Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Об ограничениях начисления неустойки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Лайфхаки по взысканию неустойки
Не подписывайте дополнительные соглашения к ДДУ о продлении срока сдачи недвижимости. В одностороннем порядке застройщик не имеет право его изменять. Если к вам поступила такая бумага, пишите в ответ претензию о недобросовестности строителя. Если на этот период просрочка уже допущена, прикладывайте к ней расчет неустойки по договору долевого участия и требуйте ее выплаты.
Не игнорируйте приглашение застройщика принять квартиру. Если вы в течение 2-х месяцев не явитесь, то строитель оформит акт приема-передачи в одностороннем порядке на законных основаниях. Оспорить его очень сложно — соответственно, взыскать неустойку по ДДУ будет почти нереально.
Застройщик может избежать штрафной санкции, прописав в акте приема-передачи недвижимости: «дольщик претензии не имеет, от неустойки отказывается». В этом случае вы не сможете взыскать пеню, так как добровольно от нее отказались. Поэтому внимательно читайте все документы, которые дает вам на подпись застройщик. Если вам что-то не понятно, лучше обратитесь к юристу. Люди нередко расписываются в документах, не читая их, поскольку думают, что известный строитель не обманет. Обманет, и еще как.
На подписание акта приема-передачи квартиры обязательно берите с собой специалиста, который проверит качество жилья. Очень часто застройщики нарушают технологию строительства. Например, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно прилегать и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля. Если квартиру сдают с ремонтом, то проблем бывает еще больше.
В случае выявления недостатков не подписывайте акт приема-передачи. В этой ситуации необходимо составить отказ от приема жилья с указанием всех недочетов и с требованием их устранить. Неустойка по ДДУ будет «капать», пока строитель не устранит все дефекты.
Не копите неустойку и не ждите, когда вам передадут ключи от квартиры. Чем раньше вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить деньги. По истечении месяца или двух после начала просрочки рассчитайте неустойку и подавайте претензию застройщику. Через десять дней, если строитель оставит ваше письмо без внимания, обращайтесь в суд. Если в договоре долевого участия указан другой срок рассмотрения претензии, то придерживайтесь его.
Не требуйте только текущую штрафную санкцию. Пишите в претензии, а после и в исковом заявлении, что требуете начислить пени вплоть до момента передачи вам жилья. Суд рассчитает неустойку по ДДУ на момент вынесения решения, а также укажет, что она начисляется до подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, вам не нужно будет многократно обращаться в суд с иском о штрафной санкции.
Помимо пеней, требуйте в суде взыскать с застройщика 50% штрафа от присужденной суммы, а также компенсацию морального ущерба. Не думайте о том, что строитель обанкротится. Обычно причина банкротства — долги банкам, подрядчикам, поставщикам, или недобросовестность учредителей и директорского состава. Также не переживайте, что строитель не даст вам ключи от жилья. Это, наоборот, будет стимулом быстрее передать вам квартиру, чтобы снизить сумму неустойки и других взысканий.
После получения исполнительного листа подавайте его в банк застройщика. Если у него на счетах есть денежные средства, то кредитная организация переведет вам их в течение трех дней. Через судебных приставов взыскание происходит намного дольше.
Как принудительно взыскать неустойку с застройщика за просрочку?
Судебный порядок получения включает в себя следующие этапы:
- Дольщик направляет претензию застройщику с требованием добровольно погасить долг.
- Если застройщик добровольно не погашает неустойку, дольщик готовит исковое заявление в суд.
- После передачи иска с приложениями в суд, судья назначает первое судебное заседание.
- Судебный процесс состоит из нескольких судебных заседаний, на которых выясняется позиция сторон и рассматриваются доказательства.
- По итогам разбирательства судья оглашает решение. В течение 5 рабочих дней изготавливается мотивированное решение.
- В течение одного месяца можно подать апелляцию для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом воспользуется застройщик.
- После пересмотра решение вступает в законную силу в прежнем или обновленном виде.
- Вступившее в силу решение можно исполнить принудительно через службу судебных приставов.
Первые два пункта идентичны внесудебному порядку взыскания. Их соблюдение обязательно – только в этом случае суд сможет взыскать штраф в размере 50%.
Основания для взыскания неустойки с застройщика
Расскажем подробнее о мере гражданско-правовой ответственности застройщика — неустойке, взыскиваемой с застройщика в пользу дольщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, и о порядке ее применения.
Взаимоотношения застройщиков и участников долевого строительства в нашей стране регулируются специальным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Данный Федеральный закон предъявляет ряд требований к застройщикам, которыми обусловлено их право привлекать для строительства денежные средства дольщиков – граждан и организаций.
