Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно брать ипотеку на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.
- Основание собственности продавца. Договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН не больше чем месячной давности.
- Технический паспорт квартиры. В нём вы увидите, были ли перепланировки и узаконены ли они. Паспорт не должен быть старше пяти лет. Если в квартире есть неузаконенные перепланировки, банк может не одобрить ипотеку. А если квартиру вы всё-таки купите, перепланировки все равно придётся узаконить — иначе штраф. Некоторые сервисы помогают разобраться в требованиях к перепланировкам. Например, в «Тинькофф Ипотеке» можно внести все перепланировки, а сервис подберёт банк, который согласится дать кредит на такую квартиру.
- Выписка из домовой книги. Она покажет, кто прописан в квартире. На момент покупки не должно быть никого.
- Заявление продавца о том, что при покупке и продаже недвижимости он не состоял в браке. Если продавец в браке, нужно свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если продавец вдовец — свидетельство о смерти. Если документов нет, супруг сможет оспорить сделку.
- Справки из психо- и наркодиспансеров. Они нужны для доказательства того, что продавец в здравом уме. Некоторые банки делают освидетельствование прямо на сделке. Справка гарантирует, что позже не придут родственники продавца с заявлением, что он был не в себе. Если в суде докажут, что продавец не мог принимать здравое решение, сделку расторгнут.
- Справка о том, что в покупке квартиры не участвовал материнский капитал. А если участвовал — справка из органов опеки и попечительства, разрешающая продажу. Если вскроются нарушения, сделку могут признать недействительной.
Накопите первоначальный взнос
Еще одним важным критерием, который банки предъявляют к заемщикам, станет наличие первоначального взноса. Как правило, его минимальный размер составляет 15-20% от стоимости жилья, а по льготным программам 20-30% от стоимости жилья. Когда заемщик вносит 30 и более процентов от цены квартиры, банк может снизить процентную ставку, что позволит дополнительно сэкономить на переплате по кредиту.
Если такой суммы сейчас нет, можно немного подкопить первоначальный взнос с помощью банковского вклада. Это позволит защитить деньги от инфляции. А потеря процентов за преждевременное снятие поможет избежать соблазна потратить средства на повседневные нужды.
Стоит откладывать каждый месяц сумму не меньше той, что планируется вносить по ипотеке. Так вы сможете оценить финансовую нагрузку и подстроить свои расходы под ежемесячный платеж еще до оформления ипотеки.
Подкопить на первоначальный взнос
Большинство ипотечников придерживаются мнения, что лучше платить кредит за свою квартиру, чем снимать чужую и отдавать деньги «дяде». С одной стороны, логично. Но с другой – бывает, что граждане оформляют ипотеку, не будучи подготовленными к тому, что ближайшие десять, а то и больше лет каждый месяц они будут отдавать часть дохода банку. Кроме того, они спешат поскорее купить квартиру в кредит, не имея адекватного первоначального взноса. А ведь эта сумма играет важнейшую роль при принятии решения финансовой организацией – под какой процент выдавать ипотеку заемщику. Если нет хотя бы 20% от стоимости жилплощади, с ее покупкой лучше повременить. В противном случае и ежемесячный платеж будет внушительным, и ставка самая не выгодная.
Оформление заема без первоначального взноса
Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.
Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.
Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:
- накопительный счет;
- консервативный банковский депозит;
- индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.
Какую ипотеку выбрать
Ипотечный займ бывает обычным, который кредитозаемщик погашает впоследствии из собственных средств. А также социальным, где часть долга покрывается из государственного бюджета. Стоит хорошенько подумать, как правильно брать ипотеку на квартиру, рассмотрев оба варианта.
Если имеются основания, можно принять участие в льготных программах. Но у них есть один ощутимый недостаток — очередь на субсидию способна растянуться на несколько лет. При этом никто не может гарантировать однозначного положительного результата. В итоге не исключена вероятность потратить время впустую.
При принятии решения взять ссуду на общих основаниях, необходимо внимательно изучить предлагаемые разными кредиторами условия. Некоторые банки с готовностью дают заем под меньший процент при внесении крупной первоначальной суммы. В случае, когда нужная сумма не набирается, можно воспользоваться потребительским кредитом. Так удастся выйти в плюс на процентах. Главное — заранее выяснить не запрещает ли банк, в который предстоит обращаться за ипотекой, задействовать заемные средства для первичного взноса.
Заключение кредитного и страхового договора
Когда предварительное соглашение будет подписано, нужно будет собрать все документы на квартиру и произвести ее оценку. Для этого следует обратиться в компанию, внесенную банком в список разрешенных организаций.
Далее клиент выбирает страховщика. Тут тоже можно сотрудничать с партнерами банка. По закону оформление ипотеки требует обязательно застраховать объект недвижимости, выступающий залогом. Однако большинство банков требует дополнительно страховать жизнь всех заемщиков. В противном случае процентная ставка по кредиту может увеличиться на 0,5 – 1,5%.
