Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить самовольную постройку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы получили отказ от ГЗК или Росреестра, есть еще один вариант, как узаконить незаконную постройку на своем участке: через суд. Ответчиком будет выступать муниципальная структура, которая выдала отказ. Иск подается в районный суд по месту расположения незаконного строения. Пакет документов будет схожим с тем, который подготавливался для обращения в ГЗК. Необходимо доказать, что самовольная постройка или реконструкция здания не влечет за собой нарушения градостроительных, строительных требований, не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, не затрагивает интересы третьих лиц.
Последовательность действий узаконить самострой
Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:
- более простой вариант – административный порядок согласования;
- при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.
Легализация через суд
Рассмотрение вопроса в суде являет собой процесс достаточно долгий и сложный. Прежде чем приступать к составлению искового заявления, следует обратить внимание на некоторые важные аспекты.
Таковыми считаются:
- Наличие документов, подтверждающих право собственности. Если бумаг не имеется, потребуется уладить этот вопрос, обратившись в Росреестр либо МФЦ.
- Категория земли. Если строение возведено на участке под индивидуальное строительство (ИЖС), под личное подсобное хозяйство — проблем не возникнет. Если предназначение земли иное, сначала потребуется перевести территорию в нужную категорию.
- Наличие доказательств того факта, что объект не нарушает права третьих лиц и не посягает на их безопасность. Потребуется получить от соседей письменное пояснение относительно того, что строение не заступает на их границы и в целом не создает неудобств.
- Соблюдение при строительстве норм и правил возведения жилых и нежилых строений. Документы следует запросить в БТИ и в канцелярии архитектурного отдела населенного пункта.
Какую самовольную постройку можно легализовать
Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:
— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.
Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.
Какую незаконную постройку допускается сделать законной
В законе четко прописано, как зарегистрировать самострой в собственность, и перед тем, как заняться решением этого вопроса эти нюансы следует изучить, так как не все сооружения можно оформить. В этом разделе предлагаем ознакомиться с требованиями, которым должна соответствовать конструкция:
- На участке разрешено строительство объекта. Данная земля имеет соответствующее разрешение, чтобы выполнять выбранный вид строительства. То есть, для жилого строения или дачного домика назначение будет разным. Также, как для гаража или цеха. Самовольно изменение назначения участка невозможно.
- Соблюдено все соответствие параметров застройки. Если это участок, предназначенный для ИЖС, то строение на этой территории в высоту может максимум достигать три этажа. Возведение пяти этажей не допустимо. Иногда такая практика наблюдается и даже недобросовестные застройщики умудряются продавать в них квартиры. Если приобретена квартира в таком доме еще на этапе строительства, то ее можно не получить.
- Сооружение не нарушает ничьи права. Категорически запрещено возводить дом на части соседнего земельного участка, а также в том месте, где дом может кому-то мешать. Например, нарушением может стать даже слишком большая высота коттеджа, за счет чего создается тень на окна соседнего дома.
Какие требования нужно выполнять для легализации?
Легализация самостроя может отличаться в зависимости от того, были ли нарушены градостроительные нормы при возведении объекта или нет.
Если они не были нарушены, то можно сразу приступать к легализации.
Если же нарушения все же были допущены, то сперва необходимо внести в конструкцию объекта изменения — и лишь после этого следует приступать к легализации.
Перечень градостроительных требований достаточно обширен — перечислим основные:
- Жилой объект должен располагаться на участке отдельно (то есть он должен примыкать к дороге, другим участкам или техническим строениям).
- На территории участка допускается нахождение технических пристроек (например, гараж или оранжерея). Их возведения обычно не подлежит согласованию.
- Общее количество этажей в доме должно составлять не более 3 штук. Допускается наличие подземных этажей, а также небольшого чердака.
- Общее количество комнат, перекрытий и коридоров в доме значения не имеет. Многоквартирный самострой легализуется по той же схеме, что и небольшой дом.
- Помещения в доме могут использоваться для жилья людей (то есть комнаты соответствуют санитарным, эпидемиологическим, пожарным требованиям ГОСТ).