В частности, согласно статье 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию, иметь на праве собственности или аренды (субаренды) земельный участок для строительства, уставного капитал застройщика должен быть полностью оплачен, а его минимальный размер должен соответствовать требованиям закона; он не должен иметь недоимок по налогам и сборам и бюджетных задолженностей или быть в процессе ликвидации, и его деятельность не должна быть приостановлена, и т.д.
Отдельная норма регламентирует обязанность застройщика сдать участнику долевого строительства объект строительства в срок, предусмотренный договором долевого участия (пункт 1 статья 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Застройщик, нарушивший эту обязанность, несет перед участником долевого строительства ответственность в виде уплаты законной неустойки (пени).
Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства, и рассчитывается от общей цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры.
В случае, когда участником долевого строительства является физическое лицо, т.е. гражданин, то неустойка удваивается, и ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.
В качестве даты исполнения обязательства истец может указать день подачи иска или день вынесения решения судом.
Возмещение морального вреда и штрафа застройщиком
Следует помнить, что законом предусмотрена повышенная ответственность застройщика за нарушение обязательств по договору при взаимоотношениях участниками долевого строительства — физическими лицами.
Так, законодатель распространил на взаимоотношения застройщиков и граждан, участвующих в долевом строительстве, положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Данный закон применяется в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Это означает, что помимо ответственности, установленной указанным ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик несет перед дольщиком дополнительную ответственность как перед потребителем. За нарушение соответствующих условий договора о долевом участии застройщик также обязан возместить дольщику:
- Моральный вред, который взыскивается с застройщика по факту нарушения прав потребителя
- Штраф, составляющий 50% от общей суммы (за исключением суммы судебных расходов и морального вреда), которая взыскивается с застройщика в пользу дольщика
Как узнать из договора, когда наступит срок передачи объекта?
Долевое строительство все еще остается достаточно рискованной сферой, добиться устранения всех проблем невозможно. Период реализации проекта – это не месяцы, а годы ожидания, в течение которых может произойти много разных событий: задержка сроков возведения объекта, заморозка строительства, у застройщика могут возникнуть финансовые проблемы, которые закончатся банкротством. Сегодня 214 ФЗ страхует дольщиков практически от всех видов рисков, но чтобы воспользоваться своими правами, их нужно знать. Большинство же граждан не представляют, какие гарантии им предоставляет закон, и ориентируются только на ДДУ, который подписывают с застройщиком и регистрируют в Росреестре.
Односторонний отказ от договора ДДУ
Если с даты, когда застройщик должен был передать жилье участнику по акту приема-передачи, прошло более двух месяцев, дольщик может инициировать процедуру расторжения ДДУ (ч.1 ст. 9 214-ФЗ). Для этого достаточно просто направить в строительную компанию уведомление о том, что участник проекта отказывается в дальнейшем исполнять условия договора. Отказ является односторонним, подписание дополнительных соглашения с застройщиком не требуется.
При этом застройщик должен не только вернуть гражданину все его средства, но и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами (1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день пользования по ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214). Причем пеня рассчитывается с даты внесения средств дольщиком до даты их возврата застройщиком. ДДУ считается аннулированным с момента отправки уведомления.
Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?
В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.
-
Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением. -
Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.
Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?
Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.
За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:
- договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
- Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.
Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.
Покупали квартиру не по ДДУ, но квартиру передают с просрочкой? Можно ли требовать неустойку по 214-ФЗ?
Да, если фактически договор предусматривает привлечение денег за строящуюся квартиру в многоквартирном доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Название договора (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, договор займа и т.п.) значения не имеет, судьи во всех случаях должны оценивать прежде всего суть договора и отношений между дольщиком и застройщиком. Исключение из этого правила — покупка квартир через участие в ЖСК.
Подходящая практика Верховного Суда:
1) Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункт 1 (определение № 78-КГ15-15).
2) Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года.
3) Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвёртый квартал 2012 года (ответ на вопрос 2).
Что можно взыскать кроме неустойки
СВзыскание неустойки – не все, чего можно добиться от недобросовестного застройщика, нарушившего условия ДДУ и просрочившего срок передачи объекта долевого строительства. Вместе с неустойкой можно взыскать убытки, которые несет дольщик из-за просрочки передачи квартиры (стоимость аренды квартиры за период просрочки по ДДУ, разницу в повышении стоимости строительных материалов на ремонт квартиры, иное), упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы за квартиру, которая должна была сдаваться в аренду после ее передачи дольщику по акту приема-передачи, но которая не получена из-за просрочки по вине застройщика.
