Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру на стадии котлована: порядок действий и нюансы сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.
Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке: пошаговая инструкция
Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, ответственного за строительство новостройки.
Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.
Классическая проверка застройщика включает в себя следующие шаги:
Коротко об этапах строительства объекта
Возведение многоквартирного дома занимает, в среднем, от 3 до 5 лет и состоит из нескольких этапов. Сначала застройщик приобретает участок: в собственность или в аренду на городских торгах. Чтобы построить на земле многоквартирный дом, необходимо согласовать проект застройки и подготовить пакет документации для получения разрешения на строительство.
В зависимости от того, приобретается участок у собственника или на торгах Фонда имущества, количество согласований, которые требуется получить застройщику, меняется. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям. При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах. Перечень ведомств, которые должны дать «добро», зависит от сложности проекта.
Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы). Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома. В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).
До получения разрешения застройщик не имеет право начинать строительство. Правда, на практике все выходит иначе: по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводятся без разрешительной документации.
Что важно при приемке жилплощади?
Для осмотра выделите дневное время, лучше всего – когда светло. При приемке обязательно оформляется специальный смотровой лист. Любые дефекты, недочеты находят отражение в акте, подписываемом во время приема и передачи.
Претензии покупателя должны быть обоснованы. ДДУ определяет сроки устранения дефектов, появившихся по вине продавца. Предварительно должна состояться приемка при участии членов государственной комиссии.
Не спешите заказывать комплексный ремонт до получения ключей. Сначала дождитесь выполнения компанией-застройщиком обязательств по срокам. За это время лучше собрать побольше денег и посмотреть варианты, чтобы определиться с будущим стилем.
Квартира в сданном доме. Полная стоимость
Чтобы свести к минимуму возможные риски при покупке недвижимости, лучше выбирать жилье в уже сданном доме. Главным минусом здесь будет вопрос денег — их потребуется заплатить значительно больше. Застройщики часто предлагают акции, но даже с их учетом удастся сэкономить не более 5% от общей суммы. Но все же есть возможность получить дополнительную скидку. Основанием для нее станет покупка недвижимости, которая пользуется минимальным спросом и у девелоперской компании сложности с ее продажей. Убедив застройщика в малой ликвидности объекта, можно получить скидку до 15%. Среди квартир, пользующихся низкой востребованностью:
- На первых двух этажах. Под ними — магазины, фитнес-клубы и прочие коммерческие объекты. Пол в таком жилье может быть прохладным, без хорошей звукоизоляции будут регулярно слышны посторонние звуки.
- На последнем этаже. Весной, а также во время проливных ливней, возможны протечки.
- Боковые и угловые. Считается, что они более холодные.
- Над входной группой, козырьками подъездов, рядом с лифтом. Повышенный уровень шума.
- С неудачной планировкой — “пеналы”, маленькие кухни и т.п.
- С видом на кладбище или свалку, а также по соседству с магистралью. В первых случаях это связано с не самым приятным видом из окна, в последнем — с регулярным шумом автомобилей.
Почему выгодно инвестировать в турецкую недвижимость на этапе строительства
В Турции строится до миллиона новых квартир в год. И почти третья часть из них раскупается на начальных стадиях строительства. Видимо, опытные инвесторы знают точно, как не попасть на мошенников при покупке квартиры на этапе котлована. А преимущества такой покупки недвижимости значительные:
- Стоимость квартиры на стадии строительства на 20-30% дешевле, чем при завершении возведения и сдачи объекта в эксплуатацию.
- Среднегодовой прирост цены квадратного метра турецкой недвижимости составляет 10-15% в год. Значит, купленная квартира на стадии строительства будет стоить через год дороже на эти величины.
- Быстрые сроки возведения. На турецком рынке недвижимости застройщиками возводится одновременно до 60 тысяч объектов жилой недвижимости. Дома строятся в течение 1-2 лет.
- Надежность застройщиков. Основные объемы строительства жилой недвижимости выполняют более 120 строительных компаний Турции. Это проверенные и добросовестные застройщики, которые не допускают нарушения роков возведения, не меняют цены и другие условия договоров с покупателями.
- Высокое качество объектов. Турецкие застройщики сдают красивые, комфортные жилые комплексы с надежной инженерной инфраструктурой и благоустроенной придомовой территорией.
- Удобство расположения земельных участков под новые объекты недвижимости. Застройщики покупают земли под комплексы в популярных районах Алании: Махмутлар, Оба, Авсаллар, Кестель. Участки находятся в окружении развитой инфраструктуры, транспортных развязок, вблизи от моря или в живописных природных уголках.
