Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС решил судьбу задатка по предварительному договору». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Указывает на необходимость возврата покупателю залога в двойном размере ГК РФ. По данному документу продавец, отменивший продажу своей недвижимости, должен компенсировать покупателю его временные и моральные затраты. Ведь за это время он мог приобрести уже другое имущество.
Но другая сторона сделки не получает своих денег обратно, если она отменила подписание договора. Хотя есть несколько исключений, предусмотренных законом. Все они говорят об индивидуальном подходе к ситуации, объективной оценке сложившихся обстоятельств:
- Покупатель может отменить свое решение из-за обстоятельств, связанных с самой сделкой, с недвижимостью. Он может сомневаться в том, что имущество оценено объективно, в том, что продавец не мошенничает при проведении сделки. В таком случае невозвратный залог должен быть отдан покупателю.
- Получает покупатель свои деньги, к тому же в двойном размере, если продавец отказался от продажи. Он получает свои деньги и еще компенсацию от продавца.
- Согласно статьи 381 ГК задаток может быть возвращен, если сделка не проводится до конца по обоюдному согласию. Такие отношения могут складываться между деловыми партнерами или родственниками, которым не сложно договориться об учете интересов обеих сторон.
- Вернуть задаток реально и в том случае, если соглашение о нем было составлено неправильно, с нарушением юридической терминологии или других аспектов. В таком случае важно доказать неправильное оформление, особенно, если дело дойдет до суда.
Слова «задаток» и «залог» используются в сфере операций с недвижимостью часто и, как правило, в отношении одного и того же действия. Но есть важный нюанс употребления таких выражений, который может выплыть в ходе судебного разбирательства между сторонами сделки.
Возврат задатка в двойном размере – в каком случае?
Вы договорились о продаже своего автомобиля, оговорили цену и взяли задаток с предполагаемого покупателя. Пока он собирал деньги, вы нашли покупателя, который готов заплатить больше, и отказались от исполнения договора. Вот тут-то и придется вам выложить несостоявшемуся покупателю сумму задатка в двойном размере!
Совершенно другая картина вырисовывается при отказе от покупки покупателя. В этом случае сумма, которую он вам вручил, возврату не подлежит.
Стоит заметить, что порядок возврата задатка в случае неисполнения сторонами условий соглашения, регламентирован п.2 статьи 381 ГК РФ.
Во всех случаях виновная сторона дополнительно возмещает убытки за минусом суммы задатка.
В каких случаях задаток возвращается?
Возврат задатка регламентируется ГК РФ. Данная процедура будет зависеть от того, кто именно виновен в разрыве заключенного договора:
- Продавец. В этом случае ему придется вернуть покупателю удвоенную сумму задатка. К примеру, фирма должна была поставить товар на 1 000 000 рублей. Между сторонами был заключен договор, в котором оговаривалось условие с внесением задатка в размере 200 000 рублей. Предприятие передало эту сумму продавцу, однако последний нашел другого покупателя, готового приобрести товар по более высокой цене, а потому возникла необходимость в отмене соглашения. В этом случае продавец обязан выплатить предприятию 400 000 рублей.
- Покупатель. Виновен в срыве соглашения может быть и покупатель. К примеру, предприятие, производящее закупку, нашло поставщика с более выгодными условиями. В этом случае придется смириться с тем, что задаток в полном объеме останется у продавца.
Данные правила оговорены статьей 381 ГК РФ.
Можно ли вернуть задаток, если банк отказал в кредите?
Составляя договор о задатке, стороны должны прописать в нем все возможные условия — в частности, касающиеся получения банковского кредита. И, соответственно, будет возвращен задаток или нет в случае отказа банка, зависит от того, что указано в договоре.
«Если стороны в договоре отметят, что это является причиной, по которой задаток удерживается, тогда он будет удержан. Потому что, в принципе, если это никак не будет обусловлено, прямой вины самого покупателя в том, что ему банк отказал, нет. Но при этом косвенно сделка сорвалась по его вине: он не обратился в другой банк, не обеспечил получение денег. В конце концов, продавцу не так важно, где покупатель будет брать деньги: в одном банке или другом. Если стороны подумали обо всех возможных случаях, то они должны указать эту ситуацию в договоре о задатке», — объясняет эксперт.
