Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли строить дом на землях для садоводства в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земли сельскохозяйственного назначения с ВРИ «Ведение садоводства» предоставляют своим владельцам практически полную свободу действий. Разрешается не только действительно заниматься выращиванием плодовых или овощных культур, но и вести жилое и хозяйственное строительство.
Что такое сельскохозяйственные земли?
Это участки, которые располагаются за пределами города и различаются между собой назначением. Общая черта — проведение на них сельхозработ. Государство выделяет такие земли под занятия хозяйственной, научной, исследовательской или учебной деятельностью.
Допускается использование части территории сельхозугодий для организации личного хозяйства. Например, для строительства гаражей и домиков дачного типа.
К землям сельскохозяйственного назначения относят:
- пастбища;
- пашни;
- лесополосы;
- сенокосы;
- насаждения;
- дороги.
Закон о сельском туризме
Государственная дума в июне 2021 года приняла еще один смежный закон — о сельском туризме. Этот правовой акт позволяет владельцам домов на сельхозземлях заниматься организацией временного пребывания и досуга гостей на своей территории.
На развитие этой области государство выделило 300 млн рублей. По мнению специалистов, привлечение туристов в сельскую местность обеспечит высокий доход российским фермерам: до 200 млрд рублей в год.
Власти считают, что спрос на такой вид туризма будет пользоваться большой популярностью в России. По официальным данным с 2011 года значительно увеличился рост путешествий внутри страны. Например, в 2020 году в хостелах, мини-отелях и небольших гостиницах остановились более 45 млн человек. Это на 16 млн больше, чем десять лет назад.
Аналитики полагают, что эти туристы — потенциальные клиенты гостевых домов у фермеров. Самое главное — развить инфраструктуру и сформировать спрос на посещение баз отдыха в деревнях.
Сельский туризм обладает массой преимуществ:
- Самый бюджетный вариант для оздоровления и отдыха, доступен практически каждому человеку.
- Благоприятен по медицинским показателям. Отдых в сельской местности на свежем воздухе рекомендован людям, которые страдают хроническими заболеваниями дыхательной системы. Также природные условия помогают восстановиться после операций.
- Хороший вариант отдыха для людей с ограниченными возможностями.
- Идеально подходит для организации культурно-просветительских мероприятий для школьников и студентов.
Сельский тур может включать в себя несколько подвидов:
- агротуризм: экскурсии по фермерским хозяйствам с домашними животными, а также плантациям, участкам и садам, на которых выращивают овощи, фрукты и ягоды;
- экологический: посещение лесов, рек, озер и т.д.;
- гастрономический: знакомство с регионом через особенности кухни данной местности;
- этнографический: расширение кругозора благодаря погружению в конкретную среду с обычаями и традициями этого края.
Нормы расположения постройки на земле для садоводства
Определенные ограничения по расположению построек на участке устанавливает СНиП 30-02-97:
- от жилого дома до стены соседнего сооружения должно быть не менее 3 м;
- до помещения с животными – не менее 4 м;
- до хозпостроек – не менее 1 м;
- до дороги должно быть не менее 5 м, а до проезда – 3 м.
- стена должна быть удалена от границы участка или забора на расстояние не менее 1 м.
- расстояние между кирпичными или каменными сооружениями должно быть не менее 6 м, а между каменным (кирпичным) и деревянным строением – не менее 10 м.
- деревянные строения удаляются друг от друга на расстояние не менее 16 м.
- от жилого дома до туалета, помещений для животных и птиц, отстойников должно быть не менее 12 м.
- между постройками и баней, колодцем, септиками должно быть более 8 м.
В целом, на участке для садоводства все постройки и дорожки должны занимать не более ¼ общей площади.
Можно ли строить склад и дорогу
Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст. 40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.
В составе ЗУ сельхоз назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, занятые:
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, зданиями, строениями, сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Иными словами, то что вы хотите построить, должно являться сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и необходимые пути подъезды к ним.
Чаще всего любой загородный участок называют дачей. Хотя с точки зрения закона загородные владения горожан имеют самый разный статус. От этих юридических тонкостей зависит сама возможность строительства на дачном участке, а также размеры и назначение разрешённых построек. Чтобы понять, что и в каких объёмах можно строить на загородном участке, нужно определиться с тем, чем мы владеем.