Только после подписания страхового договора оформляется кредитный договор с банком и проводится окончательная сделка купли-продажи квартиры. Тогда же финансовое учреждение получает первоначальный взнос и переводит на счет продавца эту сумму.
На этом этапе очень важно тщательно проверить все документы. Обязательно нужно читать все, особенно то, что написано мелким шрифтом или вынесено в сноски.
После заключения договора с продавцом квартиры покупатель оплачивает госпошлину и идет со всеми документами в местный регистрирующий орган. Придется заплатить за получение выписок из госреестра, подтверждающих:
- права нового владельца на квартиру;
- подлинность заключенного договора ипотечного кредитования;
- правомерность купли-продажи квартиры по договору.
Не стоит брать ипотеку, если не имеете накопления
Нужно быть готовым к тому, что ипотека негативно скажется на семейном бюджете. Для большинства семей ежемесячные выплаты по ипотеке составляют очень большую часть расходов, поэтому лучше не брать ипотечный кредит до тех пор, пока у вас не будет накоплена финансовая «подушка безопасности». При этом желательно, чтобы сбережения были в размере примерно одного годового семейного бюджета.
Согласно статистике, практически в каждой семье каждые 10−15 лет случаются неблагоприятные моменты, например, потеря работы, возможные проблемы со здоровьем и другие непредвиденные обстоятельства. Поэтому нужно обязательно иметь накопления, прежде чем брать ипотечный кредит.
А как правильно оформлять ипотеку на жилье: советы
- В этом вопросе даже 0,5% процента играют роль. Поэтому очень внимательно изучайте предложения от банков, выбрав не только самый низкий процент, но и оптимальный для вас срок. Ведь сумма будет достаточно значительной. А значит разница в процентах, например 0,5 %, за 20 лет составит больше 200 тыс. рублей. А если оформите сроком на 30 лет или больше – свыше 450 тыс.
- Многие возлагают надежды на иностранные валюты. Запомните – ипотеку стоит брать только в той валюте, в которой и получаете зарплату! Скачки доллара забрали уже много квартир у граждан, поскольку те просто не могли потянуть разницу в переплате.
- Мы уже затрагивали тему – брать ипотеку стоит только в фиксированных процентах. Очень хотелось бы, чтобы процентные ставки снижались, но в реальности они с каждым годом только увеличиваются. Или же это снижение имеет кратковременный характер перед большим прыжком. Поэтому плавающая ставка – это ваши лишние траты!
- Смотрите на вещи реально! Если вы в голове просчитали выплатить кредит за 10 лет, то результат может быть плачевным. Дело в том, что любой форс-мажор выбьет вас из колеи. Ведь чем меньше срок, тем больше платить. А если из-за болезни в этом месяце вы не сможете внести нужную сумму, то пойдет прострочка. Поэтому лучше оформляйте на больший срок, а при возможности досрочно погашайте кредит.
- Если вам нужно покупать мебель и делать ремонт, то лучше сразу же меньше вносите при первом взносе или же берите максимальную сумму. То есть, в один кредит вы уже обустроите свое жилье.
Существует несколько видов ипотечного кредитования:
- целевой займ на приобретение жилья – самый распространённый вид ипотеки. Банком выдаётся определённая сумма денежных средств на покупку квартиры. При этом залогом является приобретённый объект недвижимости;
- нецелевой кредит. Банком выдаются средства наличными под залог имущества, которым владеет заёмщик. Полученные деньги используются на усмотрение должника;
- ипотека для покупки загородной недвижимости;
- социальное кредитование. Имеется целый ряд проектов, самый распространённый из них ипотека для молодёжи. Кроме этого, имеется вариант ипотеки для индивидуальных предпринимателей. ИП может на льготных условиях получить средства на покупку коммерческой недвижимости.
Чтобы грамотно и выгодно воспользоваться какой-либо программой, необходимо сравнить их основные параметры: максимальный размер ссуды, минимальный размер первоначального взноса, процентные ставки, комиссии и сроки кредитования. На сегодняшний день ипотеку предоставляют большинство банков, отличающихся условиями и особенностями кредитования.
Получить подробную информацию об условиях банка можно в каждом из филиалов банковского учреждения или на его официальном сайте. На многих сайтах имеется памятка для заёмщика по ипотеке, с помощью которой можно сравнить условия разных банков и программы кредитования.
Ипотечные спецпрограммы: материнский капитал, молодая семья, ипотека для военных
Многие российские семьи хотят купить жилье в ипотеку, но не располагают достаточной суммой в качестве первого взноса. Правительство прекрасно это понимает и ввело несколько целевых ипотечных программ для определенных слоев населения.
Кроме того, для некоторых категорий граждан, государство готово выделить средства в виде безвозмездной субсидии, которая может быть использована только на решение жилищных проблем.
Сегодня российские заемщики могут воспользоваться следующими специальными банковскими программами:
- «Материнский капитал»;
- «Молодая семья»;
- «Военная ипотека»;
- Ипотека для госслужащих.