Как составить исковое заявление
Правила составления искового заявления требуют включить в него такую информацию:
- наименование судебной инстанции, куда подается иск;
- ФИО или наименования сторон процесса (истца, ответчика, иных участников) с уточнением адресов и контактных данных;
- цену иска. Следует учесть точную сумму исковых требований и включить в нее судебные расходы;
- основание исковых требований. Эта часть заявления называется описательной. Здесь необходимо привести ссылки на все заключенные сторонами соглашения и изложить обстоятельства неисполнения условий договора. Следует также привести законодательное обоснование своих требований. В этой же части искового заявления нужно указать, какие меры принимал истец для разрешения спора, направлялись ли ответчику претензий или письма, и каков был ответ;
- формулировку требований. Кратко, желательно по пунктам, следует перечислить, о чем истец просит суд. В данном случае основной будет просьба взыскать определенную сумму;
- перечень приложений. Ими станут документы, на которые ссылается истец в качестве доказательств. В отношении каждого отмечается, копия это или подлинник. Также прилагается квитанция об оплате государственной пошлины;
- подпись истца с расшифровкой и дату составления.
Исковое заявление направляется в судебные органы по месту регистрации ответчика (продавца). Если сумма иска не превышает 50 тыс. руб., то иск подается в мировой суд, если сумма выше — в районный. Срок рассмотрения иска в мировом суде — 1 мес., в районном — 2 мес.
381 статья Гражданского законодательства подробно описывает ситуации, при которых задаток должен быть возвращен покупателю или же оставлен продавцу. Резюмируя все прописанное в законе, видим, что если продавец нарушил условия договора, деньги должны быть возвращены в двойном объеме. Если сделка не состоялась по вине покупателя – задаток продавцом не возвращается.
Как и в любом законе, в данном существуют свои исключения. Иногда ситуация может складываться неоднозначно и противоречиво. Раньше судебная система вступала в противоречие между Верховным и Арбитражным судом. Последний не признавал задатка без основного договора, считая его авансом, который если и возвращается, то никак не в двойном объеме.
Однако на данный момент законодательство едино для всех видов суда. А в Гражданское законодательство были внесены соответствующие пункты, которые подробно описывают особенности внесения и возврата денежных средств в качестве задатка. Чтобы окончательно понять, возвращается задаток или нет, нужно учесть еще некоторые моменты.
Возврат задатка в двойном размере – в каком случае?
Рассматривая вопрос о возврате внесенного задатка, необходимо принять во внимание, что в конкретных случаях предусмотрены определенные особенности и условия данной процедуры. Чаще всего задаток используется на данный момент при сделках с недвижимым имуществом. Так в каких случаях возвращается задаток?
В теории внесение задатка должно гарантировать намерение покупателя приобрести объект, а также намерение продавца не заниматься больше поисками потенциальных клиентов. На практике, однако, все обстоит несколько иначе. Гарантия довольно условная и целиком зависит от человеческого фактора.
Условия возврата задатка в случае невыполнения обязательств по договору регулируются Гражданским законодательством. При этом законом предусмотрено оформление задатка не только полновесным договором, но и распиской с соответствующими реквизитами. Оформляя расписку следует предельно внимательно проверять все указанные данные, так как любые ошибки могут стать поводом для признания бумаги недействительной.
Случаи, в которых задаток подлежит возврату
Возможны лишь две ситуации в области совершения сделок с недвижимостью, когда может идти речь о возврате задатка:
- гражданин, намеревавшийся приобрести дом или землю, в последний момент изменил свое решение. Закон РФ в этом случае встает на сторону продавца, который не обязан возвращать полученные деньги. Но если потенциальный покупатель докажет, что вторая сторона занимается мошенничеством или готовится серая сделка, то получит свои средства назад. Для этого необходимо подать судебный иск и выиграть дело,
- продавец внезапно передумал подписывать купчую. Если сделка готовилась по закону, то на руках у сторон должен быть подписанный предварительный договор с указанной суммой переданного потенциальным покупателем задатка. Помимо этого, подразумевается наличие дополнительного соглашения. В этом случае, продавец обязан незамедлительно передать другой стороне деньги в сумме, равной двойному задатку.
