Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Cтрахование договоров долевого участия — теперь обязанность застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По договору долевого участия застройщик обязан передать жилые помещения дольщикам после окончания строительства. Страхованию подвергается имущественная ответственность строительной компании перед участниками долевого строительства на случай, если эта обязанность не будет выполнена.
Участники долевого строительства – независимо от того, компания это (кроме кредитных организаций) или рядовой гражданин – вкладывают в него свои деньги. Поэтому страхование застройщика им выгодно, ведь в случае чего они получат страховую выплату.
Кстати, согласно действующему закону застройщик может страховать и весь дом целиком, и каждую квартиру в отдельности . Однако страховка целого дома нецелесообразна с точки зрения экономии средств.
Ответы на вопросы читателей
«Эскроу» — как расшифровать это слово, где ставить ударение?
Термин «эскроу» пришел в русский язык из английского (escrow – «условный», в бизнес-терминологии – «условное депонирование»). Означает внесение денег на хранение для третьего лица с предоставлением ему доступа только при выполнении определенных условий. Ударение в русском слове, как и в английском, ставится на предпоследний слог: «эскрОу».
Эскроу-счета — что это для застройщиков? Для покупателей выгода очевидна, а что такая система дает строителям?
Эскроу-счета для дольщиков застройщик может открыть только в том банке, который предоставит кредит на строительство. Соответственно, строительная компания будет гарантированно располагать необходимыми для возведения дома средствами. Да, они недешевые, но застройщик уже не так зависит от продаж квартир, может выстраивать более долгосрочную маркетинговую кампанию таких продаж.
Процедура страхования жилья
Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.
Список аккредитованных компаний всегда есть на сайте банка. Как правило, услуги в страховой компании, аккредитованной при банке, на 20–30% дешевле, отметила Коровина. По ее словам, страхование квартиры делается уже после подтверждения банком выдачи ипотечного кредита под конкретную квартиру. Делать страховку до одобрения квартиры банком не рекомендуется: если сделка не состоится, а страховку вы уже оплатили, придется потратить время, чтобы вернуть оставшиеся деньги из страховой компании», — уточнила юрист. По ее словам, лучше идти по алгоритму:
- одобрили квартиру в ипотеку;
- обзвонили несколько аккредитованных при банке страховых компаний;
- отправили в них оценочный альбом;
- получили информацию о стоимости страхового полиса и условиях страхования.
Дольщики зависли без страховки
С июля 2019 года начнется новая фаза реформы долевого строительства. Как уже писал «Эксперт» (см. «Банки оккупируют стройки», № 45 за 2018 год), речь идет о переходе с системы долевого строительства к проектному финансированию.
Девелоперы не смогут напрямую получать деньги от продажи новостроек, средства будут в обязательном порядке размещаться на эскроу-счетах избранных банков. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после выполнения всех обязательств по возведению здания.
Таким образом, строить на средства дольщиков-физлиц больше нельзя — придется использовать либо собственные средства, либо банковские кредиты.
Уже известно, что от реформы, судя по всему, выиграют только несколько крупных банков и ведущие застройщики, а вот для всех остальных ситуация будет довольно безрадостная: себестоимость строительства вырастет, мелкие застройщики уйдут с рынка. Как отмечает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, в связи с переходом рынка на другую финансовую модель стоимость недвижимости увеличится за два года минимум на 20–25% — на разницу между готовым и строящимся жильем.
Но и это еще не всё. Изменения правил затронули и страховой рынок.
Страхование ДДУ Фондом защиты прав дольщиков
Участникам долевого строительства нужно учитывать следующие моменты:
- Если первый договор был зарегистрирован строительной компанией до 20 октября 2017 г. включительно, требование о перечислении 1,2% на нее не распространяется;
- Размер компенсации не может быть выше суммы, рассчитанной с учетом среднерыночной стоимости недвижимости в регионе;
- Ограничение на размер площади объекта недвижимости при расчете денежной компенсации установлено на уровне 120 кв.м. (исключение сделано для многодетных семей);
- Фонд предоставляет только страхование по договору долевого участия в строительстве, а прочие схемы купли-продажи в его компетенцию не входят (если иное не установлено арбитражным судом при включении требований участников долевого строительства в реестр кредиторов — в случае банкротства застройщика).
Что выбрать – завершение строительства или компенсацию?
После признания застройщика банкротом участники долевого строительства смогут самостоятельно определить на общем собрании, на что будут направлены средства Фонда – завершение строительных работ или компенсационные выплаты. Юридическое сопровождение позволит грамотно оформить все необходимые бумаги и исключить бюрократические проволочки в этом деле.
Как правило, достройка дома – более рациональный вариант, чем хлопоты с возмещением ущерба и вторая попытка приобрести жилье в другом строящемся объекте. Единственное исключение – когда строительные работы прекратились на стадии котлована.