Земли в России подразделяются на семь категорий, подробно этот вопрос рассматривается в Земельном Кодексе РФ. Для дачных владений интересны две из них:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли поселений.
Строительство на землях сельхозназначения в 2021 году – что можно строить
Возможность строительства и использования построек на таких участках определяется видом хозяйственной деятельности на таком участке. Подойдут земли сельскохозяйственного назначения для садоводства, дачной и приусадебной деятельности.
Перечень разрешенных видов деятельности на определенном участке вносится в кадастровый паспорт данного участка. Это могут быть:
- приусадебное хозяйство;
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
- садоводство и огородничество;
- пашни;
- животноводство и выпас;
- сельхозпроизводство.
Каждое направление для успешной деятельности требует специальных построек разного целевого назначения. Например, дачникам требуется дачный домик, фермерам – ангар для хранения собранного зерна или инструментов.
Строительство на землях сельхозназначения разрешается для:
- домов для индивидуального пользования и хозяйственной деятельности;
- коттеджей;
- дачного или садового домика;
- хозяйственных построек;
- ангаров, погребов, складов для производства и хранения собственной продукции;
- фермерского хозяйства (фермы);
- обустроенных водоемов для разведения рыб.
Из приведенного списка разрешается постройка жилого дома на участке категории ИЖС и садоводство.
Для постройки дома на садоводческом участке требуется получить разрешение на строительство на землях сельхозназначения, для этого уже недостаточно иметь Устав садоводческого товарищества, где прописаны все ограничения и правила.
Для начала строительства потребуется собрать множество документов. В первую очередь потребуется согласовать постройку, затем утвердить план строительств. После чего приступить непосредственно к сбору документов.
Что можно строить на землях сельхозназначения в 2021 году
Для регистрации права собственности на недвижимость необходимы:
- технический план на дом/гараж/баню/хозяйственные постройки
- декларация
- документ, подтверждающий право на ЗУ, зарегистрированное в Росреестре
Подготовку к оформлению права на недвижимость по продлённой «дачной амнистии» предстоит провести в следующей последовательности:
- заполнить декларацию
- пригласить на участок кадастрового инженера:
- для выполнения геодезических замеров всех объектов, подлежащих регистрации
- для составления технического плана
- для внесения данных технического плана на электронный диск
- подать заявление в МФЦ о кадастровом учёте и регистрации прав на дом и другие строения с приложением электронного диска:
- если ранее право на землю не было зарегистрировано, нужно дополнительно представить имеющиеся правоустанавливающие документы
За государственную регистрацию права собственности платится пошлина в размере 350 руб.
В отношении цен на кадастровые работы для подготовки технического плана законом установлена бессрочная норма, по которой регионы имеют право:
- контролировать цены от завышения
- устанавливать их максимальный предел
Это касается работ по межеванию ЗУ, предназначенных для ведения гражданами:
- личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённого пункта
- садоводства
- огородничества
- индивидуального гаражного строительства
- индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
и расположенных на них объектов недвижимости.
При всём том, что изменившийся порядок упрощённой регистрации недвижимости позволяет оформить дом, который, по тем или иным причинам, был возведён с нарушением правил, например, без соблюдения минимальных отступов, на безмятежное будущее рассчитывать будет сложно. Существование соседей никто не отменял. Если будут нарушены права собственности владельцев смежных участков, они вправе начать гражданские споры и обратиться в суд. Придётся искать компромиссы, получать согласие, заверять его у нотариуса и т.д.
«Спасательным кругом», защищающим от водоворота проблем, может быть только выполнение требований градрегламента. А первым шагом при подготовке к строительству на участках ИЖС и ЛПХ – получение ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка). В этом документе в полном объёме:
- излагается регламент
- прописываются разрешённые параметры строительства дома
- отображаются на чертеже допустимая на участке зона застройки и все отступы
- указываются установленные для ЗУ обременения и ограничения
После строительства дома в соответствии с требованиями ГПЗУ ждать справедливых наездов от соседей не придётся.