Итак, для анализа возьмём за аксиому, что объект на стадии котлована стоит на 30% ниже, чем в готовом доме. При этом срок от подписания договора до получения ключей составит 2–3 года. Допустим, на старте квартира стоила 7 млн руб., а на финише – 10 млн руб. (вполне реальные цифры). Если инвестировать деньги на более позднем этапе и сдавать метры в течение 2 лет за 40 тыс.руб. в месяц, получим выручку около миллиона рублей.
И это без учёта амортизации помещения, налогов, а также расходов на поиск клиента. Таким образом, покупка жилья на стадии разработки и утверждения проекта позволяет сэкономить не менее 20% суммы, даже если использовать для заработка объект с более ранним сроком сдачи. Правда, есть один нюанс: значительная часть ЖК принимает жильцов спустя несколько месяцев, а то и лет после истечения расчётной даты. То есть, гипотетически 2 года могут превратиться в трёх/четырёхлетку.
Преимущества и недостатки переуступки квартиры
| Для покупателя | |
| Плюсы | Минусы |
|
|
| Для продавца | |
| Плюсы | Минусы |
|
|
Почему следует обратиться к нам?
- Проверяем репутацию застройщика в интересах покупателей. Устанавливаем факт нахождения строительной компании на стадии банкротства. Осуществляем изучение фактов открытых уголовных дел. Подтверждаем факт безупречной деловой репутации застройщика.
- Учитываем все нюансы для совершения безопасной сделки. Формируем пакет документов в соответствии с требованиями законодательства. Проводим проверку количества собственников прав требования. Если в ДДУ фигурируют несовершеннолетние, то помогаем получить разрешение на продажу от органов опеки.
- Поможем подобрать оптимальную квартиру. Наша компания поможет выбрать идеальное для вас жилье в Краснодаре на этапе строительства многоквартирного дома.
Если у вас есть вопросы или вы желаете быстро и надежно купить/продать права требования, то обращайтесь к нашим специалистам. Они предоставят подробную консультацию. На нашем сайте вы можете найти планировки и цены на все новостройки Краснодара.
Способы минимизировать риски
- Проверьте, работает ли компания по действующему ФЗ №214, который предусматривает продажу недвижимости по договорам долевого участия.
- Оцените опыт застройщика, переносит ли он сейчас заявленные сроки строительства. Иными словами, нужно очень тщательно выбирать застройщика, это должна быть компания, которая зарекомендовала себя только с лучшей стороны.
- Скидка в 15-20% — это тревожный знак, значит застройщик выходит на порог себестоимости, стремясь выплатить проценты банку. При этом он рассчитывает, что в лучшие времена продаст квартиру дороже и покроет текущие убытки. Но где гарантии, что трудные времена скоро у него закончатся?
Если вы не готовы скрупулезно изучать строительное досье застройщика и его текущее финансовое состояние, затрудняетесь предсказать достоинства и недостатки существующего только на бумаге проекта, то от покупки недвижимости на начальном этапе лучше отказаться.
Оптимальным решением остается покупка квартиры незадолго до окончания возведения «коробки». Когда цены еще не достигли своего верхнего предела, риски уже минимальны, а выбор квартир еще достаточно велик. Ну, а если вы стали обладателем уютного гнездышка, то наш интернет-магазин разделит радость вместе с вами. Мы готовы предоставить все необходимые материалы и инструменты для ремонта!
Преимущества и недостатки
Плюсов у долевого строительства на стадии котлована не так уж много, но они ощутимы:
- низкая стоимость недвижимости в сравнении с идентичными готовыми объектами;
- возможность получения большой прибыли от практически пассивного инвестирования (нужно будет только купить и продать квартиру);
- получение в конечном итоге готового жилого объекта, построенного по современным технологиям, с развитой инфраструктурой;
- большой выбор квартир, планировок, площади будущей квартиры, этажа.
Минусов у такой идеи предостаточно из-за ее рискованности. К недостаткам можно отнести:
- невозможность проведения оценки качества готовой недвижимости;
- невозможность заключить со строительной компанией договор купли-продажи (по сути, человек становится не владельцем квартиры, а инвестором до окончания строительства);
- возможны срывы поставленных сроков строительства;
- строительство может быть заморожено по причине недостатка инвестиций, банкротства компании, недобросовестных действий застройщика.
Доводы за: можно выбрать планировку
На старте есть масса разных апартаментов. Мария Литинецкая говорит, что как правило, к моменту ввода дома в эксплуатацию в массовом сегменте насчитывается до 20% нереализованных квартир (в более ликвидных объектах до 10%). Марина Любельская подчеркивает, что в концерне «КРОСТ» на завершающем этапе почти не остается доступных к покупке лотов. Так, в конце 2018 года в 2 жилых корпусах ЖК «Невский» из 500 квартир продавалась лишь 1, а из больше, чем 110 апартаментов – только 5 (остальные раскупили).
