Как продать квартиру и не платить налог?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру и не платить налог?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.

В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?

При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

---

Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?

Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.

При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.

Справочно:

Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.

---

А если квартира куплена в новостройке?

При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.

«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.

Налог на подаренную недвижимость

Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.

Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.

В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).

Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.

Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам

1. В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
2. Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
3. Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
4. Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
5. Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.

Законные способы уменьшить налог с продажи квартиры

Мы выяснили, нужно ли вообще платить налог. И если ответ положительный, то логично, что возникает желание уменьшить налог, подлежащий уплате. Существует ряд разрешенных законом способов, которые позволяют это сделать:

1. Дождаться, пока пройдет три или пять лет, в зависимости от условий получения имущества. Наверное, это самый простой способ, но не все готовы ждать. До 31.12.2015 существовало правило, что налог можно не платить, если вы владели квартирой на протяжении трех лет. Однако позднее вышли изменения законодательства, и срок владения стал другим. Так, после 2016 года, собственник недвижимости освобождается от уплаты налога, если владел и распоряжался недвижимостью в течение пяти лет.
2. НДФЛ не уплачивается, если «‎за что купил — за то продал». В этом случае не возникает фактической прибыли, так как первоначальная стоимость недвижимости равна цене ее последующего сбыта. Таким образом, вернемся к нашему примеру в начале статьи и обмене квартир. Если собственник купил квартиру и на эту же сумму продает недвижимость, то он не платит налог, потому что доход от этой сделки равен нулю.
3. Использовать имущественный вычет. В статье 220 Налогового Кодекса РФ указывается, что можно использовать имущественный вычет и сократить налогооблагаемую базу на один миллион рублей. Соответственно, чем меньше налоговая база, тем меньше платится налогов. Этот способ можно применить только один раз в год, а также его нельзя сочетать с другими способами. То есть на один объект налогообложения можно использовать только один метод снижения налога.

Рассмотрим небольшой пример. Гражданин продает квартиру за 950.000 рублей и оформляет налоговый вычет.

Налоговая база = Стоимость объекта недвижимости — Имущественный вычет = 950.000 — 1.000.000 = -50.000.

Разве может налог уплачиваться у нулевой налоговой базы?! Нет. На нулевую или отрицательную базу налог не начисляется. В этом случае собственник вовсе освобождается от уплаты. Однако даже в случае нулевого налога необходимо заполнить налоговую декларацию и подать ее в инспекцию со всеми документами, подтверждающими сделку.

1. Уменьшить налоговую базу за счет доказательства понесенных расходов. Подоходный налог платится именно с прибыли. Если удастся собрать документы о всех расходах, то налоговой базой будет являться величина «доходы-расходы». Этот способ подходит для сделок, сумма которых превышает один миллион рублей. Если не превышает, то выгоднее будет использовать вычет. На каждый объект можно применять только один метод снижения налога с продажи, поэтому придется выбирать.
2. Переход на долевую собственность. Явным преимуществом данного метода является право каждого участника долевой собственности на имущественный вычет. Чтобы воспользоваться этим правом на каждого дольщика должен быть составлен индивидуальный договор купли-продажи его доли.

Например, семья из двух родителей и совершеннолетнего ребенка купила недвижимость за три миллиона рублей. Семья вступила в долевую собственность и каждый получил равную долю в квартире размером в один миллион рублей. Если семья захочет продать квартиру ранее минимального срока владения, то каждый воспользуется имущественным вычетом и налоговая база будет равно нулю.

1. Указание в договоре заниженной суммы продажи. Это способ является высокорискованным и часто привлекает внимание налоговых органов по вопросам фальсификации и махинаций. По предварительной договоренности с покупателем в договоре указывается сумма, которая ниже чем фактическая стоимость имущества. Чаще всего прописывается либо один миллион рублей, чтобы при имущественном вычете, налоговая база полностью обнулилась, либо сумма продажи равная доказанным расходам. Однако настоящая цена сделки выше, что отражается в договоре. Если возникнут конфликты и спорные ситуации с покупателем, доказать ничего не получится.

Коротко — как заплатить налог с продажи квартиры в 2020-2021 году

Определите, нужно ли вообще платить налог. Посчитайте срок владения от момента регистрации права собственности. Вот когда платить не нужно:

• Это единственное жилье, а срок владения больше 3 лет;
• Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников, а срок больше 3 лет;
• Если не единственное, а срок владения больше 5 лет.

Во всех остальных случаях при продаже квартиры нужно обязательно заплатить НДФЛ. Рассчитать сумму налога можно следующим образом:

1. Узнайте ставку — она составляет 13% (либо 30% для нерезидентов).
2. Рассчитайте налогооблагаемую базу. Если сумма договора больше, чем 70% кадастровая стоимость, то берем за основу сумму договора. Если меньше — то базой становится 70% от кадастровой цены.
3. Уменьшите налогооблагаемую базу — либо на сумму имущественного вычета (до 1 млн руб.), либо на сумму расходов на приобретение квартиры.
4. Умножьте получившуюся базу на ставку.
5. Заполните декларацию 3-НДФЛ, отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.