При застройке садового участка необходимо соблюсти расстояния не только между постройками, но и до соседних участков и забора. Незнание столь щепетильных правил может привести к бесконечным распрям и судебным разборкам.
- Упрощённая схема технологического присоединения для садоводов, дачников, юрлиц, ИП – 2021 – читать здесь
- О новом подходе к комплексному развитию территорий поселений (КРТ) и достижению жилищного комфорта граждан – читать здесь
Продаются в основном земли двух категорий: земли населенных пунктов (ранее земли поселений) и земли сельскохозяйственного назначения. На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно возводить жилые дома высотой не более трех этажей.
Также в этих домах должна жить только одна семья — в этом участки под ИЖС отличаются от земель для малоэтажного строительства. Данные объекты обладают инфраструктурой и должны быть благоустроены (отопление, водоснабжение и т.
д.), то есть пригодны для круглогодичного проживания с возможностью регистрации по месту жительства.
Дачную амнистию продлили до 2021 года. Но на новых условиях
Закон № 340, заработавший в конце лета прошлого года, изменил правила оформления строительства объектов ИЖС. Одновременно с этим изменились правила госрегистрации частных и садовых домов. Согласно поправкам в законе при возведении объекта ИЖС или садового дома больше не требуется оформлять разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Теперь достаточно уведомить о предполагаемом строительстве местные власти, которые в семидневный срок сообщат застройщику одобрено его строительство или нет. После окончания строительства технический план готового дома, составленный кадастровым инженером, подаётся вместе с уведомлением об окончании строительных работ в администрацию. Если все характеристики дома соответствуют нормам закона, документацию пересылают в Росреестр, который зарегистрирует право собственности на дом.
На нашей практике был случай, где мы помогали клиенту оформить право собственности на строение, которое находилось на землях сельхозназначений в СНТ. Межевание было проведено, что удостоверяла выписка из Реестра. Но из выписки мы узнали, что участок обременён ЛЭП, это значит, что требовалось согласование с ПАО «Московская объединённая электросетевая компания». Наши инженеры выполнили топосъёмку, результат которой предоставили в электронном и в бумажном виде. Съёмка, перенесённая на бумагу, позволила чётко увидеть границы участка, контур дома и линию электропередач, которая не проходила по контуру дома. Также составили заявление на имя руководителя организации, приложили ситуационный план, съёмку участка и предоставили все вышеизложенные документы в ПАО «МОЭСК». Результатом работ стала топосъёмка с отметкой, печатью и подписью о том, что строительство дома согласовано. Эта информация была занесена в техплан, что позволило поставить строение на кадастровый учёт и оформить права собственности на него.
Однако, депутаты рассматривают вопрос, чтобы продлить срок упрощённой регистрации хотя бы до сентября 2030 года. Мотивировано это решение особенностями проведения кадастровых работ, которые потребуются для формирования технического плана. Зимой это занимает больше времени, а в некоторых местах из-за погодных условий не получится добраться к участку. Так как большинство дачных домов зимой пустует и подъездные дороги не чистят, кадастровый инженер не сможет проехать к месту проведения работ. А формирование технического плана без проведения соответствующих замеров дома является серьёзным нарушением закона. Поэтому продление переходного периода, чтобы большинство собственников успели узаконить свои дома, депутаты считают оправданным.
Юристы ГКИ Недкадастр советуют собственникам поторопиться с регистрацией домов, чтобы успеть оформить недвижимость по упрощённому варианту. Лучше начать регистрацию как можно раньше, так как можно получить уведомление о несоответствии, а исправление недочётов займёт время. Кадастровые инженеры формируют технические планы домов и помогают оформить уведомление о строительстве, решают вопросы с ограничениями, наложенными на участок.
В случае положительного решения, дом ставится на кадастровый учет и на него оформляется право собственности. При приеме документов вам выдадут расписку с указанием даты визита в Росреестр. Если никаких сомнений в юридической чистоте представленных документов нет, и ваш дом регистрируется, вы получаете на руки выписку из ЕГРН.
Регистрация построек на земельном участке
Регистрация строений на садовом участке регулируется Градостроительным кодексом (далее – ГрК РФ), федеральными законами № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» и № 93 от 30.06.2016 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее – Закон о дачной амнистии). Последний дает возможность зарегистрировать участок и строения на нем по упрощенной схеме.