На принятие решения о выплате компенсаций пострадавшим Фонду отводится полгода с момента признания девелопера банкротом и открытия конкурсного производства.
Законом допускается финансирование строительства многоквартирных домов, за которые застройщики не платили обязательные отчисления в Фонд дольщиков. Также может финансироваться возведение:
- транспортной инфраструктуры;
- инженерных сетей и коммуникаций.
Кто заключает договор страхования
Страховка ДДУ от недостроя – обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН и, соответственно, не обретет юридическую силу.
То есть, где и как застраховать ДДУ от недостроя и прочих рисков — это головная боль застройщика.
Важно! Строительная фирма не вправе покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.
Хоть страховка ДДУ от недостроя и совершается в пользу дольщика, последний к заключению договора причастен лишь как третье лицо и его подпись на документе не нужна.
Дольщику важно само существование страховки и ее условия, о чем его должен оповестить застройщик. Страховые правоотношения должны возникнуть между застройщиком и страховщиком до заключения ДДУ, но силу они обретают только после того, как договор долевого участия пройдет регистрацию.
Как реализуется страховая защита
И все же защита от недостроя существует. Правда, применяться обязательное страхование ответственности начало с 2014 года и является правом, а не обязанностью. И уж если вы решили втянуться в долевое строительство, отдавайте свое предпочтение тем застройщикам, которых не пугает страховка ДДУ от недостроя перед дольщиком.
Возьмите за правило! Страхование ответственности застройщика – основополагающий факт при принятии решения о заключении сделки. В противном случае компания откажется оплачивать ущерб.
Страхование реализуется:
- С помощью общества взаимного страхования. Здесь у сторон коллективная ответственность и строитель должен платить членские взносы;
- При участии института кредитования.
- С помощью страховой компании.
Страховка от кредитно органа используется редко, поскольку требует выдерживания гораздо более жестких условий и предполагает наличие определенных ограничений:
- Деятельность должна осуществляться как минимум 5 лет.
- Капитал банка – не менее составляющей фиксированной суммы в 200 млн рублей.
- Стоимость общего имущества кредитной организации – не менее 1 млрд рублей.
Большая часть строительных фирм оказывают преимущество кредитам с автоматическим оформлением страховки. В таком случае дольщику довольно трудно будет получить выплату при наступлении страхового события.
Может ли дольщик застраховать ДДУ
Дольщик в добровольном порядке может самостоятельно застраховать ДДУ от недостроя. Но нужно помнить, что существуют отличия такой страховки по сравнению с застройщиком. Дольщику труднее изменить условия соглашения со страховщиком, а само возмещение будет зависеть от вложенных дольщиками средств.
Дольщикам выгодно страхование застройщиком не всего домостроения, а поквартирно, поскольку договор страхования обретает силу с момента регистрации ДДУ.
Важно знать! Наступлением страхового случая считается, неисполнение или выполнение недолжным образом своих обязательств перед участниками долевого строительства. Этот факт долен быть подтвержден судебным решением.
Право выбрать страховщика остается за застройщиком, но у дольщика на руках должен быть договор страхования. Наименьшая сумма возмещения зависит от цены договора. При этом она не должна быть меньше стоимости желаемой для приобретения квартиры и среднего рыночного показателя за квадратный метр жилья в регионе РФ, где осуществляется застройка.
На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось». Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:
- последняя квартира, завтра ее могут забрать;
- планируется повышение цен;
- ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
- такого выгодного предложения больше нет и не будет.
Письменные обещания и достижение компромисса
Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.
После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:
- внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
- точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
- нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.
Страхование застройщика при долевом строительстве обходится дорого. Средние ставки в 2020 году составляли 0,5–0,8%. Для долгосрочных договоров тарифы могут быть снижены на 10–30%. Страховая компания (СК) сама устанавливает ставку, а также рассчитывает коэффициенты по годовому проценту, так как всегда существует вероятность, что застройщик полностью уклонится от выполнения обязательств.
От чего зависит ставка:
- Участие застройщика в холдинге.
- Положительный опыт предыдущих сделок: срок сдачи, количество объектов, работа в разных регионах, отсутствие претензий.
- Финансовая устойчивость.
- Юридическое обеспечение: наличие всех документов и разрешений.
- Этап строительства.
- Срок сдачи.
- Количество дольщиков.