Какая постройка относится к самострою?
Многие граждане считают, что приобретение земельного участка в собственность автоматически позволяет возводить на нем любые постройки, однако в действительности это не так. Даже если земля находится в собственности, закон все равно обязывает граждан обращаться за разрешением в органы власти.
Итак, самостроем признаются те постройки, которые возведены на земельном участке без уведомления уполномоченных властных структур и получения разрешения на строительство или же построены с нарушением закона и существующих правил. По закону (ст. 222 ГК РФ), самостроем могут быть признаны следующие объекты:
- построенные на участке, назначением которого не является строительство;
- возведенные на участке, который не оформлен надлежащим образом;
- построенные с нарушением существующих требований (градостроительных и пожарной безопасности);
- возведенные без согласования и без наличия соответствующего разрешения.
Важно! Как показывает практика, самовольной постройкой может быть признан любой объект. В частности, такой статус нередко получают жилые дома, гаражи, торговые центры, производственные здания, амбары и т.д.
Почему необходимо придавать постройке законный характер? Нужно учитывать, что, если надлежащее оформление объекта отсутствует, распоряжаться им по собственному усмотрению становится невозможным (строение нельзя продать, подарить и т.д.).
Кроме того, если будет выявлен факт незаконного строительства, владельцам постройки может назначаться административный штраф (в зависимости от ситуации, для граждан его размер варьируется от 2 до 5 тыс. рублей). В некоторых случаях такие сооружения подлежат сносу (например, если объект опасен для жизни и здоровья людей).
Процесс легализации самостроя. В какие ведомства обращаться, чтобы узаконить самострой?
Рассмотрением запросов по сохранению самостроя занимается Градостроительная земельная комиссия (ГЗК) и Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (ГИН).
Процедура легализации самовольно возведенного или реконструированного здания/строения предполагает следующие шаги:
- анализ имеющихся документов и аудит (обследование) объекта недвижимости;
- сбор и аудит документов на земельный участок, на котором расположен самострой;
- подготовка технической документации: проектной документации, проведения необходимых изысканий и обследований конструкции на предмет её безопасной дальнейшей эксплуатации;
- разработка архитектурно-градостроительного решения (АГР), экспертного заключения о соответствии (ЗОС) и т.д.;
- анализ имеющихся нарушений законодательства и возможности их устранения;
- сбор информации о действиях, предпринимавшихся ранее для легализации постройки (анализ письменных обращений и ответов из ведомств);
- формирование пакета документов, необходимых для узаконивания самостроя: заключение о соответствии объекта градостроительным нормам и правилам (ЗОС), паспорт безопасности объекта; архитектурно-градостроительное решение (АГР), геоподосновы, заключения кадастрового инженера и т.д.;
- обращение в ГИН с просьбой узаконить постройку (прикладывается пакет документов и письмо, в котором необходимо объяснить, каким образом возник несогласованный объект, какие меры предпринимались, чтобы узаконить строительство);
- пакет документов проходит рассмотрение в ДГИ, Москомархитектуре и и иногда в Мосгоргеотресте, позже на рабочих группах Градостройтельной земельной комиссии;
- в случае положительного решения ГЗК собственник получает выписку из протокола заседания о легализации самостроя.
В решении комиссии может быть указание владельцу в части верного оформления земельно-правовых отношений, оплаты штрафа за самовольную постройку (это практически всегда) и выполнение прочих предписаний из протокола ГЗК.
Последствия возведения самовольных построек
Если требования к возведению зданий, сооружений и других объектов не были соблюдены, то органы местного самоуправления вправе обратиться с исковым заявлением о сносе самовольной постройки в суд. В этом случае будет принято решение – снос объекта.
Исключение – строительство объекта на земельном участке, вид разрешенного использования которого исключает возведение подобных построек. В этом случае решение о сносе может выноситься не судом, а сразу органами власти, минуя судебный порядок.
