Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие необходимы документы для оценки квартиры для ипотеки?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Анализ рыночной и ликвидной стоимости квартиры проводится непосредственно перед сделкой, когда уже имеется договоренность с продавцом. Прежде чем специалист начнет проводить оценку квартиры, ему потребуется, чтобы клиент предоставил ему ряд информации.
От чего зависит рыночная стоимость недвижимости:
- месторасположение;
- доступность инфраструктуры и транспорта;
- благоустройство близлежащей территории;
- качество внутренней отделки и наличие/давность ремонта;
- год постройки (новостройка или вторичное жилье);
- площадь;
- износ здания;
- планировка;
- из каких материалов построено жилье (дом, квартира);
- наличие парковочных мест (для квартир и т.д.);
- этажность.
Что может снизить оценочную стоимость:
- расположение на последнем/первом этаже;
- следы пожара, затопления и других подобных происшествий;
- вид из окна (весьма субъективный фактор);
- неузаконенная перепланировка;
- неблагоприятная экологическая обстановка в районе.
Какие документы потребуются для оценки?
Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.
В перечень документов, необходимых для оценки, входят:
- Документы, подтверждающие право на продажу этой квартиры. Например, свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор дарения или бумага о вступлении в наследство. Если речь идет о покупке только части недвижимости – например, комнаты, — то подойдет договор долевого владения.
- Нужна копия кадастрового паспорта. Этот документ можно получить в БТИ. Выдадут бумагу только собственнику.
- Владелец квартиры также должен предоставить вам планы БТИ – это документ с полным описанием квартиры. В нем начертан план жилья с точными размерами. Указываются площадь общая и площади отдельных помещений. Обратите внимание, что в плане БТИ должны быть прописаны площади всех помещений, включая ванную комнату и коридор.
- Копия вашего паспорта и контактные данные, например, номер телефона;
Если в квартире была выполнена перепланировка, то на плане это должно быть отображено. Обычно это выглядит так – на одном листе старая планировка, на втором – новая, узаконенная. Или обе планировки печатают на одном листе.
Изменение планировка сделано без разрешения? Для оформления закладной банку предоставляется отчет с информацией о неузаконенной перепланировке и банк откажет в выдаче ссуды. Собственнику придется переделывать квартиру обратно или получать разрешения.
Обратите внимание на две тонкости:
- Дом построен раньше, чем в 1960 году? Нужно получить справку об отсутствии деревянных перекрытий. Проблема в том, что эти перекрытия имеют высокий класс пожарной опасности и страховые компании не выдают договора страхования на такие объекты. Соответственно, ипотеку взять не получится.
- Может потребоваться справка о том, что что дом не будет снесен – объекта нет в плане на снос местной администрации.
Как выглядит оценочный альбом?
Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:
- Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
- Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
- Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
- Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
- Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
- Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.
Зачем нужна оценка недвижимости для банка
Оценка квартиры или другой недвижимости – обязательное условие для предоставления ипотеки или кредита под залог имеющегося жилья. Банк стремится защитить свои интересы, поэтому выданная крупная сумма должна быть обеспечена заложенным ценным имуществом. Размер предоставленного кредита будет напрямую зависеть от рыночной стоимости предмета залога.
Оценка квартиры для Россельхозбанка преследует несколько целей:
- проверка реального состояния объекта. Дом не должен быть аварийным, к нему должны быть подведены все коммуникации, не должно быть несогласуемых перепланировок и т. д.;
- определение рыночной стоимости, по которой банк сможет продать квартиру при невыплате кредита;
- проверка серьезности намерений клиента. Оценка позволяет убедиться, что приобретаемый объект действительно соответствует запрошенной сумме.