Особенности уплаты налога

Чтобы установить, с какой суммы платить налог, необходимо определиться будет ли использоваться налоговый вычет или возможность уменьшить сумму дохода на стоимость документально подтвержденных расходов (то и другое применять вместе нельзя). Налоговый вычет – это сумма, на которую можно уменьшить налогооблагаемую базу (в данном случае стоимость реализованной недвижимости). Расходы на имущество в данном случае это денежная сумма, по которому жилье приобреталось.

Например, продается квартира, купленная за 2 500 000 рублей, пробывшая в собственности менее 5 лет. Налог платить нужно. Можно воспользоваться вычетом 1 000 000 рублей или предъявить документы на расходы 2 500 000 миллиона. В первом случае налог составит 260 000, во втором 65 000 рублей.

Также стоит учесть, что по НДФЛ нет льготников, есть вычеты и освобожденные от налога виды доходов. Так, отдельный закон для пенсионеров по НДФЛ не принят, однако в соответствии со ст. 217 НК РФ, пенсии этим сбором не облагаются.

Для кого это будет актуально?

Обновленные условия коснутся лишь относительно небольшой категории владельцев недвижимого имущества: кто является собственником жилых объектов – частных домой, квартир, апартаментов, комнат и т.д., купленных после 1 января 2016 года, и являющихся единственным жильем. Лучше ознакомиться с условиями уплаты НДФЛ заранее, это поможет заранее спланировать свои налоговые обязательства. Заключить договор и подписать документы задним числом нельзя, кроме того, на размер налога, подлежащего уплате, будет оказывать влияние не только дата продажи и покупки жилья, но и сумма сделки.

Чтобы в дальнейшем не переплатить лишнего, или вообще не остаться должником, необходимо заранее ознакомиться с тонкостями оформления и расчета НДФЛ.

Сколько платят нерезиденты и кто относится к этой категории?

Налоговыми нерезидентами, в соответствии со ст. 207 НК РФ, признаются лица, проживающие за пределами РФ больше 183-х дней в году. Иностранные граждане, не проживающие в РФ на временной (РВП) или постоянной (ВНЖ) основе, так же относятся к категории нерезидентов.

Отдельно в законе выделены военнослужащие-граждане РФ — они в любом случае остаются резидентами, даже если проводят за пределами РФ больше 183 суток в году по причине исполнения служебных обязанностей. Так же бывшие граждане Украины, постоянно проживающие на территории Республики Крым, начиная с 2015-го года, считаются резидентами РФ.

Нерезидент платит 30% по налогу на доходы физических лиц вместо стандартных 13% для резидентов.

До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты ДДУ или его аналогов, в том числе ДУПТ.

Предположим, вы заключили ДДУ на старте продаж, средний срок введения дома в эксплуатацию– три года. Раньше без уплаты налога вы смогли бы продать единственную квартиру только после истечения трех лет с момента регистрации права собственности, то есть с момента заключения ДДУ прошло бы ориентировочно шесть лет.

По новым правилам, вы сможете продать квартиру, приобретенную по ДДУ и оплаченную полностью на старте продаж, без налога уже к моменту регистрации права собственности на жилье, то есть тот средний срок, за который возводится дом (три года), уже будет учитываться как срок владения.

Кто освобождается от уплаты?

Налоговое законодательство не предусматривает освобождения от налогов для любых категорий граждан России. Неработающие лица, пенсионеры, матери-одиночки или инвалиды – все они оплачивают НДФЛ на общих основаниях, однако имеют право воспользоваться вычетами и всеми остальными законными способами снижения налогового бремени после продажи квартиры.

Итак, мы рассмотрели, через какое время после покупки вы можете ее продать, когда наступает достаточный срок, чтобы не платить налоги. Как видите, законодательство Российской Федерации предлагает множество вариантов снизить налоговое бремя при реализации жилья, главный из них – продать квартиру через три или пять лет. Теперь вы знаете в каких случаях какой срок считается минимальным и как его правильно высчитывать. Помните также о возможности сократить размер НДФЛ при помощи налоговых вычетов.

Налог с продажи земельного участка

Одно из них – это передача земли и недвижимости от близкого родственника по договору дарения. Получается, что человек вроде бы и получает прибыль в виде имущества, но налогом она не облагается. Также подоходный взнос в этом случае не будет платиться, если в собственности земля находится более трёх лет. Такие правила прописаны в Налоговом кодексе Российской Федерации.

То есть достаточно владеть земельным участком более 36 месяцев, чтобы быть полностью освобождённым от подоходного налога при его продаже. Эту схему используют многие граждане. Вполне очевидный вариант, ведь участки нынче дорогие.

А взимаемые проценты могут серьёзно ударить по карману.

Сегодня нас с вами будет интересовать налог с продажи земельного участка. Для многих эта тема становится действительно важной. Ведь всегда при получении того или иного дохода граждане должны производить определённые выплаты (проценты) в казну государства.

За редким лишь исключением. Если этого не сделать, то можно нарваться на множество проблем. Сделки с недвижимостью – это процесс, который, в принципе, взносами облагается. Например, купля-продажа земельного участка.

Налоги в этом случае могут уплачиваться или нет. Так какие случаи возможны?

Похожие записи:

• Взносы на капремонт: вопросы и ответы
• Какой договор заключать — трудовой или гражданско-правовой?
• Инструкция: как оплачивается больничный лист по новым правилам