Какие риски страхуются
Предугадать и просчитать все возможные риски, которые могут возникнуть при долевом строительстве, нереально. Поэтому страховщики, пытаясь снизить свою ответственность перед дольщиками, стараются прописывать в страховом соглашении полный перечень рисков, которые относятся к страховым случаям. Этот список составляется индивидуально в каждом конкретном случае с учетом всех особенностей, но стоит выделить наиболее распространенные страховые случаи, наступление которых является основанием для осуществления страховых выплат:
- срыв застройщиком оговоренных в ДДУ сроков сдачи дома в эксплуатацию;
- двойная продажа (когда застройщик продал одну квартиру сразу нескольким дольщикам);
- признание строительной компании-застройщика в судебном порядке банкротом;
- уничтожение всего многоквартирного дома или квартиры (если страховщик оформлял страховку на каждую квартиру отдельно);
- наличие серьезных препятствий для государственной регистрации права собственности на жилье в новостройке (к примеру, «замороженное» строительство или невыполнение застройщиком ряда обязательных для начала регистрации условий);
- подорожание квадратных метров или увеличение общей площади квартиры, что повлекло за собой необходимость осуществления доплаты за жилище.
Страховой полис позволяет обезопасить покупку квартиры по ДДУ. Он гарантирует либо получение жилья в готовом доме, либо возврат вложенных дольщиками средств. Но существует ряд существенных рисков, которые страховщики отказываются страховать и рассчитывать дольщикам на возмещение ущерба в случае их наступления не стоит. К нестрахуемым рискам относят:
- осуществление деятельности застройщиком на незаконных основаниях (лицензия или разрешение на строительство/землю было получено не совсем законным путем или вовсе отсутствует);
- срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию сверх предусмотренных страховым договором отклонений;
- право собственности (или аренда) застройщика на земельный участок, на котором возводится многоквартирный дом, оспаривается третьими лицами в судебном порядке;
- имело место нарушение одной из сторон (или обеими) условий ДДУ, норм законодательства РФ, уклонение от выполнения обязательств, что стало причиной признания соглашения недействительным по решению суда;
- принято решение (постановление) контролирующих государственных органов о прекращении (временной остановке) строительных работ и др.
По информации пресс-службы ЦБ на конец июня 2016 года застраховать свою ответственность застройщик вправе в одной из следующих страховых компаний:
|
№
п/п |
Наименование страховщика | Лицензия на осуществление страхования | ИНН страховщика | |
| 1. | Общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания» | СИ № 0072 | 1832008660 | |
| 2. | Страховое акционерное общество «ВСК» | СИ № 0621 | 7710026574 | |
| 3. | Акционерное общество «Страховая Компания «ПАРИ» | СИ № 0915 | 7704041020 | |
| 4. | Страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах» | СИ № 0928 | 7705042179 | |
| 5. | Акционерное общество «Страховая группа «УралСиб» | СИ № 0983 | 7703032986 | |
| 6. | Закрытое акционерное общество «Московская акционерная страховая компания» | СИ № 1427 | 7709031643 | |
| 7. | Публичное акционерное общество «Страховая акционерная компания «ЭНЕРГОГАРАНТ» | СИ № 1834 | 7705041231 | |
| 8. | Открытое акционерное общество «АльфаСтрахование» | СИ № 2239 | 7713056834 | |
| 9. | Общество с ограниченной ответственностью «Абсолют Страхование» | СИ № 2496 | 7728178835 | |
| 10. | Закрытое акционерное общество «Страховая компания «РСХБ-Страхование» | СИ № 2947 | 3328409738 | |
| 11. | Общество с ограниченной ответственностью Страховое общество «ВЕРНА» | СИ № 3245 | 7723011286 | |
| 12. | Общество с ограниченной ответственностью Страховая компания «ВТБ Страхование» | СИ № 3398 | 7702263726 | |
| 13. | Общество с ограниченной ответственностью «БИН Страхование» | СИ № 3487 | 7717115093 | |
| 14. | Общество с ограниченной ответственностью «Страховая компания «РЕСПЕКТ» | СИ № 3492 | 7743014574 | |
Чего следует остерегаться
Несмотря на большой плюс страхования жилища от недостроя при несоблюдении определенных мер безопасности можно не только переплатить за полис, но в результате страхового случая не получить выплату. Во избежание этого рекомендуется:
- Не соглашаться на сотрудничество со СК, которую рекомендует застройщик, так как велика вероятность, что недобросовестный застройщик может быть в сговоре со страховой фирмой. А это может привести в итоге к отказу в выплате. Нужно выбрать проверенного и надежного страхователя, желательно имеющего высокий рейтинг надежности А+;
- Обратить особое внимание на репутацию застройщика. Если застройщик будет иметь сомнительную репутацию или строящийся им объект будет иметь высокий риск возникновения рисковых случаев, надежная СК может отказать дольщику в заключении договора.
Кроме того, следует помнить, что, если недвижимость приобретена путем ипотечного кредитования, тарифная ставка по страховке будет выше, чем если купить квартиру за собственные средства.