Условия ипотечного кредитования
Особенность предложения — низкие процентные ставки (часть переплаты финансируется из федерального бюджета). По программе «Сельская ипотека» Россельхозбанка условия привлекательны для клиентов — актуальные тарифы представлены в сводной таблице.
|
Максимальная сумма |
5 млн. руб. в Ленинградской области, ЯНАО, ДФО; 3 млн. руб. — в остальных регионах |
|
Первый взнос |
не менее 10% от стоимости приобретаемого объекта |
|
Комиссии за выдачу средств |
не взимаются |
|
Обеспечение ссуды |
залог покупаемой недвижимости; без поручительства |
|
Привлечение созаемщиков |
допускается до 3 чел. вне зависимости от степени родства; супруги — автоматически |
|
Процентные ставки |
от 2,7%; от 8,3% при отказе Минсельхоза |
|
Срок погашения |
до 25 лет |
|
Срок рассмотрения заявки |
не более 5 раб. дней |
|
Страховая защита |
залогового имущества — обязательно; жизни и здоровья — добровольно |
|
Тип платежей |
аннуитетные и дифференцированные |
|
Ответственность за просрочку |
повышение ставки до стандартной — 11,5% в год |
На строительство жилого дома
Получить ипотеку на возведение здания в Россельсхозбанке можно, предоставив следующие документы:
- Выписку из ЕГРН, в которой указан кадастровый номер и границы земельного участка.
- Официальное разрешение на возведение объекта.
- Договор с подрядчиком, смету расходов.
- Документ, подтверждающий право собственности на участок.
Сегодня в Россельхозбанке отсутствует подобное ипотечное предложение. Получить кредитование можно под 9% только на приобретение земли или на участие в долевом строительстве.
Для других строительных работ, установки инженерных систем, реставрации Россельхозбанк предлагает оформление нецелевого кредита. Этот вариант можно применять по собственному усмотрению, но ставка больше от 10,7%.
Для получения большой суммы необходимо предоставить в залог иную недвижимость и следующий список документов:
- Выписку из ЕГРН.
- Бумагу, подтверждающую право на владение объектом.
- Нотариально заверенное согласие жены (мужа), органов опеки на передачу недвижимости в залог.
Зачем это нужно Россельхозбанку?
Сведения о рыночной стоимости недвижимости позволяют банку понять максимально допустимый лимит денежных средств, который он готов предоставить клиенту. Как показывает практика, банковские организации готовы выдать от 60 до 80% стоимости жилья по оценке эксперта. Разница, образующаяся между деньгами банка и стоимость квартиры, является первым взносом клиента и гарантией его платежеспособности.
Немаловажен такой параметр жилья, как ликвидность, который также отражается в оценке. Это значение дает банку возможность понять, насколько быстро можно будет реализовать квартиру, если клиент не сможет выполнять свои обязательства по ипотеке. Высокий уровень ликвидности говорит о быстроте продажи квартиры в форс-мажорных обстоятельствах и влияет на одобряемую сумму ипотеки.
Правила оформления сельской ипотеки от Россельхозбанка
Вначале банк одобряет вашу заявку, затем вы указываете место для строительства или объект недвижимости. После чего Россельхозбанк отправит заявку в Министерство сельского хозяйства РФ. Двукратное одобрение занимает 3−5 дней. Но иногда банк не уведомляет об отказе или одобрении и заявка висит в статусе необработанной.
После покупки жилья зарегистрируйте в течение шести месяцев с момента покупки.
Если решили взять сельскую ипотеку после начала строительства дома, закончите строительные работы в течение двух лет после первого платежа, иначе банк аннулирует льготную ставку.
При подаче заявки указывайте цель: новое жилье по договору долевого участия (ДДУ) или по переуступке, вторичное жилье или участок для строительства. Если поменяете цель, придется заново согласовать с банком заявку.
Чтобы получить сельскую ипотеку, выберите место и подрядчика. Соберите документы и отнесите в офис банка.
В статье описано, какие документы требуются для получения ипотечного кредитования в Россельхозбанке на 2023 год. Из вышенаписанного можно извлечь следующие выводы:
- Сбор документов необходимо осуществлять с учетом всех особенностей выбранной кредитной программы.