Если стороны не пришли к единому мнению относительно возврата переданных денег, или процедура не состоялась в полном объеме, подавайте исковое заявление и добивайтесь справедливости в зале суда. Такой шаг поможет вовремя оказать воздействие на ответчика и защитить свои интересы в правовом поле.
Возвращается ли задаток, если покупатель отказался от сделки?
Стороны могут отказаться от выполнения условия договора о задатке, если контр-агент изменил критерии проведения купли-продажи. Если нарушаются сроки совершения сделки, обстоятельства (повышена цена), предмет соглашения был изменен (например, продаваемый автомобиль попал в аварию), то любая из сторон может потребовать расторжения договоренности и оплаты своих обязательств контр-агентом.
Внимание
Что бы гарантировать возврат денег, необходимо доказать виновность противоположной стороны в срыве сделки. Например если продавец повысил стоимость недвижимости или не явился на подписание документов, то желательно позаботиться о доказательствах вины продавца — взять справку в отделе регистрации о не заключении сделки, привлечь свидетелей и т. д.
КомментарииПоказаны 0 из 0
Сделки по продаже жилой недвижимости, транспортного средства, земельного участка всегда забирают много времени, усилий на поиски выгодного покупателя и продавца.
Поэтому продавец, а также и будущий собственник имущества, хотят обезопасить себя от напрасно потраченных усилий. Традиционно гарантией такой безопасности является внесение залога при покупке квартиры или другого дорогого объекта.
Задаток говорит о том, что покупатель хорошо обдумал свои намерения и желает обезопасить себя от конкурентов, а в случае отказа от сделки продавец будет иметь некоторую компенсацию.
Внесение задатка обычно выполняется по предварительному договору, в нем указывается сумма внесенных средств, возвращение или невозвращение в случае, если покупатель отказался от приобретения имущества. Отказаться может и продавец, в таком случае залог возвращают обязательно, как правило, в двойном размере.
Если нет точной уверенности в том, что сделка состоится, объект покупки выбран правильно, лучше подождать с подписанием договора или оговорить в нем возможность передачи задатка покупателю.
Продажа недвижимости через аукцион
Возвращается ли залог за имущество, которое продается на аукционе. В этом вопросе правовая точка зрения более точная и определенная, существует даже закон о задатке на аукционе. Это Постановление Правительства под номером 8 от 12.01.06.
Постановление регулирует все вопросы, связанные с имущественными торгами, в том числе он определяет и возврат залога.
Этот законодательный акт можно использовать в тех случаях, когда торги были по тем или иным причинам отменены, а задаток (он выплачивается по правилам участия в аукционе) не возвращается заявителям на участие. Задаток возвращается всем при отмене налога, а в случае его проведения – проигравшим участникам.
Победивший использует свои средства, отданные в качестве задатка для участия в аукционе, как часть суммы за выигранный лот. Если же он отказался от подписания протокола (договора), задаток не возвращается. Когда нужно внести средства для участия в торгах, в какой сумме, — это участники должны знать заранее.
Обычно задаток составляет не более 5% от цены общей суммы. Такие правила по задатку на аукционе указывает и статья 57 (п.1) «Закона об ипотеке».
Отличия от аванса и залога
Юридическое понятие аванс в российском законодательстве не употребляется, однако в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.
Аванс также является предварительной выплатой перед передачей имущества, оказанием услуг или выполнением работ. Однако он не является формой обеспечения обязательств и всегда может быть возвращен или быть истребован обратно без каких-либо последствий для сторон. Внесение авансовой выплаты не обязывает стороны к совершению сделки.
Залог является формой обеспечения обязательств по договору. Однако он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора.
Дополнительная информация
Обычно договор залога заключается в качестве обеспечения кредитного договора, например, при ипотеке.