Если получение разрешения на строительство было обязательным, то дополнительно применяется штрафная ответственность:
- до 5 000 руб. — для граждан — физических лиц;
- до 50 000 руб. – для индивидуальных предпринимателей,
- до 1000 000 руб. – для организаций.
В отношении ИП и юридических лиц может быть принято решение о временном приостановлении деятельности на срок, не превышающий 90 суток.
Самострой и какие объекты к нему относятся
Всего встречается несколько вариантов построек, которые считают самостроем. По состоянию на 2021 год к таким относятся следующие виды:
- Пристройка, возведенная на земельном участке, которое не предоставлено для этих целей в установленном законном порядке в рамках конкретного региона. Другими словами — это такие паи, которые не оформлены, то есть не находятся в собственности у того, кто выстроил на нем сооружение. Также строитель может быть не владельцем, а арендодателем при условии, что есть соответствующий договор.
- Сооружение выполнено на земле, которая не предназначена для такой цели, особенно, если по отношению к конкретному участку не предусмотрен данный вид разрешенного строительства.
- Конструкция не была согласована с соответствующими органами, а как следствие разрешение на пристройку к дому, не получено от местной власти.
- Пристройка, в которой есть нарушения строительных норм, наблюдается пренебрежение правил в ходе выполнения работ либо же объект нарушает требования пожарной безопасности.
Причины отказа при легализации через суд
Даже судебный способ получить разрешение на пристройку может оказаться отрицательным и это зачастую по нескольким причинам:
- У лица, которое обращается за предоставлением разрешения нет соответствующего права. Подать такое заявление может только владелец земли или дома. Допускается обращение представителя собственника, но в этом случае на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.
- Пакет документов не соответствует требованиям. Сбор нужных бумаг — формальное обязательство, которое должно быть соблюдено в обязательном порядке. Также отказ может поступить, если в бланках допущены ошибки. Помарки, неточности тоже являются поводом для принятия негативного решения.
- Нарушение норм. Но определить это можно только после проведения соответствующей экспертизы. Поэтому, если будут найдены нарушения соответственно трата денег на проведение проверочных мероприятий будет неоправдана.
- Нарушены максимальные размеры строения. Сейчас характеристики, которым должен соответствовать жилой дом, достаточно строгие, поэтому даже если на несколько сантиметров будет замечено несоответствие, может прийти судебный отказ.
- Несоответствие заявленным характеристикам. В случае, если заявитель подал уведомление о реконструкции и указал все необходимые данные, которые будут участвовать в строительстве, но по факту не соблюдал все параметры, соответственно будет судебный отказ.
Признание постройки мирным путем
В 2020 году можно узаконить постройку в рамках так называемой дачной амнистии, которая действует с июня 2006 г. и была продлена до 2021 года.
Для использования упрощенного варианта регистрации гражданин должен предоставить в местную администрацию следующий перечень документов:
- паспорт;
- документ о праве собственности на участок;
- технический план постройки из БТИ;
- квитанцию об уплате пошлины за регистрацию прав собственности;
- разрешение на ввод в эксплуатацию;
- кадастровый план участка.
Уполномоченный орган проверит всю предоставленную документацию и выдаст документ о праве собственности на постройку. Если постройка будет переведена в статус жилого дома, в ней можно будет зарегистрироваться.
Решение о ликвидации самостроя принимается судом. Однако в ст. 222 ГК РФ установлены основания, по которым административный орган может самостоятельно принять решение о сносе сооружения. К таковым относятся:
- отсутствие правоустанавливающих документов, требуемых отечественным законодательством, на земельный участок, где был возведен объект недвижимости;
- участок, на котором было построено сооружение, не допускает возведение на нем каких-либо объектов, либо же данная территория предназначена для общего пользования.
Таким образом, административное решение о сносе самостроя возможно только в отношении тех построек, которые были возведены на отдельных категориях земель.
Ст. 222 ГК РФ прямо запрещает муниципальным властям снос самовольных строений, которые были воздвигнуты без разрешительной документации, в случаях, если участки, на которых они расположены, находятся в частных руках. Исключением являются объекты, создающие опасность для жизни и здоровья людей.