- Чтобы уточнить актуальные условия по ипотеке можно обратиться в ближайший филиал Россельхозбанка, сделать запрос письменно или позвонить по указанным телефонам на официальном сайте в разделе контакты.
- Оформление страхового полиса входит в стандартные условия при получении кредитования.
- Документы на ипотеку должны быть заполнены аккуратно, без помарок, исправлений и других дефектов.
- Воспользоваться ипотечным кредитованием в Россельхозбанке можно не только для покупки нового дома или квартиры, но и чтобы приобрести вторичное жилье.
- Рассчитать примерную сумму ежемесячного платежа можно с помощью кредитного калькулятора, для этого нужно ввести сумму кредитования, процентную ставку, сумму первого взноса и другое.
Размеры льготного кредита по сельской ипотеке
Диапазон кредитованных средств может быть от 0,1 до 3 млн. руб. (5 млн. для Ленинградской обл. и Дальнего востока). С конца октября 2020 г. увеличен кредитный максимум для Ямало-Ненецкого АО – до 5 млн (постановление за №1748).
Начальный взнос 10% и выше. При отказе или невозможности предоставить подтверждение занятости и дохода потребуется первоначальный взнос от 50%.
Использование одобренного сельско-ипотечного госкредита на первоначальный взнос невозможно. С 27 октября 2020 года допустимость полного или частичного внесения взноса средствами семейной госсубсидии (маткапитала) утверждено окончательно (постановление за №1748).
Ипотека для сельских поселений предлагается по годовой ставке 2,7-3% (условие – страхование жизни), либо под 7-9% (без страхования жизни).
В 2022 году правительство сохранило ставку по сельской ипотеке и выделило на новые выдачи по программе дополнительные средства.
— «Мы сохраним льготную ставку и на компенсацию к заложенному выделяем дополнительно 7 млрд рублей», – сообщил премьер-министр Михаил Мишустин.
Условия страхования сельской ипотеки
Первым документом, оформляемый между банком и заемщиком перед получением кредитных средств по сельской ипотеке, будет договор страховки. Более того – именно формат страхования ипотеки определяет условия основного договора ипотеки.
Заемщик обязан страховать недвижимость, выступающую ипотечным залогом (ст.31 закона за №102-ФЗ «Об ипотеке»). В отношении других двух видов страховки – жизни заемщика и правового титула – на их обязательность будет настаивать сам банк. Заемщик вправе отказаться страховать жизнь и титул, но тогда банк согласится предоставить кредит лишь по более высокой ставке (порядка 7-9%).
Оформляться страховка титула и жизни заемщиком должна именно в финансовой организации, с которой обсуждается получение сельской ипотеки – это условие включено в их ипотечный договор. Впрочем, получатель ипотеки сможет переоформить страховку (взять полис подешевле) у другого аккредитованного банком страховщика через один год.
Информация о Партнере
Распоряжение о формировании Российского сельскохозяйственного банка было подписано в марте 2000 года. В июне того же года банк получил лицензию ЦБ РФ на осуществление банковской деятельности, а уже к 2002 году приступил к осуществлению операций с денежными средствами.
В процессе своего развития банк расширил свое присутствие в корпоративном секторе и стал универсальным банком, оказывающим услуги сельскохозяйственным предприятиям и организациям из смежных областей. Согласно концепции развития Россельхозбанка на сегодняшний день его ключевой целью является кредитно-финансовая поддержка агропромышленного комплекса. ОАО «Россельхозбанк» является одним из лидеров среди российских банков по объему кредитного портфеля.
Адрес Россельхозбанка:
Россия, Москва, 119034, Гагаринский пер., д. 3
Оценка — это наша работа!
Оценка квартиры для Россельхозбанка в настоящее время требуется для решения важных и нужных задач. Одним из случаев такой оценки является оценка квартиры для ипотеки, в частности, оценка по военной ипотеке.