Татьяна Подкидышева поясняет, что быстрее всего раскупаются бюджетные квартиры. Чуть медленнее покупают улучшенные лоты, к примеру, с красивым видом. Дмитрий Таганов подтверждает, что к концу продаж могут остаться малоликвидные либо неликвидные варианты.
Доводы против: нужно где-то жить
Пока ведутся строительные работы, дольщикам надо снимать жилье, если в собственности нет другого. Если есть ипотека, попутно нужно будет платить банку. Например, если жилье в новостройке приобретается за 6 млн руб., из которых есть только 3 млн руб., остаток придется оформить в ипотечный кредит под 10%. Если он берется на 20 лет, в месяц надо будет отдавать около 29 тыс. руб. Еще примерно столько же затянет аренда. В сумме за 3 года будет потрачено 2 млн руб., и жилья пока еще не будет.
В то же время, если приобрести готовые апартаменты в сданном доме на 15% дороже (за 6,9 млн руб.), в месяц нужно будет отдавать всего 37 600 руб., не тратясь вовсе на аренду. Правда, переплата будет больше, ведь такой платеж нужно будет вносить на протяжении всего периода ипотеки (показатель составит 5,1 млн руб. вместо 3,9 млн руб.) Но чтобы сэкономить, можно погашать досрочно.
Почему цена на новостройку растет
Любого, кто интересовался покупкой жилья в новой многоэтажке, не удивить изменением цены квадратного метра в ходе строительства. На ценообразование квартир в новостройках влияет намного меньше факторов, чем на вторичном рынке недвижимости. Условно выделяют пять причин для формирования стоимости квадратного метра:
- класс объекта. Весомую часть стоимости жилья формирует район, в котором строится новостройка, этажность объекта, обустройство придомовой территории и транспортная доступность;
- технология строительства. Так, монолитно-каркасные дома дороже железобетонных объектов;
- имидж застройщика. У известных застройщиков чаще всего самые высокие цены, но это подкреплено большим портфолио из новостроек, сданных в эксплуатацию. Застройщики-новички привлекают клиентов более низкой ценой, но не такими весомыми гарантиями;
- этап строительства ЖК. Приближение срока сдачи объекта в эксплуатацию увеличивает стоимость квадратного метра.
Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома
Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.
Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.
Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.
Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.
Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.
Все новенькое, или Плюсы первички
Покупка квартиры в новостройке сейчас как никогда актуальна. Рынок недвижимости активно развивается, а застройщики предлагают варианты на любой вкус и бюджет. «Плюсы покупки квартир в новостройке значительны, – говорит специалист юридической компании «Хелп Консалтинг» Людмила Шадрина. – Это новая квартира, в которой никто не жил; новые современные жилые комплексы; как правило, молодые соседи; комплексная инфраструктура, предлагаемая застройщиками.
«Вместе с квартирой в новостройке покупатель получает новые инженерные коммуникации, современные общественные пространства, – говорит коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. – Также есть возможность сэкономить время и деньги, воспользовавшись опцией «отделка от застройщика», в этом случае стоимость ремонта можно включить в ипотечный платеж».
По словам эксперта, к преимуществам покупки квартиры на первичном рынке относится и отсутствие дополнительных расходов на оплату услуг риелтора, так как крупные застройщики продают свои объекты самостоятельно. К тому же не стоит опасаться относительно юридической чистоты квартиры: в отличие от объекта на вторичном рынке, здесь нет «истории» квартиры. К тому же регистрация ДДУ (договора долевого участия) происходит в Росреестре.
Выбирая квартиру в новостройке, можно не только сэкономить на выплатах по ипотечному кредиту, воспользовавшись льготной программой кредитования, но и заработать. «Разница в стоимости квартиры на этапе котлована и в момент ввода дома в эксплуатацию может достигать 20-25%», – говорит Александр Козлов.
Подрядчик – компания, которая работает по договору подряда, например, занимается остеклением, благоустройством территории, отделкой или строительно-монтажными работами. Иными словами это исполнитель поручений заказчика, которого наняли на период строительства.
Квартиры в строящемся или сданном доме подрядчик получает от застройщика в качестве оплаты за свои выполненные услуги, то есть по бартеру. Для этого между сторонами заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) либо квартиры просто бронируются за подрядчиком (без оформления договора).
Особенности покупки жилья у подрядной компании:
- Подрядчик заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком или договаривается о бронировании квартир в счет оказанных услуг.
- Передача права покупателям-физлицам происходит в результате уступки прав или заключения договора ДДУ с застройщиком.
- Переход прав по договору или заключение договора ДДУ подлежит госрегистрации.