Зарегистрировав дом на садовом участке, нужно присвоить ему адрес. Инициатором может быть как собственник, так и администрация. Чтобы получить адрес, собственнику нужно написать соответствующее заявление в органы местного самоуправления.
Далее решение принимается уполномоченным сотрудником.
Отличие земли сельхозназначения от садоводства
Садоводства (СНК, СНП, СПК) Садоводческим некоммерческим объединением называется некоммерческая организация, которая учреждена гражданами на добровольных началах в соответствии с федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Разрешение на выкуп вы можете получить у председателя товарищества, а после оплаты полной суммы или составления договора о рассрочке, которую может предоставить товарищество, вы имеете право на выдел земли и её переоформление. Если земли СНТ находятся в аренде у муниципалитета, он должен предоставить разрешение на выкуп участка. Если земли изымаются государством или муниципалитетом путём выкупа – членам СНТ выплачивается рыночная стоимость земель и всех строений, находящихся на участке.
Рекомендуем прочесть: Регистрация в доме малютки
Нюансы постройки дома на земле для садоводства в СНТ
Дело в том, что градостроительным регламентом каждый населенный пункт разделен на жилые, деловые, производственные и другие зоны. Если СНТ находится в границах жилой зоны, то нужно не выяснять, можно ли строить дом, а сразу обратиться с ходатайством об изменении назначения земли в местную администрацию. На рассмотрение обращения и экспертизу уходит порядка месяца-полутора.
Но в случае положительного решения можно сразу получать разрешение на строительство и затем спокойно регистрировать дом, и прописываться в нем.
Прежде чем строить жилой дом в СНТ, стоит уточнить, можно или нельзя это сделать заранее, до того, как начал работы. В большинстве случаев для такого строительства проще сразу заняться переводом земли в другую категорию. Но есть ситуации, когда выгоднее оказывается сначала возвести садовый дом, а уже затем оформлять его в качестве жилого.
Но в любом случае постройку необходимо надлежащим образом оформить.
Земли сельскохозяйственного назначения для коллективного садоводства можно ли строить дом
Статья 23. Особенности образования земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, особенности строительства объектов капитального строительства
1. Предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации.
4. В целях обеспечения устойчивого развития территории садоводства или огородничества, в том числе установления границ такой территории, установления границ земельных участков, включая земельные участки общего назначения, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, включая объекты капитального строительства, относящиеся к имуществу общего пользования, осуществляется подготовка документации по планировке территории. Подготовка документации по планировке территории садоводства или огородничества осуществляется в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности с учетом требований настоящей статьи. Документация по планировке территории, подготовленная в отношении территории садоводства или огородничества, до ее утверждения должна быть одобрена решением общего собрания членов товарищества. Подготовка и утверждение проекта планировки территории в отношении территории огородничества не требуются. Установление границ огородных земельных участков и образование огородных земельных участков и земельных участков общего назначения в границах территории огородничества осуществляются в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
5. В границы территории садоводства или огородничества при подготовке документации по планировке территории для товарищества, созданного в соответствии с пунктом 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, включаются земельные участки, удовлетворяющие одновременно следующим требованиям:
1) находятся в собственности учредителей товарищества;
2) составляют единый, неразрывный элемент планировочной структуры или совокупность элементов планировочной структуры, расположенных на территории одного муниципального образования.
6. В границы территории садоводства или огородничества при подготовке документации по планировке территории для товарищества, созданного в соответствии с пунктом 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, наряду с земельными участками, указанными в части 5 настоящей статьи, включаются в качестве земельных участков общего назначения земли и (или) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам, площадью не менее двадцати и не более двадцати пяти процентов суммарной площади садовых или огородных земельных участков, включаемых в границы территории садоводства или огородничества.
7. В границы территории садоводства или огородничества не могут быть включены земельные участки и территории общего пользования, определенные в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности, а также иные участки, включение которых в границы территории садоводства или огородничества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации.
8. Установление границ территории садоводства или огородничества, в результате которого может быть ограничен или прекращен свободный доступ с иных земельных участков к территориям общего пользования или к земельным участкам общего пользования, расположенным за пределами таких границ, не допускается.