Ипотека для Россельхозбанка регулируется Федеральным законом от 16.07.98 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Не редкость, когда гражданам г. Калининграда и Калининградской области требуется оценить квартиру для Россельхозбанка. В данном случае, имеющаяся или приобретаемая квартира является залогом возврата Россельхозбанку заемных средств. Для жителей Калининградской области и остальной территории России в настоящее время оценить недвижимость для получения кредита весьма просто. Для того, что бы определить стоимости квартиры необходимо связаться с оценщиком, уточнить перечень необходимых документов и заключить договор на оценку.
В настоящий момент бурное распространение оценка стоимости квартиры для Россельхозбанка получила благодаря отсутствию возможности за наличные средства приобрести квартиру Калининградской области. Граждане вынуждены брать кредиты для покупки квартиры. Выбор типа квартир при ипотеке многообразен, это могут быть квартиры в домах немецкой постройки, квартиры в домах «хрущевских», «брежневских» времен, квартиры в домах улучшенной планировки, а также квартиры в домах современной постройки.
Оценка для Россельхозбанка в таких случаях показывает соотношение между величиной кредита в Россельхозбанке и рыночной стоимостью закладываемого имущества. По дополнительным требованиям для банковских учреждений в отчетах об оценке определяется ликвидационная стоимость, которая показывает соотношение между величиной кредита и стоимостью при вынужденной продаже объекта. Случаем вынужденной продажи объекта может быть, например, не способность или отсутствие желания заемщика погашать кредит.
Оценить квартиру для Россельхозбанка смогут специалисты Калининградского бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ». Данная оценка позволяет определить рыночную стоимость с учетом всех ценообразующих факторов и подготовить отчет об оценке квартиры для Россельхозбанка в соответствии с действующим законодательством.
Существенной особенностью оценки недвижимости при ипотеке является то, что в процессе участвует несколько сторон:
Оценка недвижимости для Россельхозбанка, в том числе по военной ипотеке, в такой ситуации способствует защите интересов всех сторон вовлеченных в кредитную сделку. Заемщик имеет возможность получить денежные средства на приобретение квартиры в размере, который не превышает рыночную стоимость приобретаемой квартиры. Россельхозбанк получает гарантированные денежные поступления от процентов по кредиту, сумма которого не превышает стоимости объекта при вынужденной продаже. Оценщик недвижимости, хоть и не вовлечен в кредитную сделку, получает денежное вознаграждение за подготовку отчета об оценке, в котором содержится достоверная и необходимая информация как для Россельхозбанка, так и для заемщика.
Оценка для целей залога в Россельхозбанке – более емкое понятие и включает в себя не только оценку квартиры. Если Вам необходимо:
Советуем Вам обратиться в Калининградское бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ»
Что нужно для оценки? Для проведения оценки необходимо связаться с оценщиком, уточнить стоимости услуги по оценке, и если она Вас устроит, предоставить комплект документов для проведения оценки для заключения договора.
Калининградское бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» охватывает весь спектр оценочных услуг объектов оценки.
ОАО «Россельхозбанк» в 2015 году разместил на своем официальном сайте новые Правила сотрудничества с Партнерами, о чем уведомил НП СРО «СВОД» в письме от 05.02.2015.
В связи с обращением оценщиков, членов Партнерства, НП СРО «СВОД» провело правовой анализ Правил сотрудничества Партнеров и пришло к следующим выводам.
По мнению НП СРО «СВОД» Правила сотрудничества с Партнерами ОАО «Россельхозбанк» являются ограничивающими конкуренцию на рынке оценочных услуг, вводят заградительные меры для оценочных компаний, а также вводят дополнительные требования к отчету об оценке, не предусмотренные Законом №135-ФЗ и Федеральными стандартами оценки, такие как:
1) П. 2.2. Приложения 2 к Правилам содержит требование о том, что «отчет должен быть подписан уполномоченным лицом оценочной компании, заверен оттиском печати оценочной компании и подписями не менее двух оценщиков».
2) П. 2.4. Приложения 2 к Правилам определяет, что приложения к отчету должны быть сформированы в отдельный том.