Конечно же, и убытки и упущенная выгода должны быть документально подтверждены и неразрывно связаны с просрочкой передачи объекта строительства от застройщика по ДДУ.
При просрочке передачи объекта долевого строительства дольщику-физическому лицу суд всегда дополнительно взыскивает с застройщика компенсацию морального вреда, поскольку дольщик является потребителем, а ненадлежащее исполнение юридическим лицом (девелопером) условий договора долевого строительства неминуемо наносит моральный вред дольщику. Правда, размер морального ущерба по таким делам невелик, и присуждается обычно в сумме от 2 000 до 20 000 рублей (на усмотрение того или иного судьи).
Поскольку застройщики не выплачивают дольщикам законную неустойку в досудебном порядке, то в суде с ним взыскивается штраф (по Закону о защите прав потребителей), размер которого согласно закону составляет 50% от суммы, присужденной судом в пользу дольщика. На практике суды иногда занижают сумму присуждаемого штрафа, что, на наш взгляд, не соответствует смыслу и букве Закона о защите прав потребителей. Тем не менее, такая практика существует.
Важно! При подготовке претензии и иска в суд необходимо собрать все имеющиеся доказательства Вашего надлежащего исполнения ДДУ со своей стороны: чек (платежку) о полной оплате цены ДДУ, заявление о готовности приступить к приемке квартиры (направленное до начала просрочки), претензию с требованием выплаты девелопером неустойки по ДДУ в досудебном порядке, акт осмотра квартиры, дефектную ведомость и иные документы – при наличии и в соответствии с индивидуальной ситуацией по просрочке и передаче квартиры по вашему ДДУ.
- Обратитесь за консультацией в Лигал Мил по каждому вопросу, который вас интересует. Нет ничего проще и надежнее, чем знать то, что следует знать, получив ответы от профильных специалистов.
- Ведите общение с застройщиком через своего юриста. Не действуйте в одиночку – если не хотите чтобы вас тем или иным способом обманул застройщик. А он может, и реально склонен к такому «выгодному для себя» взаимодействию с дольщиком.
- Даже если вам кажется, что «все пропало» или «поздно уже, я подписал» — все равно позвоните в Лигал Мил и получите консультацию. Мы часто можем найти эффективный и законный выход из ситуации, в которой дольщик считает, что выхода нет.
Лигал Мил – Гармония взвешенных решений. С 2013 года.
Как рассчитать неустойку.
Калькулятор неустойки по договору долевого участия основан на расчете сведений по следующей формуле:
1/150*Ставка рефинансирования*Стоимость договора*Количество дней
Для расчета неустойки применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Так как она периодически изменяется, допускается использовать данные:
- на день передачи объекта;
- на текущую дату;
- на отдельные периоды;
- на первый день неисполнения договора и др.
Формула расчета — как расcчитывается неустойка по ДДУ в 2022 году
Основными критериями при расчете будут стоимость объекта, срок просрочки и ставка рефинансирования на дату начала просрочки (или на дату фактической передачи квартиры)
Для физических лиц формула будет выглядеть следующим образом:
СН = СО*СП*2*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, 2 — множитель, предусмотренный частью 2 статьи 6 закона № 214-ФЗ для взыскания неустойки в двойном размере в пользу участников договора — физических лиц, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Для юридических лиц формула будет немного иной:
СН = СО*СП*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Услуги юристов по взысканию неустойки по ДДУ в Москве
В нашей юридической фирме работают специалисты различных профилей, каждый из которых является профессионалом в своей отрасли, имеет богатое портфолио с судебной практикой и может качественно оказать вам необходимую услугу, а также сопровождать ваше дело в любом из судов Москвы.
В ходе судебных споров с застройщиками Московской области мы получили огромное количество решений судов о взыскании неустойки, возмещения убытков, связанных с качеством объектов долевого строительства, об оспаривании недействительных условий договоров участия в долевом строительстве.
Большой практический опыт в этой области позволил нам разработать тактику, позволяющую добиться наилучших результатов.
Расторжение договора долевого участия судом и его последствия
Дольщик вправе требовать от суда принудительно расторгнуть оформленный между ним и ответчиком ДДУ при таких обстоятельствах:
- Если застройщиком прекращены все строительные работы по объекту или же строительство приостановлено и имеются основания полагать о неполучении дольщиком жилого помещения в установленный ДДУ срок;
- Застройщиком изменены положения проекта договора, с чем дольщик не согласен, так как считает подобные изменения существенными;
- Застройщиком приняты меры по изменению назначения объекта, строительство которого ведется, или же помещений нежилого типа, входящих в его состав;
- В иных случаях, предусмотренных действующими федеральными законами.