Решение о сносе недвижимости, находящейся на частной земле, принимается судом, и возможно только в том случае, если владелец не смог устранить все выявленные нарушения.
Что считается самостроем
Легализация самостроя – это обязательная процедура, правильное проведение которой позволит без проблем оформить необходимую документацию и получить право на распоряжение недвижимостью.
Согласно действующему законодательству, самостроями признаются постройки, несогласованные с администрацией поселения, в рамках которого они расположены. Для отнесения объекта к категории «самострой» должно выполняться несколько обязательных условий:
- недвижимость возведена на участке, который не является собственностью владельца постройки;
- объект расположился на земле, назначение которой не предполагает возможность строительства недвижимости;
- строение возведено без согласования с административными органами;
- объект построен с нарушением правил градостроений, норм пожарной безопасности и других требований, вследствие чего владелец не смог получить одобрение и согласование.
При выполнении любого из этих условий следует всерьёз обеспокоиться о возможности получения права собственности и распоряжения. Владелец неправомерного объекта недвижимости не имеет права проводить с ним какие-либо юридически значимые операции.
Практика показывает, что количество несогласованных самостроев возрастает. Часто это связано с тем, что граждане, купившие землю, думают, что право строить на ней любые объекты переходит к ним автоматически. Это мнение ошибочное – любая постройка должна быть предварительно согласована.
Чем грозит неузаконенный самострой
Хоть легализация самостроя – дело достаточно хлопотное, лучше все же следовать законодательным нормам и соблюдать требования правил строительства.
- При несоблюдении требований законодательства владельца постройки ждут серьезные неприятности вроде штрафного взыскания в 1 млн рублей или сноса самостроя. К негативным последствиям также можно отнести предписание об ограничении права распоряжения возведенным имуществом.
- Если самострой спровоцировал ситуацию, угрожающую жизни или здоровью окружающих, либо он возведен на чужой территории, то владельцу вынесут постановление о принудительном сносе.
- Нарушения этапов строительства, игнорирование законодательных требований обычно ведет к необходимости обращения в суд для легализации самостроя. При этом гарантии положительного решения никто дать не может.
Чтобы избежать этих препятствий, лучше заранее получить разрешение на возведение, только потом приступать к строительным работам.
Эта программа была разработана на основании программы по приватизации жилых помещений. То есть, в течение определённого периода времени собственники дачных участков и земельных наделов под ИЖС могли оформить собственность на свои постройки в упрощённом порядке. По своей сути, это легализация самостроя.
Многие россияне долгое время не задумывались о том, чтобы вывести «из тени» сооружения на своих дачных участках. Основной минус в том, что после возникновения права возникнет обязанность по уплате налога на имущество. Многие этого делать не хотят!
С другой стороны, если отчуждать право законным путём, то предметом сделки будет выступать только земля, так как право на неё зарегистрировано. Постройки не могут быть проданы/подарены/завещаны. Соответственно, стоимость такого участка будет намного ниже.
В отличие от программы по приватизации жилья, дачная амнистия имеет свой срок действия. В частности:
- воспользоваться возможностью оформить имущественное право на земельный участок по упрощённой схеме можно до марта 2021 года;
- воспользоваться аналогичной возможностью для незаконной постройки на этом участке можно до марта 2021 года.
Продление произошло в марте 2021 года, когда депутаты вновь обсуждали возможность увеличения срока действия программы и перспективы поступления налоговых денежных средств в бюджет. Поэтому было решено продлить срок действия упрощённого порядка.
Под самостроем понимается незаконное возведение или реконструкция объекта без прав на участок, при отсутствии разрешений и согласований, при нарушении строительных норм и правил. Узаконить самострой можно в административном или судебном порядке, в том числе путем исполнения предписаний Комиссии по выявлению и предотвращения незаконного строительства.
Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь
В ]Смарт Вэй[/anchor] вы получите полный комплекс услуг по легализации незаконных построек, от получения документов до сопровождения судебного разбирательства. Звоните, по всем возникшим вопросам вы можете получить бесплатную консультацию!