3) П. 3.11. Приложения 2 к Правилам определяет, что к описанию объекта оценки прикладывается акт осмотра оценщиком объекта оценки с приложением фотографий.
4) П. 3.17. Приложения 2 к Правилам определяет, что Отчет должен содержать анализ ликвидности объекта оценки с указанием потенциальных покупателей, условий продажи и обоснованием нормального срока экспозиции.
5) П. 3.17. Приложения 2 к Правилам определяет, что Отчет должен содержать анализ ретроспективных данных бухгалтерского и налогового учёта, данных бизнес-планов и их корреляция с прогнозируемым денежным потоком.
6) П. 3.21. Приложения 2 к Правилам определяет, что при оценке в рамках сравнительного подхода должно быть использовано не менее 5 объектов-аналогов.
7) П. 2.3. Приложения 3 к Правилам предусматривает обязанность Оценщика указывать в Отчете об оценке номер и срок действия лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества.
Одной из основных целей и задач НП СРО «СВОД» является координация деятельности региональных оценщиков и обеспечение правовой защиты членов Партнерства посредством представления интересов в судах, во взаимоотношениях с государственными структурами, клиентами и партнерами, иными потребителями оценочных услуг.
В целях предотвращения появления конфликтных ситуаций, НП СРО «СВОД» обратилось в ОАО «Россельхозбанк» с разъяснениями относительно положений Правил сотрудничества с Партнерами и предложением о приведении Правил в соответствие с требованиями действующего антимонопольного законодательства и законодательства в области оценочной деятельности.
НП СРО «СВОД» будет и далее информировать своих членов о ситуации с Правилами сотрудничества с Партнерами ОАО «Россельхозбанк».
Частые вопросы по оценке квартир и комнат для ипотеки:
Можно, но не для всех банков. Дело в том, что некоторые банки устанавливают дополнительные требования к отчету. Наш шаблон отчета подходит в максимальное количество банков. Но некоторые требования бывают несовместимы между собой. Например, один банки требуют округлять результат до 10 рублей, а другие до 10 000 руб.
Также отдельные банки принимают отчет, оформленный только через специальную систему «Банк-Оценщик» и никак иначе.
Вы можете уточнить при заказе оценки у менеджера возможность совмещения в одном отчете стандартов нужных вам банков.
В целом, при необходимости, мы производим доработку отчета до стандартов другого банка. Это обойдется значительно дешевле проведения новой оценки. Правда следует учитывать, что доработка возможна не позднее 1-2 месяцев после предыдущей оценки.
Перепланировкой считается любое отклонение от исходного плана квартиры. Т.е. если вы произвели какие-либо изменения, которые при составлении нового плана будут на нем отражены, то это перепланировка.
Любая дополнительная перегородка, зафиксированная на потолке и полу будет считаться перепланировкой.
Снос любых перегородок всегда считался перепланировкой. Их уменьшение или увеличение — тоже.
Единственное исключение — перегородки в виде дверей-купе. Их сейчас часто используют для отгораживания какой-либо части помещения и организации там шкафа или гардеробной. Такие двери перепланировкой не считаются, т.к. ездят по направляющим на потолке и полу, а при необходимости легко снимаются и ставятся обратно.
Кстати на плане квартиры отражено не все. Многие банки дополнительно проверяют сохранность коробов вентиляции и наличие в них вентиляционных отверстий со стороны кухни и санузла.
Очень частый вопрос или просьба. Но оценщик помочь в данном вопросе вам не сможет. Набор фотографий всегда делается в определенной последовательности и ракурсах, в которых не должно быть никаких пробелов. У сотрудников банков наметан глаз и любое отклонение или отсутствие какого-либо ракурса мгновенно замечается и вызывает вопросы. В некоторых случаях представитель банка даже может выехать на объект для дополнительной проверки.
Иногда звучит идея/просьба сфотографировать такую же квартиру выше или ниже этажом. Любой добросовестный оценщик от такого предложения категорически откажется. Т.к. в данном случае это уже сознательное мошенничество, которое может привести к потере профессии оценщиком, а в некоторых случаях и к его уголовному преследованию.
