную плату.

   Брокер по недвижимости Оксана Туманова и юрист Анастасия Власова сходятся во мнении, что сдача в аренду квартиры должна быть исключительно официальной. «Сумма штрафов и пени значительно превысит налог, и здесь уже нельзя говорить об экономии. Лучше заплатить налоги и спать спокойно», – считают эксперты.

   Кто имеет право сдать квартиру в аренду?

   Важно знать, что сдать жилье может только непосредственный собственник помещения, исключение допускается при наличии нотариально заверенного документа, в котором прописано, что доверенное лицо имеет право сдавать недвижимость в аренду.

   В случае, если собственников квартиры несколько, сдавать жилье может любой из них. Чтобы сделать это правильно, необходимо в любом случае составить документы, в том числе и соглашение, где будет прописан арендодатель. Однако на начисление налога это не влияет. Цифры из налоговой придут каждому собственнику жилья, исходя из доли имущества.

   Сдача квартиры в аренду только кажется простым действием, однако важно сделать все максимально правильно, чтобы минимизировать риски.

   Как сдавать ипотечную квартиру?

   Ипотека – отличное решение для тех, кто хочет приобрести квартиру в собственность. Однако если у желающих взять ипотеку уже есть жилье, покупка новой квартиры вместе с обязательством платить коммунальные платежи за имеющуюся недвижимость становится существенным ударом по бюджету. Чтобы снизить траты, покупатели квартиры выходят из положения, сдавая ипотечное жилье. Правда, это не всегда просто.

   Во-первых, прежде чем сдавать ипотечную квартиру нужно внимательно ознакомиться с договором. В нем может быть запрет на аренду, нарушив его придется иметь дело с серьезными санкциями.

   Во-вторых, в случае, если в договоре ипотеки не прописан запрет на аренду, нужно уведомить кредитную организацию о своих намерениях и проконсультироваться у специалиста, чтобы в дальнейшем не возникало проблем с законом.

   В-третьих, если ипотечная квартира не имеет запрета на аренду, кредитная организация уведомлена, нужно обязательно заключать договор аренды. Это поможет избежать проблем и обезопасит вас и ваше имущество.

   Новый способ легализации арендодателей

   Сейчас у арендодателей появился еще один способ честной сдачи жилья в аренду: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

   Если самозанятый сдает квартиру физическому лицу, то размер налога составит 4%. Если же он заключил договор с юридическим лицом, например, сдает жилье сотрудникам компании, то заплатит 6%.

   Самозанятый освобожден от дополнительных взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчетность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

   Налог самозанятый должен уплачивать ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или если арендодатель не получит оплату.

   Однако у нового режима есть и ограничения.

   1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учета заработной платы, если вы официально трудоустроены).

   2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

   Особенности аренды жилья через агентства недвижимости

   Рынок аренды – один из самых сложных, при этом чаще всего страдают арендаторы. Поэтому очень важно арендовать жилье правильно, исключив максимально риски. Существует несколько вариантов, но лучшим считается наем у родственников или хороших знакомых, особенно если вы находитесь с ними в хороших отношениях. Также можно заключить договор напрямую с собственником, но найти его сложно, так как в средствах массовой информации львиная доля объявлений, размещаемых посредниками.В некоторых случаях аренда через агентства недвижимости – залог надежности, так как они не только найдут нужный вариант, но и помогут заключить договор. Речь, конечно, идет об агентствах, имеющих непререкаемую репутацию, но часто арендаторам приходится сталкиваться с настоящими мошенниками. Поэтому, общаясь с агентствами помните:

   • будьте осторожны, если вам предлагают дом или квартиру в аренду по заведомо заниженной цене, так как в этом случае велик риск попасть в руки к мошенникам
   • нельзя давать предоплату за поиск подходящего объекта – вы гарантированно потеряете деньги, жилья не найдете, а доказать ничего не сможете, так как договор они заключают на оказание информационных услуг, не более
   • внимательно читайте условия договора, а в нем должны быть указаны все тонкости аренды – не подписывайте договор об оказании услуг информационного характера
   • подписывайте договор с хозяином и платите деньги только после осмотра квартиры и проверки документов на право собственности

   Найти объявления об аренде можно в печатных СМИ, на специальных сайтах, в социальных сетях и на других источниках. Лучшим вариантом будет «сарафанное» радио, или советы знакомых.

   Чек лист по выбору агентства недвижимости

   Если у вас нет времени заниматься сдачей квартиры самостоятельно либо это кажется вам сложным делом, доверьте его профессиональным риелторам.

   Выбрать хорошего специалиста вам помогут следующие критерии:

   • наличие у риелтора высшего юридического образования;
   • наличие договора сотрудничества, отражающего ваши интересы, в котором риелтор не навязывает кабальных условий;
   • наличие опыта работы не менее 3 лет;
   • есть реальные отзывы и рекомендации о специалисте;
   • располагающий внешний вид, который отвечает образу делового человека;
   • готовность представлять отчет по каждому действию, чтобы вы могли контролировать работу риелтора.
   
   

   Похожие записи:

   • Квалификационные категории учителей
   • Как получить налоговый вычет за обучение
   • Труд водителей в 2021 году: что нужно знать о новых правилах приёма на работу