9. При подготовке документации по планировке территории для товарищества, созданного в соответствии с пунктом 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, в границы территории садоводства или огородничества запрещено включать земельные участки, принадлежащие лицам, не являющимся учредителями товарищества, за исключением случая, установленного частью 6 настоящей статьи.
10. Садовый земельный участок и огородный земельный участок могут быть включены в границы только одной территории садоводства или огородничества.
11. Садовые и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения.
12. Установление границ территории садоводства или огородничества не является самостоятельным основанием для придания такой территории статуса населенного пункта. Включение территорий садоводства или огородничества в границы населенного пункта осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Перевод участка земли из сельхозназначения в другой статус
Если вы задались вопросом перевода земли из одной категории в другую, то будьте готовы к тому, что столкнетесь с финансовыми затратами. Власти не всегда охотно идут на изменение статуса земель, так как это может повлиять на кадастровую стоимость участка. Если при переводе она уменьшится, то вас могут попросить возместить разницу в этой стоимости.
Для перевода нужны веские основания. Например, если участок находится вблизи населенного пункта и давно используется под жилую застройку, или эти земли планируется в будущем включить в состав населенного пункта.
Перевод земельного участка в статус ИЖС открывает перед его владельцем ряд преимуществ:
- ваш кусочек земли могут включить в план по газификации, электрификации, могут подключить вас к центральному отоплению, водоснабжению и канализации;
- к вашему участку обязаны подвести дорогу, сделать подъездные пути;
- участок включат в план строительства другой инфраструктуры.
Ограничения и разрешения
Список ограничений, согласно 299-ФЗ, выглядит таким образом
- Ограничения на размер и вид строения. Фермерский дом должен быть не более трёх этажей. Общая площадь – не больше 500 квадратных метров. Площадь застройки – 0,25 % от всего площади участка.
- Ограничение на деятельность. Фермер, чтобы оформить дом на сельхозземле, реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства. При этом разрешено строить на всех видах с/х земель – их разрешенное использование может быть как общее (например, для ведения крестьянского хозяйства), так и специализированное (например, растениеводство или свиноводство).
- Ограничения на право распоряжаться собственностью. Дом, построенный фермером, остается в составе имущества КФХ.
Проблема изъятия земли
Земля сельхозназначения – особая. Её могут отобрать по решению суда. Мы задали два вопроса Анне Соловьевой на эту тему.
— В каких случаях земельный участок с домом может быть отобран у фермера?
— Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации. В частности, если происходит один из случаев:
- участок используется не по целевому назначению;
- его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде;
- на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п. 2 ст. 222 ГК РФ, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
В этом случае земельный участок в соответствии со ст. 286 ГК РФ подлежит продаже с публичных торгов.
— Как именно отберут ту землю, на которой построен дом? И что будет с домом?
— Как будет происходить изъятие у аграриев земельного участка с расположенным на нем жилым домом, нам только предстоит узнать. На законодательном уровне эта процедура не закреплена, а это значит, что впереди период ошибок, неоднозначных решений, многочисленных обжалований и становления судебной практики.
Полагаю, будущее может развиваться по одному из двух вариантов.
- Первый: межеванием из основного земельного участка будет выделен земельный участок (площадью не более 0,25 % от основного) с находящемся на нем жилым домом. Большая часть земельного участка будет изъята, оставшуюся часть вероятнее всего передадут в аренду фермеру с условием уплаты арендных платежей.
- Второй: полное изъятие земельного участка с расположенным на нем жилым домом. По логике фермеру должны выплатить компенсацию за объект строительства. Здесь вероятнее обложение агрария штрафами за ненадлежащее использование или за использование земельного участка с нарушениями. Верно понимаете, что размер штрафа будет равен размеру компенсации за изъятый дом.
Одно могу сказать точно. Изъятие земельного участка происходит только в судебном порядке, и только на основании решения суда, что предусмотрено действующим законодательством. Не исключаю, что впереди нас ждут новые поправки в Земельный Кодекс РФ, которые закрепят процедуру изъятия у фермеров участка с находящимся на нем жилым домом.