Более-менее «безобидные» часто встречающиеся перепланировки:
— демонтаж или, наоборот, организация встроенного шкафа;
— возведение/снос «легкой» перегородки;
— перенос дверного проема в «легкой» перегородке.
При этом гарантий, что в банке пройдет самая минимальная и простая перепланировка вам никто не даст. Нигде нет опубликованных правил или критериев по которым определяют допустимость несогласованной перепланировки для банка. В конечном итоге решение принимает юрист или андеррайтер банка (не ипотечный менеджер!).
В целом банки очень заинтересованы в выдаче ипотечных кредитов, а на рынке перепланировки встречаются очень часто, особенно в жилье советской постройки. Поэтому в случае небольших несогласованных перепланировок подобные объекты, как правило, одобряют.
Наиболее «проблемными» перепланировками считаются:
— организация мокрых точек в жилых помещениях (например, обмен местами кухни и комнаты или увеличение санузла за счет комнаты);
— «закладывание» окон; — снос части стены под подоконником при объединении балкона с комнатой;
— организация проемов в капитальных стенах, снос таких стен частично или целиком;
— проем из кухни в комнату, если при этом на кухне плита — газовая.
По таким перепланировкам вероятность отказа максимальная.
По закону на регистрацию подается тот же комплект документов, что и был использован для сделки. Поскольку в составе ипотечной сделки участвует полный отчет об оценке, то именно он и должен подаваться на регистрацию (это из официального ответа РосРеестра).
В Санкт-Петербурге во всех МФЦ требуют на регистрацию полный отчет. В регионах ситуация может разниться. Кое-где допускаются послабления и на регистрацию берут не сам отчет, а краткое письмо или выписку с результатами оценки.
Краткая выписка с результами оценки с подписями и печатями вставлена в наш отчет вторым листом. Если с вас потребовали именно выписку, то можете ее аккуратно отделить от отчета и отдать в МФЦ. В любом случае полный оригинал отчета есть еще в банке и в архиве оценщика.
Для банковских целей (ипотека, рефинансирование, закладная) — нет, невозможно. Основная задача, которую ставит банк перед оценщиком, это обследование квартиры и подтверждение, причем с персональной ответственностью по закону, что фотографии и описание объекта оценки в отчете соответствуют именно тому объекту, который передается в залог.
По фотографиям это удостоверить невозможно, т.к. никак не отличить, например, фотографии квартиры идентичной планировки с лучшим ремонтом или без перепланировки, но выше/ниже этажом.
Поэтому, если вы нашли оценщика, который предлагает сделать оценку по фотографиям, рекомендуем трижды подумать, прежде чем к нему обращаться.
Как правило, у таких оценщиков на сайте нет никаких обязательных сведений: ФИО, № квалификационного аттестата, диплома, членства в саморегулируемой организации и пр. Очень легко нарваться на мошенника или получить документ, который может быть потом оспорен банком.
Требования к недвижимости
Кредитное учреждение предъявляет ряд требований по отношению к недвижимости, которая может быть куплена в ипотеку:
- Максимальный уровень износа квартиры к моменту оформления сделки должен составлять не более 60%. Для проверки этого проводится специальная оценка.
- Квартира разрешена к эксплуатации, она не является аварийной, не подлежит сносу, не нуждается в капитальном ремонте или реконструкции.
- Квартира не должна находиться в панельном доме, который был построен больше 30 лет назад.
- Должны иметься все условия для комфортного проживания.
- Площадь однокомнатной квартиры должна быть не меньше 32 квадратных метров, двухкомнатной – от 41 м2, трехкомнатной – от 55 м2. Размер помещения кухни – не меньше 5,9 м2.
- Обязательно в квартире должна быть комната под кухню, туалет, ванную, оснащенные необходимыми коммунальными услугами: отопление, электроэнергия, водоснабжение.