Суть банковских спецпрограмм в следующем — заемщик получает государственный сертификат, который предоставляет в банк в качестве первоначального взноса. Помимо этого он может претендовать на получение кредита по более низкой процентной ставке.
Рассмотрим предметно каждую из них.
Подбор жилья является необходимым этапом при оформлении ипотечного кредита.
Однако выбирать квартиру, если заявка на ипотеку еще не одобрена, лишено смысла.
В каждом банке действуют специальные требования относительно объекта залога, в особенности, при оформлении в ипотеку частного дома. В частности, такой объект должен иметь железобетонный фундамент, а стены сделаны из кирпича, камня или пеноблоков.
В отношении квартиры предъявляются требования ее ликвидности, чтобы банк смог быстро ее продать в случае нарушения заемщиком своих обязанностей по договору.
Также условием банка является то, чтобы стоимость жилья превышала сумму займа на 10% и более.
Банками могут предъявляться различные условия, к примеру, чтобы год постройки многоквартирного дома, степень износа объекта недвижимости, а также технические характеристики и др.
Получение ипотеки осуществляется поэтапно:
| Подбор банка | Выбор банка для кредита осуществляется заемщиком самостоятельно в зависимости условий. Рекомендуется изучить предложения нескольких учреждений, ознакомиться с действующими программами и их условиями, выполнить предварительный расчет кредита |
| Подача анкеты-заявления | Как правило форма банка содержит подробную анкету на заемщика |
| Выбор объекта | Вслед за одобрением заявки, следует приступать к подбору жилья, в соответствии с критериями банка относительно залоговой недвижимости. |
| Сбор документов | Согласно перечню, который получен в банке |
| Внесение авансового платежа продавцу | Составление предварительного договора купли-продажи. Определяется дата совершения сделки для подписания договора с банком и регистрации |
| Заключение договора ипотеки | Регистрация перехода права собственности, регистрация обременения недвижимого имущества |
| Расчеты | с продавцом |
| Оформление страховки | страхование объекта залога является обязательным условием, согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Прочие разновидности страхования заключаются по желанию заемщика |
Подделывать справки о доходах. В интернете полно предложений о подделке справки 2-НДФЛ за несколько тысяч рублей. Это может помочь купить в кредит стиралку, но не обманет банк в случае с ипотекой.
Перед одобрением заявки банк свяжется с работодателем, указанным в справке: проверит вас через отдел кадров, уточнит в бухгалтерии размер дохода. Если справка окажется поддельной, в лучшем случае — вам откажут в ипотеке, в худшем — занесут в черный список, после которого с вами не захочет связываться ни один банк.
Иногда соискатели приносят подлинные справки с настоящего места работы, но с преувеличенным доходом.
Борис уже 5 лет работает менеджером и зарабатывает в среднем 60 000 ₽ в месяц. Но он побоялся, что банку его доход покажется небольшим и попросил начальство написать ему в справке 90 000 ₽. Банк усомнился, что простой менеджер столько зарабатывает, запросил выписку из пенсионного фонда и увидел несоответствия. В результате Борису отказали без права повторного обращения и теперь он не может получить ипотеку и в других банках. А если бы он не подделывал справку, а обратился к ипотечному брокеру или менеджеру банка, то легко мог бы найти выход: увеличить первоначальный взнос, продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить платеж, найти поручителя или договориться с работодателем о повышении зарплаты.
Подписывать справки самому себе. На такую хитрость часто идут предприниматели, которые работают директорами в собственных компаниях.
Нельзя подписывать справки самому себе или членам семьи
Николай работает директором в собственной компании. Банк не примет справку об доходах, подписанную им самим. Наталья работает директором в ресторане мужа. Подписанная ею справка также не устроит банк. В подобных случаях заверить документ должен посторонний человек: главный бухгалтер организации, исполнительный директор или руководитель отдела кадров.
Преимущества Lucky Jet перед другими ракетными играми
В качестве основных причин популярности игры Lucky Jet и ее протагониста Джо перед другими симуляторами можно выделить следующие факторы ее популярности:
- Лаки джет является совершенно новой игрой полюбившегося во всем мире жанра crash-симуляторов. Новый интерфейс, приятная графика и любимая механика не могут оставить фанатов равнодушными.
- Коэффициент выигрыша в Lucky Jet увеличен до 200 и может встречаться достаточно часто. Мимо таких цифр игроки не могут пройти, но многие остаются очень недовольны частотой выпадения, которая зависит лишь от случайности.
- Игроки, ранее не знакомые с crash-симуляторами, остаются в восторге от уже ставшей классикой механики. Вы полностью контролируете процесс игры и в любой момент можете забрать свою ставку.
- Как и другие краш-симуляторы, Лаки Джет способна очень сильно увлечь игрока и пробудить его азарт. Любой кто захочет пощекотать свои нервы, почувствовать настоящий азарт и повысить уровень адреналина в крови, обязательно останется доволен.